建筑工程技术经济学第九章.doc

建筑物估价方法第一节建筑物估价概述一、建筑物估价的定义（一）建筑物概念建筑物，主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。因此，建筑物主要是为满足人们在生产和生活中的需要而进行建筑的人工改良物，融人了大量的人类劳动和物质，作为人类生产和生活的场所。建筑物的基本功能是满足人们生产、生活的需要。如房屋建筑物为人类提供丰富的生产、生活空间；桥梁、涵洞、烟囱等作为基本的生产生活设施，是工农业生产和交通运输的主要设施。随着社会生活的发展，人类不仅要求建筑物能够满足生产生活的需要，还要求建筑物在形态上讲究艺术化，要求建筑物能够改善所处地区的景观，且能代表时代的特色。因此，在现代社会中，建筑物除具有遮风蔽雨、防晒避寒的基本功能外，还需要具有为人类提供艺术、文化、欣赏等的功能。（二）建筑物的分类依据不同的分类方法，可将建筑物划分为不同类别。按生产性质，建筑物可分为生产性建筑（即工业建筑、农业建筑）和非生产性建筑（即民用建筑）。其中，工业建筑指厂房、仓库等；农业建筑包括农用仓库、灌溉机房等。民用建筑根据建筑物使用功能，分为居住建筑和公共建筑两大类。居住建筑是供人们生活起居使用的建筑物，包括住宅、公寓、宿舍等；公共建筑是供人们进行政治文化活动、行政办公以及其他商业、生活服务等公共活动所需要的建筑物。按建筑物的建筑结构分类，通常是依建筑物的主要承重结构所用材料进行划分的，一般可分为五类。第一类为钢结构，承重的主要结构是用钢材建造的，包括悬索结构；第二类为钢筋混凝土结构，全部或承重部分为钢筋混凝土建造，包括框架大板和框架轻板结构等；第三类为砖混结构，部分结构为钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构；第四类为砖木结构，承重的主要结构是用砖、木材建造的；第五类为其他结构，凡不属于上述结构的建筑物都归人此类，如竹结构、石结构、砖拱结构、窑洞、木板房、土草房等。（三）建筑物佑价的定义建筑物估价，是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价的目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。二、建筑物估价的基本原理依据建筑物的性质，建筑物估价分成两类。对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆、图书馆等，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧来评估建筑物的价格。三、影响建筑物价格的因素建筑物的价格水平是受众多因素影响的。概括起来，其影响因素主要有以下几个。1 建筑物重置价任何一个购买建筑物的个人，不会用高于重建效用相同建筑物的价格，去购买目前已存在的建筑物。因此，建筑物重置价是决定建筑物价格的最基本因素。影响建筑物重置价的因素很多，如建筑结构、种类、式样、材料、装饰、物价等因素。2 环境因素影响建筑物的环境因素主要有以下几个：( l ）建筑年代。主要指建筑物的成新，它决定建筑物折旧状况和剩余使用年限。( 2 ）建筑物朝向。建筑物的朝向影响到建筑物的采光、通风等，关系到人们对居住的判断和适应。( 3 ）建筑物用途。建筑物用途不同，收益不同，使用年限也不同。( 4 ）建筑物楼层。3 其他因素影响建筑物的其他因素很多，如建筑物的设计，影响到使用功能；另外，还有一些因素和土地相关，也影响到建筑物的价格，如垃圾场的坐落位置等。四、建筑物价格的特点( 1 ）时间的有效性。建筑物一旦建成，随着时间的推移，其使用价值将越来越小，最终消失。( 2 ）建筑物价格的递减性。一般情况下，随着逐年计提折旧的增加，建筑物价格将越来越低。( 3 ）建筑物价格的地区性。不同区域之间人工及材料价格的差异，使同样的建筑物表现出不同的地区价格。( 4 ）建筑物价格受自然条件影响大。( 5 ）影响建筑物价格的不确定因素多。五、建筑物估价中的几个概念1 房屋建筑成本房屋成本价指不包括建筑红线以外的土地上的投资，单指房屋从设计到地基处理至整幢房屋可交付使用过程中的全部费用，是房产价格的重要构成部分。包括：勘察设计费，房屋主体结构工程的建筑、装修费用，室内各种配套设备及安装费，建筑红线内的室外各种设施配套安装费，管理费，贷款利息等。2 重建成本根据目前的人工和材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本，称为重建成本。3 重置成本根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准和设计，建造一幢各项设备相同或相当（即同等效用）的建筑物所需的成本，称为重置成本。4 应计折旧应计折旧是指到评估当时所发生的所有折旧，包括起因于物理、功能和经济的退化等。5 标准房价标准房价是一个城市同一个等级房屋的平均价格，是房屋价格评估的依据。6 建筑安装工程预算定额建筑安装工程预算定额指为编制施工图预算制定的定额，是按社会平均必要劳动量确定的单位建筑产品所消耗的物化劳动和活劳动的数量标准。包括建筑工程预算定额、设备安装工程预算定额、间接费用定额。它既是编制施工图预算、确定建筑产品预算价格的依据，也是编制概算定额的基础。7 建筑安装工程概算定额建筑安装工程概算定额指按扩大分部分项工程确定的人工、材料、机械台班耗用的数量标准，是设计单位编制初步设计概算和技术设计修正概算中建筑安装工程概算的依据，也是设计建筑安装工程用料概数以及进行设计方案经济比较的基础。8 建筑物残值建筑物在不能使用时还能收回的价值，称为建筑物残值。第二节建筑物估价方法一、重置价格折旧法重置价格折旧法是成本估价法具体应用中的一种评估方法，适合对独立旧建筑物进行估价。另外，各地在城市拆迁补偿过程中的房屋拆迁补偿标准，也多是按此办法制定的。（一）基本思路重置价格折旧法评估建筑物的价格，是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑和评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。（二）基本公式利用重置价格折旧法评估建筑物价格，其基本公式为建筑物价格建筑物重置价格已使用年限的折旧额或建筑物价格建筑物重置价格×成新度（三）建筑物重置价格的确定1 房屋建筑物分类根据房屋建筑物的承重构件、建筑材料和建筑标准的不同，房屋建筑物的结构可分为四类等。( l ）钢筋混凝土结构。指全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板和框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。( 2 ）砖混结构一等。指部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅屋。( 3 ）砖混结构二等。指部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。( 4 ）砖木结构一等。指材料上等、标准较高的砖木（石料）结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。( 5 ）砖木结构二等。指结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。( 6 ）砖木结构三等。指结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。( 7 ）简易结构。如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。2 建筑物重置价格的确定建筑物的重置价格，是假设在估价时旧有建筑物所在的土地是一块空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建筑和旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要的建筑费、其他费用和正常的利税；或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，而由建筑承包商将直接可使用状态的建筑物移交给发包人，此时发包人对建筑承包商支付的标准建筑费，加上发包人直接负担的通常附带费用。建筑物的重置价格包括两种情况：一种是以重建成本代替重置价格；另一种是以重置成本来代替重置价格。两种重建方式不同，往往得出的重置价格也不完全相同。一般情况下，特殊有保护价值的建筑物采用重建成本较为适宜，普通建筑物适用于重置成本。另外，因年代久远，已缺少和旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式样、建筑技术等变迁，使得旧有建筑物重新出现有困难的情形，也往往采用重置成本。具体求取重置价格的方法有直接法和间接法两种，必要时两者可并用。所谓直接法，是就旧有建筑物的构成部分或全体，调查使用材料的种别、品级、数量及所需劳务的种别、时间等，并以旧有建筑物所处地区在估价时点时的各种单位为基础，让算直接工程费，加上间接工程费及适当的承包利润，求取标准建筑费，进一步加上发包人应直接负责的通常附带费用，以求得重置价格的方法。所谓间接法，是如果能明确掌握旧有建筑物所处地区或同一供求范围内的类似地区中，有和旧有建筑物相类似的新建筑物实际建筑的直接工程费、间接工程费、承包商利润及发包人直接负担的通常附带费用等的数额及其明细（种别、品级、数量、时间、单价等），则就这些明细加以分析，并将不属于标准的加以适当修正，以求得重置价格的方法。在估价上，通常将计算建筑物重置价格的方法分为3 种，即： 净计法； 平方法； 立方法。所谓净计法，是就建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，逐一乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价的方法。所谓平方法，是先计算建筑物每平方单位（通常为平方米）的建筑价格，再乘以建筑物的总平方米数，即得建筑物的重置价格的方法。所谓立方法，是先计算建筑物每立方米单位（通常为立方米）的建筑价格，再乘以建筑物的总立方米数，即得建筑物的重置价格的方法。上述三种方法各有优缺点，净计法的优点是详实，缺点是费时费力并需委托专家（如建筑师）参和办理；平方法和立方法的优点是简便迅速，但缺点是较粗略。现实计算建筑物的重置价格时，以平方法最为常用。（四）建筑物折旧领的计算1 折旧概念建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。其中，物理的折旧包括因使用建筑物而产生的磨灭或破损、风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏；功能的折旧指功能退化而造成的折旧，通常由于同类型建筑物因技术革新、设计优化等导致其变得落伍而引起的相对减价；经济的折旧是指建筑物和其所处的附近环境不协调而产生的价格减低。2 建筑物折旧的影响因素建筑物折旧的影响因素，可归纳为物理因素、功能因素和经济因素三个方面。( 1 ）物理的因素。所谓物理的因素，是指引起建筑物的实体所产生的磨灭、破损或损坏的因素。引起建筑物产生折旧的物理因素主要有以下几项： 因使用建筑物而产生的磨灭及破损，这种折旧一般随使用时间的延长而不断产生； 自然腐朽化（Deterioration）, 这是随时间的经过或风雨侵蚀等自然作用而产生的，一般不论使用和否，都会随时间的经过而产生折旧； 因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤，这种折旧不和使用状态发生关系，因此通常不易做有规律的测算。在估价过程中，分析由于物理因素所发生的折旧时，考察该折旧部分是否有修复的可能非常重要。对于可修复的折旧，则可采用修复所需要的费用为计算折旧的依据；对于不可修复的折旧，通常只有依靠估价人员的观察和判断来确定折旧额。( 2 ）功能的因素。所谓功能的因素，是指建筑物因使用功能的落后或不合适而引起折旧的因素。建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足笋求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧。而且这种功能的落后或不适应往往是由于新的功能的出现，例如由于技术革新、过时的功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价值降低。比如我国20 世纪六七十年代设计的居室结构通常都是卧室大而客厅小，住房主要是满足住的要求，而进人20 世纪90 年代以后，人们的社会交往不断增多、生活水准不断提高，出现一些小卧室、大客厅的设计，以满足现代生活的要求，这样有的老式的大卧室小客厅的住房尽管建造年代并不长，物理折旧并不明显，但是由于其设计结构的不合理造成经济价值明显降低，这就是其功能的因素所引起的折旧。( 3 ）经济的因素。所谓经济的因素，是指在建筑物使用过程中所和间的经济上不合理或不适应的因素。引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用和周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化等。例如居住区内残留的小工厂，由于：一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益；另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。这三类因素对建筑物折旧的影响并不是相互独立作用的，物理的折旧会引起功能的折旧，功能折旧又会反映到经济的折旧，可见三者互为因果关系。因此，在估价实务上，通常将三种因素作为一体，同时考虑。3 确定建筑物折旧的方法( 1 ）新旧程度折旧法。新旧程度折旧法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，该方法是原城乡建设环境保护部1984 年12 月在 经租房屋清产估价原则 中提出的，其主要做法是将待估建筑物的各项条件和同类建筑物的成新度划分标准相对照，进而确定待估建筑物的成新度和已折旧的部分。 经租房屋清产估价原则 中对各类房屋的新旧程度划分标准作了具体规定，具体如下。一、钢筋混凝土结构房屋新旧程度评定标准（一）十成新新建房屋竣工验收合格，使用期在五年以内的。（二）九成、八成的标准全部符合下列条件者为九成；部分符合下列条件者为八成。1 结构和楼地面部分( 1 ）地基基础：有足够承载能力，无不均匀沉降。( 2 ）承重构件：完好坚固。( 3 ）非承重墙：墙完好牢固，无腐蚀、损坏、预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏。( 4 ）屋面：不渗漏，防水层、隔热层、保温层完好，排水设施畅通。( 5 ）楼地面：整体面层完好平整，无空鼓、起砂、下沉，硬木楼地面平整坚固、油漆完好、块料面层完整牢固。2 装饰部分( 1 ）门窗：完好无损，开关灵活，纱窗完整，油漆完好。( 2 ）内外抹灰：完整无损，无空鼓、裂缝（风裂除外）。( 3 ）顶棚：完好牢固，无变形。( 4 ）细木装饰：完整牢固，油漆完好。3 设备部分( 1 ）水卫：上、下水管道畅通均匀无阻，各种卫生器具完好，零件齐全无损。( 2 ）电照：电器设备、线路、各种照明装置完整牢固，绝缘良好。( 3 ）暖气：设备管道完好能正常供暖。( 4 ）特种设备：现状良好，使用正常。（三）七成、六成的标准全部符合下列各条件的为七成；部分符合以下条件者为六成。1 结构和楼地面部分( 1 ）地基基础：有承载能力，有少量不均匀沉降，但已稳定。( 2 ）承重构件：基本完好。( 3 ）非承重墙：外墙面稍有风化、轻微裂缝、勒脚有侵性，预制墙板拼缝处嵌缝不密实，有裂缝；稍有渗水，间隔墙的面层少量破损。( 4 ）屋面：个别渗漏，保温层、隔热层有损坏，卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口不严，刚性防水层稍有纤维性裂缝，块体防水层稍有脱壳，排水设施基本畅通。( 5 ）楼地面：整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂，硬木楼地面表面少量磨损，油漆尚完好，块料面层稍有裂缝脱落。2 装饰部分( l ）门窗：少量开关不灵，钢门窗少量变形诱独，玻璃、五金零件少量残缺，纱窗部分破损，油漆尚完好。( 2 ）内外抹灰：稍有空鼓裂缝。( 3 ）顶棚：面层稍有脱打翘角、松动，裂缝部分压条损坏。( 4 ）细木装饰：稍有松动、残缺，油漆尚完好。3 设备部分( 1 ）水卫：上、下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损。( 2 ）电照：电器设备、线路、各处照明装置基本完好，个别零件损坏。( 3 ）暖气：设备管理基本畅通，稍有锈蚀，个别零件损坏，基本上能正常供暖。( 4 ）特种设备：现状基本良好，使用正常。（四）五成、四成的标准全部符合下列条件者为四成；稍好于下列条件者为五成。1 结构和楼地面部分( l ）地基基础：承载能力不足，有较大不均匀沉降，对上部结构已产生一定影响。( 2 ）承重构件：有轻微裂缝，混凝土剥雾，钢筋锈独。( 3 ）非承重墙：间隔墙面局部损坏，部分立筋松动变形，失修严重。( 4 ）屋面：局部漏雨，保温层、隔热层严重损坏。( 5 ）楼地面：整个面层部分空鼓、裂缝、剥落、严重起砂，硬木楼地面部分有腐朽、蛀蚀、翘裂、松动，油漆老化。2 装饰部分( l ）门窗：部分开关不灵，少量门窗松动翘裂、木质腐朽，部分钢门窗变形，玻璃、五金零件部分缺残，纱窗破缺，油漆老化剥落。( 2 ）内外抹灰：部分空鼓、裂缝、剥落，贴面掉角，稍有空鼓、脱落，勒脚抹灰严重侵蚀。( 3 ）顶栩：面层局部损坏，有明显下垂变形。( 4 ）细木装饰：木材部分腐朽、蛀性残缺、油漆老化。3 设备部分( l ）水卫：上、下水管道不够畅通，管道有锈独，个别滴、漏、冒，卫生器具部分损坏，零件残缺不齐。( 2 ）电照：设备陈旧、电线部分老化，少量照明装里有损坏残缺。( 3 ）暖气：部分设备管道锈蚀严重，暖气供应不正常。( 4 ）特种设备：不能保证正常使用。（五）三成、二成的标准全部符合下列条件者为二成；稍好于下列条件者为三成；低于下列条件的房屋按残值计算。1 结构和楼地面部分( l ）地基基础：强度不足，有明显不均匀下降。( 2 ）承重构件：严重损坏，有明显下垂变形、裂缝，混凝土剥寡和钢筋锈蚀。( 3 ）非承重墙：砖墙体有严重裂缝、倾料、腐蚀，间隔墙立筋松动、断裂面层严重破损。( 4 ）屋面：严重漏雨，保温层、隔热层严重损坏。( 5 ）楼地面：整体面层严重起砂、剥落裂缝，硬木楼地面层翘裂、腐朽。2 装饰部分( 1 ）门窗：门窗普遍开关不灵、剥落。木材腐朽构件松动、翘裂，钢门、窗严重变形诱蚀。( 2 ）内外抹灰：严重裂缝、空鼓、剥落。( 3 ）顶棚：吊筋松动，木筋弯曲翘裂、腐朽蛀蚀、个别断裂，层面破损、残缺不齐，严重下垂变形。( 4 ）细木装饰：木材腐朽、蛀性残缺不齐，油漆严重老化。3 设备部分( 1 ）水卫：下水道严重堵塞、锈性、漏水，卫生器具零件较大部分损坏、残缺。( 2 ）电照：电气设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求。( 3 ）暖气：设备、管道锈蚀严重，零件损坏残缺不齐，跑、冒、滴现象严重，基本上已无法使用。二、砖混结构房屋新旧程度的评定标准（一）十成新新建房屋竣工验收合格，使用期在五年以内的。 二）九成、八成的标准全部符合下列各条件者为九成；部分符合以下条件者为八成。1 结构和楼地面部分( l ）地基基础：有足够强度，无不均匀沉降。( 2 ）承重构件：承重砖墙（柱）、屋架完好牢固，墙体全好，无破损。( 3 ）非承重墙：墙体完好，无破损。( 4 ）屋面：不渗漏，基层平整完好，排水设备畅通。( 5 ）楼地面：整个面层完好平整。2 装饰部分( l ）门窗：完好无损、开关灵活，纱窗完整，油漆完好。( 2 ）内外抹灰：完整牢固，无空鼓、裂缝（风裂除外）。( 3 ）顶栩：完整牢固，无破损和下垂脱落。3 设备部分( 1 ）水卫：上、下水管道畅通无阻，各种卫生用具完好，零件齐全。( 2 ）电照：线路及各种照明装置完好，绝缘良好。( 3 ）暖气：设备管道完好，能正常供暖。( 4 ）特种设备：现状良好，使用正常。 三）七成、六成的标准全部符合下列条件者为七成；部分符合以下条件者为六成。1 结构和楼地面部分( 1 ）地基基础：有承载能力，有少量不均匀下降。( 2 ）承重构件：承重构件（柱）基本完好，木屋架的各部件节点连结基本完好。( 3 ）非承重墙：砖墙体轻微裂缝，面层破损。( 4 ）屋面：局部渗漏，排水设施基本畅通。( 5 ）楼地面：整体面层基本完好。2 装饰部分( 1 ）门窗：少量开关不灵，纱窗部分破损，油漆尚完好。( 2 ）内外抹灰：稍有空鼓、裂缝、风化。( 3 ）顶棚、少量面层翘裂、缺损，部分压条或垫圈脱落。3 设备部分( 1 ）水卫：上、下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损。( 2 ）电照：线路和各种照明装置基本完好，零件个别损坏。( 3 ）暖气：设备、管道基本畅通，基本上能正常供暖。( 4 ）特种设备：现状基本良好，使用正常。（四）五成、四成的标准全部符合下列条件者为四成；稍好于下列条件者为五成。1 结构和楼地面部分( 1 ）地基基础：有一定强度，有较大不均匀沉降，对上部结构已产生一定的影响。( 2 ）承重构件：部分墙体（柱）产生下垂变形，有轻微裂缝，木屋架有局部腐朽。( 3 ）非承重墙：部分墙体裂缝，间隔墙面层局部损坏，部分立筋松动变形，失修严重。( 4 ）屋面：局部漏雨，基层局部有腐朽变形损坏，屋面局部高低不平，排水设施锈蚀、断裂。( 5 ）楼地面：整体面层部分空鼓、裂缝。2 装饰部分( 1 ）门窗：部分开关不灵，纱窗破缺，油漆老化剥落。( 2 ）内外抹灰：局部裂缝、空鼓、剥落，勒脚严重侵独风化。( 3 ）顶棚：局部破损，吊筋松动，木筋翘裂，顶棚下垂变形。3 设备部分( 1 ）水卫：上、下水管道不够畅通，卫生器具部分损坏、零件残缺不齐。( 2 ）电照：部分电线老化，少量照明装置有损坏，残缺。( 3 ）暖气：部分设备锈蚀严重，暖气供应不正常。( 4 ）特种设备：不能保证正常使用。（五）三成、二成的标准全部符合下列条件者为二成；稍好于下列条件者为三成；低于以下条件的房屋按残值计算。1 结构和楼地面部分( 1 ）地基基础：强度不足，有较大不均匀沉降、断裂、腐蚀，且仍在继续发展，整个房屋多处出现裂缝，影响正常使用。( 2 ）承重构件：承重砖墙（柱）严重损坏，有明显的下垂变形，木屋架端节点腐朽，屋架有明显的下垂或倾抖。( 3 ）非承重墙：墙体裂缝、倾料，间隔墙立筋松动、断裂，面层严重破损。( 4 ）屋面：严重漏雨，基层腐烂，屋面高低不平，排水设施严重诱烂、断裂、残缺不全。( 5 ）楼地面：整体面层严重起砂、剥落、裂缝。2 装饰部分( 1 ）门窗：门窗普遮开关不灵。( 2 ）内外抹灰：严重裂缝、空鼓、风化、酥松、剥落。( 3 ）顶棚：吊筋松动，部分断裂、腐朽，面层普遍破损、残缺，明显下垂变形。3 设备部分( l ）水卫：下水道严重堵塞、锈蚀、漏水；卫生器具零件较大部分损坏、残缺。( 2 ）电照：电线普遍老化、零乱，绝缘不符合使用要求，照明装置残缺较多。( 3 ）暖气：设备、管道锈蚀严重，基本上已无法使用。( 4 ）特种设备：严重损坏，已无法使用。三、砖木结构房屋新旧程度评定标准（一）十成新新建房屋竣工验收合格，使用期在五年以内的。（二）九成、八成的标准 即完好标准）全部符合下列条件的为九成；部分符合以下条件的为八成。1 结构和楼地面部分( l ）地基基础：有足够强度，无不均匀沉降。( 2 ）承重构件：承重件完好坚固，无变形、腐朽、节点松动。( 3 ）非承重墙：墙体完好。( 4 ）屋面：不渗漏，木基层平整牢固，排水设施畅通。( 5 ）楼地面：水泥整体面层完好，木楼地面平整牢固，油漆完好。2 装饰部分( l ）门窗：完好无损，开关灵活。( 2 ）内外抹灰：完整牢固，无裂缝、剥落( 3 ）顶栩：完整牢固，无变形、腐朽。3 设备部分( 1 ）水卫：上、下水道畅通无队，各种卫生器具完好。( 2 ）电照：电器设备、线路、各种照明装置完整牢固，绝缘良好。( 3 ）暖气：设备管道完好，能正常使用。( 4 ）特种设备：现状良好，使用正常。（三）七成、穴成的标准（即一般损坏标准）全部符合下列条件的为七成；部分符合为六成。1 结构和楼地面部分( l ）地基基础：有承载能力，有少量不均匀沉降。( 2 ）承重构件：木结构稍有损坏，个别节点有松动，铁件锈扯，支撑松动。( 3 ）非承重墙：墙体基本完好。( 4 ）崖面：局部渗漏，屋面瓦有少量破碎、松动、灰埂，崖抹灰有裂缝。( 5 ）楼地面：水泥整个成层基本完好，木板地面部分磨损。2 装饰部分( l ）门窗：少量有变形，开关少量不灵，玻璃、五金纱窗少量残缺，油漆失光。( 2 ）内外抹灰：稍有裂缝，匀缝砂浆有少量酥松脱落，面层松动。( 3 ）顶栩：无明显变形，抹灰层有细裂缝，部分压条脱落。3 设备部分( l ）水卫：上、下管道基本畅通，各种卫生器具完好。( 2 ）电照：电器设备、线路、各种照明装置基本完好。( 3 ）暖气：设备、管道基本畅通，基本上能正常供暖。( 4 ）特种设备：现状基本良好，使用正常。（四）五成、四成的标准 即严重损坏标准）全部符合下列条件的为五成；部分损坏略为严重的为四成。1 结构和楼地面部分( l ）地基基础：局部断裂，有较大不均匀沉降，时上部结构已产生一定影响。( 2 ）承重构件：木构件局部侧料，下垂侧向变形、腐朽、裂缝，少数节点松动、脱桦，铁件诱性严重。( 3 ）非承重墙：部分墙体裂缝。( 4 ）屋面：木基层部分腐朽，排水设施锈烂、断裂。( 5 ）楼地面：水泥整体面层部分裂缝，木楼地板大部分磨损裂缝，油漆大部分剥落。2 装饰部分( 1 ）门窗：部分变形，部分残缺，开关不灵，木质腐朽，油漆老化翘皮。( 2 ）内外抹灰：部分有裂缝、脱落，勒脚抹灰严重侵蚀，勾缝砂浆酥松脱落。( 3 ）顶棚：吊筋松动、弯曲变形、腐朽，面层破烂、脱落，有下垂变形。3 设备部分( 1 ）水卫：上、下管道不够畅通，卫生用具部分损坏。( 2 ）电照：设备陈旧，电线部分老化，少量照明装置有损坏残缺。( 3 ）暖气：部分设备管道锈性严重，暖气供应不正常。( 4 ）特种设备：不能保证正常使用。（五）三成以下的标准 即局部危险和严重破坏的标准）1 结构和楼地面部分( 1 ）地基基础：有明显不均匀沉降，且在继续发展，严重影响上部结构安全和正常使用。( 2 ）承重构件：木构件严重侧科、下垂、侧向变形、腐朽、蛀性、桦头样折断拔出、桦眼无裂缝，铁件少量残缺，严重诱蚀。( 3 ）非承重墙：墙体裂缝，严重锈蚀。( 4 ）屋面：严重漏雨，木层严重腐朽，排水设施严重锈烂、断裂、残缺不全。2 装饰部分( 1 ）门窗：大部分开关不灵，翘曲变形，部件残缺，腐朽诱蚀，油漆见酥。( 2 ）内外抹灰：普遍空鼓、裂缝、风化脱落，勾缝砂装严重酥松脱落，墙面渗水。( 3 ）顶棚：面层破烂不堪，严重下垂变形，吊筋松动、弯曲、断裂、腐朽、蛀蚀。3 设备部分( 1 ）水卫：下水道严重堵塞、锈蚀、漏水，卫生用具零件较大部分损坏、残缺。( 2 ）电照：电气设备陈旧残缺，电线普遍老化零乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电的要求。( 3 ）暖气：设备、管道锈独严重、零件损坏残缺不齐，基本上已无法使用。( 4 ）特种设备：严重损坏，已无法使用。四、简易结构房屋新旧程度评定标准（一）十成新新建房屋竣工验收合格，使用期二年以内的。(二）九成、八成的标准凡全部符合下列条件的为九成；部分符合条件的为八成。1 结构和地面部分( 1 ）承重构件：竹、木构件节点牢固，无断裂糟朽、蛀位。( 2 ）非承重墙：竹笆墙、芦帘和苇箔墙完整无破坏。( 3 ）崖面：不漏雨，石灰炉渣、青灰层面光滑平整，油毡层面牢固无破报。( 4 ）地面：平整完好。2 装饰部分( 1 ）门窗：完整无损，玻璃、五金齐全。( 2 ）外抹灰：完整无破损。( 3 ）内抹灰：完整无破损。 ( 4 ）顶栩：完整牢固。（三）七成、六成的标准凡全部符合下列条件者为七成；部分符合为六成。1 结构和地面部分( 1 ）承重构件：竹木构件节点较牢固，有蛀蚀，铁件锈性，( 2 ）非承重墙：竹笆墙、芦帘和苇箔墙有少量损坏。( 3 ）屋面：稍有漏雨，石灰炉渣、青灰层面稍有裂缝，油毡屋面有少量破洞。( 4 ）地面：表面不平整。2 装饰部分( l ）门窗：部分开关不灵，玻璃、五金不齐全。(2 ）外抹灰：稍有裂缝、剥落损坏。( 3 ）内抹灰：稍有裂缝、剥落损坏。( 4 ）面层：少量破烂。（四）五成、四成的标准1 结构和地面部分凡符合下列条件者为五成；部分损坏较重者可定为四成。( l ）承重构件：竹、木构件节点个别松动，竹木材料开裂、蛀蚀、糟朽，局部构件变形。( 2 ）非承重墙：竹笆墙，芦帘和苇箔墙的墙脚糟烂，竹柱脚糟朽。( 3 ）屋面：局部漏雨，石灰炉渣、青灰层面局部风化、· 脱壳、剥落，油毡层面有漏洞。( 4 ）地面：地面磨损有坑洼。2 装饰部分( l ）门窗：部分门窗翘裂、腐朽，开关不灵，玻璃破损不齐，五金残缺锈蚀。( 2 ）外抹灰：部分空鼓、剥落。( 3 ）内抹灰：部分空鼓、剥落。( 4 ）顶棚：面层局部破损，芦帘筋、梗绑扎松动。（五）三成以下的标准好于以下条件者为三成；全部符合以下条件者为二成；低于以下条件者按残值计算。1 结构和地面部分( l ）承重构件：竹木（质次）构件松动、变形，竹木材弯曲断裂、糟朽，整个房屋倾抖变形。( 2 ）非承重墙：竹笆墙、芦帘和苇箔墙严重损坏、糟朽、坑蚀、残缺不全，墙体倾抖。( 3 ）屋面：漏雨严重，石灰炉渣、青灰层面大部分冻鼓、裂缝、脱壳、剥落；屋顶油毡老化，大部分损坏，脱落。( 4 ）地面：地面剥落、坑洼、高低不平。2 装饰部分( 1 ）门窗：门窗部分严重残缺不全，开关普遍不灵，玻璃、五金残缺，诱蚀严重。( 2 ）外抹灰：严重空鼓、剥落。( 3 ）内抹灰：严重空鼓、剥落。( 4 ）顶栩：面层严重残缺，芦苇梗糟朽。五、房屋新旧程度评定标准房屋新旧程度是以主体结构为主进行评定的。如果在评定时各部分有交错的应以主体结构为主进行评定。( 2 ）平均年限折旧法。平均年限折旧法又称定额法、直线法。该方法假定建筑物在其耐用年限内每年的折旧额相等，由此计算年折旧额，即用待估建筑物的折旧总额，除以单一的耐用年数，以求得每年的折旧额的方法。假设每年的折旧额是D ，则经过n 年的折旧累计额为建筑物现值用如下算式来计算：以上式中 经过n 年中的减价累计额； 经过n 年后的现值；C 重置价格；R 残值率；N 耐用年数；n 到评价价格时的经过年数； 在评价价格时的剩余耐用年数。由于折旧累计额和经过年数成正比，如图9 一1 中所示，建筑物累计折旧额从重置价格中扣除后的现值显示成直线减少。( 3 ）定率折旧法。定率折旧法又称残存渐减法、递减折旧法、余额递减法，是指建筑物每年末价格乘以同一固定比率（折旧率）以求得每年折旧额的方法。第i年折旧额的计算公式为上二式中S 残值；C 重置价格；d 年折旧率；N 耐用年限。经过n 年（n«耐用年限N ）的现值的计算公式为如图9 一2 所示，年折旧额初时最大，随着年度的增加而递减。图9 一1 平均年限折旧法示意图( 4 ）年数合计法。该法是利用分数的比率计算，其中分子为建筑物剩余使用寿命在当年开始的数字，分母为全部寿命的年数总和。若用表示这个总和，则有1+2+3 N = N(l + N)/2。第i 年折旧额的计算公式为式中，N 、C 、S 含义同上。已经使用了n 年的建筑物的折旧总额为采用年数合计法折旧下的建筑物现值为 ( 5 ）偿还基金法。偿还基金法又名偿债基金法，指待估建筑物满了耐用年限时，包括折旧累计额和对折旧累计额的复利计算的利息额，按耐用年限计算偿还的方法。假定每年公积金额为A 。第一年的公积金A 在耐用年限N 的本金和利息合计为A ( 1 十）N 一, i 为公积金利率，则A 的计算公式为A = ( C 一S ) i ( 1 + i ) N 一1 152 ggL ”回业准覃9 回尘草和扮黔邹目叨丁草佃扮黔晋百型扮哥荟重军9 丁扮黔尹士琳摹型雌摹回翔酬业彰弯辜攘军9 丁幸军书景尹“回劝乌错毅叨可扮都遗群彰晋叨垂双日姆叨丁幸军书号乏“巫豁扮暇，晋型日姆蔷尘腆取素性醉辙叨可扮晋叨重双日姆叨丁扮黔“暗因叨萝幸草日排叨丁书景乌日鲜叨丁扮黔爹章草攀可团维茸书g ”湘辟畜转蜘n 茉瞥丫扮外缈垂习终军著草鸿”晕冰flg 小叨靖瞬覃鳞研鱼毒耀毋笨叨靖瞬秉拯特晋草黔叨毅日舞澎乱日l 峰“翁畔瀚倾醋日舞叨都率男回琳翁嫌海其芬、刨由宙翅、琳扮葛垂量石何盯确螃取形尘胶剿，辈斟、田蔚叨导留蔚罗导业晋军碑渺臀形献草甘晋军黔叨梁军摊园照不琳粱日I 排澎乱日携乌界等霄卫影、影书号凑由、粱幸不、梁日舞刨由斗去围算窖界琴臀卫尉仁一6 田”币粱日姆刨海尽士羽醋日姆由每, 0 健茸口耳醋日姆叨由每回琳醋日撰叨由每影等臀买影“回业醋甘I 绛型回肚章日鲜叨由参粱幸军申茸”币缎缪耍p 哲峰彗谕零酚日舞昨古“粱军叨日鲜班口耳壬瞥碍导显梁书导嵘由乌影幸军”当笨号劫尘升升箭照蔡爵叨梁军性彩可”田去臀慕L 井丫军器身曾亩耳壬甲回叶尽醋日姆叨由每影日舞刨由斗士珠用切粱军日峰粉车攀C ！八浏日C ( 11 冲）。阵幸本平些牢卫2 ( ：一I ) xU 一， ”一“' 巨牛么。一I ）只（，一、卜，”一“' 军竿算叨覃旅窖男g 一6 国叮晒, u 晋（凑由干备事琳）联由留翅晕豁叮I 一N （子I ) 子（y 一I ) gu 一，9 - I 一N ( ; + I ) ; ( y 一I ) gu 一9 = " J 草I 一N （了I ) 了（g 一9 ) u 一9 二“U 一9 = " J 、（了I ) 子（y 一I ) gu 一T 一、I ( ; + T ) 可歹不刃了二v " I 一N （了I ) ; ( y 一I ) 9 陌军“J 覃派叨翔由u 其落晒uU 草= " a 军“a 姆书蓄日排叨由u 其奋V ' ( y 一1 ) 9 改）一9 = g 一9 目艺粼鹭麟编洪澳没斌滋蕊麟洽脚狡斗排挤挤之招袄狱娜猫炼狱洲影毕妈乳卿璐截案丫珑一一一一一一一一一一一1 - L 币万一一一一！、l 、勺 I 卜一一一. . 卜_ _ 勺l l l 巨么建筑工程经济学然巡渊巡豁粉麟娜潜滋红滋麟娜溯熊娜娜粼娜姗袱洲娜黔一瀚锐娜姗撰洲一称滋布浦姗价建筑物的耐用年限有自然耐用年限（又称自然寿命）和经济耐用年限（又称经济寿命）之分。前者是指建筑物自建造完成之日起因使用、自然磨损达到不堪使用的年数，后者是指建筑物自建造完成之日起预期产生的收益大于运营费用