2022年合理处置土地资产建立现代企业制度.docx

精品_精品资料_合理处置土的资产建立现代企业制度海口市土的治理局局长李举财海口市的国有企业长期以来对城市经济的进展发挥了重要的主 导作用,同国内其他的区国有企业一样,经受了不断进展壮大、向治理科学化现代化迈进的变革过程, 正处在由方案经济向市场经济过渡时期的快车道上,难免要遇到大量新情形、新问题.其中土的作为重要的生产要素和企业赖以生存的资源,已突出的引起企业不得不考虑如何通过处置土的获得新生,走出困境.所以,这里主要是谈谈如何合理处置和盘活国有企业中的土的资产.国有企业土的资产调整、 处置的概况海口市共有国有企业69 家,小型企业偏多,这些企业1988 年建省以前占用的土的均以划拨方式取得,其总量超过3000 亩,海南建省办特区以来新增出让给国有企业的土的 5851 亩,实行了有偿使用.这些国有企业依靠对土的的占有使用、合理开发经营制造出新的经济效益,出现新的生气活力,搞活了经济.但不少企业自我滚动、自我进展仍是非常困难,究其缘由主要是企业基础后劲薄弱,资金短缺,无力进行技术改造.据对我市47 家工业企业的调查, 1994 年创税利达到500 万元的仅 5 家,其中4 家是股份制改组企业.年创税利100 万元至 500 万元的有 5 家.多数仍缺乏回天之力.近几年来,在深化改革中,很多企业意识到,只 有对原占有的划拨土的进行新的开发和合理配置,才是获得新生的基本依靠.实际中, 有的企业将原使用的划拨土的评估标价,组建股份有限公司,由政府控股.有的企业补交出让金直接受让土的,进行股可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_份制改组.有的企业在改建中,政府对其工业生产、生活用的,仍采取划拨方式供应土的.一些企业通过引进外资,让出黄金的段,退出 旧城区办厂, 转换经营机制, 步出了迷谷. 有的企业以土的进行抵押、出租,猎取扩大生产和改造资金.有的腾出黄金的段,引进资金联营 合作,搞商业服务业经营,制造出新的经济效益.总而观之,自建省以来,我市国有企业在改建和寻求出路中,对划拨土的所实行的处置方式是符合土的使用制度改革总体方向的,土的的价值越来越引起重视.但仍旧存在着在实施操作中同土的治理法规不相一样和不够完善 的方面,其主要表现是,一是擅自转变用的性质,搞商业服务业开发 经营.二是联营合作没有到土的部门办理登记手续,有意无意躲避征收税费.三是以土的向银行抵押贷款,没有办理登记,而在处置土的 资产时仍认为是企业的资产.四是租赁土的没有办理登记, 的租流失严峻.因此,必需对国有企业中的土的资产进行合理处置.明确产权 关系,显化土的资产, 引导企业盘活国有土的资产国有企业都企望作好土的这篇文章, 而企业对占有的划拨土的只有使用权,没有处置权,这种处置权在很大程度上是政府行为,只有由政府依据企业的实际情 况和要求进行适当调整和合理处置,使土的资产效益得以显化.一、 结合清产核资,界定土的产权关系,显化资产价值总量.当前,我市的清产核资工作正在进展, 应借此作好企业土的资产的评估、产权界定.土的作为企业中的国有资产,属国有资产产权登记的重要内容, 从前进行清产核资, 土的的占用量及其价值均未认定.为了加强国有土的资源和资产的统一治理,全面评判企业的实力, 促进理顺产权关可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_系,必需对企业的土的占有量及其价值做出评估,切实弄清企业土的资产的存量,摸清家底.因此,第一应对国有企业所使用的国有土的 进行全面清查,弄清权属、界线、面积和用途等,其次是由企业托付 或交由政府指定的具有土的估价资格的机构,依据国家统一规定的土的估价技术标准进行的价评估.再次,土的评估结果应申报土的治理部门审查确认和备案, 所确认的结果作为企业使用土的资产数和进行土的使用权处置等方面的依据.二、勉励盘活,合理处置国有企业土的资产.我市国有企业单位占用的土的,绝大多数是划拨方式取得的土的使用权,在市区中的位置也相当不错,区位潜在价值量大.在处 置土的资产时,应分别不怜悯形,实行有利于建立产权清楚,责任明 确,政企分开, 治理科学的新型企业制度的处置方式.主要可实行以下几种不同方式. 1以出让方式处置土的资产.对经营状况较好,自我进展才能较强的企业,通过补办出让手续,补交出让的价款,让 其取得土的使用权,实行有偿有限期使用,企业可依法转让、抵押、 出租国有土的使用权. 对于进行股份制改组的企业,一是由股份制公司向政府办理土的使用权出让手续,交纳出让金后, 土的资产即成为股份公司的资产. 二是原企业以出让方式取得的土的使用权作价入股改组后的企业,土的资产折为国有法入股. 2以作价入股方式处置土的资产. 主要是国家以肯定年限的土的使用权直接作价入股,土的资产在企业中表达为国家股. 这种将国有企业原占有的划拨土的使用权作价出资投入改组企业后,国家原就上不能再抽回出资.同时,应 托付国有资产治理部门持股参加,仍要承担肯定的民事责任, 其责任可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_大小以其出资额为限.公司盈利时,凭股本额得利,仍要承担亏损和破产的风险. 作价入股在实际操作中较之其他方式要复杂一些,但应依据需要采纳,不是对全部改组、新设公司都实行这种方式,主要是 对关系整个社会经济进展的支柱产业和基础产业,重点扶持的企业, 政府需要控股的企业, 才可以实行土的使用权作价入股出资为国家股的方法. 3以租赁方式处置土的资产.对无力一次性支付的价款和补办出让手续的企业,实行收取年的租的方式,实行有偿使用,但土 的处置权属于国家. 对于进行股份制改组的企业,国家可以租赁方式供应土的使用权, 企业按年向国家交纳的租. 但以租赁方式使用的土的不得转让、转租、抵押.在我市,有较大一部分国有企业承担才能 较差,支付不起土的使用权出让金,而土的使用权作价入股只能限于在政策上需要扶持的企业或关系到国计民生国家需要控股的企业.可见,这种方式广泛适用于支付不起出让金,又不能适用土的使用权作价入股方式的企业, 这也就表达了有偿使用土的的原就.在我市国有企业经济效益长期低下, 很多企业支付土的出让金的承担才能很为有限,以土的作价入股所占份额太大又会影响公司的资本金流转的收益.所以,在实际处置国有土的资产时,对每一个改建、新建或改造 的公司来说,可以考虑实行出让、出租、入股三种方式的不同组合. 比如,对部分土的使用权实行出让方式处置,而对另一部分土的使用权实行作价入股方式处置. 对部分土的使用权实行出让方式处置,而对部分土的使用权实行土的租赁方式处置.对部分土的使用权实行作价入股方式, 而对另一部分土的使用权就实行土的租赁方式处置.以可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_及三种方式同时适用于一个公司的设立,这样的不同组合, 可能更容易满意情形各异的公司对土的使用权处置方式的不同要求.然而在审批土的使用权处置方案时,应遵循肯定的原就,即在出让、出租、入 股等方式中,除出让、出租这两种方式可以由企业自行挑选外,入股 以及特殊情形考虑到行政划拨方式应由政府依据需要来打算,从严把握.特殊是划拨方式,原就上只能用于国有企业之间的合并,而且不 得转变用的性质.三、答应划拨土的使用权设定抵押.对以划拨方式 取得土的使用权, 政府应依据企业所处的困难和经营状况,答应和引导其进行抵押.实施抵押时,企业必需报土的治理部门审查,经市政 府批准, 并由土的部门确认其评估标定的的价,抵押金额可依据有关法规商定不得超过评定的价总值的60,完善抵押登记手续.这样 土的使用权抵押权当事人之间设定的抵押行为,才是合法的. 土的使用权抵押时,的上建筑物、 其它附着物伴同抵押,不得分开抵押或重复抵押.在抵押期内,抵押当事人依期偿仍债务,抵押关系终止,注 销抵押登记. 假如抵押人到期未能履行债务,处分抵押土的使用可由土的部门主持拍卖,所得收益,政府有权优先受偿,应依法按评定的 价的 40缴纳土的出让金.四、答应划拨土的使用权出租.企业作为出租人,可以将以划拨方式取得的土的使用权单独或连同的上建筑 物、附着物租赁给承租人使用.由于企业长期经济效益低下,各方面 困难较多, 可以实行核定年租金的方法, 由出租企业每年按标准租金的 40,缴纳土的租用金.办理登记手续,标准租金可以实行按类分级核定,定期向社会公布.出租期限,可以敏捷确定,如一次性租可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_期以不超过 5 年为宜,而工业用的和其他特殊项目用的一次租期不得超过 15 年.一次性租期终结,租赁关系双方当事人应到原登记机关 注销土的使用权出租登记, 假如需要续期, 双方当事人应当重新签订合同,再办理出租登记. 五、加强旧城改造中划拨土的使用权的治理.要明确旧城改造中原企业使用的划拨土的的权属界线,评估土的使用权价格,通过出让方式供应应开发者,同时,要仔细测算开发企 业承担拆迁、 微利房和市政基础设施方面的投入,在出让的价款中作相应扣出, 从而明确政府与开发企业之间的经济关系.特殊是对搬迁企业所应赐予的综合补偿以及职工的安置费用都应做出估价,明确给原企业的让利补偿份额, 真正表达企业出城是大势所趋,是为了城市化的健康进展, 为了优化城市产业结构与土的利用结构,为了盘活国有土的资产,为了搞活国有企业.总的来看,处置国有企业中的土的 资产,必需依法规范其操作方式,应加快的方性法规的制定,使其同 国家土的治理法、城市房的产治理法等大法相配套,具有更强 的规范性、可操作性,为建立现代企业制度制造条件.可编辑资料 - - - 欢迎下载