2022年房地产项目投资可行性分析报告 .docx

精选学习资料 - - - - - - - - - “ SG·DHSZ” 项目投资可行性分析报告1 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目 录目 录. 2第一章 总论 . 4一、项目背景及概况 . 4二、主要技术经济指标 . 6表 1 “ SG· DHSZ ”项目主要经济技术指标 . 6其次章 住宅市场分析与营销战略 . 6一、投资环境分析 . 6表 2 “ 十二五 ”规划经济社会进展主要指标 . 7二、住宅市场分析 . 8三、当前住宅市场面临的冲突和问题. 10四、营销推广战略 . 11表 3 楼盘销售价格増况表 . 12第三章 项目选址及区设条件 . 13一、项目选址 . 13二、区域历史文化位置. 13三、建设条件 . 13 第四章 建设规模及功能标准 . 14 一、建筑面积及内容 . 14二、项目规划设计方案. 14表 4 “ SG· DHSZ ”住宅户型 . 15三、工程项目情形 . 15表 5 工程项目一览表 . 15第五章 建设方案 . 16一、建设场地环境 . 16二、总体规划布局 . 17表 6 项目建设经济指标一览表 . 17三、建设方式 . 18表 7 招标情形一览表. 18四、结构设计 . 19五、 室内给排水及供电工程. 19第六章 项目施工进度支配 . 21表 8 项目施工进度支配表 . 21第七章 投资估算与资金筹措 . 22一、投资估算 . 22表 9 “ SG· DHSZ ”项目投资估算（单位 :万元） . 22二、资金筹措 . 23第八章 经济效益分析 . 23一、住宅销售价格 . 23二、销售进度及付款方案. 24表 10 各类建筑销售方案表. 242 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三、税费率 . 24表 11 税费率表 . 24四、盈利才能分析 . 24五、清偿才能分析 . 25六、主要经济指标 . 25表 12 主要经济指标表 . 25第九章 风险分析及计策 . 26一、风险分析 . 26二、投资风险的掌握 . 27第十章 项目可行性讨论结论及建议 . 27一、结论 . 27二、建议 . 28附录（国民经济评判）. 29表 13 项目总投资估算表（单位：万元）. 29表 14 投资使用方案与资金筹措表（单位：万元）. 30表 15 售房收入与经营税金及附加估算表（单位：万元） . 31表 16 损益表（单位：万元）. 32表 17 财务现金流量表（全部投资）（单位：万元） . 33表 18 财务现金流量表（资本金）（单位：万元）. 34表 19 资金来源于运用表（单位：万元）. 353 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第一章 总论一、项目背景及概况1、项目名称SG· DHSZ 2、开发商及简介四川省科学城 SG 置业有限公司德阳分公司四川省科学城 SG 置业有限公司是由中国工程物理讨论院六所所属 SG 实业总公司于二 00 四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业；注册资本金为人民币 7730 万元；由法人股东四川省科学城SG 实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成；主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字 通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等；公司资金实力雄厚,科技人才众 多,拥有中国工程物理讨论院作为强大的后盾；3、项目地址德阳市玉泉路与屏山街交汇处4、暂时接待中心德阳市庐山北路 360 号5、项目概况4 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 项目位于玉泉路与屏山街交汇处,有四栋电梯公寓组成,项目占地为 17120,总建筑面积 99354 , 其中住宅面积 78168 ,商铺面积 6576 ,停车库面积 14610 ；项目户型区间为51 137 ；以简装面市；整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园,东湖山上是以山水园林为载体,集休闲消遣旅行观光健身为 一体的城市近郊公园,是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是特别便利,下 面简洁做个介绍：公交路线： 14 路、 23 路、24 路、 27 路等；训练配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路学校、四川省商贸学 校等；医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院等；休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等；生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等；6、资金来源本项目建设资金由 SG 职业有限公司自筹, 不足部分通过预售房款和银行贷款 解决；7、可行性报告制定依据（1）城市居住区规划设计规范（2）德阳市城市拆迁治理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范8、编制范畴依据国家有关政策、法律、法规及规范对 SGDHSZ 项目建设的目的、必要 性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和讨论；5 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二、主要技术经济指标序号表 1 “ SG·DHSZ ” 项目主要经济技术指标项目名称单位指标1 总占地面积17120 2 总建筑面积99354 3 地上建筑面积84744 4 住宅建筑面积78168 5 商业建筑面积6576 6 停车场面积14610 7 容积率 4.95 8 层数 层 1.2# 地上 34层, 3.4# 地上 33层,地下 1层9 停车位 个 住宅地上 72+地下 390+商业地上 25=487 10 地面建筑基底面积3639 11 住宅建筑基底面积2758 12 户型区间51.23 137.17 13 建筑密度 % 21.15 14 小区绿化 % 36 其次章 住宅市场分析与营销战略一、投资环境分析1、德阳市基本情形、 地理位置：6 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带,市区距成都 58 公里,距绵阳 50公里,地理位置介于东径104.15 ° 104.43 ° ,北纬 31.1 ° 31.27 ° 之间, 是我国西南地区重要的重工业城市和农业生产基地；全市辖 6 个县（市、区）土地总面积为 5951.55 平方公里,人口约 384.5万人,德阳市中心城区建成区规模为 45.76 平方公里,人口约 70 万人；、行政区域划分德阳市是 1983 年经国务院批准成立的地级市,现辖“ 一区三市二县” 即旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县；1、德阳市经济进展情形2022 年是“ 十二五” 开局之年,全市人民在市委、市政府的领导下,坚持“ 高位求进、加快进展” 的工作基调,大力推动“ 一三五八” 进展战略,经济发展全面增长,人民生活水平不断提高,社会事业不断进步；表 2 “ 十二五” 规划经济社会进展主要指标2022 年指标指标体系及名称运算单2022 年实际数五年年 均增长 % 规划五年年位属性数均增长 % 1、地区生产总值亿元921.3 11.4 1800 12.0 预期性2、人均地区生产总值元25000 11.2 48650 15.1 预期性3、全社会固定资产投亿元601.3 40.3 五年累计投资总预期额同口径增长资性50%以上4、地方财政一般预算亿元45.8 19.6 90 14.5 预期收入性5、社会消费品零售总亿元299.7 15.9 540 12.5 预期额性6、年末人口总数万人389.2 4.5 394 6.5 约束性7、城镇居民可支配收元/ 人16202 12.1 28000 12.0 预期入年性8、农夫人均纯收入元/ 人6486 12.6 11500 12.1 预期年性10、城市化水平% 42.2 提高53 提高 2.16 预期1.14 性11、森林掩盖率% 38.5 提高40.8 提高 0.46 预期0.21 性7 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 12、节能：万元 GDP能吨“ 十一五” 累计下达到国家及省上约束耗降 20% 要求性13、减排：二氧化碳排达到国家及省上 约束放量及主要污染物排 吨要求 性放注：1、地区生产总值肯定数按现价运算,增长速度按可比价运算；2、地方财政一般预算收入增长速度为同口径增长；3、以 2022 年为基期测算,考虑物价指数为 2.6 ；3、从 2022 年起,固定资产投资统计起点由 50 万元提高到 500 万元,500 万元以下的项目和农户投资将不再纳入到固定资产投资统计范畴,“ 全 社会固定资产投资” 指标变为“ 固定资产投资” ；3、总体目标新一轮德阳市城市总体规划描画了将来德阳的进展蓝图,到 2022 年,经济 总量较 2022 年再翻一番以上,综合经济实力、人民生活水平和生态环境爱护再 上一个新台阶, 成为具有国际竞争力的重大技术装备制造业基地,国内一流的名 优食品基地、清洁化工基地、新材料基地、现代农业基地和职业训练基地,成为 西部经济强市, 重要的工业化先导区、 现代产业集合区, 四川重要的区域性中心 城市和山水宜居城市, 实现成德绵同城化进展, 在西部地区领先实现城乡经济繁 荣、生态环境美丽、和谐稳固、和谐进展的全面小康社会；二、住宅市场分析1、当前住宅市场现状随着经济的快速进展以及国家对住宅建设和城镇住房制度的深化改革,以 住宅为主题的房地产市场,总体上出现出平稳进展的态势；主要表现在：、房地产开发投资稳步回升,商品住宅投资增长加快；、山品住宅销售形式好转,销售额大幅增长；、住房消费热点逐步形成,个人购房比例不断提高；、住房公积金制度逐步完善,个人住房消费贷款迅猛进展；、房地产二、三级市场联动效应突出,三级市场逐步活跃；在方案经济向 综上所述,我国房地产市场具有宽敞的进展前景和庞大潜力；市场经济转化的过程中, 住宅市场本身也正在发生着深刻的变化；这一切, 都是 我国住宅市场进一步进展的良好开端和基础；2、德阳市商品房现状和市场需求 、住宅市场供应情形：8 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 从目前德阳房地产住宅市场来看, 前几个月,整个楼市在全国大环境影响下,购买者观望心情比较深厚, 大家都在等待着楼市大幅降价, 虽然在开发商大力的促销下,刚需置业者的购买力得到了释放,压力,投资性需求被抑制；、商业市场供应分析：但是相对有限, 不能很好的缓解当前目前德阳市纯高层的项目较少基本上都集中在老城区核心地带,商业项目的开发规模也相对较大, 销售价格也较高； 目前的社区商业较多, 基本上每个开发项目都设计了商业（临街）用房；电梯公寓一般都考虑了 、德阳市房地产市场需求分析：2-3 层的商业用房；、需求范畴分析：德阳市地处成都、绵阳之间,处于成绵经济核心地带,经济进展比较快速,城市环境比较适合居住,市场需求包括周边几个市县；、需求人口分析：主要为城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企 业治理人员等为主；、需求数量分析： 依据德阳市政府制定的城市人口规划,到 2022 年城市人口达到 100 万人,即每年需新增城市人口6-8 万人左右, 再加上现有城市人口换房需求,每年的刚性需求总量大约为180 万-240 万平方米（约20000-30000 套住宅）；但这些刚性需求中较多的一部分表现为因购买力不足而导致的无效需求,又由于德阳目前的住宅销售价格相对较高,商品房销售压力应当是很大的；、需求价格分析：从目前德阳市已经在售项目可以看出,德阳市各区域的楼盘销售价格差距不大,价格幅度基本在3500-5700 元/ 左右,由于政府宏观政策调控力度越来越大, 已经明确表示要坚持调控政策不动摇,老百姓在熟悉到房地产价格高位运行后投资空间变小,更多挑选持币待购, 以期政府能将房价调控下来；从今年起,国家又对房地产市场进行重点调控,出台了大量的房产政策,诸如调整贷款利率、 限制二套、三套房等,从全国到地方, 房地产市场急剧萎缩,销售进入停滞状态,虽然目前价格并未被大降,但不排除将来大幅降价的可能,这将对项目的开发产生重大的影响,也将影响项目的价格政策；、市场特点分析：、在全部的购房者中,45 岁以下的中青年人占的比重较大；、 在全部的购房者中, 城区人口占的比重较大, 在产品设计中应关注他们 的心理需求和家庭结构特点；9 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 、 从目前德阳市住宅消费市场来看,自主和投资性需求各占一个比例,但因最近房地产市场调控严格, 以投资为目的的购房客户占比重已越来越小,故在 进行产品设计时,应尽可能地考虑自住性购买需求；、 企业人员、国家公务员、经商人员等购房比例较多；、 城区内客户大多数在城区有一套住宅,属于二次置业,也有考虑第一居 所和部分投资需求,主要考虑楼盘的区位、品质,开发商及物业升值空间；、 外地客户大部分属于第一次置业,周边客户基本都作为第一居所不太注 重升值空间,对物业的性价比要求偏高,对社区环境认同度一般；三、当前住宅市场面临的冲突和问题我国以住宅为主体的房地产市场,已进入平稳进展期； 仔细分析当前住宅市场的现状, 深化讨论其面临的主要冲突,并从体制、 机制和政策上探究改革与发 展的新思路,对房地产业连续、健康、和谐进展,为国民经济与社会进展作出新 奉献是很有必要的；、当前住宅市场进展的基本态势 、房地产开发投资稳步回升,商品住宅投资增长加快；、山品住宅销售形式好转,销售额大幅增长；、住房消费热点逐步形成,个人购房比例不断提高；、住房公积金制度逐步完善,个人住房消费贷款迅猛进展；、房地产二、三级市场联动效应突出,三级市场逐步活跃；综上所述,我国房地产市场具有宽敞的进展前景和庞大潜力；在方案经济向 市场经济转化的过程中, 住宅市场本身也正在发生着深刻的变化；这一切, 都是 我国住宅市场进一步进展的良好开端和基础；、住宅市场面临的只要冲突探析 我国以住宅为主体的房地产市场在进展过程中面临着一些深层次的冲突,出 现了买方市场的形势,结构性、阶段性、体制性供应过剩的现象突出,面临着市 场有效需求的不足；主要表现在一下三个方面：、商品房空置量连续上升,消化空置房压力加大；、住房制度改革的预期进度和力度未能实际到位,住宅市场消费的启动要 有一个过程；10 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 、市场发育程度整体水平偏低,地区之间进展严峻不平稳；综上所述,这几点充分反映住住宅市场在当前宏观经济形势下,扩大内需、加快住宅建设的迫切要求, 与商品房市场有效需求不足, 供求难以有效连接的矛 盾；化解这一冲突,是今后几年住宅市场进展的主旋律；四、营销推广战略高素养的物业开发,除了高水平的规划、设计外,仍需要有一套行之有效 的市场营销策略和手段, 高标准的经营和治理, 以确保项目有市场销路, 开发商 有合理的收益；依据本项目市场定位和开发特点,拟采纳以下营销推广策略：1、卖点分析 、项目高达 36%的绿化率,且紧邻占地千亩的东湖山公园,使得整个小区成 为一个“ 园林式” 的单位,因此有其突出的环境特点；此外,开发商重视小区住 宅户型多样化和房屋外观设计,大大增加了该项目的吸引了；、项目位于黄河片区,已落户的生活小区较多,配套设施特别丰富；训练、休闲、消遣、购物等都很便利；、小区坚持以“ 山无里,景无界,心无边” 的开发理念,项目为四幢电梯 公寓组成,居民生活便利,在此基础上仍引进了“ 智能化” 新概念,更加提高了 小区居民的舒服度；、项目定位于黄河片区中高档住宅,但价格相对同片区竞争楼盘显得特别亲民,且采纳多种优惠付款方式极大地提高了其竞争力；、项目开发商是由中国工程物理讨论院六所所属SG 实业总公司于二00 四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业,个优质的楼盘和公共设施项目,信誉良好；2、广告宣扬策略在成都、绵阳等地已开发多由于 SG置业有限公司已经在成都、 绵阳等地开发了一系列楼盘在消费者心目中形成了良好地势象, 再加上黄河片区优质的生活环境对置业者都是一个比较大的吸引；“ SG·DHSZ” 项目针对确定的目标群体,按方案、分阶段,系统的对小区的整体形象和“ 卖点” 进行广告宣扬；包括以下广告媒体：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、网络、公车及户外广告牌等；11 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3、促销策略 、促销的阶段性策略,按不同的阶段指定不同的销售策略；一般按以下阶 促销：促销预备阶段；首次公开展销和销售阶段；二次公开展销和销售阶段；三 次公开展销和销售阶段；扫尾销售阶段；、销售对象： 城市首次置业者、 大中型企业员工、 公务员、企业治理人员等；、促销手段： 拟采纳多种促销手段, 包括：广告宣扬、 内部认购、 人员直销、举办展销会、 集团认购、 敏捷多样的付款方式及优惠方案、售楼现场样板房促销 等；4、定价策略 、价格定位依据目前德阳市房地产房源交易信息,表 3 所示：表 3 楼盘销售价格増况表以及黄河片区一带同类房地产销售价格如序名称地段最低价（元 / 最高价（元 / 均价（元 / 号1 黄河畔岛黄河片区4260 5260 4700 2 瑞琪曼国际社黄河片区4800 6233 5400 区3 期望城黄河片区4788 5758 5078 4 凯旋国际老城区