2022年房地产项目报建注意事项 .docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 一、 关于建设用地类证照1、建设用地批准书通过招拍挂公开出让取得的土地,办理建设用地批准书时,必需市土地开发中心或国 土局供应已征地拆迁结案的函；要特殊留意,国土部门公开出让的土地,与国土局签订了国有土地使用权出让合同后,在缴交土地出让金之前,务必要到国土部门弄清该土地 是否已全部完成征地拆迁结案,防止国土部门拿来出让的土地仍存在着局部未完成征地或 拆迁结案,给建设用地批准书的办理带来很大的麻烦甚至影响整个工程的开发报建计 划；留意建设用地批准书的有效期及批准的建设工期,建设工程逾期施工的,留意要提前 向发证机会申请延期2、国有土地使用证1 股权转让或土地转让工程：应准时办理国有土地使用证的移交或过户；2 通过招拍挂取得工程：在签订国有土地使用权出让合同时应在付款条款上列明分期 交纳；分期办理国有土地使用证；3 如所取得国有土地使用证为预登记的暂时证照,应按规定办理变更,否就到期应办 理延期手续；4 国有土地使用证核发的使用权面积是净用地面积、不含市政道路用地面积和公共绿 地面积；5 为便于工程融资,一个用地面积较大的工程在办理国土证时依据资金方案的要求能争取 分证就尽量办理分证；如不能分期办理国土证,在土地抵押贷款环节应将国土证附图分成 几块分别办理他项权益证,可分块分别在不同银行抵押贷款；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3、建设用地规划许可证1 办证的前提条件之一是依据国有土地使用权出让合同及有关土地出让金缴款证明；因涉及土地出让金庞大,应留意提前做好资金方案或是否可争取分期支付土地出让金；2 核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路面积、绿化面积）；所包含的市 政道路用地及公共绿化用地虽不属于该地块国土证核发的权属用地范畴,但属于该工程的建设用地范畴,因此如有外单位出于修建公共交通等需要占用部分绿化用地的情形可要求 对方赐予补偿；3 该证的附件有：建设用地规划红线图；规划设计条件留意附加说明事项,防止在有效期内未申请用地导致该证自行失效；4、规划设计条件1 规划设计条件是建设用地规划许可证的附件,规划设计条件所列明的经济技术指标是设 计的重要依据,直接影响工程开发建设的效益；各地区公司应深化讨论当地的规划技术管 理措施,在申领规划设计条件时争取最优的指标；2 容积率、建筑高度等指标受城市掌握性具体规划的限制,在申领或调整规划设计条件时 应争取各级政府部门的支持,取得最大限度的突破；3 公建配套工程要求应尽可能削减公建配套的设置和建筑面积的规模要求；4 拍卖地块的国有土地使用权出让合同一般都以土地使用条件和关于确认规划 设计条件的复函作为合同的附件；5 非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件的工作要点：尽量争取提高容积 率、削减公建配套面积；争取的理由可依据各工程具体情形或当地政策规定而定；二、关于规划建设类证照名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、总平面规划设计方案批复 / 修建性具体规划批复1 取得规划设计条件之后,依据当地的开发报建流程争取与建设用地规划许可证同步办理；2 在详规报批之前,开发部门应尽可能明白清晰当地规划部门对详规的审批依据和审批要求,争取和谐总工室及集团设计院相关设计人员与规划部门详规审批重要经办人员提前沟通,充分明白哪些重要指标必需按规定报批,哪些指标有敏捷性,以便于工程的方案设计能顺当通过审批,削减因报审方案不符合要求打回重新修改方案所耗费的时间；3 详规报批中总平面规划方案图应重点留意的事项：所报规划方案的建筑和空间基本布局是否与规划部门的要求基本一样；综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文件的强制性要求（主要指标包括：规划总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建配套面积、容积率、总建筑密度、居住户数、居住人口、绿地率、总停车数）；建筑高度、建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满意最低审批要求；公建配套设施的设置当地规划部门有无特殊要求,应尽可能争取少配公建配套设施或配备将来不需要移交的公配设施；4 详规报批阶段仍要调查明白小区排水、煤气、垃圾处理等问题,以便于在详规方案报批阶段综合考虑及便利下一步综合管线的设计及报批；例如：小区雨水、污水怎么排放,小区是否要建污水处理站；周边市政道路有无通管道煤气,是否需要自建煤气瓶组站；小区生活垃圾怎么收集处理,是否要配垃圾压缩站；留意各地报批详规的一些特殊要求；2、环评、人防、消防、卫生学、园林绿化等专业看法的报批名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1 详规批复后和谐总工室应最快的时间下发各专业看法报批所需的图纸,事前充分明白各 专业治理部门的审批要求,尽量削减报入后图纸打回修改占用的时间；2 小区环评批复工作要提早启动,提前让有实力、有信誉、有关系（与环保局）的环评公 司编制环评报告书；申报小区环评时特殊留意一些敏锐性的公配工程如垃圾压缩站、消防 站、卫生院、污水处理站以及小区雨水、污水的排放方向及地点,其定位选点要考虑透 彻,编写环境看法时尽量向着风险小的方面去评判,防止日后在环保验收时引起不必要的麻烦； 如工程是分期建设,为便于办理工程的竣工验收手续,须分期报批工程的环境影响 登记表；3 人防专业看法报批：明白清晰当地对新开发的小区人防面积核定以及人防异地建设费缴 交的规定,在申报小区人防总体规划时,人防面积宜多不宜少,削减开发成本；4 消防专业看法报批：开发部门应在总平面设计阶段就要与当地消防支队沟通,明白当地 消防审查的规定,对小区消防通道、登高面等要求,削减设计的工作量和时间；在申报消 防专业审查看法时,设计人员与消防局审查人员的事前沟通,开发部门与消防局审批人员的关系亲密与否对于顺当通过审查特别重要；有关消防报建可从消防疏散楼梯及通道方面 的增减去考虑充分扩大和利用建筑销售面积以为公司争取利益；5 其他专业看法批复；各地区依据不同工程的情形有的仍可能需要控高看法、文物考古意见、防洪排涝、电力、交通、地震灾难等结合各专项规划要求的看法；3、小区综合管线规划审批详规批复后,用地面积超过20000 平 M的要申请小区综合管线规划审批,主要涉及供水、供电、燃气、电信、排水等管线布局的综合平稳；小区综合管线规划审批后,可作为下一 步水、电、气、电信、排水等管线工程施工报批供应依据；4、建筑物放线名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 详规批复后可凭详规批文及附图直接申请办理建筑物放线,为加快办理建设工程规划许可 证做好预备； 在放线测量办案中留意确保建筑物与路边线以及楼与楼之间的退让距离,以 免影响下期相邻建设工程的楼层高度；依据公司开发建设的要求,各地公司应在详规批复前和谐先行放线；5、建设工程规划许可证1 在详规批复后,各地区公司应在办理专业看法时同步办理建设工程规划许可证；专 业看法的环节要尽量缩短时间,特殊是小区环评批复环节,要事先细心策划以最快速度取 得专业看法批复；2 在建设工程规划许可证办结取证之前要缴纳市政配套费,对于每期开发建设 20 万 平方 M的规模,市政配套费金额较大,应做好减免缓工作,节约开发成本；必要时考虑分 层办理规划许可证；3 要留意确保现场放线的楼宇与规划许可证批复的固定点保持一样；4 报建的图纸要求符合退缩间距,开口天井、采光、通风符合建筑规范要求,要满意各专 业看法要求；6、建筑工程施工许可证1 因办理施工许可证的前提条件较多,因此要细心策划,做好同步和穿插报建工作,以尽 量节约时间；2 为使办理中标通知书的工作顺当进行,开发部要与招投标部或集团招投标中心沟通,提 醒招投标部在对投标单位资格审查时的留意事项,以削减施工许可证办理的麻烦或时间延 续；办理招投标手续时尽量和谐缩短公示期,以早日取得中标通知书,加快施工许可证的 办理；同时应与招投标部门沟通,降低工程造价的标注,削减开发报建规费；3 提前进行施工图审查,缩短开发报建时间；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4 对于有提前动工要求的建设工程,应准时和谐质监部门和安监部门提前介入；并提前与 城管部门进行和谐,需要办理先行施工的惩罚的,要和谐按已完成的投资额作为惩罚依 据；在质监站现场查勘时和谐形象进度的描述与城管惩罚打算书相一样；5 为顺当办理施工许可证,现场的协作工作也很重要,开发部门应加强与施工现场的沟 通,准时检查施工现场是否三通一平,是否建好围墙、洗车槽,施工工棚,现场安全爱护 设施是否已落实,施工材料、机械是否按要求规范布置,安全文明生产的治理制度是否落实,施工用电是否按规范敷设,现场查勘及发证时,建设、施工、监理、设计相关人员是 否到位等；6 对于分层办理规划许可证的工程,可以续建的方式办理施工许可证,躲开施工图审查、质监站现场查勘、缴交劳保金手续等,缩短办证时间；7、预售许可证1 由于此证属公司的重要节点,办理此证所需预备的资料较多,因此必需按当地的要求,提前做好报案的资料预备工作,如提前开设好预售款监控帐户,签订预售款监控协议书以及完成物业治理招标,取得中标备案书等,而且要资料核对无误；2 销售面积猜测的工作量较大,应提前介入；建筑面积务必要留意尽量削减与实际施工及 后期实测的面积误差,防止在后期的确权、办理房产证时造成公司利益的缺失、削减业主 的投诉；因此,供应猜测的施工图肯定要留意是不是三层会验后的最新施工图,包括建筑 图、能显示剪力墙和柱子变化的结构图；平立剖、阳台窗台风道等大样图与现场施工的图 纸是否一样,现场施工有无变动；取得猜测面积的结果开发部要提交预决算部审核；3 如国土证已抵押贷款,在办预售证之前应提前与资金方案部沟通,把握好涂销抵押的时 机；4 如工程形象进度未达到或相差不大的情形,可依据当地法规要求争取变通的方法过关；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5 假如申报预售的面积存计超过土地出让合同可售面积,须提前调整土地出让合同面积,并在办理预售证前完成国有土地使用权出让合同变更协议的签订及土地出让金的缴交；6 当猜测总面积超过报建面积,须由销售部确定不行预售房屋8、商品房屋面积实测及初始登记（大确权）1 公司制度规定开发部要在规划验收完成后60 天内取得权属证明书；2 工程竣工后现场实测时,要对经办人积极引导,提高测绘效率,在经办人运算实测结果时,要争取有利于公司的运算方法,当遇到销售套内面积与实测面积存在偏差可能造成公司退款情形,应和谐经办人对实测结果进行适度调整；3 因确权能否准时完成直接影响到小业主房产证的办理以及超报建面积房屋的销售资金回笼,因此大确权要提早谋划,早日完成；4 假如申请确权的面积存计超过土地出让合同上总建筑面积,须提前调整土地出让合同面积,并在申报确权前完成国有土地出让合同变更协议的签订及土地出让金的缴交；三、配套报建的办理1、规划阶段（前提条件：取得修建性具体规划批复）1 小区地名批复：由策划部部门供应小区命名的方案；2 小区道路命名报批：由策划部门供应小区路名的方案看法；规划路的命名要征求道路两旁相关单位的看法；3 施工临水临电的报批：此项工作必需确保在工程方案开工节点时间之前完成,临水临电方案以接入点越近越好,并能满意施工现场需求；对于当地所要求的相关规费应和谐减免；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、建设阶段1 防雷报建：防雷审图费和检测费应通过谈判降低费用；2 各期通邮报批：签订邮箱制作安装协议,确定好安装时间,保证交楼；同时留意掌握成本,不该交的费用不要交；3 小区永久供水工程的报批为掌握成本,在总工室运算小区总水量之后,在申报永久性供水协议时在满意小区总用水量的前提下供水方案以供水管径最小、供水线路最短为原就；对远离市区、周边无市政设施的工程,小区永久供水方案的报批应提早策划、报批、要充分考虑供水线路的优化与实施可能存在的问题；提前做好应对措施；4 小区永久性用电工程的报批为降低成本,开发部应当会同总工室与当地供电局加强沟通,事前充分明白其政策规定,如每户用电量的运算标准,电房设置的原就,变压器配备的原就,按用电标准运算出来的小区总用电量是否运算同期率等；以求最终审批的供电方案最有利于降低成本；要明白工程周边的供电规划,周边有无已建、在建和拟建的变电站,最近的接驳点在何处,在不同的线路方案中挑选最短又可行的供电线路方案；要充分考虑永久用电方案报批及施工的复杂性,提早谋划,越早取得供电协议越好,以便为工程施工预留足够的时间；5 小区通信工程的报批：签订小区电信综合业务协议书,小区电信机房属于有偿供应电信部门使用,由销售部与电信局签订售房协议；6 小区永久性供气工程的报批：在详规报批阶段就要明白工程周边有无市政煤气管道,小区是否要自建煤气瓶站；通过与供气公司的谈判降低成本；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3、竣工阶段1 公建配套设施的移交要明白当地的政策及土地使用权出让合同的商定,区分哪些属于小区服务性无偿移交的 公配工程,哪些属于小区经营性有偿移交的公配工程,哪些属于政策没有明确移交接收的 单位,可交可不交的原就上不移交,由商业部或物业公司自行出租处理；对于有偿的工程,要明白有偿移交的文件依据及运算标准,无依据的可与接收部门协商 确定移交价格；小区规划配套的训练及医疗卫生服务设施如学校、幼儿园、卫生院等是否属于无偿移交 仍是有偿移交主要看该工程公配设施有无相应扣减土地有偿使用出让金；四、验收工作的办理1、规划验收公司制度规定“开发部必需在工程竣工后30 天取得规划验收合格证” ,为顺当完成规划验收,开发部须跟踪和谐工程部按公司要求的工程竣工标准完成竣工验收,即“ 竣工标 准应以满意规划验收条件为标准,主体工程全面完工（含外墙装修）,建设工程用地红线（或建筑物 30M）范畴内的道路、绿化（含天面）全面完工全部临建、构筑物拆除完 毕；”各地应明白当地的政策规定,例如政策答应竣工面积比报建面积超出比例,对可能影响规 划验收的因素提前实行应对措施,使各期工程的规划验收能尽早顺当完成；2、质量验收各期工程的质量监督看法书一般由工程部负责向当地的质检站申办；开发部门应做好沟通 和谐工作；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3、人防竣工验收备案人防工程竣工验收备案表是公司制度规定的交楼标准之一,工程竣工后,应跟踪工程部尽快提交竣工资料,并对初验未达要求的工程尽快完成整改；4、消防验收消防验收看法书是公司制度规定的交搂标准之一；消防验收通常由消防工程施工单位负责办理并取得消防验收合格证；开发部门应做好沟通和谐工作；随着政策的越来越严格、规范,须先对全部的消防设施、设备逐一进行检测,检测不合格的要完成整改,合格后方可办理消防验收合格证；5、环保验收环保验收看法书是公司制度规定的交楼标准之一；做好工程污染源排污口登记,对污染源进行检测并达标；对发电机电房进行现场检测并取得达标报告；环境爱护设施经负荷试车检测合格,其防治污染才能适应主体工程的需要；6、竣工验收备案竣工验收备案表是公司制度规定的交搂标准之一,公司制度 85 天内取得竣工验收备案表；7、永久水、电、供气工程的竣工验收规定开发部必需在工程竣工后名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 在交楼前确保永久水、永久电、供气的开通；名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 11 页