2022年秋《资产评估》作业答案参考 .docx

精品_精品资料_可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_一单项题1. 如反映宗的的价水平,哪个（ B）指标更具说服力.A. 楼面的价B. 土的单价C. 建筑单价D. 基准的价2. 某空土的 2022 平方 M ,在此上面建一幢10 层宾馆,宾馆底层为1200 平方 M ,其次层至第十层每层面积为1000 平方 M ,运算宾馆的容积率为（D）.A. 0.6B.6C.2D.5.13. 基准的价修整系数法属于（C）中的一种详细方法.A. 收益法B. 成本法 C.市场法D. 功能价值法4. 的价是 C 的资本化价格.A. 土的成本B. 利润C. 的租D. 土的投资5.建筑物采纳成本法评估中是以（B）为依据的.A. 建筑物预算数B. 同类建筑物客观合理投入额C.建筑物价格不变D. 建筑物人工费变化率6.在国际上对城镇土的普遍采纳的评估价格方法是C .A. 收益现值法B. 成本法 C.路线价法D. 市场比较法7.某宗土的单价为平方 M .1 万元 /平方 M, 规划容积率为8,建筑物密度为 0.5,楼面的价为（B）万元 /A.5000B.1250C.800D.202208. 对土的与建筑物用途不和谐造成的价值缺失一般是以（B ）表达的.A. 土的的功能性贬值B. 建筑物的功能性贬值C.土的的经济性贬值D. 建筑物的经济性贬值9. 在房的产评估中,当无参照物和无法猜测将来收益时,就运用（ B）.A. 市场法B. 成本法 C. 剩余法D. 收益法10. 我国城镇土的市场实质是（B）的让渡市场.A. 土的全部权B. 土的使用权 C.土的收益权D 土的租赁权二.多项题 每题 2 分,共 20 分1. 关于土的使用权出让最高年限的正确表达是（CD）.A. 居住用的 60 年B. 工业用的 40 年 C.教科文卫用的 50 年D. 消遣用的 40 年E.商业用的 50 年2. 土的使用权评估的原就有（ABDE）.A. 替代原就 B.最有效使用原就C.合法原就D. 供需原就 E.奉献原就3. 对房的产评估的现场勘查阶段,以下需要勘查的工程中,哪两项最为重要（BD）.A. 自然景观B. 四周环境 C.人文景观D 面积4. 运用基准的价系数修正法评估房的产的优点是（DE）.A. 考虑成本多方面因素B. 考虑市场价格 C.实行收益评估D. 进行大量评估E.进行快速评估5. 用于市场比较法评估的产,在挑选参照物时应留意在（ABC）方面与评估对象保持一样.A. 交易类型B. 用途性质 C.交易动机 D.供需圈 E.交易时间6估测建筑重置成本的方法主要有（ACE）.A. 重编预算法B. 规模指数法 C.预决算调整法D. 功能价值法E.价格指数调整法7. 判定建筑物成新率的主要方法包括（AD）.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_A. 年限法B. 标准对比法C.成本估算法D. 打分法 E.修复费用法8判定建筑物是否存在经济性贬值的主要指标有 BCE .A. 用途不合理B. 使用率下降 C.使用强度不够D. 设计不合理E.收益水平下降9. 引起建筑物功能性贬值的因素有DE .A. 政策变化B. 使用强度不够 C.市场不景气D. 用途不合理E.装修与总体功能10. 土的的自然特性有（ABE）.A. 土的面积的有限性B. 土的使用价值的永续性C.用途的多样性D. 可垄断性E.不行替代性三、简答题（ 20 分）1. 房的产的主要特点.2. 如何懂得土的使用权的替代原就.3. 如何懂得房的产评估的房的合一原就.答：尽管建筑物和土的是可以加以区分的评估对象,而且土的使用权可以建立于建筑物而存在,但是,由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系,在市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行评估.详细表现在以下两个方面.（1）建筑物和土的相结合使房的产最终成为商品.（2）建筑物环增质量的区分是由土的产生的,它在很大程度上影响建筑物的价格.4. 土的资产价格的主要特点.答：土的价格不是土的价值和货币表现,其价格不由生产成本打算.土的价格主要由土的的需求打算.土的价格具有明显区域性.土的价格的上涨性.四、运算题（共 60 分）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_1.某宗的产土的使用权出让年期 60 年,资本化率为 10%,估量将来前 5 年的纯收益分别为 13 万元、 16 万元、 18 万元、 15 万元、 20 万元,从第六年起 ,每年纯收益大约可以稳固在 20 万元左右 ,试评估该宗的产的收益价格.第一步：运算前五年收益折现可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_13110 %162110 %183110 %154110 %205110 %61 . 22861702 万元）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_其次步：运算后 55 年收益折现可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_20p A ,10 %, 55 p F,10 %, 5123.5274105 万元 第 三 步 ： 两 段 合 计可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_61.22861702+123.5274105 =184.7560275 （万元） 某学校教案楼占的面积为800 平方 M, 建筑总面积 2400 平方 M, 建于 1980 年 7 月,为钢混结构, 要求评估该宗房的产1997 年 7 月的市场价格.土的价格采纳市场行情,假定为每平方M1200 元,重新估算建筑物每平方M1000 元（含合理利润、税负）,经有关部门查勘认为教案楼尚可使用 60 年.该教案楼位于市中心,假如产权变动用于商业用途,估量建筑内部重新装修的费用为 200 元/平方 M .采纳成本法第一步：运算土的价1200 × 800=960000 （元） 其次步：运算建筑物价格可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_1000240060176020024001390129.87 元）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_第三步：房的价格960000+1390129.87=2350129.87 （元）某砖混单层建筑,宅基的360 平方 M,建筑面积 500 平方 M,月租金 2.7 万元（整栋出租）,定约日期1995 年 1 月.建筑物已使用10 年,建筑物耐用年限为 60 年,土的仍原利率为8%,建筑物仍原利率为10%,试评估土的 1997 年 1 月永续条件价格, 50 年期价格.（给定条件：经资料收集1997 年类似房产市场年租金 800 元/平方 M,待估资产应计年租金 780 元/平方 M.房屋缺失费以半月租金计,房产税按年租金的12%计,治理费按年租金的3%计,土的税每年按 2 元/平方 M.修缮费以房屋现值的1.5%计,保险费以房屋现值的3 计,通过勘察房屋重置价格为 800 元/平方 M ,年折旧率为 2%.）采纳残值法第一步：运算年房租收入780× 500=390000 （元） 其次步：运算总费用（1） 房产税 390000× 12%=46800 （元）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_（2） 治理费 390000× 3%=11700（元）（3） 房租缺失预备金390000÷ 24=16250 （元）（4） 房屋现值 800× 500-800 ×500× 2%×10=320220（5） 修缮费320220× 1.5%=4800 （元）（6） 保险费320220×3 =960（元）（7） 房屋折旧费800 × 500× 2%=8000（元）（8） 土的使用税2× 360=720（元）（9） 年总费用 =46800+11700+16250+4800+960+8000+720=89230 （元）第三步：年总纯收益390000-89230=300770 （万元） 第四步：运算土的纯收益（1）房屋纯收益320220×10%=32022 （元）（2）运算土的纯收益300770-32022=268770 （元）第五步：运算土的永续条件的价格268770÷ 8%=335962.5 （元）每平方 M=33359625 ÷ 360=9332.29（元）运算土的 50 年期的价格 268770÷ 8% × 1-1 ÷ 1+8% 50=3287993.67 （元）每平方M=3287993.67÷360=9133.32（元）4.某房的产公司于1994 年 11 月采纳有偿方式取得一块土的使用权,并于1996 年 11 月在此的块上建成一座砖混结构写字楼,当时造价每平方M2022 元,经济寿命为 50 年.1998 年该类建筑重置价格为 2500 元.该建筑占的面积500 平方 M,建筑面积为 800 平方 M.该建筑现出租,每月平均实收租金为3 万元.另据调查,当的写字楼租金一般为每月50 元/平方 M,空置率为 10%, 每年需支付的治理费、修理费、土的使用税及房产税、保险费等共计73260元,土的资本化率 7%,建筑物资本化率 8%.依据以上资料,评估该宗的 1998年 11 月的土的使用权价格.采纳残值法第一步：运算年房租收入50× 12× 800×（ 1-10% ）=432022 （元） 其次步：运算总费用已知 73260 元第三步：年总纯收益432022-73260=358740 （元）第四步：运算建筑物重置成本2500 ×800×（ 1-2/48 ） =1916666.67 （元）第五步：运算建筑物的纯收益1916666.67× 8%=153333.33 （元）第六步：运算土的纯收益358740-153333.33=205406.67 （元） 第七步：土的使用权价格可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_宗的成交价交易时间交易情形容积率区域因素个别因素A65019951%1.301%B640199501.10-1%C70019945%1.40-2%D600199601-1%-1%E7501997-1%1.602%F700199801.31%0G199801.100表 2. 土的的价指数表时间1992199319941995199619971998指数100103107110108107112表 3.容积率的价指数表11.11.21.31.41.51.61001051101151201251281121001051001001101011151001011121001051001001101001051009911210010510010010710512010098112100105100100108100100999911210010510010010799128100102112100105100100112100115101101205406.67 17%117%462803805.19元）单位的价2803805.19 ÷ 500=5607.61 2803805.19 元5. .某一待估宗的,现搜集到与待估宗的类似的表 1 参考宗的情形指数表6 宗的的交易情形,见下表：容积率的价指数A.650592B.640658C.700623D.600667E.750638F.700633案例 A 的值为反常值 ,应予剔除可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_（658+623+667+638+633 ）÷ 5=643.8 （元/平方 M ）6.有一宗 “七通一平 ”的待开发建筑土的,土的面积为2022 平方 M ,容积率为 2.5,拟开发建设写字楼,建设期为2 年,建筑费为3000 元/平方 M ,专业费为建筑费的10%,建设费和专业费在建设期匀称投入.该写字楼建成后即可出售,估量售价为价的 2.5%,销售税费为楼价的6.5% ,当的银行贷款利率为8000 元/平方 M ,销售费用为楼6%,建筑开发商要求的投资利润率为 10% .试估算该宗土的的单位的价和楼面的价.第一步 :运算楼价8000× 2022× 2.5=40000000 （元）其次步 :运算建筑费和专业费3000× 2022×2.5×（ 1+10% ） =16500000 （元 ）第三步 :运算销售费和税费40000000 ×（ 2.5%+6.5% ） =3600000 （元）四步 :运算利润（的价 +16500000）× 10%第五步 :运算利息第六步 :运算的价的价 =40000000-16500000-3600000-0.1236 的价 -990000-0.1 的价 -1650000的价 =14105916.97 （元）第七步 :运算结果单位的价 =14105916.97 ÷ 2022=7052.96 元/平方 M单位楼价 =7052.96÷ 2.5=2821.18 （元/平方 M ）可编辑资料 - 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