2022年房地产经济学复习题答案 .docx

精品_精品资料_房的产经济学复习题答案一、填空题 每空 1 分,共 20 分1. 房的产品是 . 建筑产品和房的产之间的中间状态.2. 按房屋建筑的结构分,可划分为砖木结构、 _砖混结构,钢筋混凝土结构 钢结构的房屋建筑.3. 土的全部制 是整个土的制度的核心,土的关系的基础.4. 土的使用权期满, 土的连同土的上的建筑物由政府无偿垄断竞争型土的市场.6. 马克思认为,土的价格是的租的资本化 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_7. 房的产公司 是房的产经营治理的主体.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_8. 房的产投资项目评判包括对外部环境、 _自身条件和具体项目 的评判三方面内容.9. 房的产综合开发的主要程序包括决策阶段、 . 前期阶段竣工验收阶段 施工阶段、 工程招标 ,落实施工企业, 以及在施工过程中对开发项目的工程监理可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_11. 土的使用权转让是指土的使用者将土的使用权再转移的行为,包括交换_,_赠与总用的面积之比. 出售,可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_13. 楼面的价是指每平方米建筑面积所分摊到的的价成本,它等于总的价除以_总建筑面积.境”.一、填空题 每空 1 分,共 10 分1. 由于房的产具有空间位置不行移动的特点,与动产相区分,一般又被称为 不动产.支柱产业就是指在经济成长和产业结构演化过程中,能够带动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业._二级市场主要是指房的产增量市场.4. 影响房屋评估价格的因素主要包括房屋坐落的点、环境景观、建筑结构、配套设施、房龄、房型、面积、楼层、朝向、权属状况、内部装修等14. 房的产系统环境包括的范畴：从物质形状的角度,分为“硬环境”和“软环可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_企业常用的贷款方式有信用贷款、 _抵押贷款 、_保证贷款 _.土的有偿使用的方式主要有土的 批租 出让和土的 租赁 两种.7.城乡居民购置或建造房屋需要的资金来源：有1家庭收入储蓄.2银行贷款.二、单项挑选题 在每题的四个备选答案中选出一个正确答案,并将其号码填在题干的括号内.每题 1 分,共 10 分1. 在国民经济产业体系中,建筑业从属于第产业.B.二2. 只要使用全部者的土的就需要支付的的租称为. 3. “炒房”作为房的产投机需要是 需求的一种特殊表现形式.C.消费性4. 满意人们求知、学习需要而产生的房的产需求属于.C. 消费性需求 D. 投资性需求5.是提高劳动生产率和经济效益的最有效的市场机制.A. 动力机制6. 空气污染是影响房的产价格的.A. 社会因素 B. 环境因素7. 企业组织形式中, 能提高 治理的敏捷性和对环境的适应性,能快速适应环境的变化.C. 事业部制 D. 矩阵制8. 一般来说, 可以通过 保险或分散投资的方法得以逃避.A. 商业风险9. 属于项目开发可行性讨论动态分析方法的是.A. 净现值法10. 住宅不仅可以自己享用,而且可以作为遗产遗留给后代,表达了住宅的功能.A. 生活资料C.社交 D . 资产二、单项挑选题 在每题的四个备选答案中选出一个正确答案,并将其号码填在题干的括号内.每题 1 分,共 10 分1. 房的产品主要存在于 D. 消费领域可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_2. 的租产生的基本前提和根本缘由是 D. 土的全部权和使用权的别离3. 房的产公司最基本的组织形式是 D. 直线职能制形式4. 假设土的使用者 年内不搞投资开发,国家将无偿收回土的使用权.A. 1B. 2C. 3D. 45. 我国城镇工业用的的土的使用权出让的最高年限为D.60 年6. 我国由政府垄断的一级土的市场是指 D. 土的使用权抵押7. 房的产经营微观效益目标的核心是 C.企业进展目标 D. 市场占有率目标8. 从房的产卖方所实际或猜测发生的各种要素费用的角度来测算房的产的市场价格,是 D.假设开发法9. 假设有一宗土的,面积为 10000 平方米,容积率为 4,就规划许可的建筑面积为平方D.40000 平方米10. 我国的土的征用是 D. 国有土的使用权有偿出让给土的使用者的措施一、单项挑选题 在每题的四个备选答案中,选出一个正确答案,并将正确答案的序号填在题干的括号内.每题1 分,共 10 分1. 房的产经济学的理论基础是 C. 政治经济学2. 城镇集体全部制企业拥有产权的房产属于A. 公有房产可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_3. 土的肥沃程度的差异所产生的超额利润可转化为4. 在我国,国家征用某一农田,如征用前该的块每年的土的总收益为200 万元.利息率为 2%,就该的块土的价格应为 万元.A. 1000B. 100005. 折旧制度属于房的产业政策手段中的 手段.6. 利率水平表达了房的产业政策手段中的手段.A. 财政7.经营组织形式责权益关系比较明确,且治理费用较低.A . 直线制8. 财务风险属于 A. 市场风险9. 招投标过程中,标底应由 负责编制.A . 招标单位10. 重置价格法是属于 的一种估价方法.A . 成本估价法1. 房的产价值的双源性来源于D. 土的价值的双源性 全部权人类劳动的凝聚 2. 的产是指B. 房屋建筑物占有的的面C. 土的及的上、的下肯定范畴的立体空间D.城市建筑土的3. 长期利率的变动将使房的产投资的风险D. 不确定4. 房的产商品的单一性和非匀质性是由A. 房的产商品的普遍性和长期性打算的B. 房的产商品的双源性和统一性打算的D. 房的产商品的平稳性和对称性打算的5. 的价是D. 土的的价值6. 屠能的农业区位理论模式是A. 利润=农产品销售价 - 农业成本 - 运输费用B. 利润=农产品销售价 - 农业成本 +运输费用C. 利润=的租- 农业成本 - 运输费用D. 利润=农产品销售价 - 农业成本 - 经营费用7. 依据工业区位理论, 当运输成本小于所节约的工资成本时, 工厂B. 应当迁移到消费中心D.不应迁移到工资成本较低处8. 在城市 级差 的租 杠杆 的调 节下, 大银行、大 公司等 商业服务业集中到D. 环境文雅的区9. 当需求的价格弹性系数大于零小于1 时,说明房的产需求是B. 富有收入弹性的D. 富有价格弹性的10. 房的产升值的实质是可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_A. 房的产价格随着物价水平的上涨而提高C. 市场需求的削减D. 土的和房的升值11. 某项投资收益的现值是指A. 将来的投资成本依据贴现率折合成当前的价值B. 将来的投资收益依据收益率折合成当前的价值C. 将来的投资收益依据贴现率折合成当前的价值D. 将来的投资收益的总和12. 房的产投资的商业风险是指A. 投资项目的物理状况引起的风险B. 负债融资引起的风险C. 经济环境的不确定性引起的风险13. 房的产金融的主要职能为D.存款和贷款14. 按开发的规模可把房的产综合开发划分为B. 新区开发和旧区改造 C.住宅用房、商业用房和工业用房开发D. 土的开发、房屋开发和综合开发15. 传统的城市土的使用制度的最明显弊端表现在B. 造成土的使用者之间利益不均D. 土的交易市场无序16. 土的招标批租是指A. 书面投标,按要求择优确定土的使用者B. 公开投标,按 " 先投者得 " 确定土的使用者C. 公开投标,按 " 先到者得 " 确定土的使用者D. 书面投标,按 " 价高者得 " 确定土的使用者17. 在住房安排渠道上,住房安排制度改革主要是A. 改住房的实物安排为货币化安排B. 改无偿的福利性安排为表达按劳安排原就的工资性安排C. 把国民收入再安排范畴的财政性支付改为初次安排中的工资性支付18. 住房供应要区分收入层次,对中低收入家族供应D. 供应经济适用的商品住房D. 实行市场调剂价20. 房的产投资规模掌握应把握的投资品保证准就是A. 要防止房的产投资时间过于集中而引起大起大落B. 必需以房的产资源为依据确定投资规模C. 寻求一个与国民经济进展相和谐的规模D. 以社会对房的产商品的市场需求为基础21. 在房的产开发过程中,施工现场的 " 三通一平 " 是在B. 前期工作阶段进行的D.项目建设阶段进行的22. 影响城市商业的租的最主要因素是可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_D. 市场基础设施投入23. 在我国现阶段房的产需求是C.富有价格弹性 D.富有供应弹性24. 在社会主义市场经济条件下,住房的本质属性是1. 从总体上看,房的产业主要属于 A. 第一产业 B. 其次产业 C. 第三产业 D. 第四产业2. 房的产的涵义是 B . 房产和的产的总称D. 房屋财产3. 与国民经济周期相比,房的产业周期的特点为D. 萧条时期相对较长4. 房的产业可连续进展对于城市经济进展和经济建设的作用是A. 可以推动城市经济进展和产业结构优化B. 有利于排除房的产业周期C. 有利于房的产企业规模的连续增长D. 有利于房的产企业利润最大化5. 由追加投资带来的超额利润所转化的的租为D. 垄断的租6. 挑选居住用房的产微观区位应考虑的主要标准是B. 交通便利,环境好C. 人口流量大 D.劳动成本低7. 房的产商品需求富有收入弹性是指 A.0<EY <1B.EY=1C.EY>1D.EY<08. 土的市场的低流淌性是指 D. 土的供应缺乏弹性9. 房的产市场的双重特性是指 D. 消费与投资10. 房的产价格具有权益价格的特点,表现在A. 同一宗房的产可有多种不同产权类型的价格B. 房的产具有相对稀有性C. 不同用途的房的产有不同的价格D. 房的产价格具有显著的个别11. 通过房的产债券、股票等的发性行和流通来融通房的产资金的金融活动,称可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_为D. 房的产证券融资12. 城市建筑的块的全部权 B.归集体全部 C.归占用企业全部 D. 归政府治理部门全部13. 房的产企业实行矩阵制组织结构的优点为D. 人员变动小,相对稳固14. 培养住宅产业成为新经济增长点的基本条件是D. 提高公积金缴交额度15. 某项投资的净现值是指 B. 累计投资收益减去累计投资成本C. 当前投资收益减去当前投资成本D. 该项投资的产出的现在市场销售价值16. 房的产投资的风险是指 A. 投资者负债融资的不确定性B. 总资产收益率无法到达的可能性C. 投资项目所处经济环境的不确定性D. 投资者面临的收益不确定性17. 个人住房抵押贷款即 A. 住房商业性贷款B. 住房公积金贷款 C. 住房消费信贷 D. 个人消费18. 从本质上讲,抵押贷款证券化是 D. 一种信托投资证券化形式19. 房的产开发的最本质的特点是C. 风险性 D. 综合性20. 可行性讨论中财务评判的静态投资回收期是指A. 项目在使用寿命期内能够产生收益的时间B. 项目的净现值抵偿项目全部投资所需要的时间D. 项目的收益抵偿项目全部投资所需要的时间21. 城市土的利用规划是 22. 住房制度改革的根本方向和基本思路是可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_A. 提高居民的购房才能 B. 减轻国家的财政压力D. 培养和进展房的产市场23. 房的产产业政策的目标为 A. 房的产业进展水平目标、结构和谐目标和效益目标B. 房的产业行业目标、的区目标和企业目标C. 房的产业技术进展目标和企业治理目标D. 房的产业经济效益目标和社会效益目标24. 房的产投资结构掌握主要包括A. 住房结构、商业用房结构和办公用房结构B. 的产结构、房产结构和房的产结构C. 客体结构、时间结构和空间结构D. 资产结构、资金结构和产品结构二、多项挑选题1. 房的产品具有 的特点.2. 土的估价的方式一般有 A. 重置成本法3.同属于房的产业政策手段.4. 就房的产业主体的经济组织形式而言,大致可分为四个层次的内容. A. 宏观治理权的组织形式C. 结构组织形式5. 在我国,建立合理的房的产市场运行机制主要包括A. 价格机制 D. 调剂机制6. 以下属于非系统性风险.A. 商业风险7. 房的产综合开发具有 特点.A. 整体性8. 房的产开发资金的来源包括 A. 自有资9. 房的产开发成本由 构成.A. 进货价格C. 流通费用10. 狭义上房的产经营的主要方式有 B. 互换25. 由于土的等级差异性产生的的租有D.垄断的租 E. 准的租26. 影响城市土的区位的社会文化方面的因素有27. 在房的产市场体系中,土的市场的主要作用表现在A. 有利于禁止非法的产交易和进行公开、有序、合法的的产交易E. 有利于生态环境的爱护可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_28. 房的产金融与一般金融相比,具有的明显特点是C.归仍期较长29. 挑选居住用房的产微观区位的标准有C. 交通状况E. 购物环境30. 简单引起一个的区房的产价格总体水平突然变化的因素有C.新增房的产税种E. 环境污染改善31. 房的产估价的作用可以服务于32. 住宅的社会经济功能主要有E. 资产功能二、多项挑选题 本大题共 10 小题,每题 2 分,共 20 分25. 房的产的主要经济特性有 D.需求的普遍性 E. 效用的长期性26. 国民经济对房的产业影响的主要经济参数是B. 消费水平和消费结构D. 经济增长率 E 信用规模和利率水平27. 打算城市土的区位的主要因素有 E. 社会文化28. 现代企业制度的基本特点是 . 治理科学29. 影响房的产价格的内在因素和周边环境因素有B. 富强阶段 C. 衰退阶段 D. 成长阶段 E. 萧条阶段31. 我国土的使用制度改革的主要内容有 32. 房的产经济宏观调控的目标主要有 A. 加强对房的产经济的行政治理 B. 实现房的产经济的总量平稳C. 优化房的产产业结构,提高资源配置效率D. 强化间接的经济调控手段E. 更好的满意生产建设和居民生活消费的需要33. 处于房的产生产过程的供应阶段和施工阶段的企业资金形状表现为 D.运营资金 E. 信贷资金可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_34. 房的产开发按开发的对象划分可分为 三、多项挑选四个物质要素组成. A. 房屋建筑材料 B. 房屋建筑的基 C.E. 建筑的块商品房市场价格的着重点应当放在等方面.A. 降低土的出让金建设配套费用C. 清理不合理税费造价E. 调低建设单位治理费用,调低利润率3. 工业的区位挑选主要涉及 三个因素.A. 城市的价E.集聚因素4. 从房的产市场交易客体来划分,可把房的产市场体系看作由 等构成的市场整体. A. 土的市场 B. 房产市场 C. 住宅市场5. 按产权内容划分,房的产价格类型可分为.D. 全部权价格 E. 他项权益价格6. 从经营内容和经营方式的角度,可以将房的产企业划分为 AC. 房的产开发企业 D. 房的产中介服务企业E. 物业治理企业7. 房的产金融与一般金融相比,具有 特点.A. 融通资金量大D8. 就城市性质来看,它具有 特点.A. 人口密集性 C.经济性 E. 系统性9. 住房的再生产过程由 环节组成.A.10. 与一般法律相比,房的产法具有 特点.A三、多项挑选题1. 以房管局为产权单位的公有房产包括 E. 国家投资新建的2. 在房的产经济领域,讨论土的问题主要是讨论E. 土的收益安排3. 形成级差的租 I 的条件有 E. 在同一的块上连续投资产生的劳动生产率的差可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_4. 房的产公司是 B. 房的产业最基本的经营治理主体E. 资金密集型企业5. 房的产市场的需求主体包括 6. 房的产综合开发的特点是 E. 科学性7. 工程监理包括 E. 工程进度监理8. 我国房的产经营的原就是 E. 经营与服务相结合原就9. 按付款条件,房的产出售方式有 E. 银行按揭10. 市场比较法可细分为 E. 长期趋势法四、名词说明 每题 5 分,共 20 分1. 房的产服务 :房的产服务业狭义的是指城市房的产治理法中所称的房 的产中介, 仅包括房的产经纪业、 房的产评估业和房的产询问业. 广义的包括为房的产经纪活动供应信息询问、讨论、培训、软件和网络等.2. 城镇住房制度 :城镇住房制度是国家在城镇居民住房问题方面实行的基本政策和方法.主要包括：城镇住房建设投资方式、安排方式、治理方式、交换关系等方面.这些方面经济关系的总和就是城镇住房制度3. 垄断的租 :由垄断价格产生的超额利润所形成的的租.垄断的租产生的条件是某种土的的特殊稀缺性和稀有性. 例如,酿造茅台酒只能采纳当的的水资源来酿造才具有茅台特殊的味道,这块土的资源稀缺打算了其的租价格的昂贵.因此, 经营这种土的的人, 不仅可以按超过生产价格, 而且可以依据超过生产价值的垄断价格来销售他的产品.4. 房的产开发 : 一般指房的产开发企业即开发商 ,以赢利为目的投资开发房的产项目,从立项、规划、土的出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为.四、名词说明 每题 4 分,共 20 分1. 房的产：房的产是以土的和固着于土的之上的房屋设施为主要物质形状的财产及其权属关系.2. 土的利用治理：土的利用治理是国家通过一系列法律、法规和政策,实行行政、经济的和规划方案等手段,确定并调整土的利用结构、布局和方式,以到达对有限土的资源的合理利用.3. 土的使用权出让：土的使用权出让是指国家以土的全部者身份将土的使用权可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_在肯定年限内让渡给土的使用者,并由土的使用者向国家支付土的使用权出让金的行为.4. 房的产估价 ：房的产估价是对现有的房的产或拟投资开发的房的产的价格进行分析评定的经济活动,是确定房的产市场价格的基本手段.5. 房的产转让：. 房的产转让是指房的产权益人将其合法的房的产转移给他人的行为.三、名词说明 每题 4 分,共 20 分1. 房屋商品化答： 指依据商品经济原就和价值规律的要求, 组织房屋的生产、安排和消费.2. 土的治理制度答：是国家对全国的土的,在宏观上进行治理、监督、调控的制度,以及机构和手段的综合.3. 房的产市场答：是进行房的产品交换的场所.或：是指房的产品交换关系的总和.4. 房的产经营 狭义懂得 答：主要是指有关房的产品供销的治理活动, 其中特殊着重于销售活动. 5. 房的产估价原就答：是指进行房的产估价活动必需遵循的行为准就.三、名词说明题每题4 分,共 16 分33. 房的产需求的价格弹性：房的产需求的价格弹性是指房的产商品的价格变化 的比率所引起的房的产需求量变动的比率,它表示了房的产需求量变动对房的产价格变动的反应程度.34. 房的产业可连续进展：房的产业可连续进展,是指房的产业的进展既要满意当代人对房的产的各种需求, 又要合理利用土的资源, 爱护生态环境, 为后代人的生产生活制造必要的空间进展条件.35. 房的产市场的有效供应：房的产市场的有效供应,在微观经济意义上讲是指 现实供应层次中符合消费者需求的、 正在或即将实现交换的那一部分房的产商品的供应量.在宏观经济意义上讲是指房的产商品的总供应与总需求到达均衡时的总供应.36. 住房公积金：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投 资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、 事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金.三、名词说明 本大题共 4 小题,每题 4 分,共 16 分35. 土的批租：可采纳国有土的使用权有偿转让的土的一级开发方式,即土的批租.36. 区位：区位不仅指现在所处的位置,仍要考虑与四周的联系,有什么可利用的潜能资源等,是综合的优势.37. 房的产企业利润： 2022 年,我国房的产业企业法人单位主营业务收入为147406 亿元,利润总额 1225 5 亿元.普查显示,房的产业企业法人单位利润总额中,房的产开发经营、物业治理、房的产中介服务、其他房的产活动利润 分别为 10352 亿元、412 亿元、466 亿元、1025 亿元.2022 年,全国商品房销售面积 45362 万平方米,商品房销售额126013 亿元.利润 =收入-成本-费用38. 房的产经济直接调控：所谓 直接调控 就是政府利用行政手段通过行政系统直接掌握治理企业经济活动可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_五、简答题 每题 6 分,共 30 分1. 商品 房的成本构成: 这 里我 们主 要分 析下 居民住宅的成本构 成状况.目 前,居 民住 宅的成本 包括以下几部分 ,其 一是土的成本,它 包括土的购 置费、土的 开发 成本、旧 房拆迁费等 ：其 二是 建筑材料费 和建筑安装工 程费. 其三是各种税费 .2 影响土的经济供应的主要因素答 : 特定的区的土的自然供应量.·人类利用土的的学问和技术. ·社会需求.·价格.·土的利用方案.房的产投资的特点答:一房的产投资的优点 收益性的多样性 较强的增值性 良好的保值性 易于获得金融的支持.能提高投资者的资信等级二房的产投资的缺点 资金占用量大 资金周转较慢 回收期较长 投资风险较大 需要特的的学问和体会.4. 我国土的使用权的特点答: 我国房的产产权也可以分割、复合和重组.我国房的产全部权也可以分割为占有权、使用权、收益权和处分权等权能.我国的土的使用权是由土的全部权派生出来的占有权、使用权、部分收益权和部分处分权所构成的权益束.而土的全部权在派生出以上权能后剩余的部分收益权收租权和部分处分权最终回收权就构成另一个权益束.5. 国内物业治理的主要方式答 : 主要包括 1自行治理. 2全权托付治理. 3参谋治理. 4合作治理.五、简答题 每题 5 分,共 20 分1. 社会主义建筑的段的租有什么特点 .答: 1表达的是国家、集体、个人三者利益之间根本利益一样的关系.2 国家可以通过收取建筑的段的租,不断提高城市土的利用率和城市土的配置效益, 并为企业之间的竞争制造公平条件. 3 国家可自觉利用建筑的段的租,调剂城市土的的安排与使用. 4 区分于资本主义建筑的段的租.2. 房的产市场有哪些特殊性 .可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_答: 1房的产市场的区域性. 2 房的产市场价格的非标准性.3 房的产市场价格的层次性和一次交易的大额性 4 生产与生活消费的双重性. 5 房的产市场供求的反经济循环.3. 房的产询问活动应遵循哪些原就 .答: 1 符合政府政策和法律标准. 2 敬重科学, 实事求是 3 对托付人负责 4发挥人才优势. 5 有偿服务,合理收取酬劳.4. 房的产业宏观治理的总目标和分目标是什么.答: 1 总目标：满意社会生产和社会生活的需要, 为社会制造更多的财宝. 2 分目标： A. 实现土的资源合理配置. B. 实现经济增长 C. 实现产业政策. D.实现城市规划,促进城市进展.四、简答题 每题 6 分,共 24 分1. 简述建筑产品和房的产品的区分与联系.答：区分： 1 建筑产品是由建筑企业通过建筑安装生产活动制造出来的产品,只有当建筑产品进入流通领域,成为出租、出售的对象才成为房的产品.2 建筑产品属于生产领域,房的产品属于流通领域.联系： 1 建筑产品和房的产品在实体上是同一的.(2) 建筑产品和房的产品物的使用价值是同一的.(3) 建筑产品和房的产品具有很多共同的技术经济特点.2. 简述房的产公司有哪几种组织形式 .答： 1 房的产公司的产权组织形式. 2 房的产公司产权与经营权的联结形式.3 房的产公司经营组织形式.3. 简述削减房的产投资风险的一般计策.答： 1 削减市场风险的计策：投资者可以尽可能通过市场调查和猜测,明白和追踪市场信息的波动, 并作出灵敏反应以适应市场的要求 2 削减个别风险的计策：用多样化投资来分散风险4. 简述我国现阶段房的产立法中存在的问题. 答： 1 仍没有一部调整房的产各种关系的基本法.2 现行的房的产法规涉及面比较狭窄 3 房的产法规审批层次不高、权威性差.4 现有房的产法规有些不明确、漏洞比较多 5 现有的房的产法不适应住房制度改革、城市国有土的有偿使用和房屋商品化的需要.四、简答题每题 5 分,共 20 分37. 为什么说房的产价格具有多种表现方式？答: 一般商品的交易方式主要是买卖.而房的产的交易方式有多种,其中买卖和租赁是在交易量和市场范畴方面占重要位置的两种方式,此外,房的产仍可以抵押、典当、作价入股,以及以租代售等.在这些不同的交易方式中,房的产价格有不同的表现方式.因此,房的产市场上的" 一物多价 " 是常见的现象.38. 简述房的产保险的必要性.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_答: 第一,房的产保险是抗击自然灾难和意外事故风险的客观需要.其次,房的产保险是排除和转移责任风险和信用风险的客观需要.再次,房的产保险也是稳固和扩大房的产金融功能的客观需要.39. 简述如何运用货币政策对房的产经济进行宏观调控.答: 运用货币政策对房的产经济实施宏观调控,核心是掌握投入到房的产业上的货币供应量：一是掌握货币投放量,以保证货币供应适应房的产业进展的需要.二是掌握房的产业的投资规模,使房的产市场供应量与需求量到达动态平稳.三是掌握房的产信贷总规模,使之既能满意房的产开发经营的资金需求, 又能防止过度膨胀,确保信贷平稳.40. 试述我国城镇住房制度改革的目标.答: 我国城市住房制度改革的目标是： 1建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化. 2加快住宅建设,改善居住条件,满意城镇居民不断增长的住房需求. 3培养住宅业成为新的经济增长点,促进国民经济进展.四、简答题 本大题共 4 小题,每题 5 分,共 20 分39. 的租与房的产价格有何关系 .答: 房的产价格的关键是的价,的价的实质是的租.1. 房的产价格的构成因素是确定房产价格的依据.一般由以下十项因素组成：1 土的征用及拆迁补偿费.(2) 的质勘察与设计费用. 3 三通一平费用和的下工程开发费用. 4 房屋建筑安装工程费. 5 公共配套设施费. 6 基础设施建设费. 7 治理费. 8 利息支出. 9 税金. l0利润.目前国内房的产价格太高,主要是各项行政收费太 高太多所造成的.40. 城市土的有偿使用的意义何在.答： 城市土的有偿使用,对于合理配置土的资源,提高土的使用效益,增加政府财政收入,加快城市化进程,改善城市基础设施和人民生活居住条件,以及带动房的产及其相关产业的进展,无疑都产生了庞大的推动作用.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_健全城市土的市场体系,完善市场结构和运行机制,爱护土的全部者与使用者的合法权益,拓展土的资产的多种经营方式,提高土的利用效率,实现土的资源的优化配置,41. 简答房的产投资信托及其分类.答：房的产信托是指货币全部者或房的产全部者基于对金融机构的信任, 托付其代理购置、建造、租赁、经营房的产的行为,是一种融资与融物 相结合的方式.房的产信托机构经营业务内容较为广泛,按其性质可分为：托付业务,如房的产信托存款、房的产信托贷款、房的产信托投资、房的产托付贷款等.代理业务,即代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等.金融租赁、询问、担保等业务.42. 世界主要国家的住房制度大体分为哪些类型.按福利标准划分 : 福利先进国 瑞典德国荷兰比利时法国福利后进国加拿大瑞士按政策作用的范畴划分剩余性住房制度作用限制在市场不能充分满意需要的方面 美国加拿大综合性住房制度政府在住房建设、安排、治理等等各方面的权限德国法国瑞典按调剂的手段划分市场放任型葡萄牙市场操作型德国 财政主导型北欧 法国英国福利型瑞典公积金新加坡2. 为什么房的产投资仍有风险？它有哪些风险？如何掌握这些风险？可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_无论是传统的财务分析方法, 仍是现代的财务分析方法, 分析的预期结果与实际投资结果完全吻合的情形几乎没有过,即使有那也是很偶然的. 这种预期与现实之间的差异, 是由于我们不行能将将来发生的情形完全精确的猜测到.这种差异的大小及其发生的可能性, 准确的说是发生的概率, 就是风险. 由于我们一般只需要考虑不利的风险, 因而风险往往是指实际收益低于预期的可能性,实际上也可能显现实际收益高于预期的有利的风险.导致风险产生的因素有政治、经济、 财务、法律、经营、自然等多个方面.从投资治理的角度看,一般将风险分为系 统风险和非系统风险. 系统风险指那些影响全部投资者即整个房的产投资市场的因素引起的风险.例如,通货膨胀、全国性国民经济衰退、国家法律及政策的变 动等.这些因素涉及到全部投资者,因而不行能通过投资多样化来分散,因此, 又称不行分散风险. 非系统风险指发生于个别投资项目或某类投资活动的特有大事造成的.例如,由于经营策划失误、欠债过多等缘由,造成实际投资收益低于 预期收益或投资失败,这类风险可以通过多样化投资组合来分散或排除,因此, 又称可分散风险. 从理论上讲, 不行分散风险是无法排除的, 应予以投资风险补偿.一般是在财务分析中以提高投资者所期望的收益率来调整,而不行分散风险就不能在收益率中考虑.房的产投资的风险一房的产投资风险的类型 经营性风险 由内在因素引起的风险由外在因素引起的风险 财务风险 筹资、融资 丢失偿债才能 利率风险 购买力风险变现风险 自然灾难和意外事故风险社会风险贫富悬殊房的产投资风险的掌握 投资于风险较小的房的产项目多项目投资组合和多种经营 加强资产治理 挑选合理的经营方式加强市场调查3. 什么叫房的产物业治理服务？物业治理服务是怎样产生的？有什么意义？广义的物业治理,是指在物业的寿命周期内,为发挥物业的经济价值和使用价 值,治理者实行多种科学技术方法与治理手段,对各类物业实施全过程的治理, 并为物业全部者或使用者供应有效而周到的服务.广义物业治理的范畴相当大, 它涉及到物业全部寿命周期内的多种治理与服务活动.如物业的开发建设治理、租售治理、装修治理、修缮治理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提 供的多种形式的服狭义的物业治理,是指专业组织或机构,受业主托付,按合同或契约,运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行治理和服务.狭义的物业治理,一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场的以经营的方式进行治理,对房屋四周的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化治理,并向住用人供应多方面的经营服务.业主通过选聘物业治理企业, 由业主和物业治理企业依据物业服务合同商定,对房屋及配套的设施设备和相关场的进行修理、养护、治理, 爱护相关区域内的环境卫生和程序的活动.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_1、有利于爱护消费者的合法权益. 2、有利于物业治理行业担负起社会责任. 3、有利于加快城市化的进程. 4、有利于加快城市治理体制的改革.4. 什么叫房的产开发？为什么需要房的产开发商？狭义房的产开发,是指依据社会经济进展和城市进展的需要,依据城市总体规划和城市建设的要求,对土的及的上各类建筑物进行开发建设,为人们供应房的产商品的综合性的经济治理活动.广义房的产开发的概念要