2022年房屋租赁的有关法律问题 .docx

精品_精品资料_房租租赁的有关法律问题房屋租赁合同是以房屋为租赁物,由享有全部权或经营权的出租人将房屋交付承阻人使用、收益, 承租人交付租金, 并于合同终止时将租用的房屋返仍给出租人的协议.作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权益义务关系的协议,直接影响当事人的利益.在现实中, 合同双方签订 房屋租赁合同 时关注更多的是租金、支付时间等事项, 却忽视了一些不常见的问题.而正是由于对这些问题商定不明,往往导致租赁纠纷产生.我律师事务所结合多年来办理房屋租赁纠纷案的实践,针对一些简洁被当事人无视,而又可能引起争议的问题,提出风险防范措施, 期望能为当事人签订房屋租赁合同时供应法律帮忙.一、无效租赁合同及其处理依据民法通就第61 条和合同法第58 条规定,房屋租赁合同确认无效后,其处理上主要是承租方腾退房屋,租赁房屋复原到签订合同之前的状态,承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶.承租方实际使用房屋的,出租方不返仍租金, 作为租赁期间出租人不能使用房屋的缺失.造成合同无效的过错方仍应当赔偿对方因此所受的缺失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任.因此,签订租赁合同前,双方应尽职调查,防止签订无效合同.以下介绍几种常见的无效合同.1 、未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效.有这么一个案子,某房产公司将大厦出租给某公司,双方商定了租期、 租金及违约条款.承租方进入后对大厦进行了装修.几个月后,承租方以租赁合同无效为由,起诉至法院,要求房产公司返仍其已经收取的房租,及该款项的同期银行贷款利息,并赔偿其缺失.经查,房产公司系大厦的建设单位,该大厦尚未办理整体验收手续.另外消防支队同意大厦投入使用,但建筑工程消防验收合格看法书未签发.法院认为,依照我国建筑法的规定,工程未经验收或者验收不合格的,不得交付使用,因此大厦不具备出租使用的条件.房产公司将房屋出租给时,没有办理消防验收手续,承租方对房屋进行装修后,也未办理消防验收手续,依据我国消防法 的规定, 消防未体会收或者验收不合格的,不得使用, 因此房产公司将大厦出租行为, 违反了消防法的规定.依据合同法的规定,违反法律强制性规定的合同无效,双方签订的租赁合同违反了建筑法和消防法的强制性规定,应认定为无效.依据我国合同法假设干问题的说明第4 条的规定,人民法院确认合同效力时,应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规为依据.由于租赁合同违反了上述两部法律的强制性规定,当然无效.现实中,房屋未体会收或验收不合格就入住的情形很多,作为承租方很难查清房屋是否验收合格, 因此为防止此种无效合同风险, 承租方除尽职调查外, 应在签订租赁合同中商定无效合同处理条款 ,以爱护自己一方权益.2、违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效.这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋.违章房可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_屋大体可分为三种情形：一是建造人未合法取得土的使用权即擅自建造房屋,这种情形不但违反了土的治理法 、城市房的产治理法相关规定,而且侵害了他人或国家的土的使用权, 不能取得建筑物的合法全部权.二是已取得土的使用权,但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情形下擅自建造房屋.这种情形下,建造人违反了城乡规划法、建筑法的强制性规定,因此该房屋用于出租,就签订的租赁合同因违反法律强制性规定而归于无 效.虽然现实中这两种情形下,建造人可能通过补办相关手续后,仍可以取得建筑物的合法全部 权,但租赁合同双方究竟要承担无效合同的风险.三是违反土的使用权出让合同用途的商定,将房屋转变用途出租的租赁合同.我国的 土的治理法 、 城市房的产治理法 、城乡规划法和城镇国有土的使用权出让和转让暂行条例对土的用途都有严格的规定,实践中违反土的用途的 商定将房屋转变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途的房屋出租,以获得较多的租金,但国家的土的出让金受到缺失,并扰乱了房的产市场,这种租赁合同当然认定无效.依据我国城市房屋租赁治理方法第6 条规定,“未依法取得房屋全部权证件的.属于违法建筑的房屋不得出租” . 违章房屋的建造人不能取得全部权,因此也不能享有合法的使用权.违章房屋出租,作为承租一方防范的唯独方法就是租赁前仔细查看出租人的房产证照,没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁.当然, 个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的,应在签订租赁合同中商定无效合同处理条款,或要求出租方供应担保,但这种风险未必能逃避.3、被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效.城市房屋拆迁治理条例第12 条规定：“拆迁范畴确定后,拆迁范畴内的单位和个人,不得进行以下活动： 三 租赁房屋” .因城市房屋拆迁治理条例属于行政法规,该条为强制性 规定 ,因此按合同法假设干问题的说明第4 条的规定,签订的租赁合同为无效合同.律师看法： 承租人在签订租赁合同时,应对该区域动迁情形进行调查,防止因签订无效租赁合同而受到经济损害.二、租赁合同登记备案问题网上看到一个案例：张某将自有的 200 商业用房出租给李某经营饭店,双方签订 2 年期租赁合同,并对租金、支付及合同解除等条款做了明确商定.合同签订后,李某依约交付了租金并装修了房屋,开头营业.因该房屋的理位置好,生意兴隆.半年后,市场租金普遍上涨,张某有些后悔,于是以租赁合同未经备案为由,主见合同无效,要求解除合同,双方因此产生争议.那么 ,租赁合同未经备案是否无效了？1、关于租赁合同登记备案的法律规定依据城市房的产治理法第53 条规定：“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,商定租赁期限,租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其它权益义务,并向房屋治理部门登记备案”.城市房的产治理法属于全国人大制定的法律,该条规定以 “应当”可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_对登记备案加以规定,立法宗旨在于要求对租赁合同进行备案.因此确认租赁合同是否有效关键在于该条规定是否为强制性法律规定.城市房屋租赁治理方法第13 条规定：“ 房屋租赁实行登记备案制度.答订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在的市、县人民政府房的产治理部门登记备案”.第 32条规定：“ 违反本方法有以下行为之一的,由人民政府房的产治理部门对责任者赐予行政惩罚.一 伪造、 涂改房屋租赁证 的, 注销其证书,并可处以罚款. 二 不按期申报、 领取房屋租赁证 的,责令限期补办手续, 并可处以罚款. 三 未征得出租人同意和未办理登记备案, 擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得,并可处以罚款”. 城市房屋租赁治理方法虽然直接规定了未办理登记备案的租赁行为无效,但是鉴于它属于部门规章层面的法律文件,不能规定合同效力问题.公安部的租赁房屋治安治理规定规定：“私有房屋出租的,出租人须持房屋全部权证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿,向房屋所在的公安派出所申请登记.单位房屋出租的,出租人须持房屋全部权证、单位介绍信,到房屋所在的公安派出所申请登记,经审核符合本规定出租条件的,由出租人向公安派出所签订治安责任保证书”.可见出租私人或单位全部房屋用于他人居住 ,既要到房管部门,又要到公安机关登记.笔者认为, 未办理备案登记不影响合同的效力,应认定租赁合同有效.房屋租赁行为是诺成性行为,只要双方当事人就主要内容达成一样合同即告成立.出租人交付房屋,承租人交付租金,合同即生效.对房屋租赁的合同进行备案,主要是便于行政机关治理的需要,登记备案的合同具有对抗第三人的效力,在理论上属于对抗要件主义,不是一个合同成立或生效的要件.依据合同法说明第9 条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物全部权及其他物权不能转移” , 因此城市房的产治理法第 53 条不应成为强制性规定.现实中由于法律宣扬及治理环节薄弱,以及当事人嫌手续麻烦及逃避一些税费,公民间房屋租赁登记备案相对法人间的少一些,但出于交易安全的必要,律师建议租赁双方应进行登记备案,以削减合同风险.2、出租房屋应办理的法律手续出租人与承租人签订书面租赁合同.双方在合同签订后30 日内,到市、县人民政府房产治理部门申请登记备案.申请登记备案时应提交以下相关文件：书面租赁合同、房屋全部权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件.在市、县人民政府房产治理部门审查合格后颁发房屋租赁证.房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证.三、房屋修理责任的相关法律问题房屋修理责任应当是租赁合同中最常见的条款,合同双方一般会依据合同法第220条规定, 即“出租人应当履行租赁物的修理义务,但当事人另有商定的除外.”来商定修理责任.但现实中往往不是简洁的适用该条规定就能解决修理争议的,由于修理责任往往隐匿在其他事可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_项中, 造成责任划分不清楚问题.本人认为修理包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内容之中.因此租赁合同双方在商定修理责任时,应全盘考虑.1、房屋修缮责任房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的修理责任由哪一方承担的问题.依据城市房屋租赁治理方法的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同商定由出租人修缮的,由出租人负责修复.不准时修复,致使房屋发生破坏性事故,造成承租人财产缺失或者人身损害的,应当承担赔偿责任.租用房屋从事生产、经营活动的,修缮责任由双方当事人在租赁合同中商定”.因此出租人有对房屋及其设备准时、仔细的检查和修缮,以保证房屋居住和使用的安全的义务.但“因承租人过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或者赔偿.”从律师角度认为, 应将“承租人过错”进行列举,明确在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款中,以削减不必要的争议.2、承租人装修转变房屋构造后的返修责任合同法第 223 条规定：“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物.承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人复原原状或者赔偿缺失” .现实中出租人同意承租人对租赁房屋转变构造当然不涉及主体结构安全,使用中产生的返修责任争议较多.我们曾代理过这样一个案子：王某将自己私有的二层二室住房租赁给张某,合同商定租赁用途为中介服务,并同意张某的装修方案,将原卫生间拆除移至阳台,将卫生间通风和排水立管在二层弯曲靠在墙边,以增加厅内有效使用面积.使用中楼上用户发觉下水不畅,楼下住户发觉卫生间通风不畅, 于是与出租人联系, 要求其修理. 承租人在出租人要求下也同意并实际简洁进行了处理,但成效不是特别明显.在楼上楼下用户剧烈要求下,出租人要求承租人复原原构造或是拆除装修进行完全返修,承租人坚持当时改造方案是经出租人同意并认可的,否就也不会同意承租.因此双方就返修期租金及费用承担问题产生争议,诉至法院.这是一个典型的因出租人同意情形下产生的返修争议,由于起初对转变房屋构造的后果双方商定不足,造成修理责任不明确.向这样的案例仍有出租人同意承租人将阳台窗探出,因物业或楼 上住户要求必需拆除等等,都涉及返修责任承担问题.为防止此种争议产生,作为出租人要慎重答应承租人的改造要求,商定好如显现返修责任承担主体,切不行为把房先租出去,而回避返修责任问题.3、承租人恶意添附的补偿责任实践中, 对于承租人对房屋进行改建、改装或者增加附着物而形成的添附物,假如是征得出租人同意的, 或者按合同商定的承租目的属于合理添置的, 那么按以下情形分别处理：一是房屋租赁合同中有商定的按商定处理.二是合同没有商定而又协商不成的,拆除后并不会严峻 影响其价值的, 一般由承租人自行拆除.不能拆除的可以对添附物现价值进行评估,归出租人全部 ,并对承租人予以适当补偿.三是假设出租人不同意添附或承租人并非按合同商定的承租目可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_的添附的,且房屋租赁合同没有商定而又协商不成的,拆除后并不会影响其价值的,承租 人可以自行拆除.不能拆除的,出租人对装修物的缺失一般不赐予补偿.上述做法符合最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通就假设干问题的看法第86 条规定.所以在签定租赁合同时,对添附物或改善物处理做商定是最好的.上述处理原就只具有一般性,每个案件都是有其特殊性,不能一概而论. 现实中也存在承租人恶意添附的情形.本文定义的恶意添附是指在出租人同意承租人装修,但对添附处理商定不明的情形下, 承租人主观上存在利用“不能拆除的可以对添附物现价值进行评估,归出租人全部, 并对承租人予以适当补偿”的规定, 以期在租赁合同终止时获得更多补偿的行为.客观上进行为 牟利而乱添附.通常承租人会实行在装修时就出具一些假发票证明自己购买的质次价低的添附物价值很高或是将一些没有价值的产品有意进行添附来讹取补偿等手段,造成出租人不堪补偿的严峻后果,侵害出租人合法权益.因此, 在订立合同或者在租赁期间,承租人应与对方明确商定添附物种类、价值及补偿标准等,并对装修过程进行尽职调查,以爱护自己合法权益不受侵害.四、租赁房屋的拆迁补偿问题租赁期间, 房屋遇到拆迁的情形大量显现在我们的生活中.那么如何爱护租赁合同双方的合法权益是我们最关怀的问题.现实中,有些合同商定房屋拆迁属于不行抗力,租赁合同终止,出租人返仍剩余租金,承租人腾退房屋.虽然拆迁不能完全被认定为 不行抗力,但这种商定从法律上应认定是有效的, 是双方真实的意思表示. 有些合同对此没有商定, 遇到拆迁问题时就简洁产生争议 .下面我们明白以下相关的法律规定：1、承租人是合法的被拆迁主体依据城市房屋拆迁治理条例第13 条规定,“拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”.第 16 条规定,“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安 置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁治理部门裁决”.可以看出在拆迁行为中,房屋承租人是独立于被拆迁人存在的,是合法的被拆迁主体.2、承租房屋拆迁时承租人享有权益国务院颁布的 城市房屋拆迁治理条例规定拆迁人应当对被拆除房屋承租人赐予安置.城市房屋拆迁治理条例第27 条规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的, 拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换.产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”.第 31 条规定：“ 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费.在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行支配住处的,拆迁人应当支付暂时安置补助费. 被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人供应的周转房的, 拆迁人不支付暂时安置补助费” .大连市城市房屋拆迁治理方法 第 15 条规定,“拆迁人或被托付的房屋拆迁单位, 须严格遵守房屋拆迁有关规定, 在房屋拆迁公揭发布后 做好以下各项工作： “向被拆迁人及房屋承租人发送可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_房屋拆迁通知书. 向被拆迁人及房屋承租人宣扬说明并现场公示有关政策规定及拆迁事项”.第38 条规定,“拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋,被拆迁人挑选房屋产权调换的,由被拆迁人安置房屋承租人,租赁关系连续保持.被拆迁人挑选货币补偿的,租赁关系终止.属于住宅房屋的,货币补偿金的20%支付给被拆迁人, 80%和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人.属于非住宅房屋的,货币补偿金的30%支付给被拆迁人, 70%支付给房屋承租人” .因此假如出租人隐瞒了出租房屋的事实,单独与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议,从而使承租人的权益受到了损害,承租人可以向出租人追偿应得的补偿部分,也可以依据具体情形主见原拆迁补偿安置协议无效,并重新签订拆迁补偿安置协议.但是,假如房屋租赁合同中对拆迁补偿问题有明确商定的,应当按商定处理.因此,这就需要承租人在签订房屋租赁合同时,对此作出明确商定,以免将来产生纠纷或者遭受财产缺失.五、承租人优先购买权问题1、优先购买权的法律性质1983 年 12 月国务院发布的城市私有房屋治理条例第11 条规定：“房屋全部人出买出租房屋,须提前 3 个月通知承租人.在同等条件下,承租人有优先购买权”.最高人民法院关于 贯彻执行中华人民共和国民法通就假设干问题的看法试行以下简称看法第118 条规定：“出租人出卖出租房屋,应提前 3 个月通知承租人, 承租人在同等条件下,有优先购买权. ”合同法第230 条规定：“出租人出卖房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权益.”从这些法律、 行政法规, 司法说明看,承租人的优先购买权是一种法定权, 即无须当事人商定, 承租人当然即享有的权益.但承租人的优先购买权并不 是其在任何时候都享有的一种现实权益,只有当出租人出卖出租房屋时,承租人才能在同等条件下由实现优先购买权的可能性转变为现实的权益.2、优先购买权的行使现实中常显现的问题是在出租人未通知承租人情形下将房屋全部权转让,这种情形下如何保证承租人的合法权益？此情形应区分受让人是善意仍是恶意,一是善意, 即受让人不知房屋被出租的事实,其购买并办理产权变更手续,取得房屋合法全部权.租赁合同如经过备案,承租人可依法对抗受让人, 申请撤消房屋产权变更登记.如租赁合同未经过备案,承租人只能向出租人主见权益.赔偿范畴是因对方违约所造成的缺失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反订立合同时预 见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的缺失.因此双方在合同中确定违约赔偿标准是必要的.二是恶意,即受让人明知房屋被出租的事实而购买,那么承租人可依法行使撤消权.3 、优先购买权的转让和继承优先购买权一般不能转让或继承.但依据城市房屋租赁治理方法第11 条第 3 款规定： “住宅用房承租人在租赁期限内死亡的 ,其共同居住两年以上的家庭成员可以连续承租” .民通看法第 119 条第 1 款规定：“承租户以一人名义承租私有房屋 ,在租凭期间,承租人死亡,可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_该户共同居住人要求按原租约履行的,应当准许” ,即假如承租房屋是供家庭共同使用的,就承租人死亡时,承租人的家庭成员应视为享有优先购买权.4、承租人在舍弃优先购买权后享有连续承租权按民通看法第 119 条第 2 款规定：“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和 新居主连续有效” .合同法 第 229 条规定：“租赁物在租赁期间发生全部权变动的, 不影响租赁合同的效力” .承租人在舍弃优先购买 权后享有连续承租权,即“买卖不破租赁” .六、租赁房屋被拍卖、抵押、查封等相关问题1、租赁房屋被拍卖、抵押、查封,承租人的权益为说明此问题,我们假设一个案例.甲租赁乙的临街门市房经营餐饮业,双方签订为期3 年的房屋租赁合同.甲支付当年租金,开头对租赁房屋进行装修.饭店生意日益兴隆.半年后,甲突然接到法院查封拍卖该饭店的传票.原先乙在出租甲之前已将该门市房抵押给银行,后因 仍不起银行贷款, 被银行申请法院抵押拍卖仍债.租赁时, 乙未告知甲抵押的实情.甲缺失惨重, 租赁权益无法保证,被迫停业.我国物权法第190 条规定,“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响. 抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”.也就是说, 假如出租在前,抵押在后,那么出租方的权益优先保证,可以说是“抵押不破租赁”.反之,已登记的抵押在前,出租在后,依据物权优于债权的民法原就,租赁关系应予以解除.承租人只能向出租人主见赔偿.对于租赁关系在先的民事行为,我国立法充分保证承租人的权益不因租赁房屋被拍卖、抵押、 查封等受到侵害,但也不是无限制的.最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 第 15 条第 2 款规定：“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产,人民法院可以查封、扣押、冻结,第三人可以连续占有和使用该财产,但不得将其交付给被执行人”.最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第 31 条第 2 款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而毁灭,但该权益连续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”.在进行房屋租赁时,承租方肯定要查验出租方财产的权属情形,如要求出租方供应产权证、使用权证明等材料, 并核实该财产是否存 在抵押、 查封等权益瑕疵. 假如该房屋存有权益瑕疵, 且仍要租赁,那么可以要求出租方供应担保,以补偿风险显现时的缺失 .鉴于该方面的学问比较专业,建议聘请律师等专业人士供应服务,以防止不必要的经济缺失.2、租赁房屋不行作为工程款优先权执行标的甲乙签订房屋租赁合同商定,甲将自有的临街商业房出租给乙,租赁用途为咖啡屋,甲同意乙对房屋进行装修,并具体明白了装修方案,商定了租赁合同终止后装修添附物的处理.乙进驻后开头对租赁房屋进行装修,并将整个装修工程承包给装修公司丙,双方签订承包合同商定可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_工程价款.期间因乙其他生意失败,造成资金严峻不足,不能按承包合同支付装修工程款,丙按承包合同完成装修后,多次向乙催要工程款未果,于是将乙诉至法院,申请法院依法将该房屋拍卖,装修工程款申请优先受偿.合同法 第 286 条和最高人民法院 关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复,赐予建筑 企业对工程价款享有法定优先权,即“发包人逾期不支付的,除依据建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖.建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”.从立法本意上为爱护建筑工程合同承 包人的工程价款恳求权,但由于该两条规定过于笼统,规律不是很严谨,各方对此懂得不统一, 实践运用反倒引起很大争议.而很多建筑企业似乎抓住一棵救命的稻草,只要发包人不给付工程款 就按该条规定恳求法院依优先权处理,而不考虑是否符合法定条件.本案中承包人恳求优先权,忽视了一个重要的条件,即承包人法定优先权指向的标的物应为发包人的不动产,假如是第三人的,就法定优先权不成立.上述论述虽未明确表达在具 体条文中,但按拍卖相关法律规定,拍卖的财产应当是债务人的,而不能是第三人的.本案中, 出租人的房屋不应成为建筑工程合同中 债权执行对象.为防止显现工程款优先权争议对自己一方产生不利影响, 出租人应提前在租赁合同中与承租人协商商定,承租人应就其向承包 人按约支付装修添附工程款向出租人或承包人供应适当的担保.承租人向出租人供应担保的具体方式由出租人依据具体情形提出要求.承租人未按时履行向承包人支付工程款义务的, 构成承租人严峻违约, 出租人有权解除租赁合同, 并按设定的担保方式追究承租人的责任.七、租金支付问题1、 按城市房屋租赁治理方法第24 条规定,“承租人有以下行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成缺失的,由承租人赔偿： 四拖欠租金累计6 个月以上的” .出租人可以向法院起诉,要求终止合同, 并要求支付拖欠的租金,起诉时可同时申请财产保全, 扣押承租人的财产. 民法通就第 136 条规定：“延付或者拒付租金的,诉讼时效期间为一年” .2、支付租金时效问题1996 年 4 月,甲公司与乙公司签订了房屋租赁合同,甲公司租用乙公司房屋,租期八年,每年租金 5 万元 .2022 年 2 月甲公司搬走,但没有与乙公司解除合同.到2022 年 8 月乙公司来人带来一文件到甲公司,称甲公司要付欠的租金40 多万元及滞纳金. 原先甲公司经办租房的经办人及有关领导现已都离开了,单位里都没有人知道租房合同没有解除这件事,几年来也没有人来催房租.因不知来龙去脉,甲公司办公室人员丙在文件上面签上“已收到”.本案涉及支付租金时效问题.按民法通就第137 、138 条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权益被侵害时起运算.超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,不受诉讼时效限制”.乙公司应于 2022 年 4 月之前催要最终一年的租金,否就应当认定已超过诉讼时效.但这里涉及一个问题就是假如2022 年 2 月甲公司搬走, 致使乙公司不能准时找到甲公司催缴租金,可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_可以视为因“其他障碍不能行使恳求权的”的,诉讼时效中止.甲公司办公室人员丙在文件并在 上面签“已收到” ,只表示收到文件,并不表示对文件内容的“自愿履行”,由于其职权上也没有才能做出履行的意思表示,因此对本案的诉讼时效的运算没有影响.在房屋租赁合同中,支付 租金是一个重要条款,一般双方都很重视,但提示合同双方应留意时效问题,因租赁合同延付或者拒付租金时效为1 年,属于特别时效,争议显现应后准时主见权益,防止丢失胜诉权.八、转租问题1、承租人转租房屋必需经出租人同意合同法第 224 条规定：“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人.承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同连续有效,第三人对租赁物造成缺失的,承租人应当赔偿缺失.承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”. 城市房屋租赁治理方法第3条规定：“承租人经出租人同意,可以依照本方法将承租房屋转租”.按以上两个法律、法规的规定 ,承租人转租房屋是可以的,但事先应征得出租人的同意.因此租赁合同中双方应明确商定转租条款,出租人可对转租附加一些必要的条件,只要不违反法律、行政法规的规定即可.2、出租人、承租人均可从转租中获益城市房屋租赁治理方法第 27 条规定：“出租人可以从转租中获得收益”.承租人转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价,出租人作为产权人当然有权从中提取肯定的收益. 一般情形下, 承租人转租房屋的目的就是为了对租赁房屋的收益,按 城市房屋租赁治理方法第 30 条规定：“ 转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权益和义务, 并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务”,因此转租后承租人义务应当是加重了,所以法律应当答应承租人从转租中获益.鉴于出租人、承租人均可从转租中获益,因此在租赁合同中双方应明确商定转租收益安排比例, 该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入,确保公正,防止显现纠纷.3、房屋转租后次承租人享有优先购买权在房屋转租合同合法有效的情形下,出租人转让房屋, 承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权,次承租人因已经实际占有、使用房屋,因此其优先购买权优先于承租人.这里仍 涉及一个深层次问题就是次承租人购买了租赁房屋后,租赁合同是否解除？我们认为, 次承租人取得房屋全部权后,其取代了原合同出租人的位置,原租赁合同依旧有效,承租人转租收益权依旧存在.那么在合同有效期内,次承租人需向承租人支付转租收益,否就会损害承租人合法利益,不符合“买卖不破租赁”的法律宗旨.九、租赁合同解除问题1、租赁合同解除的相关规定城市房屋租赁治理方法第13 条规定：“有以下情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同： 一 符合法律规定或者合同商定可以变更或解除合同条款的.二因不行抗力致使租赁合同不能连续履行的.三 当事人协商一样的.因变更或者解除租赁合同使一方可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_当事人遭受缺失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿”.2、出租人可以收回房屋的情形依据城市房屋租赁治理方法第24 条规定,“承租人有以下行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成缺失的,由承租人赔偿： 一将承租的房屋擅自转租的.二将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的. 三 将承租的房屋擅自拆改结构或转变用途的.四拖欠租金累计6 个月以上的. 五公用住宅用房无正值理由闲置6 个月以上的.六 租用承租房屋进行违法活动的.七有意损坏承租房屋的”.现实中,房屋租赁合同通常都明确商定了租赁期限,但由于各种缘由而提前终止或者解 除的屡见不鲜.出租方在签订房屋租赁合同时往往设定对自己有利的条件,以便在显现对自己不利的情形时得以提前解除或者终止合同.常见的如租金上涨过快,出租人按原合同履行将面对租金缺失的事实时, 出租人会不惜代价查找借口甚至宁愿通过支付违约金来到达解除合同的目的,以便和第三方签订租金更可观的新合同.作为承租人, 要想在租赁期间防止合同被随时解除或者终止,除了要严格依据合同商定履行自己的支付租金、使用租赁房屋等义务外,在合同的签订上要尽可能细化解除或者终止合同的 条款,最大限度的限制出租方设定提前解除或者终止合同的条件,并商定解除或者终止合同的程序性条款, 如设定必需经双方协商一样,或者提前多少时间、 以什么方式通知作为解除合同的前提条件等.只有这样,才能更有效的爱护自己的合法权益.十、租赁合同中其他值得留意问题1、口头租赁合同的有效性合同法第 215 条规定,“租赁期限六个月以上的,应当采纳书面形式. 当事人未采纳书面形式的,视为不定期租赁” .因此期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效并受到法律爱护, 合同当事人双方也均应当依据口头商定执行.租赁期限六个月以上的,应当采纳书面形式. 当事人未采纳书面形式的,视为不定期租赁,合同依旧有效.2、公房可以出租、转租城市房屋租赁治理方法第 4 条规定,“公民、 法人或其他组织对享有全部权的房屋和国家授权治理和经营的房屋可以依法出租”.因此,公房依法可以出租、转租.3、出租房屋须缴纳税费房屋租赁合同依法进行备案登记会涉及缴纳税费问题.合同双方应对缴纳税费进行商定,可以商定全部由一方缴纳,也可以按国家税法规定方式缴纳,防止产生纳税争议.一般来说出租房屋应纳房产税、城镇土的使用税、营业税、城市建设爱护税、训练费附加和印花税.房产税、 城镇土的使用税、营业税、城市建设爱护税、训练费附加按综合征收率征收：对在房产税开征范畴内出租房屋的,各的方制定的标准不一样.印花税：按租赁金额的千分之一贴花.4、不得出租的房屋依据我国城市房屋租赁治理方法第6 条规定, 以下房屋不得出租： 未依法取得房屋所可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_有权证件的.司法机关和行政机关依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房产权益的.共有房屋未取得共有人同意的.房屋权属有异议的. 属于违法建筑的. 不符合安全标准的.房屋已抵押,未经抵押权人同意的.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的.有关法律法规规定禁止出租的其他情形.十一、终止语合同应是当事人双方真实的意思表示,作为善意的出租人和承租人都期望交易安全,不显现合同纠纷.作为律师通过执业经受,也真心期望租赁合同双方在签订房屋租赁合同之前, 仔细明白相关法律、 法规, 以防止显现租赁合同纠纷.本文从防范风险角度分析上述风险问题, 不全面,供需要帮忙的人参考.可编辑资料 - - - 欢迎下载