2022年某商业步行街物业管理投标方案措施 .docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 西城商业步行街物业治理投标方案桂林市桂安物业服务有限责任公司二 00 八年七月一日名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目 录致 函一、桂安物业服务有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业治理的特殊性 四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业治理目标与整体策划 六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资安排 七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益猜测 八、西城路商业步行街物业费用分项描述 九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准结 束 语附件 1：企业法人营业执照（副本）（复印件）附件 2：企业法人身份证（复印件）名师归纳总结 附件 3：组织机构代码证（副本）（复印件）第 2 页,共 28 页附件 4：企业资质证书（副本）（复印件）- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 致 函敬重的西城路商业步行街业委会全体同仁：桂安物业服务有限责任公司特别荣幸能为贵公司负责的【西 城路商业步行街】供应物业治理服务方案建议；由于本公司所做方案是在未能最详尽地明白【西城路商业步 行街】 之具体情形下完成的,故此,所提交建议,属初步治理思 路；日后,我公司正式签约接管该项目,我们将对【西城路商业 步行街】进行更进一步的深化明白与分析,并在此基础上供应全 方位详尽的治理方案与建议给贵委批阅；我们期望能凭借自身积存的专业化治理体会,以高度的诚心及热忱为贵委领导的 【西城路商业步行街】供应优质高效的服务,名师归纳总结 并期望通过此项目的胜利接管与贵委建立开心、良好的合作关系！第 3 页,共 28 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 一、桂安物业服务有限责任公司简介：桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属企业桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司,总公司占 80%股份,其他自然人占 20%股份；桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987 年 12 月 28 日创办的,是一家向社会供应专业化有偿安全防范服务的特殊企业,是帮助公安机关爱护社会治安削减违法犯罪的重要力气；现拥有固定资产 1000 多万元,客户 150 余家,客户聘请保安员 1900 余名；公司分支机构包括“ 猎豹技防公司”,“ 金豹武装押运公司”、“ 桂安物业服务有限公司”；并开办保安培训基地 1 个、休闲农场1 个、保安器材销售部 1 个,承接全市 110 开锁服务业务等；整个保安队伍分 9 个大队, 21 个中队进行治理；桂安物业服务有限责任公司注册资金50 万元,物业治理资质为三级；在全公司职工努力奋斗下,致力拓展物业服务业务,从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林“ 奇峰小筑”、“ 恒祥花园” 、“ 三星大厦” 、“ 北斗· 城南旺角”、“ 红岭小区”、“ 阳光花园” 、“ 临江苑小区”、桂林“ 商务经贸广场”、“ 汇通商业广场” 等楼盘的物业治理及“ 大宇客车厂”、“ 水晶郦城”、“旅行进展总公司” 、“ 香江饭店” 、“ 广运商贸城”人防服务治理项目；“ 普天通信设备厂” 等的专业化桂安物业始终坚持以客户中意为先导,以目标治理为核心；在物业治理实践中,通过提高自身治理素养,追求完善服务,不 断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求,努力成为业户的“ 好保姆、好管家” ,成为进展商的“ 好参谋、好帮手” ,成为 行政主管部门及社会各界的“ 好企业、好伴侣” ；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 精良的服务品质,使桂安物业正逐步获得业主和行业主管部门的一样认可,亦培育和锤炼了一支作风优良、技术精深、团结敬业能打硬仗的队伍,公司在册员工300 余人,治理层人员平均年龄为 35 岁,所受训练涉及物业治理、企业治理、工民建、运算 机、自控、暖通、给排水、无线电、供配电、等专业；公司在管及在谈项目涉及文化、科研、医疗、商业、超大型 住宅小区等多方领域,每接管一个新的项目,便针对项目的实际 特点及客户的需求,进行充分的讨论,严密合理的设计,快速建 立与之相适应的服务治理模式；目前,公司治理实力日益增强,治理制度更加科学严谨,管 理理念愈加表达了人文精神,促进并带动各项经营治理工作；同 时借助总公司的整体优势,结合本行业的特点,探究出一条具有“ 桂安”品牌特色的进展新路,在物业治理行业中坚固地树立“ 桂安” 品牌形象；公司企业精神：人本精神、乐业情怀、诚信服务、求实治理；公司经营方针：纤尘不染、滴水不漏、细致周到、专业追求；公司治理目标：服务是本、治理是魂、信誉是源、形象是根；二、【西城路商业步行街】物业服务理念：商业步行街作为一种最具活力的商业业态和最具成长空间的 商铺形式,受到投资者的热闹追捧；纵观全国胜利步行街的进展 轨迹,从其地段来看,无一不处于城市的核心商圈,拥有悠久的历史和极高的知名度,在城市里家喻户晓,如深圳的东门步行街、广州的上下九步行街、长沙黄兴路步行街、武汉的江汉路步行街 等；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 商业步行街作为有规划的商业集合, 对商业步行街进行“ 统一治理 , 分散经营” 是商业步行街区分于其他房地产的核心特点；“ 统一治理” ,要求商业步行街必需由代表业主权益的、受 业主托付的治理公司统一治理,目前国内商业步行街购买者有很 多是依靠收取租金,归仍银行商铺按揭贷款,在这种情形下,商 业治理公司对商业步行街的治理更为重要；没有统一治理的商业 步行街是难以经受猛烈的零售业市场竞争；“ 分散经营” ,是商 业步行街对消费者和经营者间的交易供应场所,商业步行街的管 理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁；1、商业步行街统一治理的理念在于：销、统一服务监督、统一物管；统一招商治理、 统一营为了达到“ 统一治理, 分散经营” 的治理模式,在商业步行街治理合同中都应当商定承租户必需听从治理公司的统一治理；从而在法律上确定商业步行街治理公司的治理位置；1）“ 统一招商治理”治理同步实施；要求招商的品牌审核治理和完善的租约a）“ 品牌审核治理” 指：招商对象需经品牌审核后才能进 入；审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格托付书（适用于批发代 理商）、品牌代理托付书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权托付书等；b）“ 完善的租约治理” 指：签定租约后方可进入；租约治理包括商定租金、租期、支付方式、物业治理费的收取等；c）营业时间的确定；d）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语 言文字方面须接受统一治理；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - e）为整个商铺促销承担的义务；f ）承租人对停车场的使用,g）投保范畴事宜；确定有偿仍是无偿, 有无限制；2）“ 统一的营销治理”有助于爱护和提高经营者的共同利益；a）由于目前商业竞争猛烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾；治理公司应当为商铺策划好1 年 12 个月的营销方案, 所谓“ 大节大过、 小节小过、无节造节过” ；b）组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生的费用依据承租户销售额的 肯定比例进行分摊；3）“ 统一的服务监督”有助于经营者间的和谐和合作；商业步行街设立业主治理委员会,指导、和谐、服务、监督 承租户的经营活动,保证商铺的高效运转；常见的方式有：指导项目：店铺布置指导、促销活动支配；和谐项目：和谐经营者之间的紧急关系,增进经营者之间合 作；服务项目：行政事务治理；监督项目：爱护商铺的纪律、信誉,帮助工商、税务、卫生、消防等部门的治理；养；4）“ 统一的物业治理”有助于建筑空间的爱护和保名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 商业步行街的物业治理内容包括：养护建筑、爱护设备、保 证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆治理、绿化养护、意外事故处理等；商铺的各项设施的使用频率较高,统一治理有助于对物业设施设备有方案的保养与修理,增加使用 的安全性和耐久性；三、商业步行街物业治理服务的特殊性：1、顾客流量大商业步行街进出人员杂,不受管制, 客流量大, 易发生意外,安全保卫工作特别重要,有些零售商品易燃易爆,因此消防 安全不得有半点松懈；同时商场在发生突发大事时,疏散相对较 慢；安全治理应特殊谨慎；2、服务要求高商业步行街要求物业治理服务面对置业人和使用人,向他们负责,一切为他们着想；促进商业步行街物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒服、便利、美丽的经营和 购物环境；这是商铺物业治理服务的根本原就3、 治理点分散出入口分散,需要的保洁、保安人员相对较多,治理点分散,治理难度较大是商业步行街物业治理的特点；4、营业时间性强大多集中在节假日、双休顾客到商业步行街购物的时间,日和下班及晚间,而平常和白天顾客相对少一些；统一店铺的开 张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造；开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感,无序经营的印象,对顾客产生 不良的心理影响；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5、车辆治理难度大来商业步行街的顾客,有开车的, 也有骑车的, 大量的机动车和非机动车对商业步行街周边的交通治理和停车场治理增加 了压力；车辆治理好坏直接影响着商场物业治理水平的整体表达；四、 【西城路商业步行街】物业项目概况：【西城路商业步行街】由北斗集团开发、招商并建设完成,目前已成为桂林市首家集商务、消遣、购物、休闲为一体的综合 性商业步行街；由于地理环境因素,及规划设计和整体成效,使 西城路商业步行街极具商业价值及升值潜力；五、【西城路商业步行街】治理服务目标与整体策划：物业服务治理的最终目标是创一方文明,保一方平安；使商（铺）户安居乐业,使该物业保值增值；物业治理服务主要包括两部分：一是对物业的治理,二是对商（铺）户的服务； 1、对【西城路商业步行街】作为桂林市物业治理的典范实施治理,以高起点的治理,高标准的服务,高素养的人员,从而达 到社会环境和经济的高效益； 2、在【西城路商业步行街】的治理上实行定员、定量、定额的方式,以科学的治理方法,合理调配各工作岗位的人员,量化 各岗位的工作指标,实行严格有效的治理制度,使治理队伍的素质达到相应的服务水平,为管好西城路商业步行街,服务于商（铺）户打好坚决的基础； 3、处理好房产销售与商（铺）户经营之间的关系,给开发集团提出合理化看法及建议,为商（铺）户排忧解难,充当好开发 商和商（铺）户之间的桥梁和纽带； 4、科学的治理服务,使【西城路商业步行街】的治理服务工作将依据“ 专心治理,真心服务” 的原就,实施一体化治理的综合服务,一体化治理就是工作实施中分设职责不同之部门,负责名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 和谐治理中显现的各种情形和问题,保证工作有序开展,受理商（铺） 户投诉监督服务质量,确保各项治理工作顺畅进行；【西城 路商业步行街】治理服务中心设有治理组开展日常服务充分发挥 资源合理配置的优势,节省人力,物业的投入,加强各组的相互 支持和促进,提高治理效能,服务中心以人性化的治理贯穿于工 作的始末,充分发挥员工的工作积极性,主动性和制造性,最好 地满意商（铺）户的各项要求,服务中心将结合步行街的特点,制造出特殊且具有风格的治理模式,以尽善尽美有服务为商（铺）户供应安全,舒服的商业经营环境；六、 【西城路商业步行街】物业服务人员拟配数量及工资安排：成立 【西城路商业步行街】治理服务中心,由精干,专业性强的人员组成,下设各治理服务专业组； 1、治理服务中心：人员配置力求合理,拟设经理1 名；各下属治理骨干分工明确,在治理服务中心的指导下,各司其职,各负其责,以和谐高效,相互促进的模式来实现良性循环；2、业户服务组：设治理员 工 3 名；1 名（经理兼） ,电工 1 名,清洁1）负责日常前台接待事务、受理商（铺）户的各类投诉,协 调比邻问题；2）办理商（铺）户的装修报装手续,装修进程跟踪 3）免费为商（铺）户代办所需经营证照、代理招商招租业务 4）负责步行街的各项公共设施、设备的治理,爱护及保养 5）负责步行街的公共卫生绿化管养的监督指导 6）负责步行街各项物业日常费用收取 7）负责开展相关的有偿服务：如打字复印、传真、收发电子邮件服务；3、保安服务组：拟设保安队长 1）负责步行街的秩序爱护治理1 名, 保安员 8 名；名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2）消防防范治理 3）车辆交通治理 4、经营服务部： （物业经理兼任） ,全面负责商铺业户托付给 物业治理 公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作,该部门的主要职责是协作业户的经营活动,促进商铺经营销售和物业管 理工作；合计： 14 人 5、本治理区域使用服务人员编制及工资费用：序人员设置数量工资标准工资小计号一治理层人员1 人1500 元/ 月1500 元/ 月1 经理二工程技术类人员1 人1000 元/ 月1000 元/ 月1 水电工三保安类人员1 人1000 元/ 月1000 元/ 月1 队长2 保安8 人900 元/ 月7200 元/ 月四保洁绿化类人员3 人700 元/ 月2100 元/ 月 1 保洁五工资总额14 人12800 元/1 人员总数2 工资总额月注 以上人员工资含养老、失业、工伤保险金等；七、【西城路商业步行街】治理费用总支出及收益猜测：名师归纳总结 1、治理费用总支出：第 11 页,共 28 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 序项目测算测算月支出号内容依据公式（元 /月）1 治理人员11 人11 天× 50 元/ 天× 14 人 12800 工资费用2 国家法定假日642 3 加班费÷ 12 月=642 元/ 月高低压配电系统维保、公共场地修理及养护、公共照明2000 000 2系统爱护、消防系元/ 月统爱护及公共电费消耗；4 办公运行费用200 200 元/ 人/ 月× 14 人2800 （含款待、交通、元/通信、耗材、折旧）人/月5 卫生绿化费用100 100 元/ 人/ 月× 14 人1400 6 含卫生用具及清元/1000 扫用水及绿化清杀人/费 月税收按5%计算2、治理费用收入猜测：名师归纳总结 序物业收费单价收费面费用收入第 12 页,共 28 页号性质 元/ 月 / 平方米 积估测小计1 商业5（中段）建 筑 面13342 元 / 月- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 门面3（东西二段）积约（依照 70%运算）2 2（面积超 100 ）3812 7：3 公共摊位收益：物业与业委会安排比例：30%；即物业占总收益的 70%,业委会占总收益的估量物业月收益为：7000 元3 大型商务活动总收益： 物业与业委会安排比例： 5：5 50%；即物业占总利润的 50%,业委会占总利润的4 小计收益： 20342元 /月5 盈亏猜测： 20342 元/ 月 20642 元/ 月=-300 元/ 月八、【西城路商业步行街】物业服务治理分项描述：【西城路商业步行街】对此进行分项描述：1、商铺业户服务治理物业治理包含以下几个方面,我们现1）商铺业户服务治理：业户服务部有两部分工作职能,一是业户服务,二是内部管 理；a）接待与联系接待与联系是业户服务的重要内容之一,是物业治理方为业 户、顾客供应服务并与业户、顾客进行沟通的窗口；其主要职能名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 与其他类型物业治理的业户服务一样,包括倾听建议和看法,接 受投诉,支配修理和回访,收取治理费与内外联系等；b）纠纷、投诉接待顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉；对物业治理方来 说,全部投诉、处理结果都要有记录,作为年终表彰与履行“ 管 理公约” 业绩考核依据之一 ; c）报修接待商铺铺位的照明或其他设施出问题,对业户营业将造成很大 的影响；业户报修,应快速做记录,填写修理任务单,即时派修理工到现场抢修；d）走访回访接待员的走访内容包括三方面：一是：听取业户和商铺方对物业治理服务的看法、建议；二是：对报修后的修理结果进行回访；三是对业户的礼仪、 形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进,晓之 以理,动之以情,用实际行动去感化业户,让他们明白：我们所 做的一切,都是为了商铺的自身形象,我们的目标是一样的；e）内外联系商铺内部联系：商铺的内部联系包括向业户收取租金、治理费、 水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业治理费、能耗费；商铺 服务治理做得如何,必将影响到收缴率的好坏；商铺的外部联系：名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系,如处理不好这些关系,会使商铺 的经营活动很被动；处理得好,往往事半功倍；2、商铺装修服务治理 1）商铺装修服务治理：装修治理应包含在业户治理中,因治理难度较大,故单独列 出论述；装修治理职能主要包括：审核装修申请、签订“ 装修管 理协议” ,现场监督治理等；商铺楼宇的租赁往往以整个层面对外出租,出租后,由承租 商依据经营要求,提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完 毕之后出租铺面；承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小 的变动装修,装修治理应做好以下几个方面：建立周全、具体、便于操作的治理制度；专人负责对工程实行严格的监督；选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；对装修现场进行监督治理；2）商业铺面制定装修治理规定的要点；a）二次装修过程应遵守物业治理处制订的 理规定；二次装修施工管业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的,应严格遵 守商铺动火申请制度的各项规定；禁止擅自更换水、电管线及负荷用电；b）装修完毕后, 物业治理处依据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议,对工程进行竣工验收,如发觉有违反装名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 修设计图及装修协议某些条款的,应视情节轻重作不同的处 理；c）为了保证业户在装修过程中不损耗楼宇结构等重要部位,装修工程施工方事由物业治理处选定仍是由业户选定应视工程涉 及的方面来确定,通常分以下几种情形：d）凡涉及电力设备 （由铺外的配电架至铺内的终端空气开关 箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装 置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶 梯进行增建或改装的,以及电视监控系统、公共天线分布系统等 进行增建或改装的,都由物业治理处选定工程实施工方；业户就 按工程费用的肯定比例支付给物业治理处作为工程监督治理 费；e）凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部 间隔,水管、排水道、电力装置,通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方,也可由物业治理处选定施工方；d）业户递交的装修设计方案所附的图纸,应包括： 清晰显示 楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图 （附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供 应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面,切面图；及其他一些物业治理 处或商铺要求供应的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等；等等3、装修现场监督治理在施工过程中,物业治理处应派专人在现场进行治理；治理 的内容主要包括 3 方面：对施工人员的治理,以及对工程是否按图施工、按“ 装修协 议” 要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督治理；一名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 般建筑施工队的人员情形复杂,大多是暂时工,施工方对他们可 能也缺乏有效的掌握；装修施工与整个楼宇的建筑不同,他通常 局限于一个单元或一个楼层内施工,而其他层面就照常营业,如 对施工人员无有效治理,势必会影响其他业户的营业活动；对于 装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸 进行施工,有否违反已签订的“ 装修治理协议” 上的条款,有否 违反物业治理处的其他治理规定等,如有违反规定要准时联系,发出“ 整改通知单” 等；如装修时损及商铺的装饰、装置或公用 设施,就由业户负责将其修复,直至商铺方中意为止；当然,也 可由物业治理处修理,但有关费用就由业户支付；这些治理服务 都应做好具体记录, 作为竣工验收时的证据或参考,等等；4、商铺设备、设施维保服务治理 1 ）商业物业的日常养护标准较高,修理要求严, 其内容同办公楼相像,但其方式不同；商业物业的重点在于各种设施,设备 上,由于商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一 类,设备、设施养护及修理治理的好坏直接影响经营环境和经营 活动的正常运行；一些设备如电梯,自动扶梯等易出故障的设施 设备,保证其正常运行主要靠平常养护；2）商铺设备治理主要是防止商铺停电和保证中心空调、自动 扶梯的正常使用；商铺供电需要肯定保证,由于一旦停电,乌黑 的营业厅将给顾客、商品和营业款带来担心全的因素,对商铺声 誉带来不利影响；所以应选派优秀员工,日夜监测电气运行状况和空调系统、 自动扶梯的运行状况,一有反常情形准时支配修理,确保电气和中心空调、自动扶梯正常运行；5、商铺建筑物的养护及修理治理 1）商铺建筑物的养护及修理治理：a）商铺修缮的方案、资金治理：名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 为了确保商铺建筑物的完好,应制订完整的修缮制度,编制 每年的修缮方案,支配年度修缮投资,经治理处审核后报商铺业 委会方审批（大中修要落实资金）,检查修缮结果； b ）工程性质的确定：依据商铺建筑物的损坏程度,将修缮工程大致分为大修、中 修、小修三类；大修工程是指建筑物主体结构的大部分严峻损 坏,或有局部倒塌的危急；部分附属设施必需拆换、改装或新装,如上、下水道等；由于大修工程施工场地和安全的要求,通常是 经营业户必需停止营业；因此,工期支配和开工前的筹备工作非 常重要；中修工程是指建筑物部分损坏,在局部修理中只牵动或 拆换少量主体构件,保持原楼宇规模和结构的工程；如楼顶的局 部修缮或部分重做面层,加固部分钢筋混凝土梁柱,外墙的全面粉刷装饰等；中修工程影响面为局部,商铺发生突法大事,保安、治理人员应按应急大事处理规程操作；防止事态扩大,留意 爱护现场,准时向上级报告或呼叫抢救车；应特殊强调,在发生 恶性大事紧急疏散围观顾客时等等；6、商铺保安服务治理1）监控中心治理监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监 视,特殊是对出售珍贵商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行 日夜监视；如发觉可疑人员或突法大事、恶性大事的发生,监控 人员应准时录象,寸作查证；另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头,防止车 辆被窃,万一遭窃,录象将供应证据、线索,有利破案等等；这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作仔细、敬 业；2）消防治理名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 商铺消防工作的重要性不言而喻,商铺内人流大,楼梯、通道（特殊是放火楼梯、通道）相对面积较小,这给火灾时的人员疏散带来很大困难；商品多（且大多是易燃品）,火种简单快速燃烧；面积广,因无防火墙阻隔,烈火扩散极快；如商厦火灾, 高楼内的竖井多,烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒 8 米,瞬时整个商厦将 全被烟雾覆盖；烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的；鉴于 防止火灾的重要性,商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探 测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）；这些装置直 接与火灾自动报警系统联网；只要易各地方显现火情,烟雾和温 度各达到肯定的限度,这两种装置便自动通过导线将报警信号传 输至报警器,进行有效监控与预防；制定切合本商铺实际的消防治理制度（包括几套火灾应急处 理方案）；商铺的各部门及物业治理的各部门都要把各自放火职 责、范畴规定清晰；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范 围；做到“ 统一指挥,分区治理,层层负责,责任明确,防患未 然” ,切实贯彻“ 预防为主,防消结合” 的消防方针；发觉监控屏幕有火灾报警号时,立刻用对讲机通知就近的保 安人员赴现场核查与处置；如确为火警,按应急方案实施,报告保安部主管组织扑救,重点是商铺内人员的疏散,保证人身安全,事故后作好调查分析报告并备案；发觉故障警报,应快速排除警铃使之仍原,并立刻通知维保 部,帮助维保部尽快排除故障,并作好具体记录；定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进 行检查,确保完好备用、通道畅通、标记清晰；对一些业户可能 擅自增加电气设备要仔细检查,防止发生电气超负荷火接触电阻 过大、线路老化、过载、摩擦等危急现象；名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 在员工、治理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习,使人人都会使用消防器具,把握火灾逃命学问,不断提高大家的 防火意识和消防业务水平；等等；7、商铺保洁服务治理商铺的环境有外部环境和内部环境,外部环境包括楼宇的外 墙、附属建筑设施及四周的绿地、广场、停车场等；内部环境包 括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所,以及业户的铺内、办公室内等非公用部位；搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于制造洁净美丽、和谐怡人的商业氛围,为业户供应一各抱负的经营环境,为顾客供应一个轻松开心的购 物环境；1）商铺保洁治理方法：要做好商铺的保洁服务治理,第一要确定做什么,即什么地 方需要保洁,然后定出清洁的标准,依据这些标准、要求再定出 保洁的频率（次数）,仍要再加上检查手段,如目视检查仍室手 摸检查或白纸擦一米检查等,制作商业街商铺环境清洁的作业 标准,内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等；重要的问题是怎么做等,制订商业街保洁服务 作业规程,这个“ 规程” 指导保洁工对商铺各部位的清洁按规 定的操作程序去做,是保洁工岗前岗中的培训教材,其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清 洗洁净等；2）商铺保洁治理的重点：a）商铺的清洁治理重点之一是地坪清洁；随着人流的进出,给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒服、美丽的购物环境；名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - b）商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等,由于顾 客触摸频率较高,留下的手印带给人视觉上的不舒服,应定时清 洁以排除不洁现象；c）商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味,也 是清洁工作的重点；d）商铺外的铜牌,因暴露在室外,风吹雨淋会使铜牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商铺的形象；准时清理；e）商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置,f ）雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器,尽量 不要把带雨水的雨具带进大厅,同时留意清洁卫生；g）对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视,但放置鼠药时, 要充分考虑儿童的安全,要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请 专业队伍进行消杀工作；h）在商铺的营业时间内,保洁工不能使用长柄拖把,更不能使用湿拖把拖地,以免造成顾客滑倒损害事故；i ）在雨雪天,商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示 牌；j ）提示业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指 定的位置；k）对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理,等等；8、商铺绿化服务治理名师归纳总结 1）商铺绿化服务治理：第 21 页,共 28 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 绿化环境是保持生态平稳,营造舒服、美观、清爽、幽雅的 购物环境的基础；商铺内外的绿化搞得好,能使四周得环境得到 改善,又提升了商铺得品位；绿化治理应配备专业技术人员,依 据季节、气候,地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求,制定具体的治理细就,指导养护人员实行；2）商铺绿地治理：商铺外围的绿地,在基建时就已定型,商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一和谐,水平绿化和垂直绿化要相得益 彰；为保证草坪生长良好,劝阻顾客、游客进入草坪；保持绿地环境洁净,准时清除死株、病株,缺株要补檀,定 期对花木修剪整形；发觉病虫害要进行捕获或喷药,药物防治要留意安全,并挂警示标识；草坪要常常除杂草：定期轧剪,每季度施肥一次,施后浇水 或雨后施撒；台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作,风后清除 花木折断的枝干,扶正培植倒斜的花木；等等；9、商铺经营服务治理 1 ）商铺经营服务治理：商铺方和物业治理公司所签订的托付物业治理合同中,往往会把商铺经营治理范畴的租赁治理,广告筹划、新项目开发同时 托付给物业治理公司,以协作其商铺的经营治理作为物业治理 公司也应将商铺经营治理的好坏与自己的物业治理服务紧密地联系起来；名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页,共 28 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2）租赁治理：a）出租方式的治理：主要是在租金商定时要考虑多方面因素,如商品经营的范畴 及类别；邻近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处 的位置；另外经营商品给治理带来的易难也应作为一个因素；租 金运算可采纳两种形式,一种先规定一个固定的月租金（依据面 积）,然后依据市场情形和货币升、贬值打算几年后再增加合理的幅度；一种是按面积定出最低租金,然后依据承租户销售总额按肯定的百分比收取租金；b）竞标租赁的留意事项：严格审定投标者的资格,主要是审核其个人或公司的商业零 售治理体会、经营业绩,资信状况及经营品种是否符合行业规定等；投标的程序须规范、严密、全面,特殊是租金的运算方式及 规定,预付竞标租金的保证方式,有关撤回投标的规定,以及中标后延时签约的赔偿,应作更为周全和深人的考虑；c）协议租金出租的留意事项：在