2022年某房地产开发项目可行性研究报告 .docx

精选学习资料 - - - - - - - - - * 艺术城工程可研报告一一工程环境简况1名称、位置与环境* 家园（暂定名）位于 * 市北辰区的西南侧（见附图一）,是* 市政府 2001 年正式启动开发的“ 西横堤居住区” 的一个组成部分；* 市建委规划处和 * 市安居工程办公室在1998 年 8 月初即着手进行了“ 西横堤居住区” 修建性具体规划的设计竞赛工作,目前尚处于进一步完善的阶段；“ 西横堤居住区” 位于* 市西北部,南侧为 * 市其次高教区,北侧为规划屈家店风景区（刘园苗圃及以北）,该居住区四至范 围,按顺时针次序,周边道路为北仓道,规划路（丁字沽三号路与 丁字沽一号路之间）,玉泉东道,丁字沽三号路,南仓道,桃江 路,总占地面积 110 公顷；其中丁字沽三号路、规划路、桃江路与北仓道围合地块占地约 图一）；16 公顷作为 * 市第四工人文化宫选址（见附* 家园居住小区四至范畴,按顺时针次序,周边道路为玉 泉东道,丁字沽三号路,南仓道,桃江路（其中,刘家房子村 B-1998-18 地块的 28812.7 平方 M以及相邻界外的11570.7 平方 M不属于 * 家园居住小区地块）,占地面积 23.38 公顷（ 350.69 亩）；玉泉东道至南仓道之间的丁字沽三号路区段的方位为北偏西 30° 5136 （南偏东 30° 51 36 ）（见附图二）；* 家园居住小区南侧隔南仓道、西侧隔桃江路与已交付使 用的“ 佳园里” 居住区毗邻,东侧隔丁字沽三号路、北侧隔玉泉东 道与“ 西横堤居住区” 成为一体；与 * 家园居住小区毗邻的“ 佳园里” 居住区所处的地理位 置是最早形成的丁字沽及本溪路居住区向北的延长,“ 佳园里” 地 区始建于 1998 年,当时仅为佳园南里和佳园北里,最早的居民为老西北角地区的拆迁户,经过近12 年的扩建和进展,“ 佳园里” 地区已经成为红桥区广大拆迁居民的居住地区,这里的家庭一般都是普名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 34 页精选学习资料 - - - - - - - - - 通收入的工薪阶层,所以这里是一般老百姓的居住地,成为这一地区的人文地理特点；“ 佳园里” 地区经过10 余年的进展,商业、零售业进展比较快,目前该地区的人气比较旺；在 * 家园居住小区的周边,生活服务设施有：小型超市三 座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（佳园里市场）、早市一个（双环村早市）、医院一座（佳园医 院）、学校三座（佳园里学校、亚细亚学校、亚细亚中学）、幼儿 园二座（十九幼、二十一幼）、邮局一个；在“ 佳园里” 所辐射的 周边两公里半径的范畴内仍有大型超市两座（大荣丁字沽店、家乐 北辰店）、医院三座（咸阳医院、红桥医院、红十字会医院）、文 化消遣场所一座（梦园消遣中心）、大型商场一座（裕华百货商 场）、高等学府三座（天津商学院、理工学院北院、河北工业大 学）；随着“ 西横堤居住区” 的兴建,该地区将成为一个建筑面积 为 200 余万平方 M、配套齐全的大型居住社区；* 家园居住小区的东北方向约2 公里处,是北仓工业区,该区目前对造成大气环境污染的生产工艺所配备的净化设施尚不十 分完善,但是,东北风不附图三 * 市的风玫瑰图 是* 市的主导风向（见附图三的风玫瑰图）,因此北仓工业区对* 家园居住小区的大气环境污染的影响并不明显；“ 西横堤居住区” 北部规划中的屈家店风景区,其南部边界距* 家园居住小区约1.5公里,该风景区的兴建对* 市,特殊是对本居住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点；2建设用地的获得* 家园居住小区 24.54 公顷地块的中心地带,原为 * 市 红桥区环卫局在北辰区地域设置的一个垃圾积累场,占地约 5.66 公 顷,其余 18.88 公顷的地块为与垃圾积累场相毗邻的村镇全部（见 附图二）；从 1998 年年起,天津燕宇置业有限公司与北辰区政府和红桥区环卫局经过一系列的反复协商,于 政府和红桥区环卫局以出让的方式将1999 年 6 月份达成协议,北辰区 24.54 公顷的土地出让给天津燕宇置业有限公司进行房地产工程开发；除地价外,天津燕宇置业 有限公司同时承担垃圾撤场清运费、现场杂土清运费、土地复垦费 以及现场土方平稳等费用；3市政配套设施现状及规划 道路名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 34 页精选学习资料 - - - - - - - - - * 家园居住小区四周,现有道路为东邻的丁字沽三号路和南邻的南仓道,规划路为西邻的桃江路和北邻的玉泉东道（见附图二）；丁字沽三号路为按规划实施的现状路,路宽43M,两块板结构,断面为： 4.5 15.5 315.5 4.5 ；路中心线 3M 宽范畴,为地铁一号线地面高架线的预留地,有关地铁一号线的有关内容,参见附图四；南仓道现状为路宽7M,规划南仓道为主干道,红线宽50M,四块板结构,横断面为461.5 123121.5 64；桃江路和玉泉东道均为规划次干道,红线宽 30M,一块板结构,断面为 4224；规划路中心桩的技术资料见表一,桩号的相对位置见附图二；规划路中心桩坐标及规划高程表一桩号Y X 规划高程410301 92507.907 307848.705 4.86 512303 92961.266 308095.960 4.56 410401 93257.186 307600.829 4.47 410302 92757.171 307431.632 4.74 410304 92632.538 307640.167 4.90 注：1规划坐标值采纳1990 年* 市任意直角坐标系 2规划高程采纳1972 年* 市大沽高程系,以1993 年水准高程起算；* 家园居住小区的四周,目前尚无规划公交车的场、站设 施,与本居住小区隔南仓道相望的“ 佳园里” 居住区及其四周现有的公交车设置为：34 路： 37 路： 606 路： 634 路： 658 路： 837 路：962 路：规划地铁一号线沿丁字沽三号路中心线高架通过（见附图四）,规划要求地铁中心线两侧15M（车站段两侧各22M）范畴内不得新建建筑物,高架车站站台掌握用地范畴180× 20M,车站两侧各设一个出入口,每个出入口规划占地 400 平方 M；鉴于丁字沽三号路和南仓道均为规划主干道,规划要求* 家 园居住小区的主要出入口不应设置在南仓道和丁字沽三号路上,可设置在玉泉东道和桃江路上,确需设置时,只答应车辆右转进 出；给水工程管线 该地区属新开河水厂供水范畴,目前,在丁字沽三号路下埋设名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 34 页精选学习资料 - - - - - - - - - 有一条 600 给水干管和两条 300 配水管；依据 * 市城市总体规划修编成果,在“ 西横堤居住区” 规划范围内设一座自来水服务站,占地2000 平方 M； 600 给水* 家园居住小区的规划水源由丁字沽三号路上干管和南仓道上规划 800 给水干管供应；依据规划需要,在桃江路上规划一条 600 给水干管和二条管径分别为 300、 400 配水管；在玉泉东道、南仓道上规划二条管径分别为 300、 400 配水管；对于丁字沽三号路上现状输配水管,规划与以保留（见地下配 套工程管线现状及规划示意图）；排水工程管线目前,在丁字沽三号路上有两条 8001200 污水干管和两条 800雨水管,在南仓道上有一条 1200 杨咀罐站雨水出水管道；规划排水采纳雨污分流制；依据 * 市城市总体规划修编成果的 排水专项规划支配,丁字沽三号路以西收水范畴内的雨水排入南仓 道与外环线交口处规划雨水泵站后入外环河,以东收水范畴内的雨 水排入南仓道与北水道交口处规划雨水泵站后入北水道（见附图 一）,污水分别排入丁字沽三号路与北仓道交口处现状污水泵站（规划对该泵站进行扩建）和南仓道以南与丁字沽三号路以西规划 污水泵站；规划保留丁字沽三号路现状排水管道,因南仓道现状雨水管道 在规划路分车岛下,同时结合该地区排水规划要求,规划赐予废 除；在桃江路、玉泉东道、南仓道两侧,分别规划一条 4001000 污水管和一条 6001500 雨水管； * 家园居住小区内排水排 入以上管道内（见地下配套工程管线现状及规划示意图）；热力工程管线 规划热源由区外西横堤规划锅炉房供应,在南仓道、桃江路、玉泉东道上均规划了热力管道（见地下配套工程管线现状及规划示 意图）；燃气工程管线目前在丁字沽三号路上有一条 有二条 600 煤气中压管； 500 煤气中压管；在南仓道上依据 * 市城市总体规划修编成果,规划气源采纳自然气,由现 状燃气中压管供应气源；在桃江路、玉泉东道上均规划 300 煤气 中压管和 200 煤气低压管（见地下配套工程管线现状及规划示意 图）；电力工程缆线目前,在丁字沽三号路上有二条 一条 35KV电力架空线；10KV电力电缆；在南仓道上有名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 34 页精选学习资料 - - - - - - - - - 依据 * 市城市总体规划修编成果,* 家园居住小区工程的规划电源来自延吉道、勤俭道现状 220KV 变电站；规划将南仓道上现状 35KV 电力架空线入地；在南仓道上规划 35KV、10KV 电力电缆及 220KV电力电缆；在桃江路上规划 10KV电力电缆和 35KV电力排管；在玉泉东道上规划10KV电力电缆,保留丁字沽三号路现状电力电缆（见地下配套工程管线现状及规划示意图）；电讯工程缆线目前,在丁字沽三号路上有二条30 孔通讯管道；依据 * 市城市总体规划修编成果,在“ 西横堤居住区” 规划范围内,设电话局一座,占地 东道、桃江路上分别规划一条1200 平方 M；规划在南仓道二侧、玉泉 12 孔通信管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）；512303 掌握点编号,路中心自来水管道 污水管道 雨水管道 电力电缆 通讯管道 燃气低压管道 燃气中压管道 供热管道线图例 410401· · 现状S12 CWCYCNLCDHM1 CM 2规划S11WYNLDHM1M2R4. 红线外现有建筑及自然风貌 * 家园居住小区南侧隔南仓道,西侧隔桃园路与“ 佳园 里” 居住区毗邻；北侧隔玉泉东道,东侧隔丁字沽三号路与规划“ 西横堤居住区” 毗邻,现状为果园树林；鉴于“ 佳园里” 居住区始建于10 余年之前,限于当时的国民经济条件和设计标准,该区域环境条件和工程单体的标准均相对较 低,近几年相继完成的工程亦按安居工程的标准兴建,“ 佳园里”居住区及其邻近地域经10 余家房地产商的开发,存量现房约计200万平方 M；二市场需求分析 1国家房地产开发政策的分析 依据党的十一届三中全会所制定的“ 一个中心,两个基本点”基本方针,国家在农村的改革开放工作取得重大成果的基础上,又名师归纳总结 将改革开放的工作在城市深化绽开,到80 岁月中期,城市经济体制第 5 页,共 34 页的改革已经取得了突破性地进展,在基本建设的房地产开发领域,- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 土地的有偿使用和住宅商品化的理论已经全面形成,在全国各地由 南向北地建立了第一批房地产投资开发经营企业,与此同时,第一 批商品住宅显现在全国的建筑市场上,这不仅是对我国 40 余年的住 房安排体制的冲击,更重要的是标志了市场经济体制向方案经济体 制的冲击,解决困扰国民多年的住房短缺问题,开头进入了良性循 环的轨道,国民的思想观念在这个冲击下,也发生了重大转变；我国房地产开发这个新兴行业的进展,走过了兴起、进展、膨胀甚至显现泡沫、调整、又进展的道路,在1997 年亚洲发生金融危机以后,我国采纳适度紧缩的经济政策,使国民经济的进展顺当地 实现了“ 软着陆” ；近两年,特殊是在新世纪的第一年,国务院召 开了全国整顿和规范市场经济秩序工作会议,提出了“ 大力整顿和 规范市场经济秩序,为加快推动现代化建设制造良好环境” 的报 告；会议指出,在经济体制转轨的过程中,市场经济秩序显现某些 纷乱现象,有着复杂的经济、社会和思想缘由；整顿和规范市场经 济秩序,既要做好长期斗争的思想预备,又要抓紧解决当前的实际 问题；既要全面推动,又要突出重点；既要治标,又要治本；“ 十 五” 期间要切实抓好八个方面的工作,其中就包括以查处规避招 标、假招标和转包为重点,整顿和规范建筑市场的工作内容；* 市建委依据国务院的精神和市政府的同意也召开了“ 全市整 顿和规范建筑市场秩序暨城建系统安全会议” ,会上明确提出今年 整顿建筑市场工作的重点是：11坚决查处规避招标和在招标活动中弄虚作假的行 为；22严格打击转包和违法分包行为；33坚决订正不按法定程序招投标的行为；44严格惩戒不执行强制性技术标准,降低工程质量的 行为；庄重整治勘察设计单位的违规行为；5566完全订正不执行安全生产法规的各类行为；我们因此有理由信任,房地产开发行业必将更加健康和蓬勃地 进展和更好的充当促进国民经济增长的一个重要力气；从 2001 年 2 月 15 日召开的“* 市 2001 年住宅与房地产治理工作会议” 获悉,在第九个五年方案期间,* 市房地产业突飞猛进,住宅建设快速进展,房地产业已成为拉动全市经济增长的重要力气,在此期间,全市各建设单位、施工企业和各级建设治理部门,依据 *市委提出的“ 乘势而上,开拓创新,全面上水平” 的工作基调,创造性地开展工作,取得了显著的成效,对拉动全市经济增长作出了奉献；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 34 页精选学习资料 - - - - - - - - - “ 九五” 期间,全市房地产开发累计完成投资其中住宅累计完成投资 385.9 亿元全市累计销售商品住宅 1624.0 万平方 M 住宅二级市场成交 544.2 万平方 M 其中私房成交 242.3 万平方 M 公房置换 301.9 万平方 M 全市出售自住公房 1450.0 万平方 M 全市住房自有率为 49% 518.9 亿元在第十个五年方案期间,* 市房地产业将着眼于大幅度提高群众的居住水平,改善城市居住环境,发挥房地产的支柱产业的作用,使房地产业及其所带动的相关产业连续成为促进国民经济增长的重要因素；“ 十五” 期间, * 市房地产业的进展目标确定为：全市房地产业完成投资 850亿元其中住宅完成投资 650 亿元公建完成投资 200 亿元房地产业增加值以年均12%的速度增长； 加快住宅建设步伐；新建住宅 3000 万平方 M,2005 年底城市人均住宅建筑面积达到 达到 16.5 平方 M；21.5 平方 M,人均住宅使用面积 建成一批具有浓郁天津地方特色,集旅行、文化、购 物、休闲为一体的大型商业步行街和标志性公建工程,公建 竣工面积 600 万平方 M； 结合城市形象工程建设,完成重点地区的危陋房屋改 造,拆除危陋房屋 300 万平方 M； 活跃房地产交易；完成商品住宅销售 建销售 600 万平方 M,住宅二级市场交易2700 万平方 M,公 1100 万平方 M； 促进物业治理市场化、专业化、社会化；全市住宅物业 治理掩盖率达到 50%,物业治理投标率达到 50%以上； 提高住宅产业化水平；“ 十五” 末期,新型建筑体系住宅比重达到 60% 新建住宅实现建筑节能达到 50% 住宅配套率达到 90% 提高住宅建设的标准化、配套化、工业化和装配化水平； 初步建立城镇住房新制度的框架；全面落实住房安排货币化政策,全市住房自有率达到 缴存比例；60%,逐步提高住宅公积金 推动房地产业信息化进程；完善和加速住宅小区和公建名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 34 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的智能化配套设施建设,以信息化提升房地产的水平和档次；建成房地产信息系统,实现行业治理自动化； 加快村镇住宅建设；加快城市化进程,新建村镇住宅1500 万平方 M,人均建筑面积达到 26 平方 M,建成一批现代化的新型城镇；为保证“ 十五” 方案制定的房地产业进展目标的实现,* 市提出了 2001 年度的住宅建设和房地产业进展的明确目标,目标确定： 完成房地产投资 160 亿元 商品房施工面积 1700 万平方 M,其中住宅施工面积 1500万平方 M；竣工面积 650 万平方 M,其中住宅竣工面积 600万平方 M； 加快试点小城镇建设,新建村镇住宅250 万平方 M； 结合城市景观工程建设,改造重点地区危陋房屋,完成 拆迁 100 万平方 M； 建设梅江生态居住区,该区新开工32 万平方 M；开工建设一批精品示范小区,市内每个区开工建设一片 20 万平方 M以上的工程,广泛采纳先进技术,成为代表 21 世纪天津住宅新形象的标志性工程； 商品房销售 600 万平方 M,二级市场实现交易 180 万平方M,出售公有住房 810 万平方 M； 完成配套投资200 万平方 M,完成未登记房屋产权补登 7 亿元；加快危改配套和甩漏项补建为重点的一批配套工程的实施；加快成片危改工程和西横堤、双 林居住区配套工程建设； 在招商引资扩大开放上寻求新的突破,扩大招商引次规 模,引入国内外资金 20 亿元；* 市建委为实现“ 十五” 方案目标和在“ 十五” 第一年就有一 个良好的开局,在市城建工作会议上提出了一系列的明确目标,这 就为* 市房地产业的健康进展供应了保证和机遇；“ 十五” 期间, * 市房地产业面临新的进展机遇主要表现在：住宅仍旧是我市的主要消费热点之一,也是我市推动国民经 济增长点的主要因素之一；依据国际上的常规体会,当一个国家的人均国民生产总值在10003000 美元之间时,应当是解决民众住房问题的关键时期；我市2000 年人均国民生产总值为2160 美元,可以看出,这正是一个住宅建设加快进展和需求较旺的重要阶段；从 居住面积方面分析,国际体会认为,人均居住住宅建筑面积在 30 平 方 M以下时,属于住宅建设高速增长时期,统计资料显示 2000 年年底,我市人均建筑面积占有为17 平方 M,与国际标准尚有较大的差名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 34 页精选学习资料 - - - - - - - - - 距；再者,依据全市经济和社会进展五年方案,在“ 十五” 期间我市 GDP将保持年均10%以上的增长速度,随着居民收入水平的逐步提高及恩格尔系数的不断下降,居民在住宅消费方面的才能将稳步 上升,因此住宅将连续成为我市的主要消费热点之一；住房需求的主体,将逐步由安置型需求向改善型需求过渡；依据 1999 年至 2000 年的抽样调查资料的分析,尚未购买住宅的家庭,抱负的住房标准有建筑面积增大的趋势,2000 年的抽样调查资料显示,对每套60 平方 M以上面积的住宅需求已经达到77.9%的比例；商品房市场空间将更加拓宽；在我国加入WTO的工作完成之后,外资企业的涌入将带来对写字楼、高档公寓、标准厂房和高档 商贸、服务等商品房和用于第三产业的各类公共建筑的更大需求；住宅的产业化水平将全面提高,优胜劣汰的法就促使我市的 房地产开发商以及建筑施工队伍的治理水平和技术水平将进一步提 高；今后五年,墙体材料改革将会有重大突破,环绕推动新型建筑 结构体系的开发、推广和应用,我市在住房标准化、规范化等方面 将加大力度,住房开发的标准化、智能化水平将全面提高,节能、环保住宅将是今后房地产业进展的主要方向之一；我国加入 WTO,将促使我市的房地产业与国际市场接轨,加 入 WTO将会加快 * 市进入世界经济一体化的进程,通过引进外资注 入房地产开发领域,房地产业的融资渠道将出现更大的多元化趋 势；2居住住宅开发觉状、需求趋势及需求热点的分析 随着* 市提出的用 57 年时间,基本完成全市危陋平房改造任 * 市城建工作会 务的提前实现,大规模的拆迁工作趋于终止,依据 议制定的方案目标,“ 十五” 期间,完成重点地区的危陋房屋改 造,拆除危陋房屋 300 万平方 M,其中 2001 年度,结合城市景观工程建设,改造重点地区危陋房屋,完成拆迁100 万平方 M；大规模危陋房屋拆迁工作的基本终止,意味着安居型住宅的集 中需求将会明显下降；存量现房的庞大数字表达了房地产的开发觉 状和为今后的房地产开发提出了更高的要求；统观近两年民众对待住房问题的观念、收入水平、对居住环境 和房型的要求等方面的表现,可以对居住住宅的需求趋势和需求热 点作出如下判定：民众对住宅的购买决策更加理性化,主要表现在：购房者对房地产开发商的实力越来越看重；由于有实力的优 秀开发商才能组织出优秀的规划设计和单体设计,才能组织管 理出优秀的施工质量,保证单体工程和配套工程的按质按时的名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 34 页精选学习资料 - - - - - - - - - 实施,才能组织好完善的物业治理和售后服务；购房者对房地产产品的品牌效应越来越看重；由于有实力的 优秀开发商才可能有长远的眼光,才不会有意或无意地以牺牲 消费的权益来换取公司的短期效益,才可能制定出开发公司自 己的近期和长远的进展规划,其中当然包括树立每个时期的过 硬的产品品牌,优秀的房地产产品的建成面世,不仅会带来产 品自身的良好的社会效益和经济效益,对本公司今后的进展和 今后开发的新的工程,明显是一个举足轻重的铺垫；购房者对房地产产品的工程质量的关怀越来越有针对性；由 于房屋产品的价格对我国民众来说显得“ 特别庞大” ,因此民 众对建筑工程专业的科普学问的学习,甚至是专业学问和法律 学问的学习越来越下功夫,这是一个很好的进展趋势,它既反 映出了国民整体素养在不断提高,同时又从一个侧面促进了房 地产开发企业不断提高自身的治理水平和工程质量；购房者对与工程建设有关的人员组成越来越看重；购房者不 仅对房地产开发商在进行明白和考察,甚至对工程设计单位和 设计单位的工程主持人的有关情形都要问一问,对工程监理和 工程总包、分包的单位的有关情形也都要明白；对中国国民来 说,这是一个多么大的进步！对安居型居住住宅的需求量急剧增加的趋势在减缓,对改善型 居住住宅的需求在逐步增加,主要表现在：对户室面积的需求在增大；据 示,尚未购买住宅的家庭,对每套 比例仅为 22.1%；19992000 年的调查资料显 60 平方 M以下的住宅需求的对户型设计的要求提出了越来越高的要求；更加合理的功能 分区和交通联系,更加合理的光照和通风要求等等专业性很强 的问题,经常被购房客户摆在重要的选择条件之中；对室内设备专业的设置,有的购房者甚至于提出了前瞻性的 要求,大多数购房者都明确地表达了对“ 容量” 的关怀；比如 电气专业的设置、容许客户使用总功率为多大的家用电器、采 暖设施的设计摆放位置会不会影响装修成效、卫生间和厨房的 管道走向是否便于使用和修理等等；对室外环境,购房者已进展到了“ 从远到近,从大到小” 地 进行考察；随着人们购房理念的日趋成熟,购房时人们更加关 注房屋的周边环境,从粗略留意社区环境,进展到了第一留意 中意房型的房前屋后的环境怎么样,然后再明白自己拟购的楼 左楼右的环境怎么样,最终才是考察组团四周和小区整体的环 境怎么样；名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 34 页精选学习资料 - - - - - - - - - 购房者对小区配套设施和配套的内容提出了新的要求；不仅 要求水、暖、电、路、绿化等专业齐全到位,同时提出了对多 媒体网络、电子保安系统、非入户查表收费（远程抄表）系 统、紧急呼叫服务系统、院区中心绿地的背景音乐系统等等所 谓的“ 智能化” 服务设备的配置；购房者对社区的人文环境和文化内涵越来越重视；表现出既 考虑到成年人的生活环境,又着眼于子女的成长,中华民族自 古就有“ 孟母三迁” 的感人故事,同时也流传着“ 物以类聚,人以群分” 的说法；购房者对入住后的物业治理越来越关怀；聘请哪个公司进行 物业治理,这个公司有过哪些业绩,收费额度大小等等问题,都曾被消费者提出；三工程规模开发的指导思想及工程建设规划 11工程开发的指导思想* 家园居住小区工程的开发总定位为“ 二十一世纪的康居 住宅小区” ；市场定位为中等收入及部分中偏下收入的民众,采纳销售与租 赁相结合的出让方式；为取得房地产开发工程尽快投入使用的社会效益,以及投资 少、回报快的经济效益,在总体规划中的组团分区及区内综合配套 管网的设计时,要考虑到分组团实施兴建,在进行分期施工时,二 期工程的施工,不能影响已投入使用的组团的各项使用功能的正常 发挥；市政污水管网的设计（见地下配套工程管线现状及规划示意 图）,为 * 家园居住小区的区内排水管网的设计与实施供应了 一个特别有利的条件,它可以使区内排水管网实施分区出口,这样 既可以削减区内管线长度、降低管径、减小放坡埋深,又便于分组 团支配施工和交工后的使用保护；22工程建设规划 对工程规划设计的基本要求 依据 * 家园居住小区的开发总定位为“ 二十一世纪的康居 住宅小区” 的总体要求,对规划设计提出如下基本要求：a. 规划设计的主要技术指标在满意“ 西横堤居住区具体规划”基本要求的前提下,要达到容积率1.2 ,绿化率 40%,并考虑设置一处不小于 1.5 万平方 M 的集中景观绿化区,在集中景观绿化区 的地下部位,设置机动车的集中泊车车库并兼有战时的人防功能；大型集中景观绿化区与地下泊车库的功能结合,不仅能解决部份高 档机动车的泊车问题,仍可以造成大型集中景观绿化区的地面高程名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 34 页精选学习资料 - - - - - - - - - 起伏的特殊建筑成效,这在冲积平原地貌特点的天津地区,人造地面高程起伏的构造做法将给* 家园居住小区的绿化环境形成新的突破；b. 小区主入口按机动车与行人分别的原就设置,机动车主入口 设在南仓道和玉泉东道一侧,行人主入口设在三号路和桃江路一 侧；c. 要使 * 家园居住小区成为一个园林绿化环境下的建筑 群,不仅要满意绿化率指标,仍要考虑实行诸如院区地貌起伏、不 同树种分群、适当设置小品、窗前屋后私家花园、区域竖向绿化、屋顶上人平台、庭院灯园林灯与道路绿化融为一体等等手法来烘托 居住小区的安静高雅的居住环境；总之,小区室外环境设计布局要 求立意明确,布局紧凑,有完整的设计意图和艺术构思,既能衬托 主体建筑的美观,又相得益彰,同时又丰富和美化了城市街区的面 貌；d. 在小区内统一考虑泊车区位和行车主干道,楼间仅设置行人 道路,机动车流和人流的组织及疏散要能很好地反映出流淌活动的 次序规律,除必需满意正常状态下的要求外,尚应适当考虑紧急情 况下的疏散特点；e. * 家园居住小区工程是房地产开发工程,因此在工程设 计时必需考虑工程落成后,该工程既可整栋、整层、整个功能分区 出售或租赁,又可将同一功能区分割出售和租赁；f. 小区内综合配套管网及设施的内容包括：上水（生活用自来 水、生活用热水和直接饮用水）、雨水、污水、热力、燃气、电 力、电讯（市话网电讯、宽带网络电讯、小区闭路监控电讯及住户 与物管中心间的双向直通呼叫电讯）、电视、道路、绿化、路灯、邮政、物管服务中心及商业配套设施；将市话网电讯及市话宽带网络电讯系统引入小区住户及公建 内；保安服务采纳系统联网可视对讲门禁系统、保安人员定岗、巡 更报警及社区闭路电视监控系统和周界防越报警系统相结合的治理 方案；闭路监控掌握室、与客户的双向直通呼叫掌握室均设在物管中 心内,并执行 24 小区服务制；在住宅楼道的管道井内,设置远程抄 表系统；g. 小区集中供热站负责供应采暖用热水、生活用热水及自来水 净化消毒后管道输送到户的直接饮用水；集中供热站在小区内兴建,区内室外综合配套管网均在地下敷 设；h. 小区室外照明系统所采纳的路灯、庭院灯、园林灯、草坪灯名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 34 页精选学习资料 - - - - - - - - - 等设备的选型要与整个园林绿化设计融为一体；在大型景观绿地及组团中心绿地设置社区背景音乐系统；i. 邮政信箱在各楼宇门处设置,并尽量使其成为表达既定建筑 风格的单体装饰构配件；j. 小区的商业、服务业及非营业性公共建筑的配置要完善,商 业建筑及服务性建筑主要设置在区内中心绿地及人行道邻近；k. 小区建筑按组团组合,单体建筑以南北朝向为主,可适当安 排一些东西朝向的建筑,以丰富组团的总体造型,建筑形象要富有 制造性,形式要新、造型要美、布满生气、经久不衰；住宅采纳平层、错层、大落差错层（底层设车库）、跃层等多种形式设计,以 适应不同的客户需求；l. 梯户组合为一梯一户、一梯两户、一梯三户；m.层数：多层为56 层,按总住宅建筑面积的70%设置,小高层为 911 层,并要考虑在顶层与屋面阁楼之间设计为跃层形式,小高层住宅按总住宅建筑面积的 30%设置；n. 住宅层高为 2.8M；o. 考虑到售、租的不同出让方式,设计时要考虑到住宅与公寓 使用功能的有机结合；p. 户室比与户型面积：一室户占总户数的 二室户占总户数的 三室户占总户数的35%,建筑面积为 5070 平方 M 40%,建筑面积为 70110 平方 M 25%,建筑面积为 110200 平方 M （三室户宜按一梯一户的方式设计）q. 屋面采纳四坡顶与私家独立上人平台相组合的构造形式,首 层设独立的私家花园,外窗均不设护栏；单元住宅的南向阳台为封闭的观景阳台,北向阳台为封闭的生活服务阳台；r. 楼宇入口设置对讲门禁系统,户内设可视对讲话机,并设置 与物管中心相通的双向直呼通讯系统,市话电讯网系统,在住户的 厅、卧、厨、卫均设终端插头,市话宽带网络系统在厅、书房设终 端插头,在厅、卧设电视同轴电缆终端插头；s. 供电容量按设计规范要求做足够的配置；t. 采暖系统考虑取消外露式暖气片及供热管线的采暖构造作 法；可采纳地板采暖的供暖方式,设置设备管道竖井,各专业的远 程抄表系统的计量显示在单元住户外设置；u. * 家园居住小区工程的具体规划（初稿）见附图五；相关的面积参数名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 34 页精选学习资料 - - - - - - - - - 征地面积（见附图二）；附图二所示的刘房子村 B-1998-18地块的 28812.7 平方 M地块及相邻的界外11570.7 平方 M地块,不在征地范畴之内,征地总面积为 红线内面积（见附图二）；233795.2 平方 M（350.69 亩）路宽及相应的规划退线要求表二道路名称规划路宽规划要求退线宽退线面积度丁字沽三号路43M 15M 14385.75 平方M 南仓道50 35 14037.00 桃园路30 15 14576.49 玉泉东道30 15 13497.00 亩）按表二所列数据,红线内面积为 177298.96 平方 M（265.95规划区用地面积 204610.95 平方 M（306.91 亩）规划总建筑面积按“ 西横堤居住区” 详规参数要求,容积率1.2 ,按容积率为1.18 运算,规划总建筑面积为 24.14 万平方 M；注： * 家园居住小区工程的“ 具体规划“ 的设计人所运算出的规划总建筑面积为23.92 万平方 M,对于此运算数据与24.14 万平方 M的正误,待进一步校核；其它的相关数据,摘引于“ 具体规划“ 的说明书（初稿）,