2022年资产评估-课程习题及答案.docx

精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -其次章资产评估的程序与基本方法习题及答案 1被评估机组为5 年前购置,账面价值20 万元人民币,评估时该类型机组已不再生产了,已经被新型机组所取代.经调查和询问明白到,在评估时点,其他企 业购置新型机组的取得价格为30 万元人民币,专家认定被评估机组与新型机组的功能比为 0.8,被评估机组尚可使用8 年,估量每年超额运营成本为1 万元.假定其他费用可以忽视不计.要求：试依据所给条件（1）估测该机组的现时全新价格.（2）估算该机组的成新率.（3）估算该机组的评估值.解：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24 万元： 30×80%=24（万元）（2）该机组的成新率 =8 ÷5+81×00%=61.54%（3）该机组的评估值 =24×61.54%=14.77（万元）4某上市公司欲收购一家企业,需对该企业的整体价值进行评估.已知该企业在今后保持连续经营,估量前5 年的税前净收益分别为40 万元, 45 万元, 50 万元, 53 万元和 55 万元.从第六年开头,企业进入稳固期,估量每年的税前净收益保持在 55 万元.折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40%,试运算该企业的评估值是多少？解：前 5 年企业税前净收益的现值为：181.47（万元）稳固期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%） 5=341.51（万元）企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元）该企业的评估值为： 522.98 ×（ 1-40%）=313.79（万元）5有一待估宗的A ,与待估宗的条件类似的宗的甲,有关对比资料如下表所示：宗的成交价交易时间交易情形容积率区域因素个别因素交易时间的价值数A2022.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗的相比增减变动幅度.据调查,该市此类用的容积率每增加 0.1,宗的单位的价比容积率为1 时的的价增加 5%.要求：（1）运算参照物与待估宗的的容积率与的价相关系数（2）运算参照物修正系数：交易情形修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数.（3）运算参照物修正后的的价解：（1）A 宗的容积率的价相关系数为105,甲宗的的容积率的价相关系数为110可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 1 页,共 10 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -（2）交易情形修正系数为或者 0.99交易时间修正系数为或者 1.06区域因素修正系数为或者 1.02个别因素修正系数为或者 1容积率修正系数为或者 0.95（3）参照物修正后的价 =（万元）第三章机器设备评估1机器设备 1 台, 3 年前购置,据明白,该设备尚无替代产品.该设备的账面原值为 10 万元,其中买价为8 万元,运输费为0.4 万元,安装费用（包括材料）为1 万元,调试费用为0.6 万元.经调查,该设备的现行价格为9.5 万元,运输费、安装费、调试费分别比3 年前上涨了 40、30、20.求该设备的重置成本.（保留两位小数）解：重置成本 =9.5+0.4 ×（ 1+40%）+1×（1+30%）+0.6 ×（ 1+20%）=12.08（万元）9被评估机组为3 年前购置,帐面价值为20 万元人民币,评估时该类型机组已不再生产,被新型机组所取代.经调查和询问明白到,在评估时点,其他企业购 置新型机组的取得价格为30 万元人民币,专家认定被评估机组因功能落后其贬 值额约占新型机组取得价格的20%,被评估机组尚可使用7 年,估量每年超额运营成本为 1 万元,假定其他费用可以忽视不计,试依据所给条件估测该生产线的续用价值.解：依据题意运算如下：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：30×（120%）=24（万元）（2）设备的成新率为：7 ÷（3+7） ×100%=70%（3）设备的评估值为： 24×70%=16.8（万元）10被评估设备购建于1985 年,帐面价值 30000 元,1990 年和 1993 年进行两次技术改造,主要是添置了一些自动掌握装置,当年投资分别为 3000 元和 2022 元,1995 年该设备进行评估, 假设从 1985 年至 1995 年每年价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限为8 年,试依据所给条件估测被评估设备的成新率.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 2 页,共 10 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -解：据题意运算如下：（1）评估时设备的现行成本,亦称更新成本为：（帐面原值 ×价格变动率）所以, 30000×2.6+3000×1.61+2022×1.21=85250（元）（2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本×已使用年限 所以, 30000×2.6 ×10+3000×1.61 ×5+2022×1.21 ×2=808990（元）（3）设备的加权投资年限 =（加权更新成本） ÷（更新成本）=808990÷85250=9.5（年）（4）设备的成新率 =8 ÷（9.5+8）×100%=45.7%房的产评估1待估对象为一新开发土的为1000 平方米,因无收益记录和市场参照物,只得采纳成本法进行评估,有关数据如下：拆迁补偿、安置费5 万元 / 亩,其他费用（含税费）3 万元 /亩,开发费用1.5 亿元 /平方公里,银行贷款利率9%,土的开发周期为两年,第一年投资占总投资的 3/4,开发商要求的投资利润率为10%,土的 增值收益率为10%,试估算该的产的市场价值.解：（ 1）估算每平方米土的取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667 75 元平方米其他费用： 30000÷667 45 元平方米土的取得费 =75+45=120 元/平方米土的开发费用：150, 000, 000÷1,000, 000 150 元平方米（ 2）运算利息：120* （ 1+9% ） 2-1+150*75%*（ 1+9%） 1.5-1+ 150*25%*（ 1+9%）0.5 -1=M（ 3）运算利润：120+150 ×10 27（元）（ 4）运算土的单价：120+150+M+27* （ 1+10% ） N（元平方米）（ 5）运算待估土的总价： N*1000= ？3待估的块为一商业用途的空的,面积为600 平方米,要求评估其1997 年 5 月的市场价值.评估人员通过搜集有关数据资料（过程略）,选出3 个交易实例作为比较参照物,交易实例有关情形见下表：项目ABC待估对象坐落略略略略所处的区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用的性质商业商业商业商业土的类型空的空的空的空的价格总价25.2 万元49 万元43.5 万元交易日期单价1500 元/m21996.101400 元/m31996.121450 元/m41997.11997.5面积168m2350m2300m2600m2外形长方形长方形长方形长方形的势平整平整平整平整的质一般一般一般一般可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 3 页,共 10 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限已知以下条件：35 年30 年35 年30 年（1）交易情形正常.（2）1996 年以来,土的价格每月上涨1%.（3）交易实例 A 与待估对象处于同一的区,B、C 的区域因素修正系数情形可参照下表进行判定：项目B分值C分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便利程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量稍少8稍少8四周环境较差8相同10注：比较标准以待估的块的各区域因素标准,即待估的块的区域因素分值为100.（4）待估的块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%.（5）折现率为 8%.解：（1）进行交易情形修正.从评估人员的调查中发觉交易实例的交易没有什么特别情形,均作为正常交易看待,故无需修正.（2）进行交易时间修正.交易实例 A 交易时间修正系数 1071001.07 交易实例 B 交易时间修正系数 1051001.05 交易实例 C 交易时间修正系数 1041001.04（3）进行区域因素修正.交易实例 A 与待估对象处于同一的区,无需做区域因素调整.交易实例 B 区域因素修正系数 100861.163交易实例 C 区域因素修正系数 100931.075（注：式中 86 由表 2 中加总获得,同理93 也由表 2 纵向加总获得.）（4）进行个别因素修正.关于面积因素修正.由于待估对象的面积大于3 个交易实例的块,就商业用的而言,面积较大便于充分利用,待估的块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3.土的使用权年限因修正.除交易实例B 与待评估的块的剩余使用年限相同外,交易实例 A 与 C 均需作使用年限因素修正, 修正系数运算如下（假定折现率为8）： 交易实例 A 及 C 使用年限修正系数 11（1+8）30 ÷1 1（1+8）350.9659交易实例 A 的个别修正系数 1.03 ×0.96590.995交易实例 B 的个别修正系数 1.03可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 4 页,共 10 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -交易实例 C 的个别修正系数 1.03 ×0.9659 0.995（5）运算待估土的初步价格.A 1500×1×1.07 ×1×0.995 1597（元平方米） B1400×1×1.05 ×1.163 ×1.031761（元平方米） C1400×1×1.04 ×1.075 ×0.9951613（元平方米）（6）采纳算术平均法求得评估结果.待估的块单位面积价格评估值（1597+1761+1613） 3 1657（元平方米）待估的块总价评估值 1657×600 994200（元）因此,这一的块的评估值为994200 元.4有一宗 “七通一平 ”的待开发建筑用的,土的面积为 2022 平方米,建筑容积率为 2.5,拟开发建设写字楼,建设期为 2 年,建筑费为 3000 元/平方米,专业费为建筑费的 10%,建筑费和专业费在建设期内匀称投入.该写字楼建成后即出售,估量售价为 9000 元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%, 当的银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%.试估算该宗土的目前的单位的价和楼面的价.解：（1）现已知楼价的猜测和各项开发成本及费用,可用假设开发法评估,运算公式为：的价楼价 -建筑费 -专业费 -利息-销售税费 -利润（2）运算楼价：楼价 2022×2.5 ×9000 45,000,000（元）（3）运算建筑费和专业费建筑费 3000×2022×2.515,000,000（元）专业费建筑费 ×10 15,000,000 ×10 1,500,000（元）（4）运算销售费用和税费销售费用 45,000,000 ×2.5 1,125,000（元）销售税费 45,000,000 ×6.5 2,925,000（元）（5）运算利润利润（的价 +建筑费 +专业费） ×10（的价 +16,500,000）×10（注:16,500,000 由 15,000,000+1,500,000取得.）（6）运算利息利息的价 × （1+6） 2 1+（ 15,000,000+1,500,000）×（1+6） 1 10.1236 ×的价+990,000（注:的价是在两年前就投入的,故要用2 次方.而建筑费与专业费是在两年内匀称投入的,故只用1 次方.）（7）求取的价的价 45,000,00016,500,0001,125,0002,925,0000.1 ×的价1,650,0000.1236 ×的价 9,900,000的价 21,810,0001.223617,824,452（元）（8）评估结果单位的价 17,824,452 2022 8912（元/平方米） 楼面价格 8912 2.5 3565（元平方米）流淌资产评估可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 5 页,共 10 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -1. 对某企业库存的一种燃料进行评估,库存量为 50 吨,经现场技术鉴定,没有发生质量变化,仍能满意正常需要,只是保管中自然损耗 1,依据市场调查, 得知该燃料近期市场价格为每吨 4000 元,每吨运费 l00 元,整理入库费为每吨40 元,就该库存燃料的评估值是多少？ 解： 依据题意.选购成本 50×4000 202200（元） 自然损耗 202200×1%2022（元）运费及入库费 50×（ 100+40） 7000（元） 评估值 202200-2022+7000205000（元）此题是流淌资产评估中的材料的评估.要留意的是选购成本中要扣除自然损耗,仍需考虑运输成本与入库费.10. 现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品资料如下：（1）评估基准日前一个月从外的购进产成品材料50 公斤,单价 200 元,当时支付运杂费 500 元,依据原始记录和清查盘点,评估时库存材料尚存15 公斤.（2）截止评估基准日,企业库存商品实有数30 件,每件实际成本200 元,该库存商品的材料费与工资、其他费用的比例为80%和 20%,据目前有关资料,材料费用综合调整系数是1.36,工资、其他费用的综合调整系数是1.05.（3）截止评估基准日,在用低值易耗品原价1300 元,估量使用 1 年,现已使用4 个月,该低值易耗品现行市价900 元.依据以上资料,评估该企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品价值.解：依据题意,产成品材料的评估值 =15×（200+500/50） =3150（元）库存商品的评估值 =30×200×（80%×1.36+20%×1.05）=7788（元）低值易耗品评估值 =900×（1-4/12）=600（元）三项合计为 11538 元.近期购进的库存材料,因库存时间较短,在市场价格变化不大的情形下,其账面值与现行市价基本接近,评估时可采纳成本法,也可采纳市场法.无形资产评估1某项技术为一项新产品设计及工艺技术,已使用3 年,证明技术牢靠,产品比同类产品性能优越.经明白,同类产品平均价格为250 元/件,该产品价格为280 元/件.目前该产品年销量为2 万件.经分析,产品寿命仍可以爱护8 年,但竞争者将会介入.由于该企业已经较稳固的占据了市场,竞争者估量将实行扩大市场范畴的市场策略,估量该企业将会爱护目前的市场占有,但价格将呈下降趋势.产品价格估量为：今后 13 年爱护现价. 4 5 年降为 270 元/件.68 年降为 260 元/件,估量成本变化不大,故不考虑其变化.如折现率为 10%,所得税率为 33%,试用超额收益法评估该项新产品设计及工艺技术的价值. （运算结果保留两位小数）解：由于该技术所带来的超额收益已知,故不采纳分成率方法.又由于成本没有变化,因此超出平均价格的收入视为超额利润（未考虑流转税因素）.运算过程如下：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 6 页,共 10 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -第 1 3 年无形资产带来的单件超额收益 =280-250=30（元） 第 4 5 年无形资产带来的单件超额收益 =270-250=20（元） 第 6 8 年无形资产带来的单件超额收益 =260-250=10（元）评估值 =30 ×20,000 ×（ 1-33%）/（1+10%）1+ 30 ×20,000 ×（ 1-33%）/（1+10%）2+ 302×0,000 ×（1-33%）/ （1+10%）3+20×20,000 ×（1-33%）/ （1+10%）4+20 ×20,000 ×（1-33%）/ （1+10%）5 +10×20,000 ×（1-33%）/ （1+10%）6+ 10 ×20,000 ×（1-33%）/ （1+10%）7 +10×20,000 ×（1-33%）/ （1+10%）8=402,000/1.1+402,000/1.21+402,000/1.331+268,000/1.4641+ 268,000/1.6105 + 134,000/1.7716 + 134,000/1.9487 + 134,000/2.1436=1556083.35（元）2某企业转让制药生产技术,经搜集和初步测算已知以下资料：（1）该企业与购买企业共同享受该制药生产技术,双方设计才能分别为600 万箱和 400 万箱.（2）该制药生产技术系国外引进,账面价格500 万元,已使用 3 年,尚可使用 9年, 3 年通货膨胀率累计为10%.（3）该项技术转让对该企业生产经营有较大影响,由于市场竞争,产品价格下降,在以后 9 年中削减的销售收入按现值运算为100 万元,增加开发费以保住市场的追加成本按现值运算为30 万元.依据上述资料,运算确定：（1）该制药生产全套技术的重置成本净值.（2）该无形资产转让的最低收费额评估值.解：（1）3 年通货膨胀率累计为10%,对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整,并依据成新率来确定净值, 由此可得该制药生产技术的重置成本净值为： 500×（1+10%） ×9/（3+9） =412.5（万元）（2）因转让双方共同使用该项无形资产,设计才能分别为600 万箱和 400 万箱,确定重置成本净值分摊率为：400/（ 400+600） ×100%=40%由于无形资产转让后加剧了市场竞争,在该项无形资产寿命期间,销售收入削减和费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本,依据资料可得： 100+30=130（万元）因此,该项无形资产转让的最低收费额评估值为：412.5 ×40%+130=295（万元）3甲企业将一项专利使用权转让给乙公司,拟采纳利润分成的方法,该专利系三年前从外部购入,账面成本为100 万元,三年间物价累计上升50%,该专利法律爱护期 10 年,已过 3 年,尚可爱护7 年.经专业人士测算,该专利成本利润 率为 400%,乙企业资产重置成本为5000 万元,成本利润率为10%,通过对该专利的分析,技术人员认为该专利剩余使用寿命为5 年,另外,通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知,乙企业实际生产才能为年产某型号产品20 万台,成本费用每年约为400 元,将来 5 年间产量与成本费用变动不大,该产品由于采 用了专利技术,性能有较大幅度提高,将来第一、其次年每台售价要达500 元,在竞争的作用下,为爱护市场占有率,第三、第四年售价将下降到每台450 元,第五年下降到每台420 元,折现率确定为10%.要求依据上述资料确定该专利的评估值（不考虑流转税因素,运算结果保留两位小数）.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 7 页,共 10 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -解：（1）确定利润分成率：确定专利的重置成本： 100×（1+50%） =150（万元） 专利的约当投资量： 150×（1+400%） =750（万元）乙企业资产的约当投资量：5000×（1+10%） =5500（万元）利润分成率： 750/（ 5500+750）×100%=12%（2）确定评估值确定每年利润总额：第一、其次年：（500-400） ×20=2022（万元）第三、第四年：（450-400） ×20=1000（万元）第五年：（420-400） ×20=400（万元）确定分成额：第一、其次年： 2022×12%=240（万元） 第三、第四年： 1000×12%=120（万元） 第五年： 600×12%=72（万元）确定评估值：240/（1+10%）+240/（1+10%）2 +120/（1+10%）3 +120/（1+10%）4+72/（1+10%）5=240×0.9091+240 ×0.8264+120 ×0.7513+120 ×0.6830+72 ×0.6209=218.18+198.34+90.16+81.96+44.71=633.35（万元）长期性资产评估2被评估债券为非上市债券,3 年期,年利率为17,按年付息到期仍本,面值 100 元,共l000 张.评估时债券购入已满一年,第一年利息已经入账,当时 一年期国库券利率为10,一年期银行储蓄利率为9.6,该被评估债券的评估 值应是多少？解：依据题意：P= Rt（1+I）-t+P0（1+I）-n=100 000 ×17%×（1+10%）-1+100 000 ×17%×（ 1+10%） -2+100 000 ×（1+10%）-2=17000×0.9091+17000 ×0.8264+100000 ×0.8264=112143（元）非上市债券评估时,假如是每年支付利息的,就把它的评估以后的每年利息折算成现值,再加上本金的现值.6被评估企业拥有 M 公司面值共 90 万元的非上市股票, 从持股期间来看, 每年股利分派相当于票面值的10 ,评估人员通过调查明白到M 公司只把税后利润的 80 用于股利安排,另20 用于公司扩大再生产,公司有很强的进展后劲,公司的股本利润保持在15 水平上,折现率设定为12,试运用红利增长模型 评估被评估企业拥有的M 公司股票.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 8 页,共 10 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -解：依据题意：D1=900 000 ×10%=90 000（元） g=20%×15%=3%P= D1/（i-g ）=900 00/（12%-3%）=900 00/9%=1 000 000（元）此题是非上市股票评估中的红利增长模型的应用.要留意的是这里的g 是留存利润率乘以股本利润率.企业价值与商誉评估2甲企业拟产权转让,需进行评估.经专家猜测,其将来5 年的净利润分别为100 万元、 120 万元、 150 万元、 160 万元、 200 万元,从第六年起,每年的利润处于稳固状态,即保持在200 万元的水平上.该企业有一笔10 万元的短期负债,其有形资产有货币资金、存货和固定资产,且其评估值分别为80 万元、120 万元和 660 万元.该企业仍有一个尚有5 年剩余经济寿命的非专利技术,该技术产品 每件可以获得超额净利润15 元.目前该企业每年生产产品10 万件,经分析：将来 5 年中,每年可以生产12 万件.如折现率和资本化率均为10%,试运算甲企业的商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位,运算结果保留两位小数）.解：（1）评估技术思路该企业商誉价值评估应当采纳割差法进行.第一运用收益法评估企业整体价值,再运用加和法运算出企业各单项资产价值之和,最终用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值.（2）运算企业整体价值（3）运算企业各单项资产价值短期负债为 10 万元单项有形资产评估值为860 万估算非专利技术的评估值：15×12×（0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209）=15×12×3.7908=682.34（万元）（4）评出商誉价值商誉=企业整体评估值 -（有形资产评估值 +非专利技术评估值 短期负债）=1778.05-（ 860+682.34-10）=245.71（万元）3A 企业为了整体资产转让,需要进行评估,评估基准日为12 月 31 日.估量其将来 5 年的预期利润总额分别为100 万元、 110 万元、 120 万元、150 万元和160 万元.该企业长期负债占投资资本的比重为50%,平均长期负债成本为7%,可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 9 页,共 10 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -在将来 5 年中平均每年长期负债利息额为20 万元,每年流淌负债利息额为40 万元.评估时市场平均收益率为8%,无风险酬劳率为3%,企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2.A 企业为正常纳税企业,且生产经营比较平稳.试运用年金法运算A 企业的投资资本价值.解：（1）运算 A 企业适用的折现率风险酬劳率（ 8 3） ×1.2 6全部者权益要求的回报率6+3 9适用于企业价值评估的加权平均资本成本（折现率）为：50 ×7%+50 ×9 8（2）运算企业年金运算年金现值系数运算年金（3）运算评估值可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 10 页,共 10 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载