2022年海口都市海岸项目可行性分析方案 .docx

精选学习资料 - - - - - - - - - “ 都市海岸” 工程可 行 性 报 告1 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目 录第一章 市场及工程分析一、 全国房地产形势二、海口 2004年房地产市场进展趋势三、工程区域状况分析四、工程周边可比楼盘分析五、本工程基本情形六、本工程定位其次章 投资估算与资金筹措一、工程投资估算二、工程资金筹措第三章 工程利润率猜测一、销售收入猜测二、工程利润率猜测第四章 贷款风险分析一、开发工程贷款风险因素综述二、工程风险附 表2 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 报 告 摘 要一期工程用地34796M2工程主要技一期规划总建筑面积43156M22 层功能设定住宅楼层69 层,纯商业为术经济指标一层架空做商业和会所2 层以上为住宅整体市场开头复苏,市场消化才能和需求潜力整体市场分析正在趋强 ,但市场供应速度远大于市场吸纳速度,空置面积有进一步加大趋势,相应也增加风险性；海甸岛作为政府规划重点,在众多利好市政规区域市场分析划下,开发前景看好；鉴于区域楼盘以大户型为主 的情形下,小户型住住宅的需求前景和消化潜力值得期望；市场分析开发成本测算综合评判1 房面积 52-57M2户型面积定位2 房面积 87-91M23 房面积 124-131M2档次定位高档住宅价格定位住宅均价3000 元/M2 商业均价5000 元/M2建设总投资9045 万元单位面积平均完全成本2095 元/M2以上包括：土地使用出让金、开发成本、销售费用、利息、其它财务费用、销售税费基本方案按基本售价全部销售计,工程内部收益率54.1% 保守方案按基本售价 -10% ,工程内部收益率26.1% 本工程无论从市场角度,仍是财务角度来看,都具有较强可操作性,极 具开发潜力；3 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第一章 市场及工程分析一. 全国房地产现状 2003 年月,国务院下发了被业界简称为号文的关于 房地产市场连续健康进展的通知,其中对房地产业“ 支柱产业”位置的确定特殊引人注目；一边是防范和压缩,一边是勉励和放 开；被称为中国房地产市场进展新“ 五年方案” 的 18 号文,进一 步宣示了中国房地产业改革和进展的市场化方向,国家始终将房地 产业当作基础产业对待,在通知中,首次将房地产业列为国民经济 支柱产业,通知中说：“ 房地产业关联度高,带动力强,已经成为 国民经济的支柱产业；” 从“ 基础产业” 到“ 支柱产业” 定性的改 变,说明房地产行业在中国国民经济中所占位置再一次被强化了；关于房地产位置,98 年国家曾明确提出要把房地产培养成支柱产业,经过其后几年的快速进展,特殊是 99 年后房地产行业每年的增长速度达到了 30%左右,对 GDP 增长的直接奉献达到1.5%,假如加上间接奉献,这一数字接近3%,已经成为国民经济增长的主要来源之一,成为真正的支柱产业；通知充分确定了房地产业的位置与作用：“ 房地产业关联度 高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业；促进房地产市场持4 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 续健康进展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满意人民群众 物质文化生活需要的基本要求；是促进消费,扩大内需,拉动投资 增长,保持国民经济连续快速健康进展的有力措施；是充分发挥人 力资源优势,扩大社会就业的有效途径；实现房地产市场连续健康 进展,对于全面建设小康社会,加快推动社会主义现代化具有特别 重要的意义” ；在通知中有“ 支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过 兼并、收购和重组,形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企 业集团” 的内容,另外在整顿市场秩序上“ 对空置最大的房地产开 发企业,要限制其参与土地拍卖和新工程申报” ,在加强信贷治理 上“ 对符合条件的房地产开发企业和工程,要连续加大信贷支持力 度” ；可以预言,由现在开头,数量巨大的中小型房地产开发企业 将进入一个合并重组的高潮,国内将显现一批有才能进行跨地域经 营、主导市场进展的大型房地产企业,而各中小城市也将显现数量 较少、但是能在当地市场发挥重要作用的中型房地产企业；二. 海口市 2004 年房地产进展状况 1、房地产开发投资规模大幅增加 房地产开发投资规模逐年扩大,已成为拉动海口市固定资产投 资增长的主动力； 2003 年,全年房地产开发投资共计 27.7 亿元,比上年增长 84.0%；房地产业的快速进展,使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演着越来越重要的角色,5 / 46 2003 年海口市房名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 地产开发投资占全社会固定资产投资的 投资中名列其次,仅次于基本建设投资；26.4%,在全社会固定资产 投资力度的加大,意味着市场的信心重新树立,加快了进展的速度；2、商品房施竣工面积和销售面积增长快速2003 年商品房施工面积402.17 万平方M,比2002 年增长85.6%,其中住宅施工面积342.69万平方 M ,增长 94.3%；商品房竣工面积89.4 万平方M,比上年增长92.2%,其中住宅竣工面积81.23 万平方 M ,增长 97.8%；商品房销售面积96.17 万平方 M,增长 69.4%；其中住宅销售面积 92.62 万平方 M,增长 67.1%；2003 年,海口市房地产显现的喜人变化是销售面积大于竣工面积； 2003 年房屋销售面积96.03 万平方 M,不仅比 2002 年增加69.2%,也比 2003 年房屋竣工面积 89.14 万平方 M 高出 6 万多平方M ；2003 年,销售总额为20.03亿元,比 2002 年增长 66.7%；2003年房屋竣工销售面积对比9889.496.032003年海口房地产销售969492竣工面积（万平方米）9088 86 竣工面积 销售面积销售面积增长近70,显示了市场强劲的需求潜力和消化能力；销售面积大于竣工面积,说明市场消化速度已经大于供应速 度,正在消化以前的存量；但是我们也看到,施工面积远大于销售 面积,说明将来一段时间将有大量的市场供应,而销化才能假如没 6 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 有明显增加的情形下,将有部分供应量得不到消化而成为空置面积,增加市场的压力；3、房地产投资资金结构有待优化住宅仍是 2003 年海口市房地产开发的主体；全年海口市住宅开发投资 22.95 亿元,占房地产总投资的 82.8%,较上年增加7.3%,办公楼、商业经营用房及经济适用房投资只占 17.2%；值得一提的是, 2003 年,海口市办公楼投资只有7223万元,比 2002年削减 44.1%；目前,海口市住宅建设已初步完成了向市场化的转 轨； 这就给房地产开发供应了一个良好得市场环境；4、市场日趋成熟,个人购房为市场需求主体 消费者理性购房,留意货比多家,对房屋质量、居住环境的要 求更高,自我爱护意识增强,个人购房占同期房屋交易量的比例为83.7% ；房地产的需求市场仍是以海口本地市场为主,省内其他市 县消费者及海南省外消费者为辅；开发商开头从留意经济效益到经 济效益和社会效益兼顾,重视楼盘位置、环境、设计、质量及市场定位,使房地产投资开发建立在市场需求的基础上；户型、结构、面积合理、小区环境优越的商品住宅已成为房地产开发投资的主 流；5、海口市商品房价格稳步上升 依据海口市房产治理部门统计数据显示,海口市目前商品房销7 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 售基本良好,销售价格稳步上涨；2003 年商品房平均价格2200 元/ m2,比 2002 年增长 14% ,其中商品住宅平均价格 1800 元 / m2,增长 5% ,办公楼平均价格 3600 元 / m2,同比持平,商业用房平均价格 6000 元 / m2,增长 8% ,经济适用房平均价格 1300 元 / m2,与上年持平；价格得上升,显示了消费才能在逐步提高；2004 年 18 月,海口市房管局共办理新建商品房交易 3650宗,面积达 485811 m2,成交金额 113228 万元,平均销售价格为 2330.70元/ m2；在销售面积中,住宅为47.83 万 m2,占销售总面积的 98.3%,非住宅销售仅有 0.75 万 m2,占 1.7%；商品房销售中住宅所占比重过大,交易商品房用途单一化；这也说明海口的商业、写字楼、工业厂房交易缺乏；目前已在海口市房管局登记的商品房预售达 33.5万 m2；2004年18月海口商品房销售物业用途类别构成（万平方米）0.7547.836、积压空置商品房总量逐步削减2785 宗,面积为住宅非住宅据统计, 1999 年 12 月底,海口市共有积压空置商品房 264 万平方 M,停缓建“ 半拉子” 工程 400 万平方 M；至 2003 年底,已 8 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 消化 210 万平方 M,尚存 454 万平方 M；空置面积的削减,说明消化才能加强,但空置面积依旧高企,也加大了市场的压力；海口市积压商品房空置存量800600664454海口市积压空置商400品房存量（万平方200米）01999年 2003年7、三级市场交易逐步活跃据有关部门统计,海口市在2004 年 19 月的二手房交易达到4070 宗,同比增长 44%；面积 70.2 万平方 M,同比增长 27.9%；成交金额 12.19 亿元,同比增长 35.5%；在二手房交易面积中,住宅占 80.73%,平均价格 1403 元平方 M ；非住宅占 19.27%,平均价格 1794 元平方 M；综合价格为 1736元平方 M；来自海口房地产交易中心的统计数据显示,2004 年 19 月,该交易中心平均每月的二手房销售额为 700 万元左右,而去年同期 只为 500 万左右；其中今年上半年平均每月的二手房销售额更是达 到 900万元左右,与去年上半年同期相比超过了 100%；随着海口二手房市场的交易量不断增加,其价格也跟随着稳步上扬；据有关统计数据说明,今年其次季度二手房销售面积比上季 增长 59.5%,价格涨幅居各类商品房的首位,价格比去年同季和上季上涨 14%和 8.7%,其中住宅上涨21.4%和 8.7%,同比涨幅比上季的 18.9%高 2.5 个百分点；三季度二手房价格连续稳步上涨,住9 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 宅比去年同季上涨 10.2%,比上季上涨 1.4%；三级市场得活跃,将拉动二级市场的需求,换房的需求增加将 直接带动大面积住宅的销售,也给这部分市场细分带来了机会；三. 工程区域状况分析 <一）规划状况分析 1、城市规划总纲：将海口建成“ 其次人居地”“ 其次居住地” 是海口市一种新型的城市职能,在环境美丽的 热带旅行城市中挑选其次居住地是国际上久已流行的做法；其次居 住地不仅是一个生活和规划概念,同时也是旅行、休闲、度假等相 关产业职能的进一步拓展与深化；目前在海口购房的消费群中,不少置业者来自岛外,这样的消 费不但有利于海口引进外来的智力与财宝,同时也为进一步排除泡 沫经济、再次振兴房地产行业打下了基础；2、“ 海口外滩” 城市规划图10 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 海甸岛整个岛屿都处在城市设计工程的范畴之内；最近在岛屿 中心地区进行了一系列高品质的开发工程：酒店、各种类型的高端 房地产工程、写字搂、综合工程搂和高校校内等；3、海甸水城规划海甸水城规划图在海甸溪和海甸二路之间的约200M 宽地带将会规划为海甸水城；本工程特点是利用区域接近海甸溪的地理特点,将水体引入区 11 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 域组织空间,营造出千变万化的空间层次和极具吸引力的“ 水城”空间；利用挡潮闸,保持恒定水位和水循环,从而形成清楚而又平 静的水面,可以映出河道周边的新建楼群；“ 水城” 以低层建筑为主,为保证工程开发的经济平稳,沿海 甸二路规划一排高层建筑物,现存的高层建筑尽管可能保留；内部水体可变的岛屿空间大小将使实现各种不同的功能成为可 能；这座市中心的水道城将规划以办公、购物和居住功能为主；4、白沙门生态公园规划规划中的海甸岛白沙门生态公园占地64 公顷,东与海南民生燃气的规划住宅用地相连,西靠海口市污水处理厂,南至人民大道,北至规划环岛路；在推选方案中提出了充分利用原基地中的水系,开凿溪流、布置跌瀑,制造出风格别致的自然水景,奇妙地用水将 公园景观延长至海面,将浩渺的大海景观渗透到公园里,并将公园 分为“ 凌波彩虹” 、“ 山容水意” 、“ 碧海连天” 、“ 林海风涛”四个景区,预备开发成继万绿园之后市内其次块大型公共绿地；5、环岛路规划 海甸岛环岛路位于海甸岛东北面,为路堤结合地带,东起海甸 二路与横沟河交接的端头,北到甸昆路的北端与海边交接处,全长 约 6 公里；此次规划建设就考虑到路的景观功能,人在车里就能看 海,有沙滩的地方尽量保留；12 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 这一系列的重大规划都和海甸岛相关,无疑,将来几年内,海 甸岛将吸引海口人的目光,海甸的区位形象将大大提升,它不再是 单纯的居住型渔村小岛；海甸岛的旅行优势、休闲商务优势将得到 呈现,海甸岛的房地产开发前景看好；海甸岛将以一个崭新的形象 呈现在海南人民乃至全国人民面前,海甸岛的资源有待于进一步挖 掘；<二）海甸岛片区房地产整体市场分析 1、片区规划：<1）海口市政府对海甸岛的定位 高品质居住区、高校训练园区、旅行休闲度假区；在海口市政 府的规划和进展战略影响下,海甸岛将成为生活氛围浓郁、旅行环 境优良的岛中岛；<2）重大市政建设规划将影响海甸将来进展,海甸岛的区位形 象将得到提升 白沙门公园、环岛路和海甸水城的建设；海新大桥连接海甸岛与新埠岛、东海岸,为城市干道组成部 分；桥长 499M,宽 36M；2、海甸岛目前在售楼盘 <共 32 个）：13 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 海甸岛楼盘分布图：3、海甸岛即将推出楼盘：碧海云天海景花园 <海南豫财实业联合总公司开发,北京建工集团海南分公司承建）宝阳花园 <海南宝阳房地产开发有限公司开发）金海雅苑 <海南浙海地产开发）<三）工程片区市场分析1、从建筑产品看14 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 多为小高层塔楼,多层工程较少；海甸岛从上列 19 个楼盘来 看,只有滨海华庭、江南城以及即将推出的南方明珠 3 个工程有多 层住宅；2、从园林看 日式、夏威夷式、东南亚式园林风情充斥其间,产品差异化不 明显；中国本土风情园林却较少,只有江南城、兆南绿岛家园为中 国江南风情园林,从而凸显差异性；3、从户型面积来看 1 房在 4165 平 M 之间, 2 房在 68113 平 M 之间,面积跨度较大； 3 房面积多集中在120-150 平 M,市场上4 房的供应量较大,除单纯的小户型工程如加州阳光、金色假日、四季花开外,其 他工程都有 4 房；4、从营销推广手法和方式上看 不留意营销推广,推广手法单一；不少工程售楼处缺乏包装,地处偏僻却没有工程导视,很少做报纸、电视或广播广告宣扬,觉 得广告宣扬也难以对工程销售起到直接的促进作用,从而舍弃；甚 至有部分工程认为,只有不好卖的楼盘才做广告；仅从楼书来看,不少工程楼书粗制滥造,没有品质感,难以给 人美感；从卖点宣扬来看,都以海景、休闲为主打概念,缺乏新意,难 以给消费者留下较深的印象；5、从物业治理来看15 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 物业治理仅为房地产开发的附庸；物业治理公司多为开发商组建,专业性不强；6、从开发规模来看工程开发规模普遍较小,建筑面积大多在 7、从市场竞争情形来看 地产市场竞争猛烈,海甸岛在售的工程在50000 平 M 以下；35 个以上,众多中小开发商分吃海口房地产市场这块小蛋糕；开发商实力不雄厚,同时 开发几个工程的企业只有金手指、江中实业、金邦实业少数几家,很多开发企业的品牌没有树立起来；外地实力开发商以独具特色的产品和先进的营销手法领跑市 场,如宝安集团开发的江南城工程；8、从消费者市场反映来看 低密度的多层小户型工程和有特色的大户型较受市场欢迎,如 滨海华庭和江南城工程；9、从置业群体来看 客户群体海口本地人和外地人隔占一半左右,其他为海南省内 其他地区和岛外客户；二次置业人群所占比例较大,不少工程如江 南城、滨海华庭二次置业客户达 50以上；10、从销售周期来看销售周期较长,多数工程的销售周期为12 年；因此市场上现房供应量较大；海甸岛市场仍剩下较多尚未销售的现楼,对期房销 售市场造成肯定的冲击；16 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 11、从价格上看住宅用房,除去带装修的四季花开、碧海边江别墅,价格最高的两个工程为江南城和滨海华庭,其他工程价格均在 3000 元以下；由此可见,多层低密度住宅由于稀缺在海甸岛的价格反而超过建筑成本较高的小高层；工程名称 均价 <元/平方 M）江南城 3700 一品水苑 3300 金椰都海边花园 2700 福海新城 2600 星光海岸 2500 阳光熙园 2700 金色假日 2600 伊甸家园 2900 加州阳光 2200 滨海华庭 3100 碧海边江国际贵族别墅 5200 四季花开 <带精装修）4600 绿岛家园 2 期 3000 万恒城市花园 3 期 2800 香榭丽花园 2600 北海岸 88 号 2800 侨达花园 2900 港湾花园 2800 12、从物业类别商业用房来看本片区大多工程都拥有裙楼商业,但大多空置,这和片区人气17 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 不足、商业氛围不浓有关；海甸岛商业物业价格调查分析价格物业一品福海金椰都侨达港湾绿岛楼层水苑新城花园花园花园家园1 楼6500 8000 6000 5000 8000 10800 2 楼6000 6000 9000 3 楼4000 四. 工程周边可比楼盘分析1、一品水苑<1）楼盘调查表项 目一品水苑位置海甸五东路 16 号名 称占 地 面27000 建 筑 面 积44000 规模小高层共5 栋积m2> 236 户<m2）发 售 时2002.2 入伙时间2004 层数14、16 层间<年、<年、规划、美国EDSA 东方环境讨论月）月）开发商海南宝通地产有限公司建 筑 设计园林所承建商设计东方园林深圳公司代理商海南嘉德旅行房地产投资询问物 业 管海南嘉德公寓度假村管物 管 费1.6 理公司理有限公司元/m2最 高 价 <3800 最 低 价2800 均价<元）3300 元> 户型面积 <m2）套数元）户型面所占比例销售率18 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 积及比3 房138 128 54例、销3 房145 32 1440售率4 房196 56 24顶层复式328 20 8合计236 100商铺 商铺 12 层,面积 72-250M ,销售均价 6500 ；<2）工程营销特点针对外地投资型客户销售包租型投资方案：客户购买一品水苑公寓,赐予 30 个月的投资保证,购房时按总房价的 苑承担；15一次性支付给业主,风险由一品水托付出租投资方案：购买一品水苑公寓,可托付物业治理公司 进行经营治理,出租租金除支付给物业治理公司相当于第一个月租金的中介费和自其次个月起 业主全部；12的服务费用外,剩余部分全部归设置外展销处：温州、上海、无锡；<3）工程存在的问题 户型过大,投资者一般情愿购买小户型；而本工程每套总价 均在 40 万元以上,投资成本高,风险大,而工程的出租客户有 限,出租优势不明显,入住率低；工程目前入住仅50 户,入住率不到30,缺乏生活气氛；周边配套不全,只有燕泰酒店紧邻；交通不便,没有公交车19 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 通往小区；销售现场缺乏包装,为一临街商铺布置而成,与其较好的产 品品质形成较大的反差；<4）工程优势 园林布置细致精致；小区门口为两株嫁接树木,在榕树上嫁 接椰树,颇有特色；小区内主干道旁种植高大木棉,夏日荫凉遮 阳；中心花园小品与园林、游乐设施完善搭配,错落有致；且小区 内地上无停车位,都在地下,保证地面的最大绿地率；建筑设计与品质优势；户型通透,房屋材质均为较好材料,门为木质防火防盗门,塑钢窗、雕花阳台栏杆、厨房专用排烟道设 计；<5）客户群体本地首次置业者20,本地二次置业者30,海南岛外置业者50；2、金椰都海边花园 <1）楼盘调查表项 目金椰都海边位置和平大道 59 号8 栋一期 4 栋花园名 称占 地 面40363 建 筑 面 积94517 规模积m2> 小高层<m2）发 售 时2002.4 入伙时间2004.9 层数10-13 20 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 间开发商海南金椰都置业有限公司规美国 EDSA 东方环境讨论建 筑 设计划、所园林 设计承建商代理无商物 业 管开发商自己治理物管1 元理公司费<元）最 低 价2300 均价 <元）2700 最高价 <3000 元> 户型面积 <m2）套数元）销售率所占比例户型面3 房125 170 5070积及比4 房143-165 104 30例、销5 房复式180-320 68 20售率在售总数342 100 <2）工程存在的问题 户型面积偏大导致销售周期较长；面积较小的三房只余下少 量部分约 15,其他剩下的皆为四房以上的大户型；工程一期已入伙,但小区中心的道路、园林尚未完工,让购 房者缺乏购买信心；小区打海边概念,而海景单位特别有限,园林也没有凸显滨 海特色；<3）客户群体 海口本地客户占 50,外地客户占 50；21 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3、福海新城1> 楼盘调查表项 目福海新城位置和平大道与海甸五东路交汇处名 称占 地 面建筑面积 m2> 规模4 栋小高层积 <m2）发 售 时2003.11 入伙时间层数18 间 开发商 建 筑 设 规 计 划、园林 设计承建商代理商物 业 管物管1.1 理公司费<元）最 低 价1888 均价 <元）2600 最高价 <3100 元> 户型面积 <m2）套数元）销售率户型面所占比例积及比3 房平面117-124 120 6770例、销4 房平面141 60 33售率在售总数180 100 2> 工程存在的问题工程为小高层点式结构塔楼,户型不通透；缺乏园林景观；22 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 不留意营销推广,售楼处缺乏包装,进入销售后期几乎没有广告宣扬；4、工程周边可比楼盘一览表：工程名层数户型面积 <m2）8 套数所占比例总销售称小 高 层3 房138 1254率一品水共 5 栋3 房145 32 1440236 户4 房196 56 24苑顶层复式328 20 8在售总数236 金椰都8栋 一3 房125 170 5070期 4 栋4 房143-165 104 30海边花小高层5 房复式180-320 68 20园在售总数342 福海新4栋 小3 房平面117-124 120 6770高层4 房平面141 60 33城在售总数180 五、本工程基本情形<一）工程简况都市海岸工程占地34796 平方 M ,建筑面积 43156 平方 M,商业面积 6600 平方 M,容积率 1.24；共 8 栋 400 套；13 栋为 6 层建筑, 48 栋为 8 层、9 层建筑；23 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - <二）都市海岸工程 SWOT分析<优势、劣势、机会点、威逼点）都市海岸区位图1、工程优势1）地理优势；位于海边但又离海近 合海口本地人的居住喜好；2）地块平整、周边无脏乱差环境；700M,近海而不靠海,符3）海甸岛居住氛围浓郁,自然景观条件好,是置业居家的抱负 居所；4）工程有独立的商场,仍有长达300M 的商业街,商业面积达6000 平 M,填补了周边居住小区无规模商业的空白；5）工程 14 栋为多层, 510 栋为 8、9 层建筑,在海甸岛小 高层林立的市场环境下显得较为稀缺；6）工程周边皆为3 房及 3 房以上大户型,而本工程小户型供应24 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 较多,填补周边工程市场空白；2、工程劣势1）一期规模较小；2）地块外形不规章,而且中间被一条市政路分割；3）周边居民不多,人气不足,不利于商业启动；3、工程机会点 1）市政府对海甸岛的规划和市政设施建设将提升海甸岛的形 象；2）海口市房地产市场重新启动,升温明显；3）海南旅行产业的蓬勃进展将给海口地产注入活力；4）江南城工程的推广和宣扬将带来不少过往看楼人流,本工程 是其必经之地,也将会给本工程带来肯定的人气；而且宝安集团将拓宽工程门前的和平大道北段、引进3 条公交线路,这对本工程来讲也是很好的契机,大大改善了工程的交通条件；4、工程威逼点1）海口经济水平较低使得市民消费劲有限,本地居民大多拥有自建房或单位福利房,购房需求不旺盛；2）片区工程销售周期大多较长,长达2 年甚至更多；3）与异军突起的江南城为邻给本工程不小的压力；4）整个海口市商业用房销售量特别有限,本工程商铺销售也将25 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 不很顺畅；六. 工程定位1、户型定位 依据周边竞争楼盘的调查分析,区域楼盘基本以大户型住宅为 主,小户型住宅基本上属于市场空白,本工程的主力户型定位为 1 房<5257 平方 M）、 2 房<8791 平方 M）、3 房<124131 平方 M ）,同种户型面积比竞争工程偏小,形成了市场需求空白和产品 差异化,躲开竞争压力,市场风险相对较少；2、档次定位 本工程经过细心的规划设计,独具异国风情园林、高品质的建 筑、低容积率等综合素养,使本工程达到高档住宅档次,极大提高 了市场竞争力和价格竞争力,获得更大的价值空间；3、价格定位 依据本工程住宅的特点及实际情形,考虑到周边可比案例交易 市场比较活跃,因此打算先取市场比较法作为本次的基本方法来求 取本工程住宅和商业的价格；市场比较法就是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似 房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以26 / 46 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法；通过本工程与同类竞争楼盘的比较,另考虑本工程自身特点及周边商业物业的售价情形,我们可以确定本工程中住宅的销售均价为 3000 元/平方 M、商业的销售均价为 具有肯定的市场竞争力；5000元/平方 M 较为相宜且住宅和商业定价 <以住宅为例,商业同理测算）<1）影响住宅定价的各种因素及所占权重因位交居住建筑园林投资自然知名周边小区物业总素置通氛围品质品质前景环境度配套配套治理计权重16 15 11 12 10 13 5 3 6 3 6 100 <2）与都市海岸类比住宅及系数修正表：序号因素满分一品水苑福海新城金椰都滨海花园都市海岸1 位置16