江苏省物业管理条例（新修版）.pdf

江苏省物业管理条例（新修版）物业管理条例是用来标准物业管理工作的规章制度，以下是关于江苏省物业管理条例全文，欢迎阅读!(2000 年 12 月 24 日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过根据 xx 年 10 月 25 日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改江苏省物业管理条例的决定修正 xx 年 11 月 29 日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订)第一条为了标准物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建立，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、效劳及其监视管理活动。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条县级以上地方人民政府应当将物业效劳纳入现代效劳业开展规划、社区建立和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业效劳企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和效劳水平。街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监视，协调物业管理与社区管理、社区效劳的关系，协调建立单位与前期物业效劳企业、业主与物业效劳企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。第四条县级以上地方人民政府住房和城乡建立或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监视管理工作。县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监视管理工作。第五条县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。对在物业效劳中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业效劳企业，县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。第六条物业效劳行业协会应当加强行业自律管理，标准从业行为，促进诚信经营，加强物业效劳企业从业人员培训，提高物业效劳水平，维护物业效劳企业的合法权益。第七条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原那么，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建立等因素确定。规划行政主管部门在审查住宅建立工程设计方案时，应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。建立单位应当根据物业建立用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建立等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。第八条新建物业出售前，建立单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业效劳企业向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。第九条县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有局部数量、业主共有局部主要情况、建立单位以及其他需要载明的事项。第十条房屋的所有权人为业主。业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。第十一条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第十二条业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。第十三条符合以下条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积到达百分之五十以上的;(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例到达百分之五十以上的。第十四条物业管理区域内已交付的专有局部面积超过建筑物总面积百分之五十时，建立单位应当按照物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的要求，报送以下筹备首次业主大会会议所需的文件资料：(一)物业管理区域证明;(二)房屋及建筑物面积清册;(三)业主名册;(四)建筑规划总平面图;(五)交付使用共用设施设备的证明;(六)物业效劳用房配置证明;(七)其他有关的文件资料。第十五条符合成立业主大会条件的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建立单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建立单位承担。第十六条首次业主大会筹备组由业主、建立单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。第十七条首次业主大会筹备组履行以下职责：(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;(二)拟订管理规约、业主大会议事规那么、业主委员会工作规那么草案;(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、和选举方法;(五)依法确定首次业主大会会议表决规那么;(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规那么的规定召开。经专有局部占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十九条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。第二十条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。第二十一条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业效劳费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规那么予以。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规那么确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规那么确定。业主委员会实行差额选举的，未中选业主委员会委员且得票数到达法定票数的候选人，可以按照得票顺序中选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规那么确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案：(一)业主委员会备案申请书;(二)业主委员会委员;(三)业主大会议事规那么和管理规约;(四)业主大会会议记录;(五)其他应当提供的材料。第二十三条依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。业主大会议事规那么和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。第二十五条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有局部、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规那么具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，承受业主的监视。第二十六条业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居(村)民委员会开展工作，并承受其指导和监视。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告知社区居(村)民委员会。第二十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的，可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区效劳机构、建立单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。第二十八条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行以下职责：(一)推选业主代表出席业主大会会议;(二)决定本幢、单元范围内住宅共用局部、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;(三)决定本小组范围内的其他事项。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规那么执行。第二十九条街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修效劳等社区效劳机构，完善社区公共效劳体系，为业主提供根本效劳。第三十条街道办事处(乡镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业效劳企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。第三十一条新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，前期物业管理由建立单位负责。建立单位应当与选聘的物业效劳企业签订书面的前期物业效劳合同。前期物业效劳合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。第三十二条住宅物业的建立单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。建立单位应当提供前期物业管理开办费，用于购置物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业效劳企业使用。第三十三条建立单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业效劳合同约定的内容，或者同时签订前期物业效劳委托协议，对前期物业效劳的内容予以约定。第三十四条前期物业效劳费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建立单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业效劳费用由建立单位全额承担。第三十五条新建住宅物业管理区域内，建立单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业效劳用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业效劳用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。集中建立的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业效劳经营性用房，收益用于弥补物业效劳费缺乏。配置物业效劳用房、业主委员会议事活动用房、物业效劳经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。第三十六条物业效劳用房应当是地面以上的房屋，由建立单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业效劳用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。物业效劳用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建立单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业效劳用房并申请登记。物业效劳用房不得买卖和抵押。第三十七条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术标准。建立单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照江苏省城乡供水管理条例有关规定执行。本条例实施前建立的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施方法由设区的市人民政府制定。专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。第三十八条前期物业效劳企业应当向业主提供物业效劳手册，并可以承受建立单位的委托，协助建立单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。第三十九条建立单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。新建住宅小区应当具备以下条件：(一)建立工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建立行政主管部门备案;(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具;(三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区效劳以及人民防空等公共效劳设施已按照规划设计要求建成;(四)道路、绿地和物业效劳用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;(六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;(七)法律、法规规定的其他条件。第四十条物业效劳企业承接物业时，应当对物业共用局部、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循老实信用、客观公正、权责清楚以及保护业主共同财产的原那么。现场查验物业二十日前，建立单位应当向物业效劳企业移交以下资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建立单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第四十一条物业效劳企业应当自物业交接后三十日内，持以下文件向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门办理备案手续：(一)前期物业效劳合同;(二)临时管理规约;(三)物业承接查验协议;(四)建立单位移交资料清单;(五)查验记录;(六)交接记录;(七)其他与承接查验有关的文件。物业效劳企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。第四十二条物业效劳企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业效劳合同终止，业主大会选聘新的物业效劳企业的，被解聘的物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止之日起十日内，在业主委员会的监视确认下，向被选聘的物业效劳企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会移交。第四十三条从事物业效劳的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业效劳企业资质。从事物业效劳的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。第四十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同。物业效劳企业应当自物业效劳合同签订之日起三十日内，将物业效劳合同报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。第四十五条物业效劳企业可以将物业管理区域内的专项效劳业务委托给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业效劳委托给他人。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产平安以及其他有特定要求的设施设备，物业效劳企业应当委托专业机构进行维修和养护。第四十六条物业效劳企业应当按照物业效劳合同指派工程负责人。更换工程负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。业主委员会经征求业主意见，可以要求物业效劳企业更换工程负责人;要求更换工程负责人的，物业效劳企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。第四十七条物业效劳企业应当按照物业效劳合同中关于平安防范的约定，落实平安防范措施，做好物业管理区域内的平安防范工作。物业效劳企业未履行物业效劳合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理区域内发生平安事故等突发事件时，物业效劳企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。