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-资产评估试卷-第 4 页资产评估模拟试卷 A考试形式：开卷 考试时间：120分钟一、问答题（共50分）1 试分析资产评估市场法、成本法、收益法的理论依据、评估思路与适用前提。（20分）答：市场法： 1、需要有一个充分发育活跃的资产市场； 2、 公开市场上存在在功能、 面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动 （参 照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、 技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为 3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正 常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代 成本法： 1、 被评估资产的实体特征、 内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原 重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； 3、形成资产价值的各种损耗是必要的； 4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在 持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。 收益法： 1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收 益之间存在着较为稳定的比例关系。 2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。 3、被评估资产预期获利年限可以预测。2 试解释收益法中（即评估值=年收益额/本金化率）这一公式的由来。（10分）答：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。3 现有一高校办公楼,已使用五年,现欲评估其价格。试设计该物业评估思路，并阐明需确定哪些具体重要指标。（20分）答：首先分析评估目的、可选用哪些方法进行评估。高校办公楼一般自用，或部分出租，这里就 要分析各种方法的适用性： 1、如果不存在活跃的租赁市场或不可能出租，那么收益法就不适用了；如果存在活跃租赁 市场，可以考虑采用收益法，这里就需要确定租赁价格、空置率、管理费用、需要缴纳的税 金、折现率等。 2、作为高校的办公楼，出售是否可行（这与评估目的相关，是转让还是抵押等），如果不 可能出售，那么用市场法也不合适，如果可以出售，就需要调查周边类似办公物业的市场售 价，采用市场法进行评估，需要调查的指标包括建成年代、装修、物业管理等等，同时，也 需要考虑模拟办公楼整体转让与选择案例个体转让存在的交易难度修正等。 3、如果既不存在活跃的租赁市场，也不存在市场交易市场，那么唯一可能的方法就是成本 法。成本法一般可以采用预决算调整、类比修正等方法，前者需要收集原房产建造时的预决 算资料，后者需要调查一些与被评估房产在结构、楼层、装修等方面存在可比性的房产，然 后进行适当的修正。 二、评估实务题（50分）请学员自行完成！ 请学员根据实际情况,自行确定被评估对象(可以是本科程中所涉及的各类资产中任意一种),然后运用所学理论与方法对该被评估对象进行评估(评估目的与评估基准日自行确定)，最后写出一份评估报告。评估报告中必须写明评估对象（包括对被评估对象情况介绍），评估人员，评估目的，评估基准日，评估依据，所收集的资料，评估方法，评估计算过程以及评估结果。友情提示：第二部分是在课下进行，请同学们在课堂考试结束后，把评估报告与该试题及答题纸一并上交监考老师。资产评估模拟试卷 B考试形式：开卷 考试时间：120分钟一、问答题（共50分）1运用市场比较法评估地产，其市场参照物的选取应符合哪些要求？（20分）答：同一供求圈、同一区域、交易方式一致、规模在0.5-2之间、建筑结构相同、用途相同、交易时间相差不超过2年。2成本法中成新率的确定为什么不能直接按照折旧年限计算？（10分）答：1，折旧是由损耗决定的，但折旧并不是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。2、 通过折旧年限确定。资产的维修是以为了保证资产政策运转为前提。修理作为追加劳动之处，不增加资产小勇和价值3.折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础-损益本身，具有差异性4.资产评估过程中，一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。但这仅仅是偶然性的结果，并不具有必然性，而且，这是经过分析、比较、判断后的结果，恰恰说明成新率的确定应根据实地勘察确定，而不是将折旧年限拿来就用。3现有一高层综合性大厦,内有商场(一至四层裙房)、酒店(五至九层)、写字楼(十至十七层),已使用五年,现欲整体出售,需评估其价格。试设计该物业评估思路，并阐明需确定哪些具体重要指标。（20分）答：1、分别对周边商业、酒店、写字楼出租的情况进行市场询价，得出这三种用途房地产的出租单价作为计算基础2、根据其出租率确定每年的总收益3、计算大厦重置价格4、计算维修费、保险费-这两项费用是根据重置价格按照一定的比例计算，这个应该有行业经验数据和地方的参考值5、计算管理费和税金-这两项是根据年总收益取一定比例进行计算，其中税金是营业税还有城建税、教育费附加等等6、计算城镇土地使用费，这个的计算按照当地的标准来7、（4+5+6）就是年总费用8、用年总收益-年总费用就是年纯收益这是纯收益的计算，然后需要考虑的就是折现的问题1、确定折现率，折现率=无风险报酬率+风险报酬率，无风险报酬率取3年期国债，折现率一般在6%-8%，风险报酬率可以适当选取2、确定每年租金递增情况，一般来讲，商业用的房地产，递增在2%-4%应该都是合理的最后是使用年限的问题，采用孰短原则，也就是土地和房屋建筑物哪个年限短就取哪个商业用房地产，土地出让年限为40年，像这样的大厦一般是钢混框剪结构，60年的使用年限所以，该房地产的尚可使用年限应该按照土地的计算，看房产证上土地什么时候到期，从基准日到土地到期日就是尚可使用年限二、评估实务题（50分）请学员自行完成！ 请学员根据实际情况,自行确定被评估对象(可以是本科程中所涉及的各类资产中任意一种),然后运用所学理论与方法对该被评估对象进行评估(评估目的与评估基准日自行确定)，最后写出一份评估报告。评估报告中必须写明评估对象（包括对被评估对象情况介绍），评估人员，评估目的，评估基准日，评估依据，所收集的资料，评估方法，评估计算过程以及评估结果。友情提示：第二部分是在课下进行，请同学们在课堂考试结束后，把评估报告与该试题及答题纸一并上交监考老师。资产评估模拟试卷C考试形式：开卷 考试时间：120分钟 站点：_ 姓名：_ 学号：_ 成绩：_1试分析资产评估过程中市场法与成本法的区别。答：1.确定价值的角度不同：成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定；后者则是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。2.评估价值构成可能不完全一样：市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。3.与原始成本资料的关系不同：市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始成本和原始资料。4.两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路：成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。2什么是经济性贬值？采用成本法评估机器设备时是否都必须计算其经济性贬值。为什么？答：所谓经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。采用成本法评估机器设备：从资产评估的理论上来讲，采用成本法评估机器设备都应考虑其经济性贬值因素。但是从具体的评估实践来看，采用成本法评估机器是否一定要考虑其经济性贬值因素，则要视具体的评估对象的情况来定。如果评估对象是单台（件）通用设备，因无法单独计算其获利能力或利用率，因而并不一定要考虑单台（件）设备的经济性贬值因素。相反，如果评估对象是一条生产线，并可以单独计算其生产能力和获利能力，则应该考虑其经济性贬值因素。资产评估模拟试卷D考试形式：开卷 考试时间：120分钟 站点：_ 姓名：_ 学号：_ 成绩：_1 试分析资产评估与会计计价的区别。答：（一）发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。（二）目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则是就资产论权益。（三）执行操作者不同：资产计价是由本企业的财会人员来完成的。资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外，还需要具有工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成。2影响或造成机器设备功能性贬值的因素有哪些？答：（1）由于技术进步、劳动生产率的提高，造成原有设备价值中形成一部分超额投资成本；（2）由于技术进步、设备更新换代，致使原有设备的功能相对于新型同类设备落后，造成原有设备出现超额运营成本。技术进步是导致机器设备出现功能性贬值的基本因素。