开房产中介的工作流程(6页).doc

-开房产中介的工作流程-第 6 页开房产中介的工作流程需要办理工商营业执照、代码证、国税税务登记证、地税税务登记证、房产中介资质证书 房屋中介公司从事经纪活动的，除应当符合中华人民共和国公司法规定的条件外，还应当有五名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。合伙企业从事经纪活动，除应当符合中华人民共和国合伙企业法规定的条件外，还应当有两名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。个人独资企业从事经纪活动，除应当符合中华人民共和国个人独资企业法规定的条件外，还应当有一名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。 注册资金10万。 办房产中介资质证书 在公共行政服务中心-建设局1.申请登记；2.提交证件；3.证件查验和现场踏勘；4.填写文本、登记备案；5.核发房地产中介机构资质证书。需要提供：1.有自己的名称、组织机构；2.有固定的服务场所；3. 有规定数量的财产和经费；4.从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学 历，初级以上专业技术职称人员须占人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数 量的房地产经纪人；5.设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应由当地县级以上房 地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商登记。6.一般办理需要15 天左右。1. 选店面地址 2.去工商局申请一个可用的店名（申请完成后工商局会给你一个盖公章的单子） 3.带上身份证，户口本，经纪人资格证，工商局盖公章的单子到工商局申请营业执照 4.营业执照申请完成后刻公章到税务部门申请税务登记证 5.做门头需要到市容那里申批，带上营业执照复印件，身份证复印件，门头的效果图。完成之后就可以开业大吉了。房地产中介业务大致分为房屋租赁、买卖两种。无论租赁、买卖都有一套严格、完整地业务流程，只有弄清楚流程才能有效保护双方当事人合法权益，保护经营者合法权益，使交易公正、透明。 一.房屋租赁租赁：出租人、承租人通过中介机构,达成租房意向并签定房地产租赁契约的过程。1.收集房源：（一）中介机构通过上门、电话、网络等方式收集房源，了解产权形式、产权人、共有人情况，确立房源的真实性。（二）详细询问并登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、装修、以前使用（是否一直租赁等）情况、现在室内状况，对房屋进行全面了解。（三）了解小区水、电、气、暖的运行状况，落实水、电、气、暖、清洁、物管等相关费用，做到心中有数，避免拖欠现象。（四）了解小区周边商业网点、医院、公交车、大、中、小学、幼儿园等与居民生活息息相关的情况，便于向客户介绍。（五）协商房屋的月租金、付款期限、方式及保证金额度，有家具、家电等附属设施的还应协商该项押金数额以便介绍。（六）将收集到得房源信息登记造册输入微机，并及时地通过报纸、广播、网络等媒体发布出去。也可电话告知与该房屋较近的同行，横向联合扩大信息发布渠道，提高成交率。2.推介房源：（一）接待租赁客户时，首先应摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息库电脑配对，选择房源后及时联系房东确定看房时间。（二）将配对房屋情况向客户做详尽介绍，及时告知外地客户看房所乘车次，到站地名，互留联系电话，方便看房。（三）房源无法与客户要求匹配，可推荐就近地段、价格、套型、楼层等房屋，一时不能满足，应留下电话继续查找，或通过横向合作促成交易。3.现场看房：（一）公司留有钥匙的房源属于自有存量房，是向客户首推之房源。在约好看房时间、地点、联络方式，办理委托手续后由业务员带客户看房。（二）无钥匙而房东又在室内居住的房源，看房前应分别与租、赁双方签定租赁委托书后方可看房，防止双方跳墙。对于承租人因故不在房屋或不能到场，应让客户看到与之对应的房屋，有个初步印象。（三）带客户看自有存量房不能满足时，可就近选择证照、资质齐全的中介机构，说明意图调取房源，最大程度地满足客户。（四）对于客户所提出的疑问应正确回答，客观介绍房屋优劣，以室内摆设、布局、装饰等作出引导和设计。对于客户提出房屋的不足之处要有充分的化解和引导的方法，提高成交率。总之租房与买房客户的心理（要求）是不一样的，买房者对房屋的要求较高，看房较细致，对结构、采光等硬性条件比较严格。而租房是临时行为，只要能达到其要求的50%以上即可满足。4.签订契约：（一）租赁双方签定制式房地产租赁契约，租、赁、中介三方各执一份，中介应提醒出租人持契约到房管部门办理备案登记。（二）产权人应留产权证（或其它房产证明）复印件，客户应留单位营业执照及法人身份证复印件，个人留身份证复印件给中介备案。（三）对于契约所涉税收等问题，租赁双方应协商解决。对于企业租赁个人住宅作为办公、居住用途，需要开具租赁发票的，应到当地地税部门办理，产权人、中介可以代为办理。应严格按照上述步骤进行房屋的租赁，对于承租客户应仔细查阅核对身份证，杜绝违法犯罪成员趁机钻中介的空子，逃避打击，给社会治安留下隐患，铸成大错。二.房屋买卖买卖：买、卖双方通过中介机构，达成买房意向并签定房地产买卖契约的过程。1.收集房源：（一）按照上述租赁收集房源的五点收集和发布房源信息。（二）了解产权人售房原因，实地查看小区及房屋状况，查验房产手续，合理评估房屋价值，协商房屋报价并取得出售房屋委托书。（三）画出该房屋的平面图，有条件的应实地照相、录像，通过微机等工具让客户在实地看房前对房屋情况等有初步了解。2.推介房源、接受委托、实地看房：（一）按照租赁推介房源的方式推介房源，但在实地看房前一定要与客户鉴定购房委托书，载明所购房屋的具体情况，将客户的身份证号、电话登记清楚，由委托人当面签名，确立法定委托关系。（二）根据产证发放日期向客户介绍房屋所涉及的一切收费项目，对于房改房、职工集资建房所涉及规费以外的税费，以及需要交纳营业税、个税的房屋，应提前讲明、算清，不要因遗漏带来客户不满。（三）请业主配合说明房屋使用情况，使购买人对卖房成因有所了解。根据客户要求和房屋结构，指导客户在不违反小区物业规章的前提下，如何拆改墙面或窗户以及上、下水管道等。（四）介绍物业周边情况、小区状况、当地风俗、邻居情况；楼房建筑年代、物业服务、收费情况；夜间查看小区公共照明、车辆停放、安防状况、门禁制度，全面掌握与房产相关的资料。3.签订契约：（一）客户选定房源后应按房产价值10%收取定金（不足1万元的按1万元收取），并将50%定金转交给产权人，置压产权证，从而形成互相牵制的局面，便于办理过户手续。（二）持产权证、产权人身份证到房管局核档，确定房屋有无抵押、置压、典当、查封，是否具备交易条件，如无意外情况及可告知双方确定成交日期（核档证明有效期为五个工作日），应保留核档收费的收据。（三）签订制式房地产买卖契约、西安市私有房屋所有权登记申请书、房地产买卖审批书；买卖双方持上述表格及卖方夫妻结婚证、身份证复印件，买方身份证和双方印鉴到交易大厅面签询问笔录，办理过户手续，取得过户收件单，交清房款，交易完毕。购房人持收件单在20个工作日后到产籍处交纳契税领取产证。（四）对于产权清晰而暂无产证，但持有住房证（注明全产权）或拆迁协议书的客户，在确定购房意向后应及时办理公证，对能更名的房屋应尽量配合双方办理更名手续。办理买卖房屋公证时应在公证人员的面前办理房款交割手续。（五）对于采用公积金或商业贷款形式购买二手房，应先确定贷款人资格，请评估公司、担保公司先行看房评估，待相关部门审批后再行过户。取得产权证后办理他相权利证，换评估报告，然后放款。4.房屋交割：（一）所要交易的房屋原则上应腾空，若遇有租赁客户还在租赁该房屋时，应征得承租人书面同意腾房（有关规定为两个月）或重新与购房人签订租赁契约。（二）交割时原产权人应将此房之前所产生的水、点、暖、物业、收视清洁等费用一并清缴，无拖欠费用时方可交割。（三）购房人应查验室内留存的设施、家具，造表后双方签字以确定。对于原业主暂时无法搬离的家什，应在该表上注明搬离时间。（四）售房人应向购房人书写收款凭证，确定上述几项无异议时向购房人交接房门钥匙、电、气卡，物业收费清单等，至此交割完毕。房屋买卖中办理过户和房屋交割可同时进行，也可提前协商好先过户后交割。需要注意的是房屋腾空是前提，如果房屋正在租赁，应提前与承租人协商好，或提前解约或重新签定租赁契约，从而减少横生枝节保护善意购房者权益。房地产中介机构业务流程一般大致如此，除一些外来大规模中介连锁机构进驻（加盟）时，随身带来原有业务流程与之有些区别外，传统中介基本按此流程运行。不论什么经营方式，只要能够起到为买卖双方牵线搭桥、促成交易，并且能够充分保障交易安全就是可取的。1.找房源、记房源。 2.联系客户。 3.带客户看房。 4.办贷款 办过户 房管局缴费。 5.签合同。 先办理营业执照和进行税务登记，然后到房地产管理部门备案登记。然后收集房源和客源，进行广告发布。 你刚开始干，最好找个二手房产代办，这样可以省去你很多麻烦。二手房的税费契税：房款的1.5% ； （买家）印花税：房价的0.1% （买卖双方平分） 交易费：6元/平方米（买卖双方平分）测绘费：1.36元/平米；（买家）权属登记费：80元；（买家）证件费：50元；（买家）营业税：差价*5.5%（房产证超过5年的不需要缴纳）；（卖家）个人所得税：差价的20%。（卖家）其中：契税：1、购买的房产超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的3%；2、购买的房产不超过144平米的需要缴纳的契税是：房款的1.5%；3、在首套房的情况下，购买的房产不超过90平米的需要缴纳的契税是：房款的1%；个人所得税：1、房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税；2、面积超过144平米的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的2%；3、面积不超过144平米（包含144）的，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。营业税：1、房产证未满五年的，并且面积在144以上的需要缴纳总房价的5.5%；2、房产证未满五年的，并且面积在144以下的需要缴纳差价的5.5%；3、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%；4、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。勤奋，努力，多问，胆大。购房流程：免费咨询、登记配对看房（签带看确认书、委托书）看中房屋，签订意向金协议书（诚意金）议价，签居间买卖合同，代收定金、两证交易过户前的准备工作（评估、测绘）房产局过户，取得房产证收件单并打款（待银行审批通过后办证过户）待出两证后办理水电煤、物业等相关房屋配套手续过户交接买卖双方签署具结书（交房、退还押金）