房价调控与房产税改革.ppt
1,房价调控与房产税改革,漆亮亮 （厦门大学副教授、硕士生导师）,2,纲要,问题背景：历史大视野 房价上涨的真正原因 房产税到底藏富于谁 如何化解危机,3,问题背景：历史大视野,4,房价上涨的真正原因,房地产绑架经济论,5,房价上涨的真正原因,1、什么是经济发展？ 物品金银钞票银行中央银行,6,房价上涨的真正原因,2、什么是对外贸易？ 汇率对外贸易,7,房价上涨的真正原因,3、什么是通货膨胀？ 央行存款准备金率,8,房价上涨的真正原因,4、房价能绑架中国经济吗？ 价格和价值严重的背离 房地产崩盘受害最大的是整个中国经济体系 房地产业已经绑架了中国的经济,9,房价上涨的真正原因,5、房价和通货膨胀有关系吗？ 最可靠的办法就是稳定房价，然后在社会产品增加时，减少货币的投放量，加上其他政策如加息、增加商业银行准备金率、缩小信贷规模等辅助手段，来使中国经济软着陆，这是最好的办法。 外资是幕后的另一只黑手,10,房价上涨的真正原因,6、房价高涨的原动力是什么？ 价值规律在中国的房地产业似乎不起作用 外汇储备的增长速度明显大于GDP的增幅 “国际热钱”的涌入,11,房价上涨的真正原因,7、房价一直涨下去的后果会怎样？,12,房价上涨的真正原因,8、国外财团如何吸干中国人民的血汗？,13,房价上涨的真正原因,经过近一年的猛烈调控，目前楼价依然坚挺，原因何在？,14,房价上涨的真正原因,1、大量游资认为中国楼市调控或许难以长期维持，主要是因为他们认为地方政府对土地财政仍旧十分依赖，调控长期进行，中小城市财政容易“吃不消”，最终调控不能继续下去，基于这种判断，热钱仍旧流连房地产市场；,15,房价上涨的真正原因,2、经济增长过度依赖投资，国内消费仍旧不振，加上投资渠道匮乏，资金也只能选择房地产业，毕竟住宅等产品兼有投资和使用两大功能，有强大的刚需做后盾，住宅投资的风险被认为是有限的；,16,房价上涨的真正原因,3、4月下旬开始，国内一线城市房价略有轻微下降，小范围的促销即引来的不少追捧的买家，降价促销回笼资金策略的顺利进行缓解了部分房企资金链紧张的局面，有钱，使得房企有熬下去的本钱；,17,房价上涨的真正原因,4、房企加大了各种融资手段，对缓解资金压力有一定帮助，今年各种途径各类型的海外融资，引进合作基金层出不穷，“开源”多样化成为了开发商今年重要的发展策略；,18,房价上涨的真正原因,5、经过08年的教训，房企早就严阵以待对待市场的变化。自大规模调控后，国内房企整体拿地更加保守，新项目动工更加谨慎，在资金不足的情况下工程进度也有意放缓，“节流”是目前所有房企共同的目标；,19,房价上涨的真正原因,6、三轮重大调控后房价仍没有下降，部分等待的刚需也选择在最近入市，加上传统旺季的5月，使得市场总体有所回暖。,20,房产税到底藏富于谁,中国房产税概况 上海和重庆的房产税模式,21,房产税到底藏富于谁,美国房产税的目的不是为了打压房价，而是为了让房价升值，藏富于民。,22,房产税到底藏富于谁,平均税率1.38 54用于社区治安和居住环境（28给乡镇政府；22给县政府；4给州政府） 46用于学校教育,23,房产税到底藏富于谁,美国公立中小学角度年度预算是3000亿美元，全部来自46的房产税。 99的美国人都是念公立学校，从幼稚园到高中毕业，总共13年，全部免费，有些富裕的学校中午吃饭还免费。 取之于民，用之于民。,24,房产税到底藏富于谁,中国没有缴纳房产税的私有化基础。 中国没有征收房产税的条件。,25,房产税到底藏富于谁,房产税是对未实现收入的征税。 房产税有可能“劫贫济富”。,26,房产税到底藏富于谁,世界银行城市房产税的改革：指导原则与建议 房产税必然要承受非常沉重的政治代价。,27,房产税到底藏富于谁,郎咸平的痛骂 “不要脸的、可恨的宠物经济学家” “有权阶层和富人豢养的一群狗”,28,房产税到底藏富于谁,深层原因思考？,29,如何化解危机,经济手段 1、增加住房供给（大面积建造经济使用房和廉租房）和土地供应 2、利率 3、允许百姓自建房 行政手段 4、限购令,30,如何化解危机,一要严把汇率关 二要限制资产流动性,31,如何化解危机,如果这场博弈以外资胜利而告终，那么中国经济将步日本90年代持续下滑的深渊，由于外资撤走，房市赖以生存的支柱坍塌，房价会一落千丈，可到时候不管是开发商还是老百姓都将承受经济下滑之苦，持有的货币迅速贬值，即便房价落下，也不一定买的起。这是中国政府和中国人民不可接受的，也是无法接受的。,32,如何化解危机,如果外资以失败而告终，即在汇率上把住出口，让房价回归真实价值，把外资同样套在中国，这才是胜利的前提。那么以美国财团为首的帝国主义噬血者必将疯狂报复，会在投资、出口等各方面对中国施加压力。今天人民币升值没有达到美国预期，已经导致中国出口到美国的产品受打压，进而引起了众多的贸易摩擦。经济发展的三套马车是投资、出口和消费，在投资、出口领域遭到报复会影响中国经济的发展。房价下降后，如果你是爱国者，请现在保护好你的钱包，到时要果断地出手买房。,33,如何化解危机,深层思考？,
