链家在线-链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告.doc

链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告研究周期：北京2007年1季度2010年2季度(其中，2季度6月份部分为预测，下同)样本范围: 北京2007年1季度2010年2季度商品住宅成交数据 链家2007年1季度2010年2季度二手住宅成交数据 链家2007年1季度2010年2季度二手房源挂牌数据 北京商品房历经十年发展，不仅大幅改变了北京的城市面貌与生活型态，更将房地产由单纯的居住价值推向商品价值甚至投资价值。十年的发展时间，随着北京商品房的大量入市，北京二手房市场亦随之蓬勃发展，时至2009年，北京二手房市场的交易量更首度超越了一手房市场，宣告北京房地产市场由高速发展期开始转向成熟期。 在此关键时刻，链家地产市场研究中心特就北京一、二手房市场的价格、量体、联动关系、投资风险性、获益性以及购买的难易程度等多个维度进行比较，完成北京市新建商品住宅与二手住宅市场分析报告，并从专业角度估算北京二手房市场的合理交易量。一、 购买难易度分析购买二手房难度更小1新建商品住宅总价更高图 1 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房总价走势以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析u 小结：2007年1季度2010年2季度，新建商品住宅成交总价与二手住宅成交总价差距始终明显，尤其至2009年3季度以后，新建商品住宅成交总价均比二手房高出一倍以上，至2010年2季度，一二手房成交总价比值已经达到1：0.43。这主要是因为，三年半以来，新建商品住宅总价与二手房差距逐渐扩大（详情参见附表1）：附表1：2007年以来新建房与二手房总价差距逐渐扩大趋势对照表时间新建商品住宅总价二手住宅总价价差一手房高出幅度2007年一季度126.26 65.34 60.93 93.25%2008年二季度203.62 103.26 100.36 97.20%2009年四季度297.29 140.37 156.93 111.80%2010年二季度385.62 164.51 221.11 134.41%三年半月均涨幅6.18 2.36 3.81 161.52%(单位:万元)以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析新房与二手房还款方式比较2.1新房月还款压力更大图 2 2007年1季度至2010年2季度购买新房与二手房最高月还款对比图以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析2.2新房首付压力更大图 3 2007年1季度至2010年2季度购买新房与二手房首付对比图以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析u 小结：2010年2季度，新房与二手房总价分别达到385.6万、164.5万，比值达到1：0.42为三年半来差距最大的时期，因此，购买新房与二手房的首付成本和月还款成本也进一步拉大（详情参见附表2），同时购买第三套房停止发放贷款，也意味着全款购房时代购买新房的难度及首付压力要比二手房大得多： 附表2：2010年2季度不同条件下购买新房与二手房首付与月还款对照表购房条件购房类型执行利率最低首付成数最低首付额度每月还款额度首次购房新房5.05%两成771240 20443 二手房三成493525 7631 二次购房新房6.53%五成1928100 12777 二手房五成822542 5451 以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析二、 投资风险性1.新房与二手房购买后的涨跌情况图 4 2007年1季度至2009年2季度购买新房后再售涨跌对比图 以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析图5 2007年1季度至2009年2季度购买二手房后再售涨跌对比图以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析u 小结：当前的新建商品房与一年后同期的建筑年限1年内二手房价格相比，可以看成是当前购买新房一年后再在出售投资收益，同理，当前的二手房与一年后同期的二手房价格相比，可以看成是当前购买二手房一年后再在出售投资收益。总体而言，2009年以前，购买二手房即使考虑二次交易税费成本，一年后再售收益远较新房为高，而2009年上半年，新房再售收益已逐渐高于二手房（详情参见附表3）：附表3购买新房与二手房一年后再售收益对照表购买时间新房一年后再售收益二手房一年后再售收益2007年1季度14%44.55%2季度13%35.10%3季度-6%15.26%4季度-19%-4.85%2008年1季度-25%-9.24%2季度-26%-1.92%3季度-6%20.40%4季度10%49.35%2009年1季度69%69.84%2季度71%62.35%以上数据由“链家地产”市场研究部提供2.新房与二手房购买后再出售成功率：出售成功率=成交量/挂牌量备注：根据链家地产各建筑年限成交量及挂牌量推算市场上成交总量及挂牌总量形成最终图表图 6 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房购买后再出售成功率对比图以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析u 小结：购买房产后再售成功率依照年限新旧依次递增，即1年内二手房再售成功率最低，10年以上再售成功率则最高，也就是说，购买新建商品房后短期内再出售成功率仅在5%左右，尽管价格涨幅较快，但基本处于有价无市的局面。三、 二手房市场联动指标1成交量指标图 7 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房成交量对比图图表数据由“链家地产”市场研究部统计分析特点1：每一阶段的新建商品住宅成交量达到相对峰值都几乎影响下一季度二手房成交量到达相对峰值（详情参见附表4）；附表4：新建商品住宅成交量领涨时间点详情时间新建商品住宅成交量（套）环比涨幅影响下季度二手住宅成交涨幅2007年3季度4366118.30%14.70%2008年4季度3696166.80%132.20%2009年2季度5303073.80%16%以上数据由“链家地产”市场研究部提供特点2：2009年以后新建商品住宅与二手住宅成交比值日益缩小（详见附表5）附表5：新建商品住宅与二手房成交比拐点详情时间二手住宅成交量（套）新建商品住宅成交量（套）新建商品住宅：二手住宅2009年1季度36704305141：1.202009年2季度64460530301：1.222009年3季度75127457071：1.642009年4季度90764497881：1.822010年1季度47017284181：1.652010年2季度41000250751：1.64以上数据由“链家地产”市场研究部提供2成交价格指标2.1新房与二手房平均成交价格对比图 8 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房成交价格对比图图表数据由“链家地产”市场研究部统计分析u 小结：按季度来看，新房价格几乎处于涨跌的领先指标（详情参见附表6）附表6：新建商品房与二手房价格联动对比特点具体描述涨跌趋势同步2007年1季度2008年2季度同步上涨、2008年3季度2008年4季度同步下跌、2009年1季度2010年2季度同步上涨新建商品住宅领涨领跌2008年3季度2008年4季度新房下跌19%，二手房下跌12%，新房领跌； 2009年1季度2010年2季度新房上涨158，二手房上涨79%，新房领涨以上资料由“链家地产”市场研究部提供2.2新房与二手房图 9 新房与不同年限二手房价格走势对比图 以上资料由“链家地产”市场研究部提供u 小结：新房价格领涨各建筑年代二手房，并且自2009年3季度开始，其对各建筑年代二手房按新旧不同，涨跌幅的影响也由深到浅，因此，实际可以看出，整个房地产市场房产价格上涨主要受商品房推动（详情参见附表7）：附表7：各价格变化期新房引领不同年限二手房价格涨跌对照表价格变化阶段新建商品住宅价格趋势1年内价格趋势12年价格趋势35年价格趋势610年价格趋势10年以上价格趋势第一次价格上行期涨幅76% 29 63 39 38 36 价格下行期跌幅-23% 7 -3 -18 -1 -6 第二次价格上行期涨幅151% 123 84 65 104 19 以上数据由“链家地产”市场研究部提供3. 典型指标图 10 2007年1季度至2010年2季度高档新房与二手房价格对比图特点1：高档房具有同涨性：无论是新建商品住宅，还是二手住宅，上涨几乎同步（详情参见附表8）附表8：高价量新房二手房同涨时段对比详情时间高价量新房成交价格涨幅高价量二手房成交价格涨幅2007年上涨阶段：2007年1季度2008年1季度3529466%1789635%2009年上涨阶段：2009年1季度2010年2季度56300157%3241699% 以上资料由“链家地产”市场研究部提供特点2：高档房房价下跌时间滞后于整个市场平均价格下降时间：整个市场价格下降出现在2008年3季度，而高档房价格下降出现在2008年4季度；特点3：高档房房价下跌周期短于整个市场平均价格下降周期：整个市场价格下降出现在2008年3季度2009年1季度，涉及3个季度，而高档房价格下降出现在2008年4季度2009年1季度，涉及2个季度；特点4：2009年1季度后，高档新房涨幅日益加快，与高档二手房差距日益加大：涨幅分别为157%、98%；特点5：二手高档房较之新建高档房具有更好的保值抗跌性，在市场下跌期间，新建高档房下跌幅度超过二手高档房：在2008年4季度2009年1季度，新房与二手房相比2008年3季度跌幅分别为40%、5%。4.面积指标图 11 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房面积对比图特点1：新房与二手房平均成交面积差距基本经历了大小大小的变化（详情参见附表9）： 附表9：新房与二手房平均成交面积差距变化拐点详情时间新房面积二手房面积平均成交面积差2007年1季度131 7854 2008年4季度100 8416 2009年3季度119 88 31 2010年2季度109 83 26 （单位：平米）以上数据由“链家地产”市场研究部提供特点2：市场成交量上行时，二手房平均成交面积基本也成上行趋势，主要体现在（详情参见附表10）： 附表10：新房与二手房平均成交面积差距变化拐点详情时间成交量（套）平均成交面积（平米）面积环比涨幅07年上升期间2007年2季度2132078 0.3%2007年3季度2682585 9.2%2007年4季度3076786 0.8%09年上升期间2009年1季度3670486 2.0%2009年2季度6446087 1.7%2009年3季度7512788 1.1%以上数据由“链家地产”市场研究部提供特点3：新房成交平均面积受市场成交量影响变化明显，成交平均面积最大值出现在2007年3季度，为132平米，成交平均面积的最小值出现在2009年4季度，为100平米；相比较二手房成交平均面积在三年来没有显著变化， 成交平均面积最大值出现在2009年3季度，为88平米，成交平均面积最小值出现在2007年1季度，为78平米。5心理引领指标图 12 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房价格、报盘价对比图 以上数据由“链家地产”市场研究部提供u 小结：新房价格对二手房的挂牌和成交价格影响都较为多重，主要表现在（详情参见附表11）附表11：新建商品房对二手房心理影响指标指标具体描述领涨1.2007年3季度新房成交价格环比上涨22%，二手房挂牌价、成交价分别上涨12%、10%； 2.2009年3季度新房成交价格环比上涨21%，二手房挂牌价、成交价分别上涨12%、15%； 3.2010年1季度新房成交价格环比上涨8.7%，二手房挂牌价、成交价分别上涨16%、15%.领跌1.2008年3季度新房成交价格环比下降5.9%，二手房挂牌价、成交价分别上涨2.1%、6.2%；新房价格对成交影响更为趋同1.在新房成交价格领涨或领跌名现阶段，对二手房的成交价格涨跌幅影响更为接近其本身；对挂牌价格影响相对较弱，因此，可以说新房成交价格影响的是二手房供需双方结合的心理预期值以上资料由“链家地产”市场研究部提供四、 成交量预测图 13 2009年北京二手房市场换手率与其他城市对比图 以上数据由“链家地产”市场研究部提供u 小结：u 启示：二手房市场相对成熟城市，换手率高，可以达到615；预测1：2008年二手房成交7.4万套左右，按照当前存量市场468万套左右的存量计算，换手率尚不足1.6%；而2009年北京二手房市场5.7%这一相对较高的换手率，相当于一年暴增了4.1%，有受到2008年过低后成交积累的助推，按照两年平均来看，北京二手房市场换手率实际处于3.6%左右的一个正常且符合当前市场较健康的水平；预测2：预计20102012年三年二手房换手率在3.64%左右的话，那么每年二手房成交量为：附表12：未来三年存量房合理成交量推算表年代预计存量房规模（万套）换收率成交量（万套）2010年4953.64%17.8-19.82011年51018.3-20.42012年52018.7-20.8以上数据由“链家地产”市场研究部提供终结：附表13：购买新房与二手房综合指标对照表指标新房二手房购买难度难易持有压力大小再出售收益高低再出售成功几率低高未来房产价格影响引领助推以上资料由“链家地产”市场研究部提供北京链家房地产经纪有限公司I市场研究部13