2022年云南省房地产估价师通关试题.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆±0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。A.0.000B.45.000C.90.000D.171.000【答案】 D2. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2011年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。A.100B.200C.300D.400【答案】 C3. 【问题】 会计核算的四个假设相互依存，相互补充，确定了会计核算空间范围的是（）。A.会计主体假设B.持续经营假设C.会计分期假设D.货币计量假设【答案】 A4. 【问题】 在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场【答案】 C5. 【问题】 按照房地产开发企业资质管理规定规定，W省A市房地产开发公司申报三级资质，应由（ ）部门决定审批部门。A.A市人民政府B.W省建设行政主管部门C.W省人民政府D.国务院建设行政主管部门【答案】 B6. 【问题】 甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修【答案】 A7. 【问题】 某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。如年资本化率为5.25%，则至少需签订（）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。A.7B.8C.9D.10【答案】 D8. 【问题】 长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（ ）。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格【答案】 C9. 【问题】 关于还本付息的方式说法错误的是（）。A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】 C10. 【问题】 赵某以12000元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】 C11. 【问题】 建设工程竣工验收由（）单位组织实施。A.施工B.建设C.监理D.工程质量监管【答案】 B12. 【问题】 所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）。A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场【答案】 A13. 【问题】 估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】 C14. 【问题】 房地产估价委托合同的内容可以不包括（ ）。A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务【答案】 C15. 【问题】 消费者的购买行为不包括（）。A.习惯性购买行为B.单一购买行为C.复杂购买行为D.化解不协调购买行为【答案】 B16. 【问题】 拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的( )和( )内进行拆迁。A.拆迁范围；拆迁方向B.拆迁范围；拆迁期限C.拆迁地址；拆迁方向D.拆迁地址；拆迁期限【答案】 B17. 【问题】 下面不满足不同估价方法之间的关系的是（ ）。A.相互弥补B.相互引用C.相互替代D.同时采用，以相互验证【答案】 C18. 【问题】 甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2*d);地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A.租约期内和租约期外都取客观租金B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金【答案】 D19. 【问题】 下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是（）。A.财务内部收益率B.财务净现值C.销售利润率D.静态投资回收期【答案】 D20. 【问题】 关于盈利能力分析指标的说法，错误的是（ ）。A.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越弱B.成本费用净利率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强C.股东权益报酬率越高，说明企业的获利能力越强D.销售毛利率越大，说明企业通过销售获取利润的能力越强【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】 ABD2. 【问题】 影响房地产价格的经济因素主要有（）。A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入【答案】 ACD3. 【问题】 针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是( )。A.优惠利率B.提高再贴现利率C.提高法定存款准备金率D.中央银行在公开市场上买卖有价证券E 对房地产贷款风险进行提示劝告【答案】 BCD4. 【问题】 房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】 AB5. 【问题】 国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】 ABD6. 【问题】 在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用 ( )等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。A.比较法B.成本法C.基准地价修正法D.标定地价修正法E 假设开发法【答案】 ABC7. 【问题】 评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】 A8. 【问题】 宏观经济政策目标有( )。A.厂商利润最大化B.充分就业C.价格稳定D.经济增长E.国际收支平衡【答案】 BCD9. 【问题】 对“红线”的管理，体现在对（）等的规划管理。A.容积率B.建设密度C.建设高度D.建筑颜色E.建筑风格【答案】 ABC10. 【问题】 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】 ABC11. 【问题】 不动产是指（）等定着物。A.土地B.海域C.房屋D.林木E.汽车【答案】 ABCD12. 【问题】 下列建设项目用地中，应采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的有( )。A.科技产业园B.青少年文化宫C.垃圾填埋场D.军队训练基地E.中药制造厂【答案】 A13. 【问题】 估价中的最高最佳使用具体包括( )等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳规模D.最佳环境E 最佳集约度【答案】 AC14. 【问题】 对零售商业物业进行分类的主要依据有（）。A.建筑规模B.经营商品的特点C.服务人口的收入水平D.周围环境E.商业辐射区域的范围【答案】 AB15. 【问题】 下列房地产中，不得转让的有（ ）。A.存在租赁关系的房地产B.被司法机关查封的房地产C.处在异议登记期间的房地产D.某一个权利人，处分共同共有的房地产E.已经全部缴纳土地使用权出让金，但未经登记【答案】 BCD16. 【问题】 下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房【答案】 BC17. 【问题】 存量房买卖合同应载明的内容有( )。A.房屋交付的时间B.成交价格和支付方式C.双方当事人的姓名或者名称、住所D.建设工程规划许可证号E.房地产权属证书的名称和编号【答案】 ABC18. 【问题】 关于城乡规划控制线的表述，正确的有（ ）。A.小区的建筑必须在退红线范围内B.紫线用于保护历史文化街区和历史建筑C.绿线用于保护地表水体D.城市蓝线应当与城市规划一并报批E.城市黄线应当在城市市政保护规划中划定【答案】 ABD19. 【问题】 某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（ ）。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元【答案】 ACD20. 【问题】 下列各项中，不属于直接资本化法优点的有（）。A.计算过程较为简单B.通常只需要测算未来第一年的收益C.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和D.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解E.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系【答案】 CD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。<1>、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？<2>、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？<3>、估价技术报告应说明哪些内容？【答案】1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。2. ××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1区位状况(略)2实物状况(略)3权益状况(略)四、估价目的【答案】结果报告中缺估价原则。结果报告中缺少估价方法定义。技术报告中缺少市场背景分析。技术报告中假设开发法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正(应加以修正)。开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入(或答地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也一样。或开发完成后总价计算有错误。应用总建筑面积乘以单价。或缺地下建筑部分价值)。续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明(或续建工程费取值900/m2缺具体说明；或续建工程费900/m2是否减了完工部分桩基、基础的价值，应作说明)。假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费。假设开发法中未扣减利息(未计算利息)。(11)假设开发法中利润率选取错误，不应选取××置业公司的利润率(或应选行业的平均(客观)利润率)。(12)假设开发法中开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润(或未计算土地部分利润)。(13)成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对(或应按总建筑面积4779.9m2计算；或应为38.24万元)。(14)成本法中管理费计算基数错，其中未计土地取得成本。3. 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2;会议室5间，建筑面积共500m2;自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为20000元/m2建筑面积，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2建筑面积；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。【解】1层餐厅和咖啡厅价格=20000元/m2X900m2=18000000元=1800万元酒店客房年总收益=250元/(天*间）X280间X365天X(160%)=10220000元=1022万元酒店会议室年总收益=1000元/(天.间）X20天/月X12月=240000元=24万元酒店年总费用=1022万元X40%=409万元酒店客房及会议室年净收益=(1022+24409)万元=637万元酒店客房及会议室价格=637万元/10%X11/(1+10%)30=6005万元酒店办公室价格=300m2X10000元/m2=3000000元=300万元该酒店总价格=(1800+6007+300)万元=8107万元【答案】改错如下：(1)酒店客房年总收益=250元/(天*间）X280间X365天X60%=1533万元(2)酒店会议室年总收益=5间X1000元/(天*间）X20天/月X12月=120万元(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万元，应改为6005万元(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不另计算。4. 甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元m2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20、5以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60归甲公司所有，40归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20、25和30；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20、30、30和20，销售均价为8500元m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2、3和5.5。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为l0，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。【答案】（1）该开发项目财务内部收益率的计算总建筑面积=200×666.67×2=266668（m2）；总建设成本=3200×266668÷10000=85333.76（万元）；总销售收入=8500×266668÷10000=226667.80（万元）；计算该开发项目的财务内部收益率FIRR设i1=7由于乙公司的财务净现值FNPV=6091.05万元>0，因此乙公司的目标可以实现。5. 某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间的转让；实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1四个交易实例是否可以选作可比实例？2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或调整？【答案】1（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。2四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：（1）对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。（2）对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。即测算合并后的增值收益。（4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。