2022年全省房地产估价师自测题型.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为( )万元。A.20B.21C.35D.50【答案】 A2. 【问题】 所谓的（），就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。A.客观B.独立C.公正D.中立【答案】 A3. 【问题】 甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表39:A.22.22%B.33.61%C.36.55%D.37.80%【答案】 C4. 【问题】 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。A.建筑师B.结构工程师C.设备工程师D.造价工程师【答案】 A5. 【问题】 借贷记账法以（ ）作为记账理论依据。A.会计法B.会计规则C.会计规程D.会计恒等式【答案】 D6. 【问题】 采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是（ ）。A.工程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法【答案】 B7. 【问题】 在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即_；定位于最大的细分市场，即_；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即_。（）A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销【答案】 B8. 【问题】 关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（）。A.应在招标文件规定的地点开标B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标C.开标前应检查投标文件的密封情况D.应当众开标【答案】 B9. 【问题】 某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。A.重置成本法B.影子工程投资法C.比较法D.价差法【答案】 B10. 【问题】 确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（）。A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润【答案】 B11. 【问题】 企业明确了主要竞争者并分析了竞争者的优势、劣势和反应模式之后，就要决定自己的对策，关于对策选择的说法中，不正确的是（）。A.多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，以摧毁相近似的竞争者B.以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍C.以较强的竞争者为竞争目标，可以提高自己的竞争能力D.有时竞争者的存在对企业是必要的和有益的【答案】 A12. 【问题】 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】 D13. 【问题】 下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是（）。A.运营费用B.年还本付息额C.空置率D.权益投资比率【答案】 C14. 【问题】 房地产投资方案经济比选时，各种可能方案中，主要存在着（）关系。A.互斥和相关B.独立和相关C.互斥和独立D.互斥、独立和相关【答案】 D15. 【问题】 C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。2012年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在（ ）前，支付全部地价款。A.2012年7月1日B.2012年8月1日C.2012年9月1日D.2012年10月1日【答案】 A16. 【问题】 某家庭购买一套面积为88的商品住宅，单价9000 元/，首付款为房价的30，其余为银行提供的年利率6.48、月还款额递增比例为0.5、期限为20 年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10 年第1 个月的还款额是（）元。A.4172.28B.4193.14C.7072.32D.12180.43【答案】 A17. 【问题】 房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。A.不可移动性；区位选择B.不可再生性；区位选择C.稀缺性；环境选择D.变现性差；环境选择【答案】 A18. 【问题】 对人体产生严重心理影响的污染是（ ）。A.大气污染B.环境噪声污染C.水污染D.辐射污染【答案】 B19. 【问题】 与其他投资相比，房地产投资的优点不包括( )。A.能够得到税收方面的好处B.能够抵消通货膨胀的影响C.提高投资者的资信等级D.变现容易【答案】 D20. 【问题】 下列行为中，属于单务行为的是（ ）。A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产遗赠D.房地产互换【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 不规则波动是指由于受到（）因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。A.意外的B.必然的C.绝对的D.相对的E.偶然性的【答案】 A2. 【问题】 教育费附加是随（ ）复征的税。A.营业税B.房产税C.增值税D.所得税E.消费税【答案】 AC3. 【问题】 国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合产业政策B.项目主要产品质量符合国家的规定C.是否合理开发并有效利用资源D.是否对重大公共利益产生有利影响E.是否危害经济安全、社会安全【答案】 AC4. 【问题】 在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有( )。A.众数法B.最小二乘法C.扩大时距法D.中位乘数法E.移动平均法【答案】 BC5. 【问题】 住房置业担保（ ）。A.由专门的机构承担B.是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式C.提供的保证方式是连带责任保证D.实行保证金制度E.最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制【答案】 ACD6. 【问题】 下列土地符合免征土地使用税的包括（）。A.国家机关、人民团体、军队自用的土地B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地D.不直接用于农、林、牧、渔业的生产用地E.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税10年至20年【答案】 ABC7. 【问题】 评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】 AD8. 【问题】 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求【答案】 ABC9. 【问题】 就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.最可能的估计值【答案】 AB10. 【问题】 根据物权法，不动产用益物权包括（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.建设用地所有权【答案】 ABCD11. 【问题】 下列属于房地产行政法规的有（）。A.城市商品房预售管理办法B.物业管理条例C.建筑装饰装修管理规定D.房地产开发企业资质管理办法E.住房公积金管理条例【答案】 B12. 【问题】 (2011真题) 下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。A.司法鉴定B.公司上市C.房屋征收D.企业清算E.在建工程抵押【答案】 AC13. 【问题】 IS-LM曲线模型的利率理论认为（）。A.利率不受货币因素的影响B.利率取决于货币供应量与流动性偏好的均衡水平C.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的D.在IS曲线上，利率在商品市场均衡条件下引起收入反向变动E.利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值【答案】 CD14. 【问题】 根据土地管理法和物权法的规定，应由用地单位支付的征收耕地补偿费用包括( )。A.土地补偿费B.安置补助费C.征地管理费D.青苗补偿费E.社会保障费【答案】 ABD15. 【问题】 下列关于物权法确定的不动产登记制度，表述正确的有（）。A.凡不动产物权的设立.变更.转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力B.权利人基于事实行为取得物权的，处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力C.因人民政府的征收决定导致物权设立，自人民政府的征收决定生效时发生效力D.房屋买卖自交易发生时发生物权效力E.当事人之间订立有关设立.变更.转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力【答案】 ABC16. 【问题】 成本计划可分解为（）方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】 ABC17. 【问题】 业主大会履行的职责有( )。A.制定、修改业主公约和业主大会议事规则B.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C.监督业主公约的实施D.决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施E 选聘、解聘物业企业【答案】 ABD18. 【问题】 根据有关统计资料，对某类房地产的价格统计数据整理如下表，其中，2012年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法中，正确的有（）。A.利用平均增减量法，2012年的趋势值为8150元/平方米B.利用平均增减量法，2015年的趋势值为9125元/平方米C.利用平均发展速度法，2012年的趋势值为8128元/平方米D.利用平均发展速度法，2015年的趋势值为9150元/平方米E.利用平均发展速度法，2015年的趋势值为9230元/平方米【答案】 ABC19. 【问题】 房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有( )。A.房屋赠与B.房屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖【答案】 ABC20. 【问题】 收益性物业的经营费用包括( )。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E 清洁卫生费【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：<1>、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？<2>、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？【答案】1、【正确答案】本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。【正确答案】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。2. (2017年真题)计算题（二）某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）（12分）（与2013年真题计算题第二题类似）【答案】1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）；（2）建筑面积：66666.67×2.6173333.34（m2）。保障性住房建筑面积：60000×1.272000（m2）；商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）。2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000×600043200（万元）；（2）商品住房收益1）第一年：9000×20%×101333.3418240.00（万元）；2）第二年：9000×60%×101333.3454720.00（万元）；3）第三年：9000×20%×101333.3418240.00（万元）。（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.00×5.5%1003.2（万元）；2）第二年：54720.00×5.5%3009.6（万元）；3. 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余2年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：(1)如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(2)如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(3)该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？【答案】(1)应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。(2)显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。(3)该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。4. 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地査勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字搂的单位租金有较大差异。请问：1.造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？2.在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？【答案】1.租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金;可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入(包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。2.统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。5. 封面（略）致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。×××房地产估价有限公司（公章）二一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告、估价委托人（略）二、估价机构（略）【答案】1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。7.估价结果报告中缺“风险提示”项。8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应为100。10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。