最高院在无商品房预售许可证的情况下消费者所签订的商品房买卖合同不能对抗人民法院的查封效力.doc

最高院：在无商品房预售许可证的情况下，消费者所签订的商品房买卖合同不能对抗人民法院的查封效力 追 寻 法 律 适 用 的 精 义洞 悉 法 律 行 为 的 规 范用 逻 辑 和 经 验 去 感 知 法 律 生 命 的 温 度往期文章精选1.最高院：轮候查封不属于正式查封，债务人以轮候查封超标的额为由而提出异议时不予支持2.最高院：抵押权人同意抵押人销售抵押物的情况下，抵押权消灭3.最高院：因法院限制离职法官作为律师执业引发的纠纷，人民法院不予受理4.最高院指令江苏高院再审判例 | 未按照贷款通则规定办理展期手续的展期不成立，保证人对于延期后的还款义务不承担保证责任5.最高院：经法律文书确认的不动产物权所有人即使未经过户登记亦可对抗针对名义物权所有人的强制执行6.最高院：人民法院向相关机构发出协助房产过户的通知后，虽因房产无权属初始登记而未能过户，但不能因此而否定权利人已取得房产的所有权7.最高院：前封法院的冻结效力不能由轮候法院加以承继，轮候法院不能根据前封法院的冻结依据进行追责8.最高院：流拍后二次拍卖不受评估有效期的影响9.最高院：查封物被出租后申请执行人可通过执行程序随时主张解除承租人对查封物的占有，而不必另行诉讼解决10.最高院：诉前保全后申请人即使未在法定期限内起诉，人民法院也未依职权解除保全的，该保全查封的效力也并不当然消灭以下正文裁判要旨出卖人未取得商品房预售许可证明，及买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。由于无效合同自始无效、违法，法律对其进行的是否定评价，因此买受人所签订的合同不受法律保护，该合同的风险应由买受人自行承担。案情简介2007年10月10日，华镇名及轩宇公司因合同纠纷诉至法院。次日，华镇名申请诉讼财产保全。同日，吉林省吉林市中级人民法院作出裁定书，查封了轩宇公司开发的住宅、网点等。判决生效后，华镇名向吉林省吉林市中级人民法院申请强制执行。案件进入执行程序后，孙海涛以讼争网点为其购买为由提出异议。另，轩宇公司所开发的住宅未取得商品房预售许可证。裁判意见最高院认为，关于在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下，孙海涛及其签订商品房买卖合同的后果的问题。需要特别指出的是，在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下(一直到现在都没有)，孙海涛及轩宇公司签订了一份疑点重重的商品房买卖合同，根据城市房地产管理法第四十五条第一款第(四)项关于商品房预售，应当'向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明'的规定和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条关于'出卖人未取得商品房预售许可证明，及买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效'的规定，该合同无效。由于无效合同自始无效、违法，法律对其进行的是否定评价，因此孙海涛及轩宇公司签订的合同不受法律保护，该合同的风险也只能由孙海涛自行承担。换言之，如果轩宇公司没有债务，或者自己主动偿还债务，不涉及其债权人申请人民法院强制执行的问题，那么孙海涛现在占有的网点就是安全的，不会被强制执行。但是，一旦轩宇公司及其债权人发生纠纷，一旦出现本案这样的情况，孙海涛现在占有的网点也可能得不到法律保护。因此，孙海涛遵守法律规定十分重要。假设孙海涛和轩宇公司遵守法律的规定，在轩宇公司具有商品房预售许可证明的情况下双方才签订商品房买卖合同，之后，将该合同办理备案登记，这样，人民法院查封时就能知道涉案房屋是否已经出售。如果知道已经出售，人民法院就会继续审查孙海涛是否支付部分或者全部价款，是否实际占有，孙海涛对未办理过户登记手续是否有过错等情况决定是否查封。这样孙海涛的合法权益就会得到保护。但实际情况却是，孙海涛和轩宇公司双方都不遵守法律的规定，在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下双方还签订商品房买卖合同，导致合同无法办理登记备案，因此才会出现人民法院查封讼争网点时无法知道该网点是否已经由轩宇公司出售的情况，对此后果，只能由孙海涛和轩宇公司承担，而不能由申请查封人华镇名承担。可见，本案的根源在于孙海涛不守法上。对此，孙海涛本人难辞其咎，由其承担败诉的后果，是其自己一手造成的。法律规定最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，及买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 案例索引孙海涛因及华镇名、吉林市轩宇房地产开发有限责任公司执行异议之诉纠纷案【 2013-10-18（2013）民申字第675号 】4 / 4