2022年吉林省房地产估价师高分通关提分卷.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区【答案】 D2. 【问题】 下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（ ）。A.地基B.门窗C.楼板D.楼面【答案】 C3. 【问题】 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C.最大费用D.最大利润【答案】 B4. 【问题】 一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是( )。A.房地产学会B.房地产行业协会C.房地产管理部门D.政府【答案】 C5. 【问题】 房地产估价师（ ）注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出。A.注销B.撤销C.变更D.初始【答案】 A6. 【问题】 中华人民共和国土地管理法规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。A.10B.20C.30D.40【答案】 C7. 【问题】 某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款,银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%。A.6021.47B.6344.50C.6378.50D.6383.45【答案】 B8. 【问题】 下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（ ）。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升【答案】 B9. 【问题】 判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用【答案】 C10. 【问题】 下列关于商品房预售的条件，表述错误的是（ ）。A.取得土地使用权证书B.取得工程规划许可证C.取得商品房预售许可证D.预售的规模不得大于栋【答案】 D11. 【问题】 某宗房地产2013年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2013年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日到10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2011年1月1日的价格指数为100）。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为（）。A.环比价格指数B.定基价格指数C.价格变动指数D.价格调整指数【答案】 B12. 【问题】 建筑规划一般在1万3万平方之间，服务人口在10万30万人，年营业额在1亿5亿元之间，该物业为（ ）。A.市级购物中心B.地区购物中心C.居住区商场D.邻里服务性商店【答案】 B13. 【问题】 有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（ ）。A.收益递增递减原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.适合原理【答案】 B14. 【问题】 谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值【答案】 A15. 【问题】 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（ ）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】 C16. 【问题】 研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的（），就是房地产市场自然周期中的平衡点。A.空置率B.长期空置率C.长期平均空置率D.长期平均吸纳率【答案】 C17. 【问题】 下列不属于房地产商用物业市场的是（）。A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场【答案】 D18. 【问题】 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。A.办公楼开发费用B.食堂开发费用C.宿舍开发费用D.浴室开发费用【答案】 A19. 【问题】 （2016年真题）（一）甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。A.2015年9月29日B.2015年10月29日C.2016年3月29日D.2016年4月29日【答案】 D20. 【问题】 开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的（）以上，才能转让。A.25%B.20%C.15%D.10%【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 依法必须实行工程监理的建设工程包括( )。A.国家重点建设工程B.居民自行装修住宅C.成片开发建设的住宅小区工程D.利用外国政府贷款的工程E.利用国际组织援助资金的工程【答案】 ACD2. 【问题】 保险公司可用于对外投资的资金来源主要有（ ）。A.资本金B.留存收益C.长期债券融资D.责任准备金E.保费收入【答案】 ABD3. 【问题】 下列财务指标中，反映企业营运能力的有( )。A.资产负债率B.存货周转率C.存货周转次数D.应收账款周转率E.应收账款周转次数【答案】 BCD4. 【问题】 房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有( )。A.房屋赠与B.房屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖【答案】 ABC5. 【问题】 为了公共利益的需要，可以作出国有土地上房屋征收决定的情形有（）。A.旧城区改造B.商品房建设C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设【答案】 ACD6. 【问题】 成套房屋的建筑面积等于（）。A.套内建筑面积分摊的共有建筑面积B.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积C.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内墙体面积D.套内使用面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积套内墙体面积E.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积套内墙体面积【答案】 AD7. 【问题】 (2015真题) 下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（）。A.宇宙线B.电焊眩光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波炉产生的微波【答案】 BD8. 【问题】 引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括（）。A.政府进行道路建设B.农用地转为建设用地C.改进物业管理D.装饰装修改造E.更新或添加设施设备【答案】 CD9. 【问题】 房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A.借款偿还期B.偿债备付率C.投资利润率D.资产负债率E.利息备付率【答案】 AD10. 【问题】 收益性物业的经营费用包括( )。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E 清洁卫生费【答案】 ABC11. 【问题】 下列选项中，属于其相关定着物的有（）。A.摆放在房屋内的家具B.摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画C.在地上临时搭建的帐篷、戏台D.埋设在地下的管线、设施E.建造在地上的围墙、假山、水池【答案】 D12. 【问题】 下列房地产中，属于免征房产税的有( )。A.监狱用房B.高校招待所C.部队营房D.法院办公楼E.房地产开发企业自用的房地【答案】 ACD13. 【问题】 下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有( )。A.将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金B.因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入C.材料核算人员因为疏忽，没有登记明细帐D.会计数据计算、抄写差错E.为调节利润多记待摊费用【答案】 A14. 【问题】 下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有（）。A.住房消费转向以租赁为主B.增加住房持有期间税费C.住宅开发成本上升D.住房租赁价格下降E.消费者的收入水平上升【答案】 ABD15. 【问题】 某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2018年5月4日，A部门作出征收决定，2018年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。A.该市人民政府应当组织征收工作B.A部门不可以负责征收的组织工作C.征收具体工作不得委托给开发企业D.房屋征收实施单位不得以营利为目的【答案】 CD16. 【问题】 下列金融工具中，属于短期信用工具的有( )。A.本票B.汇票C.支票D.股票E.大额可转让定期存单【答案】 ABC17. 【问题】 下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的有（）。A.现状价值可能高于市场价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值E.残余价值等于市场价值【答案】 ACD18. 【问题】 国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合产业政策B.项目主要产品质量符合国家的规定C.是否合理开发并有效利用资源D.是否对重大公共利益产生有利影响E.是否危害经济安全.社会安全【答案】 AC19. 【问题】 房地产是（）的结合体。A.实物B.权益C.区位D.拥有者E.房地产市场【答案】 ABC20. 【问题】 下列属于建筑物实物因素的有（）。A.开间.进深.楼层B.电梯.中央空调.集中供热C.通风.采光.日照D.风格.色调E.层高.朝向【答案】 BCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。【答案】1.从以下方面考虑是否毁约：（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。未来市场租金若低于合同约定租金，王某毁约可能性大；（2）保有成本是否低于租赁成本。从王某角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金），王某毁约可能性大；（3）租赁合同规定对王某毁约的约束力大小，若违约赔偿金较低，王某毁约可能性大。2.先测算价值时点至租约期满的市场租金收益，再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值，即为承租人权益的价值。2. 估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库，位于某城市建成区内，土地面积5000m2，建筑面积8500m2，建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。【解】估价过程：(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例A:土地面积4300m2，成交日期2006年9月，成交价格605元/m2。修正与调整计算如下：估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m2÷3=684元/m2采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点（2007年8月30日）征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元/m2;向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元（含开发土地的必要支出和应得利润）。以上合计为290元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。【答案】改错如下：(1)采用成本法，估价对象房地产处于第7级土地上，则：估价对象土地的单价=290元/m2X2.20=638元/m2(2)估价对象建筑物的重新购建总价=1000元/m2X8500m2=850.0万元(3)估价对象建筑物的折旧总额=850.0万元x(20/60)=283.3万元(4)旧的房地价值=(340.0+850.0283.3)万元=906.7万元估价结果：根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为906.7万元，折合每平方米建筑面积1067元。3. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）封面房地产估价报告估价项目名称：XX市XX路XXX号XX商业房地产价值评估?估价委托人：XX法院房地产估价机构：XX房地产估价有限公司注册房地产估价师：XXX（注册号XXX），XXX（注册号XXX）估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。【答案】1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.缺估价报告编号。3.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。4.结果报告中估价目的叙述不清。5.估价结果报告中土地实物状况缺少土地面积（或分摊土地面积）。6.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。或后面未进行租约期内租金计算应说明理由。7.区位缺少交通条件状况的介绍。8.缺少房地产估价基本术语。9.估价原则中有谨慎原则错误。10.不选用成本法理由错误，因为近几年xx市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。11.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。12.估价结果报告，估价结果缺少单价。13.估价结果报告和技术报告中，土地用途说法前后不一致，应是商业用地。14.商业用地出让年限50年错误，出让年限应为40年。4. 张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。【答案】1.从以下方面考虑是否毁约：（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。未来市场租金若低于合同约定租金，王某毁约可能性大；（2）保有成本是否低于租赁成本。从王某角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金），王某毁约可能性大；（3）租赁合同规定对王某毁约的约束力大小，若违约赔偿金较低，王某毁约可能性大。2.先测算价值时点至租约期满的市场租金收益，再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值，即为承租人权益的价值。5. 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？【答案】1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查看时点）为准。2.复核估价的估价目的可表述为：受XX银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。