2022年安徽省房地产估价师评估预测题.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 认为利率是由货币的供给与需求决定的是（）。A.古典学派的储蓄投资决定理论B.流动性偏好利率理论C.可贷资金利率理论D.IS-LM曲线模型的利率理论【答案】 B2. 【问题】 （2013年真题）征收集体土地是国家依法强制取得集体土地（ ）的行为。A.所有权B.使用权C.承包经营权D.地役权【答案】 A3. 【问题】 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。A.挑战定价法B.领导定价法C.目标定价法D.随行就市定价法【答案】 D4. 【问题】 如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】 B5. 【问题】 某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况【答案】 D6. 【问题】 某物业10年租金收入在第10年末的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年初支付，若年利率为6%，则第6年年初的租金是（ ）元。A.11953.2B.12695.4C.13763.7D.14945.3【答案】 D7. 【问题】 商品房买卖合同中写明的价格一般是（ ）。A.成交价B.标价C.均价D.起价【答案】 A8. 【问题】 采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】 C9. 【问题】 建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于（ ）。A.永久荷载B.必然荷载C.可变荷载D.偶然荷载【答案】 C10. 【问题】 (2017年真题) 某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（）批准。A.国务院B.省人民政府C.县人民政府D.国土资源部【答案】 A11. 【问题】 关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标【答案】 B12. 【问题】 某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。A.垄断性B.外部性C.复杂性D.信息不对称性【答案】 B13. 【问题】 下列建设项目用地中，不可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A.大型商场B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.经济适用住房【答案】 A14. 【问题】 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。A.1万元B.2万元C.-1万元D.14万元【答案】 C15. 【问题】 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括（ ）。A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D.因被征收房屋抵押而造成的精神损失补偿【答案】 D16. 【问题】 随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。A.中华人民共和国城市房地产管理法B.中华人民共和国土地管理法C.中华人民共和国担保法D.中华人民共和国物权法【答案】 D17. 【问题】 深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金【答案】 B18. 【问题】 (2016年真题) 房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（）。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性【答案】 B19. 【问题】 营改增之后，北京市个人将购买不足（）年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。A.1B.2C.5D.7【答案】 B20. 【问题】 由政府提供政策优惠，社会投资建设，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向符合条件的家庭供应，具有保障性质的政策性住房是（ ）。A.廉租住房B.经济适用住房C.普通商品房D.工业用房【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列属于支票特点的有（）。A.在银行信用基础上产生，以存款为依据B.在银行信用基础上产生，以贷款为依据C.支票有效期短，见票即付D.签发支票金额，以贷款余额为限E.签发支票金额，以存款余额为限【答案】 AC2. 【问题】 下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的有（）。A.房地产面积的测算均指水平投影面积的测算B.各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果C.边长以米为单位，取至0.001m；面积以平方米为单位，取至0.1m2D.量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具E.楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离【答案】 ABD3. 【问题】 国家可以提前收回建设用地使用权的情形有（）。A.受让方逾期未支付全部地价款B.拆除地上建筑物C.自然灾害造成地上附着物变化D.因公共利益需要E.人民法院判决生效【答案】 AD4. 【问题】 下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有（）。A.全距B.中数C.标准差D.平均差E.变异系数【答案】 ACD5. 【问题】 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】 A6. 【问题】 某房地产幵发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。A.契税B.所得税C.印花税D.土地增值税【答案】 BC7. 【问题】 按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产经营投资E.酒店投资【答案】 AB8. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级【答案】 AD9. 【问题】 在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】 BD10. 【问题】 保险资金的特点有（）。A.高比例的长期投资B.保险利润不确定性C.投资回报期较长D.保险公司负债具有不确定性E.保险公司责任准备金具有预估性【答案】 AD11. 【问题】 下列有助于把握最高最佳利用原则的原理有（）。A.适合原理B.均衡原理C.合理原理D.边际效用E.收益递增递减原理【答案】 AB12. 【问题】 在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】 ABC13. 【问题】 估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用( )。A.有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核E 可以为日后的估价提供参考【答案】 ABD14. 【问题】 投资基金的创立和运行涉及（）。A.政府B.投资人C.发起人D.管理人E.托管人【答案】 BCD15. 【问题】 在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】 AB16. 【问题】 (2017年真题) 下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）。A.回归分析法B.简单平均法C.移动平均法D.指数平滑法E.市场因子推演法【答案】 BCD17. 【问题】 某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。A.综合楼B.住宅C.水塔D.配套公建用房【答案】 ABD18. 【问题】 按照物业类型划分，房地产投资分为（）。A.酒店与休闲娱乐设施投资B.房地产开发投资C.政府投资D.商用物业投资E.特殊物业投资【答案】 AD19. 【问题】 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。A.卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费÷应由卖方缴纳的税费比率E 买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】 AC20. 【问题】 关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（ ）。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担【答案】 BD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司拥有的某汽车加油站于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢,有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。请问：1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？【答案】1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：营业楼及加油棚各一幢、若干个储油罐、加油机和加油枪、加油站所占用的土地。2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：房地产权证；若干个储油罐、加油机和加油枪等的型号、购置时间、寿命等资料;装修改造的具体项目。2. 因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。<1>、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？<2>、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。<3>、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？【答案】1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据国有土地上房屋征收评估办法，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。3. 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：1造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?2在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理?【答案】1（1）租金内涵可能不同。比如一个是净租金，一个是毛租金。（2）租金单位可能不同。比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金。（3）可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）。（4）是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费。（5）是合同租金（租约租金）还是市场租金。2（1）统一租金内涵，将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上。（2）具体调整内容有：如是否有租约；是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入；可出租面积比率；出租方式；租金交纳方式；租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。4. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托估价方(略）二、受理估价方(略）三、估价对象某市商业局所属某交易中心。某交易中心是某市商业局1998年7月16日以出让方式获得土地使用权（使用权年限为40年），并自筹资金开始建设，于2000年7月全部竣工并交付某交易中心使用。四、估价曰期2002年6月20日至6月30日。五、估价目的【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称委托方和估价方。(2)总价大写错误。(3)估价对象描述过于简单，没有关于估价对象四至、装修、设备的说明。(4)收益法计算12层年有效毛收人时，除以0.8是错误的，应乘以0.8。(5)净收益计算时，不应减去利润。(6)净收益不是正常纯收益。(7)报酬率确定不当。因为一年期存款的风险，显然与经营该房地产的风险不相当。(8)计算收益价格时，n值取40不对，应该是36。(9)土地费用计算有误。土地费用应该是土地的重置成本，即熟地的总成本，应包括政府规定的土地（出让金、市政建设配套费、拆迁费等。(10)土地费用应进行年限修正。(11)建筑物费用计算有误。(12)房地产现值计算有误。应分别计算土地和建筑物的现值。(13)残值率确定有误。按规定，钢筋混凝土结构残值率应为0。(14)本题技术报告中第七部分应为估价结果的确定。5. 某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。<1>、商务办公楼估价的常用方法有哪些？<2>、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？<3>、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。