2022年四川省房地产估价师高分题.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。A.土地费用高B.无投资风险C.投资者易与政府沟通D.开发周期长【答案】 A2. 【问题】 2012年6月1日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15万m2的房屋，其中有3万m2的房屋未登记，包括1.20万m2的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。A.被征收人B.该项目建设单位C.征收单位D.被征收人和征收单位共同【答案】 C3. 【问题】 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。A.资产类B.损益类C.所有者权益类D.成本类【答案】 B4. 【问题】 在成熟的房地产市场中，（ ）是房地产业的主体。A.房地产开发经营业B.房地产咨询业C.房地产经纪业D.物业管理业【答案】 C5. 【问题】 某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】 A6. 【问题】 某公司2014年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。A.拆除工程费B.修缮工程费C.恢复工程费D.修复期间的损失营业额【答案】 D7. 【问题】 某在建写字楼的总建筑面积为30000，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元（?天），每年计365天，空置率为10，资本化率为5，折现率为15。该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。A.29807B.30867C.35755D.36194【答案】 A8. 【问题】 有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】 A9. 【问题】 甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。A.首次抵押时的价值首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值已抵押贷款额/贷款成数D.再次抵押时的价值已抵押贷款余额/贷款成数【答案】 D10. 【问题】 在城市规划管理系统中，属于前期管理工作的是（ ）。A.城市规划决策系统B.城市规划执行系统C.城市规划反馈系统D.城市规划保障系统【答案】 A11. 【问题】 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。A.对原材料的检验B.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度D.确立成本控制档案制度【答案】 D12. 【问题】 2012年5月1日，王某向甲房地产开发企业（以下简称甲企业）购买了一套80m2的住房，单价为8000元/m2，并可以使用其住房公积金。这是他购买的第一套自住普通住房，现已办理了房屋产权登记。入住后，王某发现购房合同约定的房屋面积比房屋产权登记的面积少了3m2。买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。A.用于装修房屋B.用于购买国债赚取利息C.用于购买股票赚取收益D.用于购买住房【答案】 D13. 【问题】 一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（ ）（假定年利率为5%）。A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C.在成交日期的一年后一次性付清D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付【答案】 C14. 【问题】 关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（ ）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%【答案】 C15. 【问题】 某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是（ ）元。A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64【答案】 B16. 【问题】 (二)A.工业用途及原登记建筑面积B.工业用途及现状建筑面积C.当地人民政府认定、处理结果D.商业用途及现状建筑面积【答案】 A17. 【问题】 被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（）申请鉴定。A.房屋征收部门B.另一家房地产估价机构C.监察机关D.房地产价格评估专家委员会【答案】 D18. 【问题】 某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】 D19. 【问题】 关于报酬率的说法，正确的是（ ）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率【答案】 D20. 【问题】 某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有( )A.按贷款发放的先后顺序B.按贷款数额的大小顺序C.按各银行起诉的先后顺序D.按贷款合同签订的先后顺序E.按房地产抵押登记的先后顺序【答案】 ABCD2. 【问题】 (2015真题) 关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（）。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担【答案】 BD3. 【问题】 成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有( )。A.客厅B.卧室C.厨房D.卫生间E.封闭阳台【答案】 CD4. 【问题】 下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】 BCD5. 【问题】 (2013真题) 下列房地产中，属于免征房产税的有（）。A.监狱用房B.高校招待所C.部队营房D.法院办公楼E.房地产开发企业自用的房地产【答案】 ACD6. 【问题】 利率的储蓄投资决定理论认为（）。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【答案】 B7. 【问题】 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有（）。A.项目用地B.市场的供给和需求量C.价格D.竞争能力E.外围基础设施【答案】 BCD8. 【问题】 担保物权包括（）。A.地役权B.典权C.抵押权D.留置权E.质权【答案】 CD9. 【问题】 消费者市场的特点包括（）。A.广泛性B.发展性C.伸缩性D.固定性E.替代性【答案】 ABC10. 【问题】 国家可以依法收回建设用地使用权的情形有( )。A.地震导致房屋灭失B.建设用地使用权期间届满C.司法机关决定收回建设用地使用权D.土地使用者未如期支付地价款E.土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地【答案】 BCD11. 【问题】 下列哪种房地产最适用成本法估价( )。A.学校B.公园C.商场D.普通商品住宅E 油田【答案】 AB12. 【问题】 下列选项中，属于城市总体规划内容的有（）。A.城市发展布局B.功能分区C.确定城市建设区内的用地性质D.道路的空间布局E.人口数量【答案】 AB13. 【问题】 保存的估价资料应全面、完整，一般包括（）。A.估价报告B.估价委托书C.估价中的不同意见记录D.外部专业帮助和的专业意见E.内部专业帮助和专业意见【答案】 ABCD14. 【问题】 建筑材料的性质有（）等。A.物理性质B.力学性质C.耐久性D.耐热性E.耐湿性【答案】 ABC15. 【问题】 住房置业担保（ ）。A.由专门的机构承担B.是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式C.提供的保证方式是连带责任保证D.实行保证金制度E.最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制【答案】 ACD16. 【问题】 担保物权包括（）。A.地役权B.典权C.抵押权D.留置权E.质权【答案】 CD17. 【问题】 下列行为中，应缴纳契税的有( )。A.国有建设用地使用权出让B.国有建设用地使用权赠与C.国有建设用地使用权交换D.房屋使用权转移E.房屋所有权继承【答案】 ABC18. 【问题】 下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有( )。A.将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金B.因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入C.材料核算人员因为疏忽，没有登记明细帐D.会计数据计算、抄写差错E.为调节利润多记待摊费用【答案】 A19. 【问题】 我国城市居住地区一般分为（）。A.居住区B.居住小区C.居住组团D.独立式组团E.住宅组团【答案】 AB20. 【问题】 RARP协议的作用是（）。A.根据MAC查IPB.根据IP查MAC.根据域名查IPD.查找域内授权域名服务器【答案】 A三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）【答案】（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=840×20000×（110%）×（130%）/10000=1058.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=1000×20000×60%/10000=1200（万元）。（3）该公司装修后半年的投入为：A3=1000×20000×40%/10000=800（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=240×20000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：2. 指出并改正下列房地产估价文书的错误估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000，总建筑面积6000，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/，空置和租金损失率为10，出租成本及税费为年租金收入的25。2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为12，销售费用及销售税费率为7（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3。估价测算如下（节选）：一、估算净收益。净收益3000×6000×85×（110）×（125）1032.75（万元）二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V=A/Y×1-1/（1+Y）n采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5。三、估算装修改造后的办公楼总价值。办公楼总价值=1032.75/8.5%×1-1/（1+8.5%）50/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元四、装修改造费用总额。【答案】1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87净收益3000×6000×87×（110）×（125）1057.05万元2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年装修改造后的办公楼价值1057.05/8.5%×1-1/（1+8.5%）49/（1+12%）=10899.57万元3.装修改造费用的计算错误，折现率应为12。装修改造费用：1000×6000÷（112）0.5566.95万元3. 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象(一)估价对象实物状况（略）(二)估价对象权益状况（略）(三）估价对象区位状况（略）四、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义估价对象于估价时点的公开市场价值。六、估价时点2008年9月5日。七、估价依据【答案】1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加。由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。4. 李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：1该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?2该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。【答案】1（1）该估价项目属于咨询性估价理由：为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。（2）该估价项目估价时应采用投资价值。理由：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。为委托人自己使用而提供的估价通常属于咨询性估价，应采用投资价值。2（1）该估价项目主要适宜采用收益法。理由：收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类似房地产有收益即可。（2）收益法的估价技术路线为：确定未来收益期限；预测未来各期的净收益；求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率；选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。5. 1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。××房地产评估有限公司法定代表人：×××二一二年四月十九日【答案】错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误3：缺估价机构盖章。