2022年房地产开发抵押评估 .pdf

1 / 21 第三章房地产开发中土地抵押评估问题的处理摘要：土地抵押评估中的常见问题及土地抵押估价技术规范改进、估价行为规范、与金融机构业务沟通等方面的几点建议，以期达到加强土地抵押估价业务管理，防范土地信贷风险，维护土地当事人的合法权益的目的。一、土地抵押评估中存在的问题房地产开发中的资金筹措和工程融资非常重要，而土地抵押融资是融资渠道的首选，债权人为了减少自身的风险，了解提供担保的土地的价值，往往需要专业的土地估价机构出具的土地抵押评估报告，作为发放贷款限额的参考依据。由于土地抵押评估涉及信贷安全、土地当事人的合法财产保护等诸多方面，探讨土地抵押评估中的常见问题显得颇为重要。根据城市房地产管理法、担保法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押评估中要涉及的一些问题浅析如下： 1 、评估对象界定问题城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中都有了明确的规定。土地资产的抵押是土地使用权的抵押，而不是土地所有权的抵押。另外，抵押权设定和抵押权实现时，评估的对象是有区别的。根据国资企函发1994）36 号文件的规定，抵押实现时，必须进行评估，以确定底价。这就是说从政策层面上保证了抵押权设定时和抵押权实现时需分别进行评估。在抵押权实现时，由于土地使用权必须短期内强制变现，由抵押权人优先受偿。此时的评估对象是土地使用权的强制变现价格，从而应该采用强制拍卖标准评估土地使用权的强制变现价格。但是，在抵押权设定时，抵押人向抵押人转移的，不是土地使用权，而是土地使用权的抵押权，同时，由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定，此时评估的不应是抵押物的市场价格或强制变现价格，而是抵押人向抵押权人转移的抵押物权利价格，即土地使用权的抵押权价格。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 21 页2 / 21 2 、土地抵押评估的目的问题土地使用权抵押的目的，是为债务人如期履行债务提供物质担保，实际上抵押人不转移土地使用权。抵押人设定抵押权的根本目的，是提供债务履行担保而不是变卖土地使用权。土地使用权抵押贷款评估目的，是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格，而不是土地使用权本身的价格。被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款数据，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得 的 债 务 履 行 担 保 的 程 度 ， 而 不 是 取 得 土 地 使 用 权 的 市 场 价 格 或 强 制 变 现 价 格 。目前，银行等金融机构在发放贷款时对土地抵押评估和房地产抵押评估采用的操作方式基本相同，在发放贷款时以评估价的折扣率50%70% ）发放贷款，折扣风险包含了房地产预期风险、违约风险和处置税费等抵押期间的等许多风险。如果我们参照房地产抵押估价指导意见中规定，土地抵押价值为“ 抵押土地在估价时点的市场价值减去土地估价师知悉的法定优先受偿款” ，土地抵押价值内涵中就已扣除了优先受偿权，考虑了变现能力，其处置变现的各种诉讼费用、税费也考虑其中了，其价格与市场价格相比，已打了一定的折扣。如果金融机构在发放贷款时仍以过去的折扣率发放贷款，价值扣减就有重复的部分，从而导致土地的抵押价值远远低于市场价值，甚至低于其变现价值很多，土地权利人的利益受损。 3 、对抵押土地的实物和权益状况把握问题适合作抵押物的土地必须是能够顺利进入市场交易、变现容易、权属明晰的土地 如已全额缴纳了土地出让金，领取了国有土地使用证，符合规划并且能够在规定时限内完成房地产开发等），以不合法或不适宜的土地作为抵押物，会引起抵押权无法实现，使金融机构遭受经济损失，同时也会损害抵押人的信誉。这就要求土地评估报告应当全面、详细地界定抵押土地的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况等，登记用途与实际用途不符的，应在报告中予以披露。充分了解抵押土地的法定优先受偿权利等情况，对现实存在和可能存在的不确定因素要在报告中作必要的风险提示；假设和限制条件中对估价结果有重大影响的因素，一定要详细说明；提示土地市场状况因时间变化对土地抵押价值可能产生的影精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 21 页3 / 21 响；对预期可能导致土地抵押价值下跌的因素予以分析和说明；对估价对象变现能力的分析；对可比实例进行实地查勘等等。抵押土地实地察看、法定优先受偿权利获取应尽量与抵押当事人积极配合；这要求估价师要有强烈的职业责任感和良好的沟通能力，从而提高了对估价人员的要求，也增加了估价难度和风险。 4、估价时点的选用和抵押价值类型的确定问题 1）估价时点的选择是确定抵押土地价值的前提条件估价时点是土地价格对应的时间点，由于土地价格受多种因素影响，是不断变化的，对于同一宗土地来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。抵押土地估价的估价时点应为抵押权交割的时点，即债务到期日，从理论上来说，这个观点无疑是正确的，但与实际评估操作并不一致。目前房地产开发中土地抵押评估的估价时点通常为抵押权设定日期，将估价时点确定为当前估价时点，操作中便利但理论难以解释。评估报告的有效期一般为0.5-1年，评估报告到期以后金融机构一般都需要重新评估。 2）价值类型的确定问题土地抵押价值是“ 估价时点的公开市场价值” 还是 “ 抵押权实现时的变现价值” ，行业中存在很多争议。从纯理论角度来看，土地的抵押价值应当是土地在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值，而实际中往往评估估价时点的公开市场价值，并考虑贷款到期时，借款人不愿或不能归还全部或部分贷款本息时可能发生的诉讼、拍卖对抵押物的减值影响等可能发生的费用，再按抵押物市场价值的一定比例来确定其抵押价值，给予相应的贷款。而现实中大部分逾期的土地抵押贷款基本都通过司法途径来解决，被抵押的土地在拍卖市场上是不可能按其公开市场价值来拍卖的，而拍卖 价 值 也 只 是 抵押 物 的 变 现 价 值 ， 远 远 低 于 公 开 市 场 价 值 。 5、评估机构和金融机构的衔接问题当前我国金融机构中，抵押贷款相关工作人员懂得评估理论和技术的专业人员极少，而评估机精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 21 页4 / 21 构对金融机构的业务品种及操作规程也不甚了解。这样导致两方面的问题，一是金融机构能否正确理解和使用评估报告；二是评估机构是否给金融机构提供了符合金融机构操作规程的评估报告。目前在现实操作中最为普遍的模式是：评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，金融机构按公开市场价值的50% 70% 作为贷款额。这种简单的衔接模式使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制，增大了评估风险。二、土地抵押评估问题的处理的几点建议1、估价时点的风险规避评估报告的有效期一般为0.5-1年，评估报告到期以后金融机构一般都需要重新评估，在土地市场相对稳定时价值变化不会太大，我们没有必要把估价时点放在不易把握的未来，在土地市场变化较大时，可适当缩短评估报告有效期，并在评估报告中对未来市场变化作必要的分析和风险提示，从而降低了估价时点的风险问题。 2、评估目的和价值类型等问题的风险防范土地抵押评估的根本出发点和目的是防范信贷风险和维护当事人的合法权益。如果把土地抵押价值界定为公开市场价值并非未来时点抵押权实现时的土地变现价值，现实业务操作方便，但存在一定的潜在风险。确定贷款额的依据是当前估价时点的土地抵押价值，该价值与未来土地市场价值之间的背离程度决定了贷款的风险大小。建议采用以下方法规避风险： 1 ）土地抵押估价实施动态管理金融机构应当加强对已抵押土地的市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。不仅仅限于土地抵押前或土地处置前土地抵押评估，在土地抵押期间也可随时对土地抵押价值评估。可以定期或者在市场价格变化较快时评估土地抵押价值。抵押权人根据抵押人的抵押资产价值变化情况，可要求抵押人调整或追加抵押资产，也可要求抵押人提供抵押资产 每 年 投 保 财 产 险 的 相 关 证 明 文 件 等 方 法 来 确 保 抵 押 资 产 价 值 不 得 降 低 。 2）选择合适的评估方法土地抵押估价的一般方法有市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法和成本逼近法，可依据精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 21 页5 / 21 具体情况选择合适的估价方法。一般说来，在土地市场较发达的区域里，可选用市场比较法评估；商业用地用收益还原法比较合理；工业用地选用成本法较合理；在已完成基准地价及其修正体系的区域，也可考虑选用基准地价系数修正法。比如说，当经济处于萧条期间，人们对未来经济发展的信心不足，对土地市场未来预测悲观，如果用收益还原法，得到的结果会偏低，而以市场比较法估出的价格能反映当前市场行情，且当前市场价格偏低，由此引起风险的可能性也较小，此时选用市场比较法较为合理、安全。当土地市场已持续上涨较快时，以市场比较法估出的价格含泡沫成分，可能偏离土地正常的价值较多。此时以基准地价系数修正法、收益还原法或成本逼近法进行估价更为妥当。此外采用长期趋势法和回归分析法辅助估价，也可使准确性大大提高。 3）加强地价动态监测，充分利用地价指数国土资源部要求各地加强地价动态监测，事实上许多大城市都编制了地价指数，以此监测土地价格的变化情况。合理的地价指数可以剔除掉土地质量变化对价格的影响，充分地反映出市场供求状况对土地价格的影响。坚持编制地价指数，可反映合理的土地价格长期走势。利用地价指数对地价进行修正，能更加合理地评估出土地价值。3、土地抵押估价行业的规范估价规范包括行业性的抵押估价规则和金融部门内部的抵押估价指导原则及参数使用指南等方面的研究和规范。在实践上，抵押物的估价方法、抵押估价流程、抵押估价收费以及抵押估价各方关系等方面都缺乏统一的规范。土地抵押评估与房地产抵押评估在评估原理、方法和流程方面具有很多相似性，现实估价中多参考房地产抵押估价指导意见进行土地抵押评估，但毕竟土地评估和房地产属两种不同的评估类型，在某些方面还存在一定的差异性，土地抵押评估应该有自己相对独立的评估体系。如果政府主管部门或行业协会能抓紧制订符合土地抵押评估要求的有关指导意见或评估指南，就可为解决当前精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 21 页6 / 21 土地抵押评估中存在的诸多问题提供政策方面的依据。4、评估机构将应与金融机构直接建立业务关系目前评估机构与金融机构之间在估价业务上并非真正意义上的委托关系，金融机构往往作为抵押评估业务的推荐者，由抵押贷款申请方支付评估费用委托评估机构评估，评估机构和估价师实际上是对抵押贷款申请方负责而非金融机构，这样可能导致高估土地的抵押价值，从而带来金融风险。如果评估机构直接接受金融机构委托，即接受抵押估价委托的估价师必须遵守委托人 ；其次，必须保证在建工程具有可转让的属性，即在建工程应达到一定工程进度方可进行抵押评估。全国各地对在建工程可抵押评估的进度要求不一，如达到预售条件可抵押，即投入的开发建设的资金达到工程建设总投资的25% 以上，在现实评估中，评估机构和估价人员应对“四证”不全、工程进度不达要求的坚决不予评估，从而规避了由此带来的潜在风险。2、建工程抵押的估价时点和价值类型的确定在建工程抵押评估中，把估价时点定在当前，而抵押到期日往往为将来某一时点，只要不存在意外原因的停工，在此期间，在建工程的价值是不断增加的，这种做法评估风险较低；以前的做法是通常评估在建工程的市场价值，金融机构再根据评估价值打一定折扣发放贷款，而2006年出台的房地产抵押估价指导意见中明确规定：在建工程抵押价值为估价时点的市场价减去估价师知悉的法定优先受偿款。实际上在抵押评估价值的界定上做到了有法可依，从而规避了这方面的风险。3、建工程抵押评估范围的界定1 ）在建工程内涵精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 21 页8 / 21 在建工程抵押必须将相应的土地使用权一并抵押。在以前的现实操作中，由于金融机构对相关法律法规的了解不够，也曾发生过土地抵押在一家金融机构，而在建工程 不含土地）抵押在另一家金融机构。但随着市场的逐步规范，现在金融机构也逐渐认识到房地必须同时抵押。实际评估中评估机构和评估人员也应尽责做到严格按照国家法律法规要求进行评估，避免因房地权利不一致而导致的法律风险。2 在建工程实物进度界定在建工程评估的是已完工部分的价值还是全部价值 含未建部分），现实评估中观点不一，前述后者评估的实际是期房价值，而金融机构接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部分的价值，基本上不考虑尚未建造部分可能具有的价值。建设部城市房地产抵押管理办法对在建工程的定义是： “ 以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产” ，即投入的资产才能作为抵押物评估，故评估已建部分的投入价值更为合理。4、估方法的选择在建工程由于其特殊性，在评估方法的选择上有其局限性。收益法和市场法均不适益采用，通常采取成本法和假设开发法评估。成本法评估不应高估土地取得成本、建筑开发成本、有关税费和利润，形象进度不可定的太高；假设开发法评估不应高估未来开发完成后的价值，不应低估续建成本、有关税费和利润。在房地产价值上涨较快时，假设开发法评估的价值可能高于成本法评估的价值。本着谨慎原则，综合两种方法确定最终的评估价值时，成本法的取值权重可适当提高。5、工程抵押与预购者的期房抵押开发商开发过程中的贷款通常是做在建工程抵押融资，即已投入的建设资金连同相应的土地使用权价值做抵押评估，而较少采用期房价值抵押评估。预购商品房的消费者在预付一定比例的房款后，以期房抵押还款。事实上，在建工程的价值和期房的价值相差很多，对于开发商来说，作在建工程抵押有法可依，而作期房抵押法律依据不足且风险较大。试想，若开发商资金链断裂不能完精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 21 页9 / 21 工，何来期房可言？而购房者则不同，开发商不还款，可将在建工程拍卖更换开发商继续建设，虽然开发周期延长，但毕竟房屋的期待权还是可以实现的。现实中开发商通常作在建工程抵押，而预购者作期房抵押。作为评估机构和评估人员也应依法审慎评估。6、建工程评估中需注意的其他问题1 ）法定优先受偿款拖欠建筑承包商的工程款，已担保的债权数额，可能欠缴的土地出让金，设置担保前欠缴的税收等法定优先受偿款均应该在评估中扣除。2 ）商品房预售与在建工程抵押如果预售在先，在建工程抵押评估中必须扣除已预售部分的价值。在建工程抵押在先，而预售在后，需要征得原抵押权人的同意，解除原有抵押权后方可销售。3 ）公共用房和地下室住宅小区配套的物业管理用房，配电房，消防室等公建配套用房不在可抵押范围内；地下室通常情况下不计容积率，也应予于扣除。摘要：结合现实中的评估案例对房地产融资抵押中土地抵押评估和在建工程抵押评估中的常见问题的分析与处理。第五章房地产开发抵押评估案例分析前面就房地产融资抵押中土地和在建工程评估从理论方面作了些探讨，本章列举现实操作中的部分评估案例作进一步的简析。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 21 页10 / 21 一、土地抵押评估案例案例节选1、工程背景* 房地产开发有限公司开发的* 工程地块总用地面积92025.7m2，由 A、B 两地块组成，其中 A 地块 44356.9m2，B 地块 47668.8m2。本次评估的是B 地块西侧部分面积为33664.4m2的土地。依据委托方提供的建设工程规划许可证建字第F-320201800800035号和建字第F-320201800800107号，该土地规划总建筑面积为131392m2，其中地上住宅总面积为106416 m2，商业用房总面积为3079 m2，不计容积率架空层总面积为2448 m2，地下室总面积为 19449 m2，建筑物容积率为3.25 。待估宗地主要技术经济指标如下：工程面积单位评估土地面积33664.4 平方 M 总建筑面积131392 平方 M 地上建筑面积111943 平方 M 可售建筑面积109495 平方 M 其中住宅建筑面积106416 平方 M 商业建筑面积3079 平方 M 架空层建筑面积2448 平方 M 地下建筑面积19449 平方 M 容积率3.25 建筑密度30 % 2、估价方法的确定根据城镇土地估价规程GB/T 18508-2001），土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。本次最终确定选择假设开发法、市场比较法两种方法评估，其理由：2.1待估宗地为待开发城镇混合住宅用地，同一供需圈内新建商业、住宅用房以销售为主，出租案例不具代表性，无持续稳定的收益，故不宜用收益还原法进行评估2.2由于成本逼近法主要考虑了用地成本，过少的考虑市场需求的影响，故不适宜选用成本逼近法进行评估。2.3考虑到基准地价系数修正法的期日修正系数 新型墙体材料发展基金，根据苏财综 散装水泥专项资金，根据苏财综 白蚁防治费：根据苏财预200295号文规定，新建房屋按建筑面积计：八层以上 含八层）0.7 元/m2，七层以下 三通费用，即通路、通电、通水费用，“三通”费用按土地面积计30 元/ m2。(5前 期 费 用 小 计 =106416m2+2448m2） 10.7元 /m2+ 建筑安装工程费建筑安装工程费指列入建筑安装工程施工图预算工程的主体房屋建筑安装费用，一般包括房屋土建 公共基础设施费：指开发工程内直接为住宅用房配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。经估价师市场调查分析该费用在160-220 元/m2之间，结合本工程，上述费用按建筑面积计为200 元/m2。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 21 页12 / 21 (3 附属公共配套设施费附属公共配套设施费指列入建筑安装施工图预算工程，与主体房屋相配套的非经营性的公共配套设施费用。根据估价师市场调查分析，平均费用标准按建筑面积计为50 元/m2。(4 建筑费用合计 2250 元/ m2。(5 建筑费用合计：建筑费用 =111943 m22250 元/m2=251871750元1.3.3专业人士费用包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的3-5% 计，按 5%计，则专业人士费用 =251871750元5%=12593587.50元1.3.4不可预见费：一般为建筑费与专业费之和的1.5-2%。结合本工程建筑规模，取2% 。则不可预计费用 =(251871750元+12593587.50元 2%=5289306.75元房屋开发成本合计 =2451871.2元+251871750元+12593587.50元+5289306.75元272206515.5元1.4 投资利息1.4.1投资者贷款向银行偿还的贷款利息依据锡价服 2003 339 号市物价局、市房产管理局、市建设局关于印发 的通知利息支出的计算基数以上述建筑物开发成本及地价的合计的30% 为基数，结合估价对象的投资规模，设定开发周期为2 年，利息率按最新调整利率后中国人民银行公布的1 年短期贷款利息率5.58 计，假设开发成本费用均匀投入，计息期为开发期的一半，假设前期费用、地价是一次性投入，计息期为整个开发期，按复利计息，投资利息为：投资利息 =开发周期/2-1+开 发 周 期-1=1-1 +(2451871.2元+地价 30% (1+5.58%2-1=4600071.67元+ 地价0.034 1.4.1投资者自有资金利息利息计算基数以上述建筑物开发成本及地价的合计的70% 为基数，结合估价对象的投资规模，设定开发周期为2 年，利息率按最新调整利率后中国人民银行公布的一年期存款利息率2.52 计，假设开发成本费用均匀投入，计息期为开发期的一半，假设前期费用、地价是一次性投精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 21 页13 / 21 入，计息期为整个开发期，按复利计息，投资利息为：投资利息 =开发周期/2-1+开 发 周 期-1= 1-1 +(2451871.2元+地价 70% (1+2.52%2-1=4846063.87元+ 地价0.0361.5 开发商利润开发商利润为全部预付资本利润，根据锡价服2003 339号市物价局、市房产管理局、市建设局关于印发 的通知的规定，普通商品房的利润率不低于8% ，高档住宅商品房 ,非住宅商品房的利润率由房地产开发经营单位自主确定。结合本工程自身特点综合考虑确定本次投资利润率为土地成本与房屋开发成本的20% 。则开发商利润 =( 地价+ 房屋开发成本 20%=54441303.09元+ 地价 0.2 1.6管理费用：根据锡价服2003 339号文规定，管理费用指房地产开发经营单位为组织开发经营活动所必须发生的费用，每平方M 管理费用按全市商品房加权综合平均价的1.5% 计算。根据无锡房产管理局发布的* 年无锡市第三季度锡房指数报告，全市住宅房加权综合平均值 5914 元/m2，则该工程管理费用为每建筑平M=5914元/m21.5%=88.71元/m2。管理费用 =109495m288.71元/m2=9713301.45元1.7 销售税费在销售过程中支出的费用主要有：1.7.1营业税：营业税按不动产售价的5% 交纳；1.7.2城市建设维护税及教育费附加：城市建设维护税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的 4% ；1.7.3土地增值税：根据江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知+59.14元/m2109495m2=52722219.33万元精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 21 页14 / 21 【上述内容对假设开发法中房屋开发成本、利息、利润和销售税费等取值依据作了详细交代，本着谨慎原则，开发成本费用的参数基本都上限值，做到了不低估开发成本。】案例节选3. 本报告和估价结果使用的目的和限制条件3.1本次土地估价结果仅为委托方进行抵押贷款，为商定估价对象国有出让土地使用权可抵押价值提供土地价格参考。3.2本次评估报告分土地估价报告和土地估价技术报告两部分，土地估价技术报告与估价结果仅限本报告所明确的特定目的下使用，土地估价报告仅供委托方为办理抵押贷款相关手续和送国土管理部门审查时使用，土地估价技术报告仅供估价机构存档和送交国土管理部门审查用，不得用作如企业合作、改制、转让等其他经济活动。3.3土地估价结果的有效期自提交报告之日起半年内有效，超出有效期，随着时间、市场行情的变化，土地估价结果应作相应调整或重新估价。估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量 土地开发条件及规划条件等）及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论。3.4 本土地估价报告与估价结果的使用权归委托方所有，* 评估有限公司对估价结果有解释权。本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得委托方和本公司同意，否则不得以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律另有规定的除外。3.5本次评估的土地面积依据委托方提供的国有土地使用证宗地图中分割的土地面积，如面积有变化或规划开发条件作重大调整，其价值应随之作相应的调整。3.6委托方对所提供的土地产权、土地开发设计等资料的真实性负责。当土地利用状况发生变化，如规划调整、土地利用程度提高等因素时，土地价格需重新评估或进行期日修正。3.7 本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。3.8违背规定或超越本报告特定目的及限制条件使用本土地估价报告和土地估价结果，土地估价机构不承担任何法律责任。4 需要特殊说明的事项4.1本次评估时各项规划参数均以委托方提供的规划设计参数进行的，采用规划容积率为3.25 ，不排除可能与实际容积率不一致的情况发生。若实际规划参数有变更，评估结果须进行相应调整。在此提醒报告使用者注意。4.2评估地价未考虑未来市场变化风险、短期强制处分、处分时点与抵押权设定日不一致带来精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 21 页15 / 21 的年期减少、市场变化等风险因素及交易时点的政府税费与各项中介费等原因造成实际成交地价可能低于评估抵押地价，故最终抵押地价，应根据抵押人的资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限等，由抵押权人考虑抵押风险后确定。4.3评估地价未考虑因强制拍卖、折价或变卖等原因造成实际成交地价可能低于评估抵押地价的因素，故最终抵押地价，由抵押权人考虑抵押风险后，由抵押人、抵押权人商定。【上述内容对现实存在和可能存在的不确定因素要在报告中作了必要的风险提示；对估价时点和估价目的及估价结果有重大影响的因素作了详细说明；提示土地市场状况因时间变化对土地抵押价值可能产生的影响；对预期可能导致土地抵押价值下跌的因素予以分析和说明。】二、在建工程抵押评估案例案例节选精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 21 页16 / 21 1、建筑物状况* 投资开发有限公司开发的* 花苑二期位于无锡太科园具区路以北、清源路以南地块，规划在建的 38 幢多层、 19 幢小高层和 13 幢高层拆迁安置房用途住宅。在估价时点*年*月*日，根据委托方提供 的 锡 新 规 建 许 2007） 第147 号 和 建 字 第3202018008x0029 号建设工程规划许可证及估价师现场查看， * 花苑二期安置房共建有70 幢建筑物，规划总建筑面积为444059m2。其中多层住宅 38 幢，建筑面积为 135943.4m2；小高层住宅 19 幢，建筑面积为 174862.6m2；高层住宅 13 幢，建筑面积为 95093m2；地下室建筑面积为38160m2。本次评估的标的物系 * 花苑二期部分在建工程共65 幢建筑物，规划总建筑面积为372845.15m2，包括多层住宅38幢，建筑面积为135943.4m2；小高层住宅 17 幢，建筑面积为 162361.75m2；高层住宅 10 幢，建筑面积为 74540m2。建筑物状况详见表1。2、土地状况* 花苑二期建设工程占用范围内土地由两宗地组成，国有土地使用证编号分别为锡新国用2008）第* 号和锡新国用 长度 (M 宽度(M 建筑面积(M2 工程进度锡新规建许 2007）第 147号D7 1 6 18.85 51.75 10.74 3052.3 主体已封顶，正进行装修和设备安装工程D8,D9 2 6 18.85 38.64 10.74 4578.4 主体已封顶，正进行装修和设备安装工程F1F3 3 11 32.2 74.9 11.6 30002.1 主体已封顶，正进行装修和设备安装工程F4F12 9 6 18.85 52.45 10.74 30402.9 主体已封顶，正进行装修和设备工程除F4建2层）F13F15 3 6 18.85 34.84 10.74 6756 主体已封顶，正进行装修和设备安装工程H1 1 11 32.2 90.1 12.2 12346 主体已封顶，正进行装修和设备安装工程H2H4 3 11 32.2 74.9 11.6 30002.1 H2和H3已主体封顶，正进行装修和设备安装工程， H4建 9层H5H7 3 11 32.2 74.9 11.6 30002.1 H5和H6主体已封顶，正进行装修和设备安装工程， H7建 5层H8H10 3 11 32.2 56.3 11.6 22501.5 H9主体已封顶，正进行装修和设备安装工程， H8建6层， H10未建H11H12 2 11 32.2 37.4 11.6 10000.7 H11未建， H12主体已封顶，正进行装修和设备安装工程H13H15 3 18 52.5 33.2 16.9 20553 未建地下室21565 主体已完工，正进行设备安装工程建字第 3202018008x0029号D1D3 3 6 18.85 73.05 10.74 14121 主体已封顶，正进行装修和设备安装工程D4D6 3 6 18.85 58.55 10.74 11296.8 主体已封顶，正进行装修和设备安装工程D10D12 3 11 32.20 74.90 11.60 30002.1 主体已封顶，正进行装修和设备安装工程E1E9 9 6 18.85 51.75 11.34 35325 主体已封顶，正进行装修和设备安装工程E10E14/G1G5 10 18 52.50 33.20 16.90 74540 主体已封顶，正进行装修和设备安装工程G6G7 2 6 18.85 64.55 11.34 9816 主体已封顶，正进行装修和设备安装工程G8G10 3 6 18.85 51.75 11.34 11775 主体已封顶，正进行装修和设备安装工程G11G13 3 6 18.85 36.64 11.34 8820 主体已封顶，正进行装修和设备安装工程G14 1 11 32.20 74.90 11.60 10006 主体已封顶，正进行装修和设备安装工程地下室16595 主体已完工，正进行设备安装工程合计70 - 444059 备注H10H11、H13H15 合计建筑面积33053.85m2,地下室合计建筑面积38160m2不在本次评估范围内,本次评估面积 =444059-33053.85-38160=372845.15m2。【上述内容对本次评估在建工程的实物范围、权利状况和工程形象进度等作了详细说明】案例节选3 . 估价中未考虑的因素及一些特殊处理精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 21 页18 / 21 3.1 本报告对估价对象市场价值的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。3.2 拆迁安置房安置对象是特定的动迁安置户，房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到本地政府相关的地方政策的约束。本次评估的拆迁安置房系通过政府回购再安置的方式流转。本次评估结果成立的前提系无论估价对象使用者是否发生变更、政策是否发生变化，评估时所依据的该估价对象所享受政策不发生变化。如抵押权实现时，估价对象产权发生转移，估价对象所享受政策如发生变化，价值可能会有较大出入，则评估价格需相应调整，不能直接引用，在此提请报告使用者注意。3.3 拆迁安置房市场的不完全性和市场交易的限制性会给抵押处置带来一定的风险，本次估价结果未考虑未来处置风险，在此提请相关权利人注意。3.4 估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。3.6 估价对象正在建设施工中，根据委托方的施工进度计划，估价对象计划于* 年*月全部竣工交付使用，本次评估结果成立前提系估价对象将按计划竣工交付。3.7 估价对象面积3.7.1 估价对象建筑面积估价对象建筑面积来源于委托方提供的建设工程规划许可证记载的面积。建设工程规划许可证证载 * 花苑二期安置房共有70 幢建筑物，规划总建筑面积为444059m2含地下室建筑面积38160m2），在估价时点 *年*月*日，H10H11幢2 幢建筑面积为 12500.85m2小高层住宅）、 H13H15幢3 幢建筑面积为 20553m2高层住宅）共5 幢规划建筑面积为33053.85m2的建筑物尚未动工。根据委托方要求， * 花苑二期5 幢未建工程和地下室不在本次评估价值范围内，故本次评估的估价对象建筑面积为剩余的65 幢全部规划建筑面积，合计建筑面积为372845.15m2。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 21 页19 / 21 本次估价对象建筑面积是在工程总建筑面积中扣除2 幢建筑面积为12500.85m2未建小高层住宅、3 幢建筑面积为 20553m2未建高层住宅和地下室面积后确定。由于2 幢小高层住宅和 3 幢高层住宅总建筑面积包含政府财政结算面积和超面积居民购买面积两部分，本次计算扣除的建筑面积按其分别占总面积的比例确定。3.7.2 土地分摊面积本次评估中估价对象建筑物相应分摊的土地面积系估价师按估价对象建筑面积占工程总规划建筑面积的比例分摊计算，实际面积应由有关测绘部门最终确认的面积为准。以上建筑面积和土地分摊面积若与实际不符，应据实调整评估价值。因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任，特此声明。3.8 委托方已合法取得估价对象的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关规划资料。3.9 由于委托方出具了本次评估的在建工程未拖欠建筑工程款等法定优先受偿款，本次评估结果未考虑工程款拖欠等情况，在此提请报告使用者及相关权益人注意。【上述内容对本次评估工程的特殊性和在建工程的评估范围、建筑面积和土地面积的确定、是否合法取得“四证”作了详细交代，并对法定优先受偿款作了别提醒。】案例节选十五、变现能力分析所谓变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换成现金的可能性。1. 估价对象为拆迁安置房，具有一定的通用性，但在建筑质量、小区设施配套和物业管理等方面与普通商品房可能存在一定的差距。抵押权实现时，由于上述原因的存在会给估价对象变现价值带来一定程度的影响。2. 假定在估价时点强制处分估价对象，由于估价对象使用对象的限制性和市场交易受政府政策精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 21 页20 / 21 的约束性，因卖方价外手续费、竞价空间、双方合理的谈判周期、快速变现的付款方式等因素，将会对估价对象产生一定的价格减损。3. 根据我公司对该区域房地产市场政策性用房的分析，估价对象抵押价值大幅下跌的可能性较小。但因拆迁安置房市场交易的不完全性和政策的限制性以及估价对象目前为在建工程等实际情况，估价对象实现抵押权时，都将对变现产生一定程度的影响。十六、风险提示1. 估价对象主要通过政府回购再安置的方式流转，根据委托方提供的资料，工程政策规定所建住宅中人均40m2部分由政府全部结算，超出部分由拆迁居民自行购买。若上述政策发生变化，会对估价对象抵押价值产生严重影响。2. 估价对象可能因区域规划、生态环境、功能定位、市政建设、交通条件、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。3. 估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。4. 估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时可能存在的国家和地方有关政策性用房的政策变化对估价对象市场价值的影响。5. 使用者应定期或者在无锡市政策性用房的政策发生变化以及* 花苑二期安置房的政策发生变化时对房地产抵押价值进行再评估。6. 估价对象为在建工程，因标的物的特殊性使得其存在的抵押风险及引发的相关问题较之一般抵押更难预见和控制，在此提请报告使用者注意。7. 估价对象为 * 花苑二期工程部分在建工程，考虑到整个* 花苑二期工程存在一定的关联性和不可分性，