2022年房地产开发项目可行性研究报告范文 .pdf

1 / 13 房地产开发工程可行性研究报告（范文）一、工程背景1 、 工程名称 ：居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据：（1）城市居住区规划设计规范（2） A 市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范3、工程简况 1 ）地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方 M，该地块属 A 市 类地段。 2 ）建设规模与目标：土地面积：亩（平方 M）容积率：开发周期：土地价格：元/亩（ A 市国有土地使用权挂牌出让起价）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 13 页2 / 13 建筑面积（预计）：总建筑面积： 3 ）周围环境与设施（1）步行约 10 分钟可至 A 市中心。（2）西侧为 A 市城市中心景点。（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。（4）西南靠近A 市小学。（5）北面为 A 市人民银行。4 、工程 SWOT 分析优势及机会 (1) 该工程地处A 市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2) A 近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该工程的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该工程的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该工程以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该工程规划定位为A 市第一个小高层住宅小区，我公精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 13 页3 / 13 司在 B 市开发小高层的经验可以为之借鉴。 (8) 我公司与A 市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 (9) 物业管理公司在A 市的先行介入，为今后该工程的物业管理，具有一定的优势互补的性。 (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁 (11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该工程成功与否的关键。 (12) A 市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 (14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 (15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。 (16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。 (17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。 (18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本工程的竞精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 13 页4 / 13 争将比较激烈。 (19) 拆迁的难度，使该工程的建设周期具有延期的可能。 (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。二、市场分析1 A 市简况（参考） A 市位于河南岸，面积平方公里，人口万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56， 1996 年和 1997 年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国21 世纪议程地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口 A 港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500 万吨， A 港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。工程所在区位于江中下游南岸，与B 市接壤，是A 市政治、经济、文化中心。全区总面积2516 平方公里，人口62 万，辖 8 个乡、 13 个镇、 4 个街道办事处。城区人口12万。2 A 市房地产住宅市场分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 13 页5 / 13 A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至 1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至 1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A 市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。二 OO三年， A 市房地产业主要特征表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6 亿元，投资增幅达33.4%, 占全市建设系统投资65% ，占全市固定资产投资 12.6% 。表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方 M，销售面积22.04 万平方 M，消化空置房2 万平方 M。城市人均住房建筑面积已达26 平方 M。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17% ，净增 400 元/m2 左右。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 13 页6 / 13 表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易 1.12 万起。 A 市城区共办理各类房产交易7938 起，面积达 89.62 万 m2，比上年度分别增长25% 和 35% ，其中存量房买卖2305 起，面积 24.40 万 m2 ，成交金额8800万元。表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP 增加值14% ，带动相关产业产值8.87 亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。对今后市场的预测： -从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到 2003 年，城镇居民可支配收入从5222 元上升到 6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42% ，年增幅达16% 。从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 13 页7 / 13 住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95% 以上购房户均为房改房换房。从需求关系看根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8 平方公里，城市人口由12 万人增加到30 万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。3、主要竞争工程分析住宅小区详细情况如表：工程套数 建筑面积（万）平均单价（元 /） 位置向阳小区 1500 22 1400 宝山路新华小区 785 8 1344 黄河街银河小区 170 1460 银河街成光小区 130 1400 学院路太阳神小区 500 6.9 1508 英雄路部分商业网点详细情况工程面积单价元 /位置汇丰花园 4080 40005600 新城区秋爽花园 5070 500012000 市中心精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 13 页8 / 13 碧苑小区 3650 6800 建设路桃园小区车库 550 秋浦路荷花村车库 550 建设路三、工程财务分析（一）、拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构，其中4 栋 5 层住宅楼房（实验小学职工二栋40 户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30 户）。其它房屋均为二四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329 平方 M，经营性用房600 平方 M，合计住户约205 户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户 90% 以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：按照A 市城市房屋拆迁管理办法规定和拆迁补偿评估报告。1、住宅： 640 元/平方 M*（0.9+0.3+0.08+0）*34329 平方M=34329*819.20元=28122316.80元2、经营性用房：640元/平方M*精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 13 页9 / 13 （0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600 平方 M=600平方 M*3776元/平方 M=2265600元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅 34329 平方 M*45 元/平方 M=1544805元经营性用房： 600 平方 M*45 元/平方 M=27000元4、室内装饰： 34929 平方 M*80 元/平方 M=2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等： 34929 平方 M*48 元=1676592元6、搬家费、临时过渡费等： 1）、搬家费：住宅： 200 户*300 元=60000 元经营性用房： 9 户*500 元=4500 元小计： 64500 元 2）、过渡费：住宅： 34329 平方 M*2.5 元/平方 M*6 个月 =514935 元经营性用房： 600 平方 M*16 元/平方 M*6 个月 =57600 元小计： 632535 元其他费用 3）、 管理费，委托拆迁费： 34929 平方 M*15 元/平方 M=523935元 4）、 房屋拆迁评估服务费费：35000 元 5）、 奖励：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 13 页10 / 13 34929 平方 M*100 元/平方 M=3492900元上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为 1103.18 元。按照 A 市人民政府令，对A 市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在 2003 年 7 月 1 日开始执行后。A 市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。 1103.18 元/平方 M+100 元/平方 M =1203.18平方 M 1203.18 元*34929 平方 M=42025874.2元（二）建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000，建筑面积： 2000 。主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S 小高层，裙房上建三栋12 层住宅，裙房占地110*15*2=3300 ， 三 栋12层 住 宅 建 筑 面 积 ： 29.4*13.8*12层 *3栋=14606 ，合计建筑面积：17906 。地块内大致布置一栋 15 层 29.4*13.8*15层；一栋 12 层 29.4*13.8*12层；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 13 页11 / 13 三栋 12 层 40*15*12 层；一栋 15 层 40*15*15 层；占地面积： 3211 ，建筑面积：41554 总占地面积： 5861 ，建筑密度：20.7% 总建筑面积： 61460 ，容积率： 2.17 高层均设计地下室，面积为4861，总户数约为297户。建设成本估算（一）、工程前期费： 1 、拆迁成本 2 、土地出让金 3 、城市基础设施配套费：61460 *50 元/=307.3 万元 4 、人防基金：配套建地下室 5 、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元 6 、墙改： 61460*8=49.168万元 7 、散装水泥： 61460*2=12.29万元 8 、白蚁防治费：61460*2=12.29万元 9 、质量监督费：61460*2=12.296万元 10 、施工图审查：61460*1=6.15万元 11 、防雷审查： 61460*1=6.15万元 12 、消防审查：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 13 页12 / 13 13 、文物： 0.2 万元 14 、规划设计： 10 万元 15 、建筑设计： 2000*12+59460*30=180.78万元 16 、地质勘探： 61460*2=12.29万元 17 、测量定位： 10 万元 18 、煤气增容： 2500 元/户 19 、供水管网配套费：20 元/小计： 627.93 万元（ 18、19 项代收代缴，未计）（二） 工程成本 1 、桩基： 59460*100元/=594.6 万元 2 、地下室： 4861*600元/=291.66 万元 3 、主体： 59460*900+2000*500=5451.4万元 4 、电梯： 9 栋*50 万元 /栋=450 万元 5 、室外水电气工程：61460*50=307.3万元 6 、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元 7 、监理费： 6337.66*1%=63.38万元小计： 7527.1 万元总计、 8155.03 万元（三）工程费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该工程的预算定价为：小高层住宅1900 元/商铺 6000 元/ 地下车库 800精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 13 页13 / 13 元/销售收入住宅 1900*56160=106704000 商铺 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 总计： 142392800元营业税及附加 142392800*5.5%=7831604 各项费用 142392800*4%=5695712 总成本：拆迁成本+建安成本 +税收 +费用 +土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利润：销售收入总成本 =142392800-137103490.2 =5289309.8元三、工程费用分析结论如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该工程具有一定的利润空间，工程可行。如超出工程风险较大，工程不可行。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 13 页