2022年房地产开发经营与管理真题1999年 .pdf

房地产开发经营 与管理真 题 1999年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合 题意。 ) 1、以下哪种因素不是 导致商品住宅供 应变化的主要因素 ( )。 A开 发成本的 变化 B收入的变化 C价格的变化 D开 发商对未来的 预期2、某租客5 年支付的物 业租金的 现值为 40 万元，年租金增长的百分率 为 5%，如果贴现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金 为( )万元。 A 8.0 B 8.4 C 9.0 D 10.0 3、根据 ( )的不同，可将房地 产市场划分为销售市场、租 赁市场、抵押市场和保险市场。 A房地产交易方式 B.房地产交易顺序 C 购买房地产目的 D房地产类型4、已知某笔贷款的名 义利率为 12%，假 设年实际利率为 12.68%， 则该笔贷款每年 计息 ( )次。 A 2 B 4 C 6 D 12 5、房地 产开发项目的建 设过程是指 ( )的持续时间 。 A房地产开发全过程 B 获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完 毕6、 对于价格 弹性的以下描述中， ( )是正确的。 A需求价格弹性系数越大，需求数量 对价格的 变化越不敏感 B在不同的价格水平上，需求价格 弹性系数都一 样 C供 应弹性系数 PES=需求数量 变化的百分比 /价格变化的百分比 D短期内房地产市场租金由需求决定，供 应缺乏弹性7、自有 资金现金流量表是从投 资者的角度出 发，以投资者的出 资额作为计算基础，把( )作为现金流出，用以计算项目自有 资金的财务评 价指标，考 查项目自有资金的盈利能力。 A借款本金归还和利息支出 B开 发建设投资 C投 资方向调节税 D 项目投资总额8、 对承包商而言，在( )的情况下，采用固定 总价合同是比 较合适的。 A开工前对工程内容尚不十分清楚 B没有施工图就开工精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 8 页 C 设计图纸 和技术说明书相当详细 D有施工图但对工程的某些条件尚不清楚9、 为确保承包商很好地履 约，开 发商通常从每次工程 进度款中扣留一部分金 额，作为承包商的缺陷 责任期的 ( )。 A最 终付款 B 预付款 C保留金 D工程款10、假 设某项目年净经营 收益为 60万元，年经营 成本为 20万元，该项目投资的资本价值为 750万元，则该项 目的年投 资收益率 为( )。 A 10.7% B 8.0% C 5.3% D 2.7% 11、房地 产开发商进行项目融资的目的是提高 ( )。 A全投资收益率 B抵御金融风险的能力 C自有资金收益率 D 资信等级12、 银行对某房地 产项目进行长期融资时，在项目已建成出租、已 预租完毕和尚未 预租三种情况下，要求的折 现率之合理 顺序为( )。 A 10%/8%/12% B 12%/10%/8% C 8%/2%/10% D 8%/10%/12% 13、某 刚建成的写字楼售价 为 8000元/m2，月租金水平为 60 元/m2，假 设租客以一次性支付租金的方式承租5 年， 则业主要求租客一次支付的 优惠租金 为( )元/m2。 A 3600 B 800 C 2900 D 2700 14、按 ( )的不同，可将物业划分为自用物 业和出租物 业。 A所有权性质 B存在形式 C占有形式 D使用性质15、物 业代理公司通 过详细 的市场调查 、分析和预测，可以协助开发商或业主进行( )。 A 项目融资 B工程招标 C市 场定位 D物 业管理16、 对于功能复 杂的大型 综合性房地 产开发项目，开发商租售物 业时通常会 选择( )。 A 买方代理 B 卖方代理 C 联合代理 D双重代理17、施工 图中的总平面图是( )的一部分。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 8 页 A建筑施工图 B 专业施工图 C 结构施工 图 D 给排水施工 图18、将空 调系统分为全空气系 统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按( )分类的。 A安装组合情况 B冷凝器冷却方式 C 设备设 置情况 D所用介质19、某 墙身详图中所标明的尺寸 为 660， 说明其所 对应的实际尺寸是 ( )。 A 660mm B 1320mm C 5500mm D 13200mm 20、某4 层商场建筑内大 厅的净空高度从首 层地面直达屋 顶，如大厅于首层的建筑面积为 260m2， 则该大厅的建筑面 积为( )m2。 A 780 B 520 C 1040 D 260 二、多项选择题(共每题的备选答案中，有两个或两个以上符合 题意的答案。) 1、关于房地产投资的风险， ( )的说法是正确的。 A 风险意味着 对于可能的情况无法估 计其可能性大小 B 风险为 投资的实际收益与预期收益的偏差 C 实际收益低于 预期收益 时，投资面临风险损 失 D 风险可以用各种可能收益与均 值偏离的程度来描述2、 进行物业投资时，物业资本价值估计不准确的原因包括 ( )等。 A政策因素 B市 场因素 C通 货膨胀 D持有期3、分析房地产价格与供求数量的关系 时，常做出的假设条件包括 ( )等。 A在一定的时间周期内 B 仅限于开 发投资 C除价格外的其他影响因素不 发生变化 D将供求曲线简化成直 线4、以下因素的变动中，能提高项目技术经济 效果的影响因素包括 ( )。 A空置率下降 B开 发周期延 长 C租金水平下降 D建造成本上升5、房地 产开发项目财务评 价中所使用的 营业利润测算表，主要反映开 发项目计算期内的利 润总额 和各年的 ( )。 A所得税 B 贷款利息精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 8 页 C 项目投资 D税后利润6、按照合同所包括的工程范 围以及承包关系不同，合同形式可分 为( )。 A 总包合同 B分包合同 C成本加酬金合同 D独立承包合同7、工程 项目管理的基本 职能是计划、 组织、 ( )。 A决策 B控制 C 协调 D反 馈8、建筑工程质量管理工作的内容包括 ( )等。 A 对原材料 进行检验 B 对工程配套 设备进 行检验 C工程进度管理与工期控制 D制定并执行控制工程 质量的具体措施9、开 发企业向银行申请开发建设贷款时， 银行要审核( )等内容。 A 项目评估报告 B 贷款数量和期限 C抵押或担保条件 D企业资信等级10、当前普通商品住宅开 发项目的资金来源主要有 ( )等几种途径。 A企 业自有资金 B 银行贷款 C 预售收入 D承包商垫资11、 对收益性物 业来说，空置率提高将导致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。 A租金收入减少 B附加支出增加 C运 营成本下降 D物 业资本价值下降12、除宏 观因素和供求关系外，影响物 业收益的因素包括物 业区位、( )等。 A通 货膨胀 B物 业类型 C供 应总量 D 临街状况13、地籍 图是表示土地 产权、地界和分区的平面 图，其所记载的地籍要素包括 ( )等内容。 A有关的房屋、道路和水系 B地物和地理名称 C 权属界限 D土地编号14、房 产图是房屋 产权产 籍管理的重要基 础资料，分为( )。 A房 产分幅图 B房 产分丘图 C房 产分户图 D房 产平面图精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 8 页15、建筑工程概算书的内容主要由封面、 编制说明、 ( )和其他工程概算表 组成。 A工程概算造价汇总表 B 单项工程综合概算表 C安装工程概算表 D建筑工程概算表三、判断题1、如果两笔资金等值， 则用复利公式把它 们变换 到任何 时点， 变换成任何支付形式都还是等值的。 ( ) 2、房地 产开发成本、价格方面的信息，均属于房地 产市场供应方面的信息。 ( ) 3、房地 产价格主要受地价、建造成本、利率、利润水平和税金等因素的影响。如短期内建造成本、利率、税金变动不大时，降低房价主要途径是降低地价和利 润率。 ( ) 4、新开 发居住区，市政基 础设施和配套 设施投资不能全部 计入商品住宅的开 发成本。 ( ) 5、某房地产开发项目的成本利 润率为 30%，假 设开发周期为 3年，则该项 目的年成本利润率可能 为 10%。 ( ) 6、在房地产开发项目可行性研究中，提高目 标收益率，则项目的收益能力也相 应提高。 ( ) 7、房地 产开发项目的项目管理 队伍， 应该由投资管理人员、工程管理人员、 营销策划人员等共同 组成。 ( ) 8、房地 产开发项目可行性研究中的盈 亏平衡分析，主要是求取 项目的盈 亏平衡点，以考察 项目的安全程度。 ( ) 9、金融机构向房地产开发项目贷款时，其贷款利息不能用分 红的方式表达。 ( ) 10、市 场推广费用投入越多，促销工作经济效益就越 显著。 ( ) 11、提供好的物业管理是房地 产营销 的有效手段，所以 选择物业管理公司，是开发商工作内容的一部分。 ( ) 12、 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等，均按建筑物自然 层计算建筑面 积。 ( ) 13、平屋 顶是指屋面坡度 为 2%5%的屋顶。 ( ) 14、 说明建筑物的朝向、平面形状、内部布置以及入口、走道和楼梯位置的图纸是建精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 8 页筑施工 图中的平面 图。 ( ) 15、建筑物给水系统分生产、生活、消防三种系统，排水系统分为生活污水、生产废水、雨水三类系统。 ( ) 四、计算题(要求列出算式、 计算过程，需按公式计算的，要写出公式，计算结果保留小数点后两位。 ) 1、某家庭欲购买一套面 积为 80m2的经济适用住房，单价为 3500元/m2，首付款为房价的 25%，其余申请公积金和商 业组合抵押贷款。已知公积金和商 业贷款的利率分别为 4.2%和 6.6%，期限均为 15年，公积金贷款的最高限 额为 10 万元。问该家庭申请组合抵押 贷款后的最低月 还款额是多少 ? 2、某开发商以 6000万元购置了一宗商住用地50年的使用 权。 该宗地的 规划建设用地面积为 4500m2，容 积率为，建筑密度为 65%，建筑层数共 20层，从 -2 层至+3 层建筑面 积均相等。地下两层中，-1层为车库 ，有供出售的 95 个车位，-2 层为人防和技术设备 用房(不可出售 )；地上3 层裙房为用于出租的商 业用房，地上 418层为用于出售的 标准层住宅。预计项 目的开 发周期为年(其中准 备期为 12 个月，建设周期为 24 个月，销售周期 为 6 个月)；平均建造成本为 3500元/m2， 专业人员费用和管理费用分别为建造成本的 8% 和 5%；地价款在项目开发初期一次投入，建造成本、专业人员费用和管理 费用在建 设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市 场售价为8000元/m2，商业用房年 净租金收入 为 2000元/m2，停车位售价 为 12 万元/个； 销售费用和销售税金分 别为总销 售收入的 2.5%和 6.0%。开 发建设贷款利率 为 7.5%，同档次商 业用房的 净租金收入乘数 (即年 净租金收入与物 业资本价值之比)为。 试计算该项目的开 发商成本利 润率。3、某投资者以 1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业 20 年的经营收益权，第一年投入装修 费用 200万元 (按年末一次投入 计算)并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入 为 200万元，以后每年以 5%的比例 递增。假设房地产市场上写字楼物 业投资的基准收益率 为 15%， 试计算该项目的财务净现值 和财务内部收益率，并判断该项目是否可行 (各年净租金收入均 发生在年末 )。假 设经营 期内年均通货膨胀率为 4%， 计算项目的实际收益率。答案: 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 8 页一、单项选择题1、 B 2、 B 3、 A 4、 D 5、 B 6、 D 7、 A 8、 C 9、 C 10、 B 11、 C 12、 A 13、 D 14、 C 15、 C 16、 C 17、 A 18、 D 19、 A 20、 D 二、多项选择题1、 BCD 2、 ABC 3、 ACD 4、 AC 5、 AD 6、 ABD 7、 BC 8、 ABD 9、 ABCD 10、 ABC 11、 ABD 12、 BD 13、 CD 14、ABC 15、 ABD 三、判断题1、 A 2、 B 3、 B 4、 A 5、 A 6、 B 7、 A 8、 A 9、 B 10、 B 11、 A 12、 A 13、 A 14、 A 15、 A 四、计算题1、第1 题已知： P=3500 80 (1-25%)=21(万元) n=1512=180(月) i1=4.2% 12=0.35% i2=6.6% 12=0.55% p1=10 万元 P2=11 万元求解 A： A1=P1 i1(1+i1)n/(1+i1)n-1=100000 0.35% (1+0.35%)180 (1+ 0.35%)180-1 =749.75(元) A2=P2 i2 (1+i2)n/(1+i2)n-1 =1100000.55% (1+0.55%)180 (1+0.55%)180-1 =964.28(元) 则 A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03( 元) 2、解： A 计算项目总开发价值： 项目总建筑面 积： 4500 7.5=33750(m2) 基底面 积： 4500 65%=2925(m2) 住宅出售面 积： 33750-2925 5=19125(m2) 商业用房建筑面 积： 2925 3=8775(m2) 项目开发价值(分项) a住宅： 8000 19125 (1-6%)=14382(万元) b 车位： 12 95 (1-6%)=1071.6(万元) c商 业： 2000 8775 5.5=9652.5(万元) 出租部分无 销售现金项目开发总价值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1( 万元) B 计算开发成本： 购地费： 6000万元 建造成本：3500 33750=11812.5(万元) 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 8 页 专业人员费用： 11812.5 8%=945(万元) 管理费： 11812.5 5%=590.625(万元) 财务费 ：购地款利息 =6000 (1+7.5%)-1=1728.24(万元 ) 建造成本、专业人员费、管理费、利息： (11812.5+945+590.625)(1+7.5%)-1)=1529.48(万元) 财务费 用总计： 1728.24+1529.48=3257.72( 万元) 销售费用： (8000 19125+120000 95) 2.5%=411(万元) 项目开发总成本： 6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845( 万元) C 计算项目开发商利润： 25106.1-23016.845=2089.255( 万元) D 计算项目开发成本利 润率： 2089.255 23016.845 100%=9.077% 3、解： A 计算项目 FNPV： FNPV=-1000-200(1+15%)-1+200 (1+15%)-2+200 (1+5%) (1+15%)-3+200 (1+5%)2 (1+15%)-4+ +200(1+5%)18(1 +15%)-20 =256.42(万元) B 计算项目 FIRR： 当 i=17%时 =71.29(万元) 当 i=18%时 NPV2=-1000-200 (1+18%)-1+200 (1+18%)-1/(18%-5%)1- =-7.63(万元) 因为万元 0 FIRR=17.9%15%该项目财务上可行。考虑通货膨胀， 该项目实际收益率为：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 8 页