2022年山东省房地产估价师自测模拟题型.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】 B2. 【问题】 某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A.500B.750C.800D.1000【答案】 C3. 【问题】 急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是（）。A.周期风险B.利率风险C.变现风险D.通货膨胀风险【答案】 C4. 【问题】 (2011年真题) 2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是（）。A.20%B.25%C.30%D.35%【答案】 A5. 【问题】 某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率是( )。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】 D6. 【问题】 在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（ ）。A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用【答案】 B7. 【问题】 某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8 000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。A.建筑市场价值一平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价值一平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值一平移相关费用一占用医院内土地的价值【答案】 A8. 【问题】 制定物业管理计划的基础是（）。A.业主的目标B.租户的目标C.政府的目标D.物业管理机构的目标【答案】 A9. 【问题】 下列有关生产者均衡的表述，错误的是（ ）。A.厂商成本支出一定时，产量最大B.厂商产量规模一定时，成本支出最低C.厂商产量规模最大时，成本支出最低D.花费单位货币购买的生产要素得到的边际产量相等【答案】 C10. 【问题】 现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】 C11. 【问题】 下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是（ ）。A.征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府B.征收农用地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C.基本农田由国务院审批D.基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批【答案】 D12. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平【答案】 C13. 【问题】 （2017年真题）营业税改增值税后，对小规模纳税人中月销售额未达到（ ）万元的企业或非企业性单位，免征增值税。A.1B.2C.4D.5【答案】 B14. 【问题】 某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。A.12B.25C.27D.40【答案】 B15. 【问题】 下列选项中，关于房地产变现能力的说法正确的是（ ）。A.保龄球馆的一个球道一般也可以分割转让B.生地价格便宜，其变现能力一般强于熟地C.房地产的变现能力强于一般的有价证券投资D.特殊厂房比通用厂房变现能力弱【答案】 D16. 【问题】 甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。A.一般抵押贷款登记B.在建工程抵押登记C.预售商品房抵押登记D.预告登记【答案】 B17. 【问题】 高尔夫球场属于（）。A.居住物业B.酒店和休闲娱乐设施投资C.工业物业D.特殊物业【答案】 B18. 【问题】 国务院决定禁止（ ）。A.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C.商品房预购人购买未竣工的预售商品房D.商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房【答案】 A19. 【问题】 （二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为A.0.03B.0.83C.0.85D.1.25【答案】 D20. 【问题】 某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。A.6.92%B.8.5%C.11.53%D.17.3%【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有( )。A.降低再贴现利率B.提高首期付款比例C.提高法定存款准备金率D.缩短分期付款期限E.公开市场买入政府证券【答案】 A2. 【问题】 下列建设项目中，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有( )。A.廉租住房B.军事设施C.城市公共交通枢纽D.旅游设施E.国家重点扶持的能源设施【答案】 ABC3. 【问题】 城市用地的建设条件评价一般包括（）三个方面。A.城市用地布局结构评价B.城市市政设施和公共服务设施评价C.社会.经济构成评价D.城市土地质量评价E.城市用地环境评价【答案】 ABC4. 【问题】 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】 AD5. 【问题】 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E 在成本中列支的利息【答案】 AD6. 【问题】 下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同B.买卖合同C.无偿保管D.赠与合同E.借款合同【答案】 B7. 【问题】 保险可运用资金，除（）外，保险公司的可运用资金主要由各种责任准备金组成，大多属于公司负债。A.筹备金B.资本金C.保险利润D.留存收益E.寿险准备金【答案】 BD8. 【问题】 在众多辅助报表中，最主要的辅助报表包括（）。A.经营成本估算表B.借款还本付息估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与营业税金及附加估算表E.项目总投资估算表【答案】 ABC9. 【问题】 对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括( )。A.预售收B.还本付息收入C.租赁收入D.贷款本金收入E 利息收入【答案】 ACD10. 【问题】 2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。A.公债券B.长期债券C.公募债券D.信用债券【答案】 CD11. 【问题】 下列选项中，属于申请领取施工许可证应具备条件的有（）。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.取得建设工程规划许可证C.签署了施工合同D.签署了委托监理合同E.取得商品房预售许可证【答案】 ABC12. 【问题】 (2016真题) 关于房地产拍卖标的的说法，错误的有（）。A.抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖B.处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物C.未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖D.以划拨方式取得的国有土地使用权可直接进行拍卖E.乡镇人民政府批准的集体土地上房屋可进行拍卖【答案】 ABD13. 【问题】 建成在售房地产拍卖时，需要注意的事项包括（）。A.房地产所属物业的商品房预售（销售）情况B.土地使用款项是否付清C.房地产当前使用和租赁情况.费用拖欠情况D.土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书E.政府相关管理部门的批准文件是否齐全【答案】 ABC14. 【问题】 房屋征收范围确定后，不得实施的活动包括（ ）。A.转让房屋B.买卖房屋C.新建房屋D.改变房屋用途E.扩建房屋【答案】 CD15. 【问题】 下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（）A.房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数B.在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格D.不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同E.比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格【答案】 BCD16. 【问题】 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。A.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.投资利息【答案】 AB17. 【问题】 下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同B.买卖合同C.无偿保管D.赠与合同E.借款合同【答案】 B18. 【问题】 可行性研究的作用有（）。A.项目投资决策的依据B.筹集建设资金的依据C.对项目进行经济评价的依据D.编制下阶段规划设计工作的依据E.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据【答案】 ABD19. 【问题】 对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行（）分析。A.最低租售价格B.最高土地取得价格C.最高工程费用D.最低租售数量E.最高销售价格【答案】 ABCD20. 【问题】 下列关于城市规划的说法正确的有（）。A.城市规划是代表国家意志的政府行为B.城市规划是引导和控制城市现在发展的纲领性文件C.城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段D.城市规划是政策形成和实施的工具E.城市形成了城市未来的空间架构【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公用地估价结果报告一、委托人XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX)二、估价机构XX房地产咨询服务公司三、估价对象1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。2.估价对象规划设计条件：规划用途：办公；总占地面积：1000m2；【答案】(1)缺少致委托方函。(2)估价时间应为估价时点。(3)估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资格等级。(4)估价对象权利状况交代不清。(5)人民币大写六应为陆。(6)税费通常包括“两税一费”等，而不包括所得税和增值税。(7)总楼价计算有误，应为20913306元。(8)总建筑费没有折算到估价时点。(9)没有计算专业费用。(10)现金流量折现法不应再计算利息。(11)现金流量折现法不应再计算利润。(12)单位地价计算有误。(13)应采取两种或两种以上的方法估算地价。(14)报告最后一部分内容应为附件。2. 某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?2一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。【答案】1可以从以下三个方面对王某的疑问进行解释和说明：（1）30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；（2）3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；（3）3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。2（1）一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用成本法。（2）成本法的主要步骤选择具体估价路径；测算重置成本或重建成本；测算估价对象的折旧；求取估价对象的成本价值价值。3. 指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。）本次估价背景情况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。以下是该房地产抵押估价报告内容片断：估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照国家标准房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。参加本次估价的注册房地产估价师：估价假设和限制条件【答案】1.“本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提”错误，应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。2.“本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提”错误，据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。3.“未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响”错误，抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。4. 某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?【答案】（1）用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。理由：价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算。（2）假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。5. 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？【答案】1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查看时点）为准。2.复核估价的估价目的可表述为：受XX银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。