宏观起底历次房地产调控背景、措施与效果.docx

目录1第一轮收紧：2003年6月起，严厉控制房地产信贷 31.1 调控背景：房改后出台刺激政策，房地产投资和销售过热并存31.2 调控措施：金融为主，抑制投机，阻止房价过快上涨41.3 调控效果：调控一定程度上抑制投资热，但并未抑制房价上涨42第二轮收紧：2009年12月起重点打击投机行为 62.1 调控背景：房地产从危机中强势复苏，房价不断突破历史新高62.2 调控措施：住房限购首次提出，加大保障房建设72.3 调控效果：投资增速放缓，房地产过热暂时得到抑制83第三轮收紧：2016年10月起-强调因城施策 103.1 调控背景：经济L型企稳，房地产强势复苏103.2 调控措施：坚持房住不炒，强调因城施策 143.3 调控效果：销量回落，价格平稳，库存快速去化154新一轮收紧：2021年1月起，中央和地方组合调控 184.1 调控背景：疫情下调控边际放松，房地产市场迅速恢复184.2 调控措施：弥补政策漏洞，抑制投机，供给端持续发力204.3 调控效果：土地市场热度下降，住宅市场依旧活跃225总结与展望255.1 历次调控规律总结：调控周期及措施255.2 2021年新一轮调控效果展望27风险提示28资料来源：Wind,民生证券研究院%40大中城市:一线城市:房地产开发投资完成额:住宅:累计同比40大中城市:二线城市:房地产开发投资完成额:住宅:累计同比40大中城市:三线城市:房地产开发投资完成额:住宅:累计同比2015年二三线城市 拖累房地产投资-10资料来源：Wind,民生证券研究院图15 ：二三线城市住宅投资恢复推动房地产投资端复苏403020100房地产销售端量价齐升。销售价格，2016年初央行放松首付比，土地溢价率上涨，在2016 年9月到达高点（图16）；住宅价格普涨，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长 10.8%, 二三线城市价格明显分化（图。但是，由于一一线城市调控收紧，价格涨幅放缓 （图18） .销售面积，自15年330放松信贷后，房地产需求全面复苏，销售面积烟速成上升 趋势（图19）。2016年，商品房销售面积同比增长22.36%,图16 ：宽松政策下2016年9月土地溢价率到达历史高点7100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:一线城市:当月值)00； 100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:二线城市:当月值100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:三线城市:当月值 100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:当月值15015010050资料来源：Wind,民生证券研究院资料来源：Wind,民生证券研究院图17 ： 一二三线城市价格分化明显450004000035000300002500020000150001000050000元/平方米一百城住宅平均价格:一线城市资料来源：Wind,民生证券研究院图18 ： 一线增速放缓，二三线增速提升%70个大中城市新建住宅价格指数:一线城市:当月同比40 70个大中城市新建住宅价格指数:二线城市:当月同比3020100-10' E 5f万6c匕2S 6s资料来源：Wind,民生证券研究院% 60-404002040大中城市:一线城市:商品房销售面积:住宅:累计同比 40大中城市:二线城市:商品房销售面积:住宅:累计同比 40大中城市:三线城市:商品房销售面积4宅:累计同比图19 ：销售面积分阶段改善,逐步复苏X15年330继续放松信贷,房地产需求全面复苏14年930限贷松，邪后，一线城市需求迅速上升/ E ，S 69，y g «资料来源：Wind,民生证券研究院房地产库存快速去化。2016年随着三线城市房地产复苏，库存快速去化，2017年末到达 了 2013年初的水平（图20）,局部三四线以下城市房地产库存依然较高。图20 ： 2016-2017年房地产库存下降万平方米 50,000 45,00040,00035,00030,00025,00020,000 15,000 10,000万平方米 50,000 45,00040,00035,00030,00025,00020,000 15,000 10,000 商品房待售面积:住宅:累计值 一 商品房待售面积:住宅屏计同比50403020100(10(20(30二 M8 ，京3Z EBSZ - -3-8 玲 9IW 二工IW 0-SIW ，岸匕8 ，二 W8 '51W 玲X8 二工3Z , 40-EI8 E9EIW ，二& W ，京18资料来源：Wind,民生证券研究院调控措施：坚持房住不炒，强调因城施策2016年下半年以来中央坚持房住不炒定位。与以往三年一小周期不同，中央始终强调房 住不炒总基调，以长效机制破局；地方因城施策，行政手段助力。2016年12月，中央经济工 作会议首次提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，2017年、2018年、2019年 来连续三年在重大会议和报告中提及房住不炒定位（图21）。中央层面收紧地产企业融资。地产企业融资收紧始于16年10月交易所分类监管，此后 企业债、银行贷款、非标融资、信托等渠道先后收紧。土地制度和住房供应制度助力长效机制破局。土地政策方面，分类管理，推行人地挂钩、 库存与地挂钩。住房供应方面，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。图21 ：中央层面以"三稳"为目标，房住不炒-16930Si-«KSHH20169. 930SOL 国lk201阵10月，上交所深交所，明确地产公司的公司值券募集资金不得用于购置土地201阵11月，发2殛，限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产201弹12月，中央经济工作会议，首提.房住不炒“，时阐1那妒泡湍又防止大起大落2017年2月，中央财经领导J呸，首提.深入明2017年2月，中央财经领导J呸，首提.深入明2017年3月，3月*,联动周边城市睁MM控、-17年3月*, iMS2017年3月，十二5人大会议，目前三雎游*库存依然很重，项施策去庠存2017年4月，住建部国土部，根娓商品住闵库存消化周期，调整住宅用地供应规模、结构和时序2017年4月，银监会，严厉打击"首付贷”等行为2017年7月，九部门联合提出，将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和开展住房租赁市场2017年7月，嵋局金X,颗i2017年7月，嵋局金X,颗i在、i&sn,2017年10月，十九万g告，房住不炒；加快建立多主体婚、多渠道保周 租购并举的住房制度2017年12月，商业银行和信托公司不得将信托资金违规投向房地产，201晔月，全国住房和城乡建设工作会议，正式提出稳地价、稳1珊、德预期”201碑5月，雌部，抓蜀和肋蜘睇机 MStAi幽翎&策201晔7月，七蝇现即妒市巡蒙的炳同O 201脾7月，中央政治局会议，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，壑决遏制房价上涨201拜2月，谢办新间发布会，严格控制投机行的开发和个人质201拜4月，中央政治局会议，首次提出"一城一策，分类指亨201拜5月，银保道会，严查各面1理行领将舱注入房地7t行业确为201拜7月，银保监会，约谈警示房地产信托膜过快增长201眸7月，中央政治局会议，不将房地产作为短期刺激经济的手段资料来源：民生证券研究院整理地方层面"限贷 ' 限售、限购 ' 限售 ' 限价、限土拍 '限商改住”，行政手段升级。自16 年930限购重启宣告收紧周期正式开始后，各地采取了一系列行政举措（表1）,局部库存仍 然较高的城市通过棚户区改造的方式继续去库存。2016、2017. 2018、2019年各地出台紧缩 性政策数量分别为74、245、185、107项。表1 ：各地行政手段升级的措施调控措施限定首付比例、贷款利率等限购根据是否本地户籍设定限购套数限售要求取得不动产权证或网签签订期满一定期限方可上市交易限价要求不高于具体某个价格或者要求本钱法核算销售价格限土拍提高拿地规那么、资金来源、保证金、付款期限、预售管理要求限商改住商办工程不得擅自改为居住用途资料来源：民生证券研究院3.2 调控效果：销量回落，价格平稳，库存快速去化销售端量价恢复平稳。销售面积增速明显下降，受到持续稳定的紧缩政策信号的影响， 房地产住宅销售面积自17年3月增速明显回落，累积同比增长由2016年12月的22.4%下降 到2019年12月份的1.5% （图23）。销售价格涨幅放缓，70个大中城市新建商品住宅价格指 数同比由2016年12月的10.8%下降到2019年12月份的6.8%。一线城市价格增速在16年 930新政后下降，但是价格仍保持增长，随着2017年3月新政，一线城市房价进入一段时间的稳定期。但是棚户区改造及棚改货币化等措施为三线城市的增速提供了一定的支撑（图24）。图22 ：政策收紧后， 土地溢价率明显下滑-7-100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:一线城市:当月值200100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:二线城市:当月值100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:三线城市:当月值10 0大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:当月值资料来源：Wind,民生证券研究院资料来源：Wind,民生证券研究院图24 ：房价涨幅放缓，一线城市房价进入稳定期资料来源：Wind,民生证券研窕院库存大幅下行。2016年至2019年底，全国棚改开工2157万套，受棚改货币化、租赁住 房政策等的持续影响，去库存成效显著（图25）。图25 ：库存大幅下行万平方米 50,000 45,000 -40,00035,00030,00025,000 -20,00015,000 -10,000 -5,000 -0，万平方米 50,000 45,000 -40,00035,00030,00025,000 -20,00015,000 -10,000 -5,000 -0，一 商品房待售面租:住宅鬲计值商品房待售面积;住宅;累计冏比,2.6SZ10-6IW，寸 0-618，I0-6SZ31,818,381840-8I0Z二国8alozUBOZ寸 O-COZ，I9C3Z12.9E%50(5)Q0)(15)(20)(25)(30)资料来源：Wind,民生证券研究院投资端仍保持一定增速。2016-2019年，住宅施工面积及投资额增速呈上升趋势（图26）, 这主要是由于局部房地产企业加大J'补库存力度。图26 ：投资端仍保持高位资料来源：Wind,民生证券研究院4新一轮收紧：2021年1月起，中央和地方组合调控4.1 调控背景：疫情下调控边际放松，房地产市场迅速恢复受疫情影响政策边际宽松。2020年初新冠疫情爆发，房地产工程开工受阻、销售停滞、 行业资金链紧张，2月地产市场景气度大幅下跌，政策整体以稳为主，进行边际改善。2月，住 建部要求各地加大对房地产企业的扶持力度，但仍坚持房住不炒基调，供给端，主要在融资方面 进行边际改善，以延期缴纳土地出让金、降低商品房预售条件、降低预售监管资金等为主。需求端, 人才政策持续加码，以引进人才落户、加大人才购房补贴为主，适当刺激住房需求，一系列楼 市松绑政策撤问。房地产迅速从疫情中恢复。经济基本恢复的情况下，楼市回暖，7月份国房景气指数到达 100.09,并继续上升（图27）。销售端，销售面积，受到疫情居家隔离的影响，2月住宅销售 面积同比增长触底达-39.2%后迅速上升，2020年超过2019年销售面积（图28）。销售价格指 数增速相比于2019年下滑，全年呈缓慢下降趋势，但房地产价格指数上涨趋势仍未改变（图 29）o投资端，2月投资端情况明显下滑，随着政策有效对冲，投资端有所改善，2020年房地 产投资额已超过2020年水平（图30）。& &皆令'心，野夕# *'资料来源：Wind,民生证券研究院图28 ： 2月销售面积和销售额急速下降, 3月逐渐恢复%一商品房销售面积:住宅:累计同比20 -1一商品房销售额:住宅:累计同比-50NN 封 g 2 和 q Q' Q 辛校名名校华公，F 0g'0资料来源：Wind,民生证券研究院图29 ：房价不断上涨趋势并未改变资料来源：Wind,民生证券研究院图30 ：投资端受疫情影响较为严重, 3月后迅速恢复%一房地产开发投资完成额:住宅:累计同比30房屋施工面积:住宅:累计同比良层新开T.而和谷玄/共同匕.资料来源：Wind,民生证券研究院调控措施：弥补政策漏洞，抑制投机，供给端持续发力政策初衷仍为三稳，2020年12月31日，央行、银保监会联合发文推出贷款集中度管理， 拉开新一轮调控序幕。2021年1月中上旬，热点城市出台一系列调控新政，对上海等地的房 价影响很大，对房地产市场震动也很大，标志着新一轮调控的正式展开。2月自然资源部两集 中新规出台，加上20年8月针对房企的“三道红线”及房贷集中度管理两项政策，共同助力 房地产长效机制的搭建，有利于降低行业波动和房地产金融属性。住房租赁市场成为高频热点 词。1第一轮收紧：2003年6月起，严厉控制房地产信贷1.1调控背景：房改后出台刺激政策，房地产投资和销售过热并存我国经济高速增长.在亚洲金融危机的影响下，1998年国家将房地产业作为新的经济增 长点，刺激国内需求。2003年GDP同比增长突破两位数，到达10%,流动性持续过剩。房地产投资和需求过热并存。1998年房改后，中国出今了一系列房地产刺激政策，房地 产投资额不断增长，居民住房需求提升，房价不断提升。2003年房地产被定义为拉动中国经 济开展的支柱产业，房地产行业出现投资和需求并存的过热现象。2003年，住宅开发投资额 同比增长27.6%,住宅商品房销售面积同比增长28.9%（图1）,住宅商品房销售均价增长3.86% （图2）。为了抑制房地产热，国家实行了紧缩性政策。3 0 6 9' 0' 0' 0； 0 0, 0 0 0 &资料来源：Wind,民生证券研究院资料来源：Wind,民生证券研究院图31 ：中央仍坚持三稳,租赁住房市场成供给侧重点1202012310,央行、会*发文,推出房地产黄1»肿度密皿求.-E事出控第I 地产货款余鬣占比及个人住房费款余占比不由过招皿* Q2021年1月15日，国新办新词发布会，加哥腐地产金融调应加强对各类资金流入房地产的情况监测（2）实施居地产金融审慎管理制度（3）完善住居租赁金融政策2021卸月申旬.丽出纳J1-9r-««SjE&H62021年2月7日，财政部、发改委，21年专项债券工程不安排福于租赁住房建设外的土地储省工程2021年2月24日，自然资源部，要求22个重点城市将施行住宅用地供应牺集中”新规即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年公告不能超过3次2021年2月26日，自然资源部，各地娈进一步促进土地市场两集中出让，第5限地价、竟配电竟 自持等稳地价措施2021年3月5日，麻，（1） 期期坏照回 蛾眺价、稔肺、版期（2） 趣 市住房突出问题，通过增加±地供应、安排专项资金、集中建设等方法，切实增加保障性租赁住房 和共有产权住房供给（3）规范开展长租市场新开工3c造城镇老I的隹5.3万人资料来源：民生证券研究院整理因城施策持续推进,地方调控加码。1月21 n起，沪深出台一系列严格的调控措施，新 一轮调控正式开启。需求端，热点城市针对之前的调控漏洞打补丁，完善限购限售限价等一系 列行政措施，打击投机，保障刚需，包括：弥补假离婚漏洞、新增二手房限价、法拍房纳入限 购、优先满足无房家庭自住购房需求等。同时，一系列城市加强市场监管，防止资金违规进入 房地产，逃避限贷政策，北上广深等严格个人经营贷、消费贷的审查。加强中介管理和规范信 息发布，上海、北京等对于中介机构哄抬房价、渲染紧张气氛等违法违规行为进行打击，合理 引导楼市预期。供给端，从土地市场和租赁住房市场两方发力。加大住宅用地供应，青岛、济 南、天津等地落实两集中要求，稳定土地供应充足预期，多地完善土地竞拍规那么稳地价。助力 住房租赁建和监管，增加租赁住房供应量的同时，保障租赁住房居住利益，例如深圳出台政策 争取租售同权。表2 : 2021年地方政府主要调控政策时间地区政策类型政策要点1/4北京土地竞拍规那么试行竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案1/12郑州土地竞拍规那么对住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报 价首次到达出让起始价120%130%时熔断（1）完善土地市场管理（2）夫妻离异三年内购买商品住房的，其拥有套数土地供应按离异前家庭总套数计算（3）增值税2转5 （4）严防资金违规流入房地产限购市场（5）新房公证摇号选房优先满足无房家庭自住购房需求（6）加强对房1/21上海税收管理地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，严肃查处捂盘惜售、市场监管价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张气氛、诱导规避调控政策等违住房租赁法违规行为。（7）坚持租购并举，进一步完善住房租赁体系，扩大保障性 租赁住房覆盖面（8）加快推进旧区改造1/23深圳市场监管加强购房意见登记管理；严行购房人资格；严格履行告知义务；严厉打击违 规行为1/25上海限购上海法拍房纳入限购资料来源：民生证券研究院整理1/27广州限贷四大行房贷利率上调限购（1）落户本市未满5年的限购1套（2）本市限购范围内新建商品住房公证1/27杭州限售摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得税收管理转让（3）优先满足无房家庭购房需求（4）增值税2转51/27成都市场监管对房企存在违反调控政策、加价销售、哄抬房价等违规行为的信用减分1/27亍汲土地竞拍规那么住房租赁在租赁住房需求较大的区域，采取“限房价、限地价、竞自持”方式出让土 地用于租赁。到2022年底，全市新增各类租赁住房不少于13万套。1/28北京市场监管严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市是重中之重1/29上海市场监管全面自行2020年6月以来的房贷1/30北京市场监管严查个人信贷资金违规流入房地产市场2/1深圳住房租赁推进存量房屋改造租赁住房。落实租赁税收优惠政策，租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇2/2北乐任用租贾要求长租公寓向所在区住建部报备、租金押金收取、租赁住房装修及纠纷调 解等2/4上海住房租赁住房租赁经营机构不得诱导承租人一次性支付超过3个月的长周期租金2/8深圳限价建立二手住房成交参考价格发布机制，二手房列入限价之列2/9广州市场监管严查经营贷、消费贷等各类违规流入房地产的贷款2/10西安住房租赁支持房地产企业自持住房租赁经营，进行经营奖励2/10北京市场监管严格实施贷前调查、切实加强支付管理、尽职落实贷后管理、完善合同约束制度、审慎开展第三方合作2/18郑州土地竞拍规那么住宅用地可采取“限地价、竞自持”方式出让、熔断后摇号方式出让或熔断 后转为一次竞地价方式出让2/242/25青岛 济南土地两集中严格实行住宅用地两集中，全年将分3批集中统一发布住宅用地的招拍挂公 告并实施招拍挂出让活动（1）对非户籍居民家庭二套房社保年限要求由两年延长到三年，规定离婚2/27东莞限购限贷购房两年内追溯，新入户居民家庭首套房购买须落户及连续缴纳社保满半 年，企业须注册登记满两年；（2）对居民家庭首次购买非普宅、拥有1套 住房或有房贷记录购买普宅，首付款比例分别提高10% 03/2无锡限价建立二手房住房价格信息发布机制3/3杭州限购市场监管法拍房纳入限购。严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场4.3调控效果：土地市场热度下降，住宅市场依旧活跃土地市场热度下降。进入2021年后，土地成交面积整体呈下行趋势，且基本低于2019年 同期水平（图32）。土地成交土地溢价率1月呈上行趋势，2月中旬后呈下降趋势，其中三线 城市溢价率最高（图33）。图32 ： 土地供应呈下行趋势资料来源：Wind,民生证券研究院图33 ：三线城市土地溢价率最高%100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:当周值100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:一线城市:当周值资料来源：Wind,民生证券研究院成交面积依然活跃。随着疫情影响逐渐减弱加之2020年房地产的宽松政策，2021年春节 前后30大中城市房地产成交面枳基本高于2019年，进入2021年3月份后，随着收紧政策的 效果逐渐显现，商品房成交面积开始下降，低于2019年同期水平（图34）。相较于往年，2021 年春节前后一线城市成交面积明显增加（图35）,可能是由于疫情就地过年的影响。图34 ： 2021年商品房成交面积高于2019年同期图35 ： 一线城市成交面积较高30大中城市:商品房成交面积:一线城市:当周值万平方米30大中城市:商品房成交面积:二线城市:当周值25030大中城市:商品房成交面积:三线城市:当周值资料来源：Wind,民生证券研究院价格水平保持上升趋势。百城住宅价格指数延续上升的趋势，环比1月上升0.37%, 2月 上升0.2% （图36）。其中，一线城市环比涨幅上升，二三线城市环比涨幅下降（图37）。%6543210百城住宅价格指数:环比 一百城住宅价格指数:同比资料来源：Wind,民生证券研究院资料来源：Wind,民生证券研究院图36 ： 2021年房价水平延续上涨趋势样本住宅平均价格:百城平均元/平方米16.000 15.800 -15,60015.40015.20015.00014.800 14.60014.40014.20014.0005总结与展望5.1 历次调控规律总结：调控周期及措施调控何时收紧。调控在刺激和收紧之间切换，三次收紧调控的共同背景都是房价过快上涨， 为了保障民生和防止房地产泡沫带来的金融风险，调控政策收紧。不同的是，前两轮收紧是经济 过热带动的房地产市场的强势开展，第三轮收紧是经济增长已长期稳定，以三稳为基本导向，防风 险。表3 ：调控措施作用机制资料来源：民生证券研究院整理政策类型调控对象分类作用机制首付比例首套房认定标准房贷利率需求端调节购房杠杆，控制购买力金融政策贷款额度贷款条件房地产开发贷款债券、股权、非标融资政策-供给端调节开发杠杆，控制开发融资货币政策调节流动性税收政策契税营业税-需求端对房地产供应有直接的影响，进而影响房地产交易量土地增值税供给端影响开发商的推盘节奏，进而影响房地产交易量住房供应 政策保障房棚改供给端长效机制，控制供地节奏租赁政策土地政策人地挂钩库存与地挂钩-供给端决定住房的供给限购限售需求端短期直接影响房地产成交量和价格行政政策限价限土拍限商改供给端短期直接影响房地产成交量和价格人才政策人才落户购房补贴-需求端刺激住房需求销售端时滞较短,屡次调控未改上涨趋势。销售面积对调控政策的反响是非常明显的，时 滞较短。房价对调控政策的反映存在滞后，滞后时长大约为3个月。总体上，屡次调控并没有 真正改变房价不断上涨的趋势（图38）。图38 ：调控周期及措施影响：销售端资料来源：Wind,民生证券研究院投资端时滞较长。调控政策对房地产投资是有影响的，但作用时滞远长于对房价和销售面 积的影响，作用时滞在1年左右（图39）。图39 ：调控周期及措施影响：投资端资料来源：Wind,民生证券研究院2021年新一轮调控效果展望综合来看 2021年房地产大概率将继续维持求稳偏紧的政策基调。2016年以来，地产政 策再未出现显著放松，房地产泡沫被定调为“威胁金融平安最大的灰犀牛:2021年两会期间 重提“房住不炒”，可见“房住不炒”仍是房地产政策的基调。同时，“十四五”规划建议中在 坚持房住不炒总基调的同时，提出了 “促进住房消费健康开展”，大起大落的风险不大。投资端，2021年全国房地产投资仍保持一定韧性。一方面，三条红线下房企拿地放缓,但另一方面，相赁房和保障房建设有望成为2021年高投资的主要支撑，租赁市场的开展为2021 年房地产投资注入新动能。销售端，预计2021全国房地产销售面积小幅调整。经济的全面恢复为销售提供支撑。但 是，考虑到2020年房地产市场销售恢复超乎预期，局部需求提前释放，同时房住不炒定位下 2021年房地产行业信贷环境大概率收紧，可能会导致住房需求更加理性的释放，房地产销售 面积可能会小幅下降。风险提不全球疫情持续蔓延，房地产政策超预期收紧。插图目录图1：房地产销售端和投资端保持高速增长3图2：房价快速增长3图3：三轮调控，分别以抑投资、稳房价、调结构为目标4图4： 土地市场紧缩，2005年土地购置面积出现下降5图5：房地产投资端短暂下滑后又恢复较高增长5图6 831大限政策出台后地价攀升 6图7：政策加码并未抑制房价上涨6图8：房地产新开工面积大幅增加7图9：在09年高基数的基础上，销售端量价进一步上涨 7图10：史上最严调控新国十条出台，坚决遏制房价上涨8图11：销售端增速转弱，多个月份负增长9图12：房地产库存不断积累9图13： 2012年投资端大幅转弱，新开工面积转负增长 10图14： 2016年房地产市场投资强势复苏11图15：二三线城市住宅投资恢复推动房地产投资端复苏11图16：宽松政策下2016年9月土地溢价率到达历史高点 12图17： 一二三线城市价格分化明显12图18： 一线增速放缓，二三线增速提升13图19：销售面积分阶段改善，逐步复苏13图20： 2016-2017年房地产库存下降14图21：中央层面以“三稳为目标，房住不炒 15图22：政策收紧后，土地溢价率明显下滑16图23：销售面积增速迅速回落 16图24：房价涨幅放缓，一线城市房价进入稳定期17图25：库存大幅下行17图26：投资端仍保持高位18图27：国房景气指数从2月低点中迅速恢复19图28： 2月销售面积和销售额急速下降，3月逐渐恢复 19图29：房价不断上涨趋势并未改变20图30：投资端受疫情影响较为严重，3月后迅速恢复 20图31：中央仍坚持三稳，租赁住房市场成供给侧重点21图32：土地供应呈下行趋势23图33：三线城市土地溢价率最高23图34：2021年商品房成交面积高于2019年同期24图35：一线城市成交面积较高24图36：2021年房价水平延续上涨趋势 25图37：2021年一线城市房价涨幅快于二三线城市 25图38：调控周期及措施影响：销售端27图39：调控周期及措施影响：投资端27表格目录表1：各地行政手段升级的措施 15表2：2021年地方政府主要调控政策 21表3：调控措施作用机制 261.2 调控措施：金融为主，抑制投机，阻止房价过快上涨土地政策方面，“831”大限落实招拍挂制度。七部委文件要求依法禁止炒卖土地的行为。金融政策方面，加大信贷调控，限制居民购房和房企融资，提高居民贷款首付比和房企贷 款自有资金要求，927房贷新政提高二套房首付款比例，抑制二套房需求。提高信贷利率，2004 年10月10年来首次提高利率，2007年央行6次上调金融机构贷款基准利率，取消贷款利率 优惠，提高贷款利率为基准利率的1.1倍。税收政策方面，2005年和2006年分别提出和升级住房转让环节营业税要求；2005年国 税局要求二手房转让征收个人所得税。住房供应政策方面,控制拆迁规模，确保2004年房屋拆迁总量比2003年减少。控制房地 产开发，调整住房结构，老国八条要求增加保障性住房供给。国十.五条出台9070政策，要求 加大小户型住房供给。行政政策方面，对境外机构和境外个人采取限购政策。图3：三轮调控，分别以抑投资、稳房价、调结构为目标-121文开启极脸,抑制-121文开启极脸,抑制价闾回,政丽c出台1200型月.期121文，苜付比例，200型月，国务院1眄文，确立了房地产为国民经济开展的支柱产业200伴3月，国土部等831大限，各地要严格执行经营世匕雌用权招标拍卖挂牌出让制度200吐羽，国务院要求房地产开发企业自有资金不低于35%2004年10月，央行10年来首次上调存端基准瞰0.27个百分点Q 200拜3月，央行取消住房展脱惠利率，个人最低首付款由20%提出130%2oo览3月.丽定房给提高受政治高度.整用地的幽胸,控峙田一 Q200拜5月，七部委文件，细那么出台，严禁炒房，住房缺乏两年转it征收营业税200弹9月，银监会212号文，"四证”齐全、自有资金超过35%方可发行房地产信托200拜10月，国税局发文，个人买卖二手询缴纳个人税A 200碑4月，央行再次上汹房贷利率20065月.国六氯重点中低鹤中4幅品住房、图济适用住房和，S住房 '200阵5月，S-H5*, 旃洲U下笆芳泼以匕由蛹U宜明5破眸2006年7月，国税局108号文件，全国范围内强制征收二手房转让个人所得税2006年7月，建设部171号文，夕卜资限炒令Q 2007年，5次加息，从金融层面打压房地产2007年3月，国务院以住房保障措施为主要议题，解决好城市低收入家庭住房困难2007年9月，927雄惭政，1）首套国首付款比例90平方米以下不得低于20%; 90平方米以上不 得低于30%；二套房首付款比例不得低于40%; 2）贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同 裆次基准利率的1.1倍Q 2008年3-8月，3次上调存款准备金比例，块阀门再度把第，商品住宅开发不得超过拜，块管资料来源：民生证券研究院整理调控效果：调控一定程度上抑制投资热,但并未抑制房价上涨投资端一定程度上受到遏制。土地市场购置面积增幅逐年下降（图4）。831大限政策出 台后，新开工面积和房地产投资额增速下滑，一定程度上抑制了投资热，但2005-2007年投资 端增速有所恢复（图5）。2003-2007年住宅房地产投资开发额年均复合增长率27.65%。图4 ： 土地市场紧缩 2005年土地购置面积出现下降资料来源：国家统计局，民生证券研窕院图5 ：房地产投资端短暂下滑后又恢复较高增长资料来源：Wind,民生证券研究院紧缩性政策并未抑制房价上涨。销售端，由于前期销售面积基数较大，销售面积增速下滑, 于2007年初到达拐点后迅速上升。2003-2007年间，销售面积增加了 146.07%。2005年以来 以稳房价政策效果不理想，地王频现，地价攀升推动房价上涨（图6） , 2003-2007年住宅商 品房销售均价上涨了 64.81% （图7） .图6 ： 831大限政策出台后地价攀升 平均地价:居住用途 一平均地价:居住用途:同比 元/平方米 平均地价:居住用途 一平均地价:居住用途:同比 元/平方米o o O 0 5 0 - ， ，2图7 ：政策加码并未抑制房价上涨商品房销售面积:住宅:累计同比 一商品房销售均价（万/平方米）050454035302520资料来源：国家统计局，民生证券研究院元/平方米4500-4000-3500-3000-2500-2000-1500-1000-500-0下%*3 6s产S 6资料来源：Wind,民生证券研究院2第二轮收紧：2009年12月起，重点打击投机行为2.1 调控背景：房地产从危机中强势复苏，房价不断突破历史新高2008年12月起为保增长国家采取了一系列宽松政策,经济快速开展。2008年，金融危 机引发经济下行，房地产销售端量价齐降，库存大量积压，投资增速大幅下滑。国家采取了信 贷支持、税收减免、保障房建设等一系列宽松政策刺激住房消费。随着一揽子经济刺激计划的 逐步落实，我国经济快速增长，2010年GDP增长10.6%。宽松政策下房地产市场大幅扩张。投资端，2010年，住宅新开工面积同比增长38.8%,住宅开发投资额同比增长32.9% （图8）。销售端，在2009年高基数基础上，2010年住宅商品 房销售面积同比增长8.0%, 2009年7月起房地产价格持续10个月走高（图9）。商品住宅狭 义库存（住宅待售面积）大幅减少。以稳房价为目标的一系列调控措施随即展开。资料来源：Wind,民生证券研究院图9 ：在09年高基数的基础上销售端量价进一步上涨资料来源：Wind,民生证券研究院调控措施：住房限购首次提出，加大保障房建设土地政策方面，2009年12月，“国四条”适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和 公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。“国十条”禁止炒地皮行为，对于土地闲置 一年以上的企业禁止参加土地竞买活动。金融政策方面，采取差异化信贷政策，首付比例、二套房信贷条件等从“国十一条”开始 调整逐步收缩，要求大幅提高。首套房首付比不得低于30%；二套房首付比例由国十条的50% 提高到新国八条的60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；停止发放第三套及以上住房贷款。款。税收政策方面，“新国八条”营业税免收从2年恢复到5年。住房供应政策方面，加大住房保障的力度，对于保隙性住房有了更详细的量化指标，至'十 二五”期末，全国保障性住房覆盖面到达20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困 难问题得到基本解决。行政手段方面