物业承接查验.ppt

关于物业承接查验关于物业承接查验现在学习的是第1页，共89页 1.1 物业承接查验概念（物业承接查验概念（P1）物业承接查验制度是物业承接查验制度是物业管理条例物业管理条例（以下简（以下简称称条例条例）确定的七大基本制度之一，）确定的七大基本制度之一，条例条例第二第二十八条规定：十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。用部位、共用设施设备进行查验。”2010年住房和城年住房和城乡建设部印发的乡建设部印发的物业承接查验办法物业承接查验办法（以下简称（以下简称办法办法）第二条规定）第二条规定：“本办法所称物业承接查验，本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”现在学习的是第2页，共89页 现阶段，我国实行物业承接查验制度具有现阶段，我国实行物业承接查验制度具有以下的现实意义：以下的现实意义：1.物业服务企业在承接物业项目时对共用物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和结果，点验收，各方共同确认交接内容和结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。都具有重要的保障作用。现在学习的是第3页，共89页 2.实现物业承接查验制度，实现物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财权利益设备的建设，对提高建设质量，保障业主财权利益具具有重要意义。有重要意义。3.实行物业承接查验制度，实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件接，保障开展物业管理的必要条件。而在新老物业服而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位、有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。共用设施设备的管理责任。现在学习的是第4页，共89页 物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共用部位、共用设施设备的用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用配置标准、外观质量和使用功能的再检验，功能的再检验，而非而非物业共用部位、共用设施设备的内物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能的确认。在质量和安全性能的确认。因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不同。因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不同。一是目的不同。一是目的不同。工程竣工验收的目的工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格；而；而物业承接查验的目的主要物业承接查验的目的主要在于分清各方责任，维护各在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。理顺利进行。现在学习的是第5页，共89页 二是参与的主体不同。二是参与的主体不同。工程竣工验收是工程竣工验收是物业的建设单位将开发建设的物业物业的建设单位将开发建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收验收。而物业承接查验是。而物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在前期物业服务合同双方当事人在利益第三人业主参与并接受房地产行政主管部门监督下进利益第三人业主参与并接受房地产行政主管部门监督下进行的。行的。三是对象不同。三是对象不同。物业承接查验是物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的对物业共用部位、共用设施设备的接管查验接管查验。工程竣工验收是。工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。现在学习的是第6页，共89页 1、物业承接查验的依据、物业承接查验的依据 物业承接查验的依据分为物业承接查验的依据分为法律依据和合法律依据和合同依据同依据。其中法律、法规依据主要是其中法律、法规依据主要是物权法物权法、合同法合同法、物业管理条例物业管理条例和和物业物业承接查验办法承接查验办法等。等。合同依据主要是合同依据主要是房屋买卖合同房屋买卖合同、前期物业服务合同前期物业服务合同和和物业服务合同物业服务合同等。等。现在学习的是第7页，共89页2、物业承接查验的原则、物业承接查验的原则 办法办法第三条第三条“物业承接查验物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则责分明以及保护业主共有财产的原则。”（1）坚持诚实信用原则。坚持诚实信用原则。即：加强即：加强对建设单位的规范和约束，以督对建设单位的规范和约束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到促建设单位在物业承接查验中切实做到“诚实信用诚实信用”。具体要求是：具体要求是：1）要求建设单位应当按）要求建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的物业，确保满足物业的使用功能物业，确保满足物业的使用功能。2）办法办法规定建设单位应当在现场查验规定建设单位应当在现场查验20日前，向物业服务日前，向物业服务企业移交承接查验必需的资料。企业移交承接查验必需的资料。未能全部移交的，建设单位应未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。现在学习的是第8页，共89页 3）要求建设单位）要求建设单位应当及时解决现场查验中发现的物应当及时解决现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的问题，并组织物业服务企业复验；定或者规定的问题，并组织物业服务企业复验；应应当当在物业承接查验协议签订后在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备部位、共用设施设备。4）办法办法规定建设单位规定建设单位不得凭借关联关系滥用股不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；不得不得以以物业交付期满为由，要求物业服务企业承接不符物业交付期满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或未经查验的物业。合交用条件或未经查验的物业。现在学习的是第9页，共89页（2）坚持坚持“客观公正客观公正”原则。即：物业服务企业在物业承接查验原则。即：物业服务企业在物业承接查验中切实做到中切实做到“客观公正客观公正”。因此物业服务企业应当做到：因此物业服务企业应当做到：1）对于建设单位移交的资料，）对于建设单位移交的资料，办法办法提示物业服务企业提示物业服务企业重点重点检查共用部位、共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格检查共用部位、共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。以确保正确使用、维护、管理好共用设施设备证明文件。以确保正确使用、维护、管理好共用设施设备。2）对于现场查验的方法，）对于现场查验的方法，办法办法指导物业服务企业综合运指导物业服务企业综合运用用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点检查共用部位、共核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点检查共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。现在学习的是第10页，共89页 3）对现场查验和交接工作，）对现场查验和交接工作，办法办法要求物业服务要求物业服务企业形成书面记录，并详细列明查验记录和交接记录企业形成书面记录，并详细列明查验记录和交接记录应当包括的具体内容。应当包括的具体内容。4）对于现场查验发现的问题，）对于现场查验发现的问题，办法办法指导指导物业服务物业服务企业将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不企业将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和规定的情形，书面通知建设单位，以符合合同约定和规定的情形，书面通知建设单位，以促使尽快解决完善。促使尽快解决完善。现在学习的是第11页，共89页（3）坚持做到坚持做到“权责分明权责分明”的原则。即的原则。即“加强对物业加强对物业承接查验中的违约行为的监督，以保证前期物业服务合承接查验中的违约行为的监督，以保证前期物业服务合同双方在物业承接查验中切实做到同双方在物业承接查验中切实做到“权责分明权责分明”。1）为督促建设单位履行物业承接查验义务，）为督促建设单位履行物业承接查验义务，办法办法明确规明确规定了建设单位的三项法律责任：定了建设单位的三项法律责任：A、物业交接后，、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；B、物业交接后，、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当承担赔偿责任；建设单位应当承担赔偿责任；C、建设单位应当、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。物业共用部位、共用设施设备的保修责任。现在学习的是第12页，共89页 2）同样，为督促物业服务企业履行物业承接查验的义务，）同样，为督促物业服务企业履行物业承接查验的义务，办办法法也明确规定了物业服务企业的三项法律责任：也明确规定了物业服务企业的三项法律责任：A、自物业交接之日起，物业服务企业应当、自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的、以及行业规范确定的维修、务合同约定的、法律法规规定的、以及行业规范确定的维修、养护和管理的义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、养护和管理的义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任；共用设施设备毁损或者灭失的责任；B、物业服务企业应当、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保存；立档案并妥善保存；C、物业服务企业、物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。偿责任。现在学习的是第13页，共89页（4）始终坚持始终坚持“保护业主物权保护业主物权”原则，最原则，最大限度的保护业主的共有物权利益。大限度的保护业主的共有物权利益。这就要求物业的建设单位和物业服务企业在物业的承接查这就要求物业的建设单位和物业服务企业在物业的承接查验中严格做到：验中严格做到：1）鼓励物业服务企业通过）鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业竣工验收活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业管理创造有利条件。管理创造有利条件。2）建设单位与物业买受人）建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。现在学习的是第14页，共89页 3）建设单位制定的）建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定定。4）建设单位应当）建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的物交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的物业。业。5）建设单位和物业服务企业应当）建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书将物业承接查验备案情况书面告知业主。面告知业主。6）物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行）物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验过程和结果可以公证。接查验过程和结果可以公证。现在学习的是第15页，共89页 1.新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的法律新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的法律主体：主体：交验方：物业的建设单位交验方：物业的建设单位 接管方：物业服务企业接管方：物业服务企业 2.物业管理机构更迭时物业共用部位、共用设施设物业管理机构更迭时物业共用部位、共用设施设备承接查验的法律主体：备承接查验的法律主体：业主大会与新选聘的物业服务企业之间进行的物业承接查业主大会与新选聘的物业服务企业之间进行的物业承接查验的法律主体：验的法律主体：交验方：业主或业主委员会交验方：业主或业主委员会 接管方：新选聘的物业服务企业接管方：新选聘的物业服务企业现在学习的是第16页，共89页 物业服务企业应当物业服务企业应当对下列物业共用部位、对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收共用设施设备进行现场检查和验收：1、共用部位：、共用部位：一般包括建筑物的基础、承一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；电梯井道、架空层及设备间等；现在学习的是第17页，共89页 2、共用设备：、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；给排水管线、电线、供暖及空调设备等；3、共用设施：、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。现在学习的是第18页，共89页 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：实施承接查验的物业，应当具备以下条件：1、建设工程竣工验收合格，建设工程竣工验收合格，取得规划、消取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，使用文件，并经建设行政主管部门备案；并经建设行政主管部门备案；2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等公共照明、有线电视等市政公用设施设备市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；供热已安装独立计量表具；。现在学习的是第19页，共89页 3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；公共服务设施已按规划设计要求建成；4、道路、绿地和物业服务用房等、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求划设计要求建成，并满足使用功能要求；5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；共用设施设备取得使用合格证书；6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；7、法律、法规规定的其他条件、法律、法规规定的其他条件现在学习的是第20页，共89页 物业承接查验按照下列程序进行：物业承接查验按照下列程序进行：1.确定物业承接查验方案；确定物业承接查验方案；2.移交有关图纸资料；移交有关图纸资料；3.查验物业共用部位、共用设施设备；查验物业共用部位、共用设施设备；4.解决查验发现的问题；解决查验发现的问题；5.确认现场查验结果，签订物业承接查验协议；确认现场查验结果，签订物业承接查验协议；6.办理物业交接手续。办理物业交接手续。现在学习的是第21页，共89页 现场查验的方法。现场查验的方法。现场查验应当综合运用现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测核对、观察、使用、检测和试验和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的备的配置标准、外观质量和使用功能配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当现场查验应当形成记录，形成记录，查验记录包括：查验记录包括：查验时间、项目名称、查验查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论论等内容。查验记录应当等内容。查验记录应当由建设单位和物业服务企业参由建设单位和物业服务企业参加查验的人员在现场签字确认。加查验的人员在现场签字确认。现在学习的是第22页，共89页 物业服务企业应当物业服务企业应当将承接查验有关的文件、将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有物业承接查验档案属于全体业主所有。前。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起前期物业服务合同终止之日起10日内，日内，向向业主委员会移交物业承接查验档案。业主委员会移交物业承接查验档案。现在学习的是第23页，共89页 自物业交接之日起，自物业交接之日起，物业服务企业应当全物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。的责任。物业交接后，物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。建设单位应当依法承担赔偿责任。现在学习的是第24页，共89页 建设单位应当建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。物业交接后，物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。当依法承担相应的法律责任。现在学习的是第25页，共89页 物业服务企业物业服务企业擅自承接未经查验的物业，擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。应的赔偿责任。物业服务企业物业服务企业未按未按办法办法履行承接查验履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。通报。现在学习的是第26页，共89页 物业承接查验中发生的争议，可以物业承接查验中发生的争议，可以申请物申请物业所在地房地产行政主管部门调解业所在地房地产行政主管部门调解，也可，也可以以委托有关行业协会调解委托有关行业协会调解。物业承接查验。物业承接查验相关法律主体在承接查验中发生的争议也相关法律主体在承接查验中发生的争议也可以通过仲裁或者诉讼等其他方法解决可以通过仲裁或者诉讼等其他方法解决。现在学习的是第27页，共89页 2.1 物业承接查验应具备的条件物业承接查验应具备的条件 实行承接查验的新建物业，应当具备以下条件：实行承接查验的新建物业，应当具备以下条件：1.建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；门备案；2.供水、排水、供电、供气、供热、电信、有线电视、供水、排水、供电、供气、供热、电信、有线电视、公共照明等市政公用设施设备公共照明等市政公用设施设备按规划设计要求建成，按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；现在学习的是第28页，共89页 3.教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等等公共服务设施按规划设计要求建成；公共服务设施按规划设计要求建成；4.道路、绿地和物业服务用房等道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计公共配套设施按规划设计建成，并满足使用功能要求；建成，并满足使用功能要求；5.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；共用设施设备取得使用合格证书；6.物业使用、维护和管理的物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；相关技术资料完整齐全；7.法律、法规规定和合同约定的其他条件。法律、法规规定和合同约定的其他条件。现在学习的是第29页，共89页 实施物业承接查验，主要依据下列文件：实施物业承接查验，主要依据下列文件：1.物业管理条例物业管理条例；2.物业承接查验办法物业承接查验办法；3.物业买卖合同；物业买卖合同；4.临时管理规约；临时管理规约；5.前期物业服务合同；前期物业服务合同；6.物业规划设计方案；物业规划设计方案；7.建设单位移交的图纸资料；建设单位移交的图纸资料；8.建设工程质量法规、政策、标准和规范。建设工程质量法规、政策、标准和规范。现在学习的是第30页，共89页 物业承接查验应按照下列程序进行：物业承接查验应按照下列程序进行：确定物业承接查验方案确定物业承接查验方案移交有关移交有关图纸资料图纸资料查验物业共用部位、共用设查验物业共用部位、共用设施设备施设备解决查验发现的问题解决查验发现的问题确认确认现场查验结果现场查验结果签订物业承接查验协签订物业承接查验协议议办理物业交接手续。办理物业交接手续。现在学习的是第31页，共89页 2.4.1 确定物业承接查验方案的程序确定物业承接查验方案的程序 办法办法规定新建物业的规定新建物业的建设单位应当在物业交付使用建设单位应当在物业交付使用15 日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作设施设备的承接查验工作。而在。而在现场查验现场查验20日前，建设单日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。因此，建设单位就应在物业交付使用前至少因此，建设单位就应在物业交付使用前至少50日根据国家日根据国家有关规定有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，并完成备案，完全达到物业交付使用的条件后，并完成备案，完全达到物业交付使用的条件后，书面书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。开物业承接查验协调会议。现在学习的是第32页，共89页 物业服务企业接到建设单位的书面通知后，物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位连系，并查看物业承接应主动与建设单位连系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件，查验应具备的条件的相关文件，即：即：1.关于工程质量合格证和规划、消防、环关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件；保认可及准许使用文件的备案文件；2.供水、供电、供气、供热等专业公司的供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件；供用合同与计量表具的相关文件；3.教育、卫生等公共配套设施的竣工验收教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件；文件；现在学习的是第33页，共89页 4.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；5.物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；6.物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必须的文件；管理必须的文件；7.物业竣工图纸及竣工资料。物业竣工图纸及竣工资料。双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。同制定物业承接查验方案。现在学习的是第34页，共89页 2.4.2 物业承接查验方案的内容物业承接查验方案的内容 以上条件具备后，物业服务企业应及时作以上条件具备后，物业服务企业应及时作出书面回复，并约定双方召开物业承接查出书面回复，并约定双方召开物业承接查验首次协调会。双方根据有关规定和物业验首次协调会。双方根据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，承接查验依据文件的约定，就物业共用部就物业共用部位、共用设施设备的承接查验进行协商，位、共用设施设备的承接查验进行协商，形成物业承接查验方案。形成物业承接查验方案。其内容包括：其内容包括：现在学习的是第35页，共89页 1.组建物业承接查验小组组建物业承接查验小组 由由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员（包括土建与安装专业）及管理人员组成物业承接查（包括土建与安装专业）及管理人员组成物业承接查验小组，验小组，建设单位亦可指派工程施工总承包单位、主建设单位亦可指派工程施工总承包单位、主要设备供货厂家、工程监理单位参加，同时可以邀要设备供货厂家、工程监理单位参加，同时可以邀请业主代表和房地产行政主管部门参加。由请业主代表和房地产行政主管部门参加。由建设单建设单位和物业服务企业双方共同推选物业承接查验组长、位和物业服务企业双方共同推选物业承接查验组长、副组长，制定各岗位职责与分工，规范物业承接查副组长，制定各岗位职责与分工，规范物业承接查验工作。验工作。物业承接查验小组及职责见表物业承接查验小组及职责见表21。现在学习的是第36页，共89页序号职务 岗位职责 1组长负责本物业项目承接查验的领导、管理、协调及问题的处理等全部事务 2副组长负责各专业设施设备现场查验的领导、管理和技术指导，以及问题的解决与协调；并全面掌握各专业设施设备的有效操作、维修保养的技术要求和操作规程 3副组长负责本项目物业承接查验的配合、问题的解决及协调，安排对物业技术人员进行设施设备使用的专业培训，代表建设单位对本项目物业查验中存在问题的解决全面负责 4物业管理的建筑、安装工程师负责本专业设施设备现场查验的领导与管理，协调解决查验中的问题，全面掌握本专业设施设备的运行、维护、管理的专业要求，并能带领技术工人正确的使用、维护和管理物业共用设施设备 5物业管理的水、电技术个人在专业工程师的领导下，进行各专业物业设施设备的现场查验，了解、熟悉设施设备，学习掌握设施设备的使用、维护方法，能熟练的正确操作各种设备 6记录员、数人负责填写各项现场查验记录。并保存完好，以便收集归档 现在学习的是第37页，共89页 2.列出各专业工程实施查验的技术依据，列出各专业工程实施查验的技术依据，主要包括：主要包括：（CP7）（1）物业项目设计文件引用的建筑与安装施工工程）物业项目设计文件引用的建筑与安装施工工程的国家、行业和地方标准与规范；的国家、行业和地方标准与规范；（2）建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料清单；建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料清单；（3）设施设备供货厂家安装、调试、维修及使用说明书；）设施设备供货厂家安装、调试、维修及使用说明书；（4）物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施设备物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施设备的配置标准；的配置标准；（5）建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书（实用手）建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书（实用手册）。册）。现在学习的是第38页，共89页 3.确定物业现场查验的内容（确定物业现场查验的内容（CP7）（1）物业资料的查验与移交）物业资料的查验与移交 现场查验现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。主要包括：资料。主要包括：1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；管网工程竣工图等竣工验收资料；2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等准许使用文件；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等准许使用文件；4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；）物业质量保修文件和物业使用说明文件；5）承接查验所必须的其他资料。承接查验所必须的其他资料。现在学习的是第39页，共89页（2）物业共用部位、共用设施设备的现场查验）物业共用部位、共用设施设备的现场查验 新建物业的现场查验时，物业服务企业应当对下列新建物业的现场查验时，物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：1）共用部位：）共用部位：一般包括建筑物的基础、柱、梁、楼板、一般包括建筑物的基础、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；电梯井道、架空层及设备间等；现在学习的是第40页，共89页 2）共用设施：）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；务用房等；3）共用设备：）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。给排水管线、电线、供暖及空调设备等。现在学习的是第41页，共89页（3）物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机配件等）物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机配件等 建设单位应当建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场查验和不作为物业服务企业现场查验和验收的内容，验收的内容，但其能源供用合同应进行查验和移交。但其能源供用合同应进行查验和移交。物业服务企业进行物业服务企业进行现场物业承接查验的重点是查验物业共用现场物业承接查验的重点是查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，而对而对物业共用部位、共用设施设备的物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能是在查阅确内在质量和安全性能是在查阅确认文件的基础上进行再检验。认文件的基础上进行再检验。因此，物业承接查验小组就应该因此，物业承接查验小组就应该根据根据办法办法的规定与合同的规定与合同约定、以及物业设计文件及清单列出现场查验的项目和内容。约定、以及物业设计文件及清单列出现场查验的项目和内容。现在学习的是第42页，共89页 4.拟定物业共用部位、共用设施设备现场查验方案，拟定物业共用部位、共用设施设备现场查验方案，主要包括：查验项目、内容、标准、方法、时间与进主要包括：查验项目、内容、标准、方法、时间与进度、问题的收集与处理、工具与器材、参加人员、记度、问题的收集与处理、工具与器材、参加人员、记录人、负责人等。录人、负责人等。编制物业设施设备现场查验计划与进度。参见表编制物业设施设备现场查验计划与进度。参见表22。现在学习的是第43页，共89页序号计划时间查验项目 查验内容检查人记录人负责人编制：日期：审核：确认：现在学习的是第44页，共89页 5.物业承接查验物资准备，（物业承接查验物资准备，（CP8）包括：查验人员的组织与培训、设备、仪器仪表、工包括：查验人员的组织与培训、设备、仪器仪表、工具、防护用品、记录表格等。具、防护用品、记录表格等。（1）验收文件的收集，查验人员查验前的培训；验收文件的收集，查验人员查验前的培训；（2）设备、工具和仪表，主要包括：压力表、温度）设备、工具和仪表，主要包括：压力表、温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、高低压电工工具、水暖工工压泵、钢