吉安市住宅物业管理条例.docx

吉安市住宅物业管理条例（2019年10月12日吉安市第四届人民代表大会常务委员会第二十三次 会议通过，2019年11月27日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准）第一章总 那么 第二章物业管理区域及配套设施设备第三章业主大会和业主委员会 第五章物业管理与服务 第六章物业的使用和维护第四章前期物业管理第七章法律责任第八章附 那么第一章总那么第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业 的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据中华人民共和国物权法、 国务院物业管理条例和江西省物业管理条例等法律、法规，结 合本市实际，制定本条例。第二条 本市行政区域内住宅物业管理及其监督管理活动，适用 本条例。本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同 约定，对建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，为业主提供服务，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩 序的活动。本条例所称业主，是指房屋的所有权人。业主身份确实认，以不动 产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。第三条 市、县（市、区）人民政府统一领导本行政区域物业管 理活动的监督管理工作，建立健全物业管理工作联席会议等综合协调机 制，催促有关部门依法履行监督管理职责，协调解决物业管理工作中的 重大问题，将物业管理工作纳入政府目标管理考核，并对街道办事处、 乡镇人民政府开展物业管理指导监督的工作经费给予保障。业主委员会成员资格终止的，业主委员会应当予以公示，通告全体 业主。业主委员会成员应当自终止资格之日起三日内将其保管的档案资 料、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会。拒不移交的，业 主委员会、业主或者居（村）民委员会可以请求街道办事处、乡镇人民 政府催促移交。必要时，由公安机关依法予以协助。第二十四条 业主委员会应当于任期届满六十日前筹备召开业主 大会会议进行换届选举。无正当理由逾期未换届的，物业所在地街道办 事处、乡镇人民政府应当协调催促其限期换届选举或者组织业主召开业 主大会会议进行换届选举。换届期间业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事 项组织召开业主大会会议，但发生危及房屋平安和人身财产平安的紧急 情况，需要立即使用住宅专项维修资金进行维护、更新、改造的除外。新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在十日内，将其保管 的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物，移交 给新一届业主委员会，并做好交接工作。新一届业主委员会未产生的, 移交给居（村）民委员会代管。拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政 府应当责令其移交，公安机关应当依法协助。新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性 收益等情况进行审核，审核时可以邀请街道办事处、乡镇人民政府或者 居（村）民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应 当予以公示，公示期限不少于十五日。第二十五条住宅小区不具备成立业主大会条件的，或者具备成 立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县（市、区）人民政府物业 管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，街 道办事处、乡镇人民政府应当及时组织成立物业管理委员会，代行业主 委员会的职责。物业管理委员会人数应当为五至十一人的单数，由业主代表和街道 办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等派员组成，其中 业主成员人数应当超过总人数的百分之五十，并符合本条例规定的业主 委员会成员的任职要求。物业管理委员会成立之日起三十日内，街道办事处、乡镇人民政府 应当将成立情况书面告知县（市、区）人民政府物业管理主管部门。物 业管理主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。符合业主大会成立条件的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府 应当及时组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。物业管理 委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会 办理移交手续后由街道办事处、乡镇人民政府书面公告解散。第二十六条业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法 律、法规规定的，可以向县（市、区）人民政府物业管理主管部门或者 乡镇人民政府、街道办事处书面提出撤销申请；认为物业管理委员会作 出的决定违反法律、法规规定的，可以向县（市、区）人民政府物业管 理主管部门书面提出撤销申请。县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民 政府应当在接到申请之日起十五个工作日内将审查结果书面告知申请 人。业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法 规的，物业所在地市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门或者街 道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并及时向 全体业主通告。第四章前期物业管理第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单 位应当依照法律、法规规定的方式选聘前期物业服务企业，签订书面前 期物业服务合同，实施前期物业管理服务。前期物业服务合同期限由建 设单位和物业服务企业约定，一般不超过三年。前期物业服务合同中应当载明以下内容：（一）物业服务事项、标准、收费价格和委托代收费事项；（二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算；（三）调整物业服务收费的约定；（四）物业服务质量的评估方式；（五）物业服务用房的面积和位置；（六）共用设施设备清册；（七）利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的主体、所得收 益的核算及分配方法；（八）违约责任及合同解除的条件；（九）合同期限；（+）与前期物业服务有关的其他事项。前期物业服务合同期限届满后，建设单位未续聘或者另聘物业服务 企业，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。 在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月 书面告知另一方当事人和物业所在地县（市、区）人民政府物业管理主 管部门、街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内显著位置公 告。第二十八条市人民政府物业管理主管部门应当制定、公布前期 物业服务合同和临时管理规约示范文本。建设单位出售新建住宅物业前, 应当参照示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约；建设单位修 改示范文本的，不得侵害物业买受人的合法权益；涉及物业买受人共同 利益的，其约定应当一致。建设单位出售新建住宅物业时，应当将前期物业服务合同和临时管 理规约作为房屋买卖合同的附件，向物业买受人明示并予以说明。物业 买受人应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其 约束。第二十九条建设单位、物业服务企业应当自签订前期物业服务 合同和制定临时管理规约之日起十日内，持以下资料向物业所在地的市、 县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案：（一）中标通知书或者物业管理主管部门同意采取协议方式确定物 业服务企业的文件；（二）前期物业服务合同、临时管理规约；（三）企业营业执照；（四）法律、法规规定的其他资料。第三十条前期住宅物业服务合同双方可以约定履约保证金，专 项用于前期物业服务企业擅自退出后的临时接管以及影响居民正常生 活的重大突发事件应急处置等情况。第三十一条 新建住宅物业交付十五日前，建设单位与物业服务 企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行首次承接查验，可以邀请 业主代表、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会参加，必要 时可以聘请相关专业机构协助进行。物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务 合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承当。建设单位不得将未经查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服 务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。第三十二条在办理物业承接查验手续时，建设单位应当在物业 所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人 民政府的监督下，向物业服务企业移交以下资料，并将复印件或者电子 文档交物业所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门存档：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、 综合管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单和买卖合同复印件以及安装、使用和维护 保养等技术资料、出厂资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；（五）房屋测绘报告；（六）园林绿化施工图纸及树种清单；（七）物业管理所需要的其他资料。未能移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清 单，书面承诺补交的具体时限，最长不超过十日。第三十三条住宅物业承接查验时，物业服务企业发现共用部位、 共用设施设备与竣工图及其规划设计审批文件不符或者存在质量平安 隐患的，应当书面告知建设单位，并向物业所在地县（市、区）人民政 府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府报告有关情况，建设 单位应当及时整修并组织物业服务企业复验。承接查验结果须形成书面记录，并经参与承接查验的各方代表签字 确认。承接查验结果经各方代表签字确认合格后，建设单位应当与物业 服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、 解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承 接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具 有同等法律效力。住宅物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构平安 和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设 单位应当依法承当赔偿责任。第三十四条 自住宅物业交接后三十日内，物业服务企业应当将 承接查验情况和建设单位整修情况予以公示，并持以下资料向物业所在 地市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同、临时管理规约；（二）物业承接查验协议；（三）建设单位移交资料清单；（四）物业承接查验记录；（五）物业交接记录；（六）其他与物业承接查验有关的资料。物业服务企业应当在备案后十五日内将承接查验情况和建设单位 整修情况以及备案情况予以公示。物业服务企业应当及时将承接查验有关的文件、资料和记录建立档 案，并妥善保管。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务 企业的，前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内, 在业主委员会的监督确认下，向新选聘的物业服务企业移交物业承接查 验档案，或者向业主委员会移交。第五章物业管理与服务第三十五条业主大会可以决定采用招投标或者协议的方式选聘 物业服务企业。鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。业主大会决定采用招投标方式选聘物业服务企业的，可以依照招标 投标法律、法规的规定，通过本市统一建立的物业管理招标投标平台或 者其他公开招投标的方式组织招标。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当 将拟选聘物业服务企业的基本情况（含信用状况、专业人员的配备、管 理实绩等）、拟签订的物业服务合同的主要内容（包括物业服务工程、 收费标准、合同期限和违约责任等）予以公示，充分听取业主意见后, 再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当 将调整的内容予以公示，并按照业主大会规定的程序确认调整合同。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主大会选聘物业服务企业进行 监督指导。县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当提供参与选聘 或者投标的物业服务企业信用信息。第三十六条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签 订书面的物业服务合同。物业服务合同应当载明以下内容：（一）物业管理区域范围、基本情况和工程负责人；（二）物业服务合同期限、服务内容、服务标准、收费价格和收取 方法；（三）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算；（四）物业服务标准的评估方式；（五）调整物业服务收费的约定；（六）业主和物业服务企业的权利和义务；（七）利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的 核算和分配方法；（A）物业服务用房、业主委员会办公室用房的分配比例；（九）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（十）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（十一）违约责任、履约保证措施和合同解除的条件；（十二）与物业服务有关的其他事项。物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、 财产平安防范方面的义务和责任作出约定。业主、物业使用人就人身、 财产平安防范方面有特殊要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业 另行约定。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不 符合约定，导致业主、物业使用人人身、财产受到损害的，应当依法承 担相应的法律责任。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十日内，向物业所在 地县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案。物业管理主管部门应 当自物业服务合同备案后七日内将备案情况抄送物业所在地街道办事 处、乡镇人民政府。第三十七条 物业服务企业应当提供以下基本服务工程：（一）物业共用部位和共用设施设备的使用、管理和维护以及车位、 车库、电梯、变配电房、视频监控系统、防雷装置、消防设施和器材的 日常平安管理；（二）公共绿地、林木以及绿化设施设备的养护、管理；（三）公共卫生维护；（四）进出人员和车辆登记、定期巡逻，以及管理视频监控装置等 维护公共秩序、平安防范事项；（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；（六）物业装饰装修管理，对物业使用纠纷进行调解；（七）物业及其附属设施设备维修、更新、改造、检测、检验和养 护费用的账务管理；（八）物业服务、财务档案和物业档案的保管。物业服务企业可以将前款规定的基本服务工程中的专项服务事项 委托给专业性服务企业，但不得将物业管理区域内的全部物业管理事项 一并委托给他人。电梯、消防、视频监控系统等涉及人身、财产平安以及其他有特定 要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修、养护。第三十八条物业服务企业在物业服务活动中享有以下权利：（一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及物业管 理区域内的环境、秩序进行管理；（二）依照物业服务合同约定收取物业服务费用；（三）劝阻、制止损害物业、阻碍物业管理区域秩序和其他损害业 主利益的行为；（四）法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其 他权利。第三十九条物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规 范提供物业管理服务，履行以下义务：（一）按照物业服务合同和国家、省、市有关物业服务的规范提供 物业服务；（二）按照物业服务合同约定，定期对物业的共用部位和电梯、视 频监控系统、防雷装置、消防设施和器材等共用设施设备进行养护、维 修，并将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意 事项等在物业管理区域内醒目位置予以公示；（三）做好物业维修、养护、更新及其费用收支记录，妥善保管物 业档案资料和有关财务账册，为业主、物业使用人提供免费查询服务;（四）按照法律、法规规定和物业服务合同约定，落实消防、安防 人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，并协助有关部门做好 物业管理区域内的平安防范工作；（五）负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物 业管理区域内的垃圾清运，维护物业管理区域的环境卫生；（六）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案， 及时处理物业服务中的突发事件及其他日常纠纷；（七）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物 业服务；（八）配合街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会做好社 区管理相关工作；（九）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。鼓励物业服务企业拓展服务范围，满足业主日益增长的多元化生活 服务需求，为业主提供专有局部专项服务或者特约服务工作。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、 不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承当的责任。物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务合同约定以及相关 行业规范确定的义务，造成公共绿地、林木、电梯等业主共有物业损毁， 损害业主共同利益的，业主、业主委员会可以要求物业服务企业承当继 续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；物业服务企业拒不承 担的，业主委员会可以依法提起诉讼。第四十条业主委员会应当在物业服务合同期满三个月前组 织召开业主大会会议，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务 企业在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。业主大会决定重新选聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应 当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业工程，但 与业主委员会另有约定的除外；被解聘的物业服务企业在约定的退出时 间内，应当维持正常的物业管理秩序。物业服务合同届满后，业主大会未作出续聘或者重新选聘物业服务 企业决定，原物业服务企业按照合同继续提供服务的，原物业服务合同 权利义务延续。在合同延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前 三个月书面告知对方。第四十一条物业服务合同依法解除或者终止时，物业服务企业 应当按照法律、法规规定和合同约定办理退出手续，履行以下交接义务:（一）物业承接查验资料；（二）物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改 造、更新的有关资料和物业服务档案；（三）物业管理用房等物业共用部位、共用设施设备和物业服务期 间业主出资配置的固定设施设备；（四）移交清算预收、代收和预付、代付的有关费用及相关账册、 票据；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和 财物。物业服务企业与业主委员会或者新选聘的物业服务企业办理交接 时，交接各方应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的监督下， 对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状进 行确认。业主委员会或者新选聘的物业服务企业应当将交接情况报送物 业所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇 人民政府备案。物业服务企业拒不退出物业管理区域或者不办理移交手续的，街道 办事处、乡镇人民政府应当责令其退出或者办理移交手续，公安机关应 当依法协助。第四十二条已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的房屋, 物业服务费用由建设单位交纳。建设单位具备交付使用条件，并通过符 合法律规定的方式通知买受人收房的，买受人逾期不办理接房手续所产 生的物业服务费用由买受人承当。因建设单位房屋质量问题造成买受人 在规定的收房时限内不能办理接房手续的，所产生的物业服务费用由建 设单位承当。建设单位出售住宅物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费 用；已作出物业服务费用减免承诺的，应当向物业服务企业支付相应的 物业服务费用。物业服务企业依约履行义务的，业主应当按照物业服务合同的约定, 及时足额交纳物业服务费用，不得以物业空置、存在开发建设遗留问题 或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。对经两次上门催交仍不交纳物业服 务费用的业主，物业服务企业、业主委员会可以在物业管理区域显著位 置公示催促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉 讼。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由， 减少服务内容，降低服务质量。物业服务合同未约定或者未经业主大会、 业主委员会同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。第四十三条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服 务水平相适应的原那么，由建设单位或者业主大会与物业服务企业参考物 业服务标准、服务规范及其信用评价情况，根据服务内容和水平、人力 本钱、物价本钱等因素在物业服务合同中约定。市人民政府物业管理主管部门应当建立物业服务规范和等级标准， 开展改革主管部门应当会同物业管理主管部门根据物业服务等级标准 制定相应的物业服务收费参考价格，定期向社会公布。市、县（市、区） 人民政府物业管理、市场监管主管部门应当加强对物业服务企业的服务 内容、服务质量、收费工程、收费标准的监督检查。物业管理行业协会 可以根据本行政区域经济社会开展水平和本钱变动情况，定期发布各类 物业服务工程、服务标准及参考价格。电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的， 物业服务企业应当单独列账，按照实际费用和合同约定的方式向业主分 摊。第四十四条 物业服务企业不得在物业服务合同履行期限内擅自 调整物业服务收费标准。确需调整的，应当在物业管理区域内公示拟调 价方案、拟调价理由、本钱变动情况等相关资料，与业主委员会协商， 并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有局部占建筑物总面 积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订补充协议。物业服务企业违反规定或者物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、 提高收费标准、重复收费的，业主有权拒绝。第四十五条 物业服务企业应当将以下信息予以公示，并及时更 新：（一）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费工程、 收费标准、收费方式等；（二）物业服务企业工程负责人基本情况、联系方式、物业服 务投诉 等；（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名 称、资质、联系方式和应急处置方案等；（四）业主交纳物业服务费用和公共水电费用每月分摊情况以及物 业共用部位和共用设施设备经营收益和使用情况；（五）房屋修缮、装饰装修及使用过程中的结构变动等平安事项； （六）其他应当公示的信息。前款第一项至第三项规定的事项应当持续公示；第四项、第五项规 定的事项，物业服务企业每半年公示一次，公示期限不少于十五日。业主、物业使用人对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答 复，并根据业主、物业使用人要求提供合同、账务、票据等资料查询。第四十六条物业服务企业不得有以下行为：（一）违反物业服务合同约定，减少专业人员数量和物业服务面积， 降低物业服务质量和标准；（二）擅自提高物业服务收费标准；（三）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人；（四）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设 施用途的；（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同 利益；（六）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；（七）未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途；（A）法律、法规禁止的其他行为。第四十七条市人民政府物业管理主管部门应当建立物业服务企 业信用管理制度，对物业服务企业及物业服务工程负责人从事物业服务 活动实施动态监督管理，定期对物业服务企业及物业服务工程负责人开 展信用评价，定期向社会公布评价结果，并提供查询。评价结果可以作 为选聘物业服务企业、调整物业服务收费的重要参考。县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当定期对物业服务企业 服务质量进行考核，听取业主和业主委员会的评价意见，将评价意见作 为物业服务企业服务质量考核的内容，根据物业服务合同履行、投诉处 理和日常检查等情况进行综合评价，并向社会公布考核结果。街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会和物业服务企业应 当配合物业管理主管部门开展物业服务企业信用评价和物业服务质量 考核有关工作，定期向物业管理主管部门报送信用档案信息资料。物业服务企业及物业服务工程负责人信用管理具体方法，由市人民 政府物业管理主管部门负责制定。第六章物业的使用和维护第四十八条住宅物业交付时，业主应当向建设单位、业主委员 会或者物业服务企业登记业主本人相关信息，并留存紧急状况联系人的 联系方式。业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业 服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。产权转让的，转让人应当 结清物业服务费，并自转让合同签订之日起三十日内采取书面报告、手 机短信、电子邮件等有效方式将转让事项（包括受让人、联系方式等相 关信息）告知业主委员会和物业服务企业。物业出租的，出租人应当在 租赁合同签订后十日内将承租人及其联系方式、租赁期限、物业服务费 交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。除有关国家机关依法调取外，未经业主、物业使用人书面同意，业 主委员会、物业服务企业不得向其他单位和个人出售或者提供业主、物 业使用人的个人信息。具有行政管理职能的井冈山经济技术开发区管委会、庐陵新区管委 会根据市人民政府的规定，承当前款规定的职责。第四条 市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门负 责本行政区域内物业管理活动的监督管理。城市管理、自然资源、开展改革、公安、人民防空、应急管理、消 防救援、市场监管等部门按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，确 定工作机构，落实工作人员，并会同县（市、区）人民政府物业管理主 管部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主 委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，指导和监督辖区内 物业管理工程的移交，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管 理、社区服务的关系。居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物 业管理的相关工作。第五条 市、县（市、区）人民政府应当建立并逐步推广使用物 业管理信息服务平台，用于业主决策电子投票、物业管理相关信息公开 和物业管理纠纷投诉处理等，引导业主参与公共事务、开展协商活动, 推动物业管理主管部门、物业服务企业、业主委员会采用信息化、智能 化技术提升物业服务质量和监督管理水平。第六条 市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当建立 培训制度，定期组织街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、 业主委员会和物业服务企业等单位的相关人员进行物业管理法律、法规 和业务知识培训，提高物业管理水平。市、县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇 人民政府和居（村）民委员会应当积极开展物业管理法律、法规和相关 政策的宣传和教育活动，增强业主实施自我管理的意识和能力。物业管理行业协会应当加强行业自律管理，依法制定和组织实施物 业服务企业自律性经营行为规范，推进物业服务标准化建设，提升物业 服务水平，促进行业健康有序开展。第二章物业管理区域及配套设施设备第七条建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前， 应当依法向物业所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门提出划 分物业管理区域申请，县（市、区）人民政府物业管理主管部门按照国 家、省有关规定核定物业管理区域，出具核定意见，并将核定意见抄送 物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。第四十九条住宅物业交付后，业主、物业使用人应当按照权属 登记用途使用物业。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法 规和业主公约或者管理规约外，影响相邻人合法权益的，应当经有利害 关系的业主书面同意，并依法办理有关手续，同时告知业主委员会和物 业服务企业。第五十条物业管理区域内禁止以下行为：（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物，违法挖掘地下空间，破坏或者擅 自改变房屋外观；（三）改变设计图纸确定的卫生间、厨房位置，将没有防水功能的 房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、 厨房、卧室、书房的上方；（四）擅自改变按照规划建设的公共建筑和公用设施设备用途；（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同 利益；（六）擅自利用物业公用部位、公用设施设备进行经营；（七）堆放不符合平安标准的易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性 物质的物品，排放有毒、有害、异味物质等；（A）夜间（晚20时至晨8时）和午间（12时至14时）在交 付使用的住宅楼进行产生噪声污染的装饰装修活动，或者发出严重干扰 周围居民生活的环境噪声；（九）损坏或者擅自停用消防设施和器材，占用、堵塞、封闭平安 出口、消防通道、消防登高场地等消防场地；（十）侵占公共绿地、毁坏绿化和绿化设施，或者在共用场地擅自 种植；（H一）高空抛物，违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物，燃烧垃 圾；（十二）违规饲养动物和家禽家畜，影响物业管理区域环境卫生和 业主正常生活；（十三）法律、法规和临时管理规约或者管理规约禁止的其他行为。违反前款规定的，业主、物业使用人有权劝阻并通知业主委员会、 物业服务企业；业主委员会、物业服务企业应当及时制止。制止无效的， 物业服务企业、业主委员会应当在二十四小时内报告物业管理主管部门 或者有关部门。第五十一条 业主、物业使用人进行住宅物业装饰装修，应当在 装饰装修工程开工前与物业服务企业签订装饰装修管理协议。装饰装修管理协议应当对房屋装饰装修的时间、垃圾处理、噪音扬 尘控制、外立面管控、防盗网和空调外机安装以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定，明确禁止行为和考前须知。业 主、物业使用人拒不签订装饰装修管理协议的，物业服务企业可以按照 管理规约或者临时管理规约的规定禁止装饰装修施工人员和施工机具、 车辆进入物业管理区域。物业服务企业应当将业主、物业使用人装饰装修的时间、地点等情况在其所在楼栋显著位置公示，并加强对装饰装修活动的现场巡查，业 主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。房屋装饰装修损坏共用设施设备、污染共用部位的，由业主或者物业使用人负责修复、清洁、恢复原状；业主或者物业使用人不修复、清 洁、恢复原状的，由物业服务企业代为修复、清洁、恢复原状，所需费 用由业主或者物业使用人承当。第五十二条 出租规划用于停放机动车的车位、车库的，应当首 先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。业主、物业使用人需要承 租尚未处置且空置的规划用于停放机动车的车位、车库的，建设单位不 得以只售不租为由拒绝出租。在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余规划车位、车库出租给其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。物业管理区域内，在符合法律、法规的情况下，可以利用共用部位或者场地划定共有车位、停放车辆并收取合理费用。自然资源、消防救 援、公安机关交通管理等部门应当对消防通道划定、警示标志设置等予 以指导。物业管理区域内行驶、停放车辆等行为，应当遵守管理规约或者相 关管理规定，不得占用、堵塞、封闭消防通道、公共出入口等，不得影 响其他车辆和行人的正常通行。物业服务企业应当加强巡查，及时催促 违反规定停放的车辆驶离；催促无效的，应当及时报告有关部门；属于 公安机关交通管理部门执法范围的，公安机关交通管理部门应当依法及 时处理。第五十三条 建设单位所有的机动车停车位向业主、物业使用人 出租的，其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前, 收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当 与业主大会或者业主大会授权的业主委员会按照公平、合理的原那么协商 后确定。对物业管理区域内共有车位的收费事项，在业主大会成立前，由前 期物业服务合同约定；业主大会成立后，收费事项由业主委员会或者物 业管理委员会与物业服务企业共同拟定，由业主大会决定。物业服务企 业对共有车位提供管理和服务需要增加服务费用的，由业主大会或者业 主大会授权的业主委员会决定。第五十四条物业管理区域内依法配建的人民防空工程，平时用 作停车位的，应当向本物业管理区域内的业主、物业使用人开放，不得 将停车位出售、附赠，每次出租的租赁期限不得超过五年。人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当按照有关 规定，保障人民防空工程的日常维护管理和停车管理的必要支出。物业管理区域内人民防空工程平时可以委托物业服务企业维护管 理，受委托单位应当按照相关维护管理规定，确保人民防空工程处于良 好状态。人民防空主管部门应当加强日常监督管理，依法监督检查人民防空 工程的平时使用和维护管理情况。第五十五条物业管理区域内，因物业维修或者公共利益，确需 临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的，施工单位应当在施工前征 得业主委员会和物业服务企业同意，就施工时间、施工范围、恢复方式、 违约责任等事项签订协议，并在施工现场做好平安防护后，方可施工。 物业服务企业、业主委员会应当对施工情况进行监督。因施工导致停水、 停电、停气等情形的，物业服务企业应当提前在物业管理区域内显著位 置公告，并可以通过物业管理信息服务平台、移动通信等方式告知全体 业主。第五十六条 县（市、区）人民政府物业管理、城市管理、自然 资源、开展改革、公安、人民防空、应急管理、消防救援、市场监管等 部门，应当按照各自职责，加强物业管理区域内公共秩序、物业服务收 费、房屋使用、治安秩序、消防、环境卫生、园林绿化等方面的监督管 理，并由物业管理主管部门统一制作公示牌在物业管理区域内显著位置 公布工作职责、举报投诉方式。前款规定的部门应当及时受理业主和相关单位的投诉，依法对举报 投诉的违法行为进行调查处理，并自收到举报、投诉之日起十五个工作 日之内将调查或者处理结果答复举报、投诉人。第五十七条利用物业管理区域内的公共道路、公共场地等共用 部位和共用设施设备收取的停车费、租赁费、广告费等经营所得收益扣 除本钱和约定的报酬后属于公共收益，归全体业主共有。公共收益应当 专户存储，单独列账，不得擅自挪用。前期物业服务期间，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的, 公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业 服务合同或者临时管理规约中约定。业主大会成立后，利用物业共用部 位、共用设施设备进行经营的，业主委员会应当制定本物业管理区域公 共收益具体使用管理方法并经业主大会表决通过。经业主大会决定，公共收益可以由物业服务企业代管或者业主委员 会自行管理。业主委员会委托物业服务企业代为管理经营的，应当签订 委托合同，支付管理报酬。在前期物业服务期间，物业服务企业应当每半年公示物业共用部位、 共用设施设备使用、收益情况。前期物业结束时，物业服务企业应当对 公共收益收支情况进行审计，并将审计结果予以公示，公示期限不少于 十五天。第五十八条建设单位应当依法缴纳物业质量保修金，按照国家 规定和合同约定的保修期限、范围，承当物业保修责任，并在物业管理 区域内公布维修联系 和地址。物业服务企业应当协助业主或者业主 委员会联系建设单位落实保修责任。物业保修期届满后的维修、更新、改造责任和费用，按照以下规定 承当：（一）业主专有局部由业主承当。（二）业主共用部位、共用设施设备，由共用业主负责，费用从住 宅专项维修资金中支付；缺乏局部，由相关业主按照专有局部建筑面积 分摊；属于人为损坏的，费用由责任人承当。（三）物业管理区域内的供水、供电、供气等专业经营设施设备部 分，业主专有局部的，由业主负责维修，并承当费用；业主专有局部之 外的，由相关专业经营单位负责维修，并承当费用。业主专有局部出现危害平安、影响观瞻、阻碍公共利益以及其他影 响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时维修养护。相邻 业主应当提供便利。第五十九条住宅物业、住宅物业管理区域内的非住宅物业或者 与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当交存住宅专项维修资金。 业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业 共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。首期住宅专项维修资金，由物业买受人在办理房屋入住手续前交存 至住宅专项维修资金专户。物业保修期满后，出现以下影响房屋平安使用等紧急情况的，物业 服务企业、业主委员会、物业管理委员会或者相关业主应当立即组织应 急维修或者采取应急防范措施：（一）电梯故障危及人身平安的；（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用 的；（三）共用消防设施中涉及的设施设备存在平安隐患或者发生故障的;（