2022年成立业主大会和选举产生业主委员会操作指南 .pdf

成立业主大会和选举产生业主委员会操作指南业主委员会是业主维护自身权益的最基本保障。一方面由于法律知识方面欠缺， 一方面由于多数人都认为物业管理是大家的事情，与自己虽然有关系，但是没有必要自己多操心。所以，我国目前大多数地方物业管理不正规，对业主委员会也没有应该有的重视。目前，我国新建小区的物业管理还看不出太大的问题，无非是收费过高， 服务不到位等一些表面矛盾。但是，2000年前后建设的一些小区，在物业管理方面，深层次的矛盾已经显露出来。主要是表现为：公共维修基金使用混乱， 公共设备设施存在重大隐患， 服务不到位就不交费形成恶性循环等。 而造成这些矛盾的根本原因就在于，小区业主对选举业主委员会，行使业主委员会对物业公司的管理监督权力不到位。笔者发现，有些小区不是没有业主委员会，就是业主委员会根本不是业主选举产生， 而是物业公司随便找几个业主，制造假程序成立的。物业管理是大家的事， 更是自己的事，希望看到此贴的朋友能对业主委员会事项重视起来。现在将秦皇岛市房产管理局制定的 成立业主大会和选举产生业主委员会操作指南 和笔者所在小区 业主委员会成立筹建计划发上来，供大家参考。附件一：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 9 页 - - - - - - - - - 成立业主大会和选举产生业主委员会操作指南步骤一组建业主大会筹备组(一) 一个物业管理区域，业主的入住（用）率达到50% 以上或自第一个业主入伙之日起满两年，建设单位或业主可书面通知物业所在地街道办事处（居民委员会），组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表和建设单位（公有住房出售单位）所派人员组成，负责业主大会筹备工作。（二）街道办事处和区、县物业主管部门张贴关于筹建业主大会筹备组的通知。（三）街道办事处和区、县物业主管部门组织业主推荐参加筹备组的业主代表。（四）街道办事处和区、县物业主管部门张贴业主大会筹备组成员名单公告。步骤二业主大会会议筹备名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 9 页 - - - - - - - - - 筹备组在业主大会会议前做好以下工作：1、确认业主身份和业主总投票权数，并公告；2、确定业主委员会委员人数（5 人以上单数，不得超过15 人）及候选人产生办法，并公告；3、筹备组推荐或组织业主推荐业主委员会候选人；4、筹备组对候选人进行资格预审和身份确认；5、公告业主委员会候选人名单；6、起草业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案），并公告征求意见；7、组织业主推荐产生参加业主大会会议的业主代表（适用于规模较大、业主人数较多，不宜采取全体业主讨论形式召开业主大会会议的项目）；8、上述公告的内容应拍照存档。步骤三召开业主大会会议（一）筹备组确定业主大会会议形式（集体讨论形式、书面征求意见形式）。重要事项的决定都应经过业主书面投票的方式进行表决（如业主委员会选举、换届，选聘、解聘物业管理企业，制定、修名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 9 页 - - - - - - - - - 改管理规约、业主大会议事规则，专项维修资金的使用、续筹方案的决定, 物业服务费和标准的调整等）。（二）确定业主大会投票权数。住宅物业按套数确定，每套一票。非住宅物业按建筑面积确定，每一百平方米建筑面积一票，每增加一百平方米增加一票，多出部分不足一百平方米的不计票数。非住宅物业单套不足一百平方米的按一票计算。（三）发布会议公告。（1）集体讨论形式筹备组在业主大会会议召开15 日前张贴关于召开业主大会会议的公告，公告业主大会会议召开的时间、地点、表决形式、程序和内容。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议 3 日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，凡须投票表决的事项，每位业主赞同、反对及弃权的书面意见经本人签字后，由业主代表在业主大会上如实反映。（2）书面征求意见形式筹备组在业主大会会议召开15 日前张贴关于召开业主大会会议的公告，公告业主大会会议的表决内容、投（唱）票时间、投（唱）票地点、监票人等事项。（四）组组织召开业主大会会议。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 9 页 - - - - - - - - - 1、集体讨论形式选举产生业主委员会委员，表决管理规约、业主大会议事规则及其他有关事项，宣布会议表决结果。2、书面征求意见形式筹备组发放业主委员会选票和管理规约、业主大会议事规则及其他有关事项征求意见票，今后用公告形式公布表决结果。3、筹备组对下列事项进行统计：（1）参加业主大会会议的业主人数、投票权数；（2）业主委员会委员得票情况 （业主委员会委员须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2 以上通过）。（3）管理规约、 业主大会议事规则表决情况或征求意见票结果（此项表决须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3 以上通过）。（五）筹备组公告业主大会会议的决定事项。（六）筹备组将所有筹备期间的文件材料（包括通知、选票、公告等），移交给业主委员会，由其进行归卷存档并上报房地产行政主管部门备案。步骤四业主委员会备案名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 9 页 - - - - - - - - - （一）业主委员会自成立之日起30 日内，到所在地区、 县房产行政主管部门办理备案手续，并提交下列材料：1、业主大会成立情况报告2、业主大会会议决定3、业主大会议事规则4、管理规约5、业主委员会成立备案表6、业主委员会委员名单；7、选票；8、公示内容的图文资料。（二）业主委员会备案后，持房产行政主管部门出具的刻章函，到所在地公安部门办理业主大会、业主委员会印章刻制手续。附件二：业主大会筹建工作计划（2007 年 10 月 15 日-2007 年 12 月 9 日）第一项计划时间： 2007年 10 月 15 日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 9 页 - - - - - - - - - 工作安排：发布关于筹建业主大会筹备组的通知。第二项计划时间： 2007年 10 月 15 日-10月 21 日工作安排：一，由小区业主自由推荐大会筹备组人选；二，参考秦皇岛市示范文本起草我小区业主大会议事规则及业主管理规约。第三项计划时间： 2007年 10 月 22 日-10月 28 日工作安排：一，确定大会筹务组人选并发布公告；二，确认业主身份和业主总投票权数，并公告；三，确定业主委员会委员人数（5 人以上单数，不得超过15人）及候选人产生办法，并公告。第四项计划时间： 2007年 10 月 28 日-11月 4 日工作安排：一，筹备组推荐或组织业主推荐业主委员会候选人；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 9 页 - - - - - - - - - 二，筹备组对候选人进行资格预审和身份确认；三，完成我小区业主大会议事规则 （草案）及业主管理规约 （草案）的起草工作，并发布公告。第五项计划时间： 2007年 11 月 5 日-11月 11 日工作安排：一，确定业主委员会候选人名单并公告；二，广泛征求小区业主对业主大会议事规则（草案）及业主管理规约（草案）的意见。三，筹备组确定业主大会会议形式及业主大会投票权数；四，发布关于召开业主大会会议公告，公告业主大会会议召开的时间、地点、表决形式、程序和内容。第六项计划时间： 2007年 11 月 12 日-11月 25 日工作安排：一，安排大会召开具体事项，做好充份准备；二，汇总业主意见，确定业主大会议事规则（草案）及业主管理规约（草案）表决稿，并公告。第七项名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 9 页 - - - - - - - - - 计划时间： 2007年 11 月 26 日-12月 9 日工作安排：一，组织召开业主大会会议；二，筹备组对表决事项进行统计，并发布公告；三，筹备组将所有筹备期间的文件材料（包括通知、 选票、公告等），移交给业主委员会， 由其进行归卷存档并上报房地产行政主管部门备案；四，业主委员会备案后，持房产行政主管部门出具的刻章函，到所在地公安部门办理业主大会、业主委员会印章刻制手续。河北万千律师事务所王学朋律师2007 年 10 月 12 日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 9 页 - - - - - - - - -