2022年房地产市场运行环境分析与前景展望 .pdf

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- -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 8 页 - - - - - - - - - 5.学位论文芮筱明 上海广电信息产业股份有限公司物业分公司发展战略2009 物业管理是我国第三产业中新生的组成部分，目前已被人们公认为是现代化都市的朝阳产业。加人WTO以后至 2008 年开始的金融危机，使我国物业管理企业和其他社会服务企业一样面临生存和发展的挑战，在金融危机刚发生时，房地产市场基本面较好。但是目前在全球范围内，物业空置率普遍处于上升阶段，对房地产物业的需求在 2009 年将会持续减弱。当前欧洲各国经济数据大都接近历史低位。亚洲房地产市场的租金和资本价值在过去几年间快速攀升，但现在都已开始放缓，预计这种势头将持续至少12 个月。而中国的一线城市写字楼市场潜在供过于求的现象正日益突出，探究市场租金的下跌和空置率增加的根本原因，我们发现是： 一、为全球经济环境恶化所累。美国次级债危机引发欧洲、亚洲等国家地区全球性危机，由信贷、房地产到金融领域的流动性紧缩，在就业层面看到的是大规模的裁员和海外拓展计划的终止，反映到办公楼市场的是部分企业扩租续租计划的放弃、企业的破产兼并和外资的撤资。微观层面的零碎数据也证实了我们的看法。 二、办公楼市场供求失衡的加剧。受陆家嘴金融区东扩计划和2010 年世博效应刺激，部分企业加大对办公楼市场的投资力度，导致办公楼市场的供应量过大，这种供求失衡的局面可能将持续到2012 年。从楼盘调研的情况看，由于住宅市场受到国家宏观调控的重点关注，商业和办公成为开发企业竞争的重要领域。可以比较确定的是 2008 年上海市办公市场的投资比重将继续增加。 在商铺市场，由于出现更多较困难的交易条件，再加上多个市场新增供应同时涌入，预计未来市场租金不会出现大幅上扬。商铺市场将继续出现重大结构性调整，处于快速增长中的中国和印度等新兴市场尤其如此。 在工业地产市场，由于亚太区各国经济发展疲软以及能源成本偏高导致市场需求放缓，预计短期内工业地产的租金会进一步走低。 而企业战略的制定将直接影响到企业的生存、未来的竞争优势和市场地位，因此对物业管理企业的战略分析尤其在现在这个时间段就更具有非常现实的意义和应用价值。 本论文着重分析了国内外物业管理的现状及发展趋势，总结了国内外物业管理的特点并详细分析了目前国内物业管理存在的问题及其原因。通过对上海市物业管理市场调查和分析，总结了上海市商务楼、工业创意园区市场的物业管理和发展前景。在依据市场调查研究的基础上，并从公司战略管理的角度出发，通过对物业管理企业宏观环境分析、行业环境分析、竞争环境的结构化分析以及资源和战略能力分析，提出了上海广电信息产业股份有限公司物业分公司的物业管理战略制定与选择的总体框架：并以世邦魏力仕国际物业管理有限公司等公司为实例，通过对公司资源及核心竞争能力的分析、对公司的战略选择及实施提出了建议。本论文重点针对上海广电信息产业股份有限公司物业分公司的物业管理的特点，以物业管理市场分析和战略管理元素模型为基础，提出了物业管理企业制定发展战略的对策与建议。 本文的研究成果有一定的商业价值，既可为上海广电信息产业股份有限公司物业分公司的分析市场所借鉴，也可供国内其他物业管理企业制定企业发展战略作参考。6.学位论文周栩 房地产市场前营销浅析永康花园项目的前营销策划2003 我国的房地产市场已由原来的卖方市场转变为买房市场，竞争更加激烈。于是，开发商将竞争的焦点都放在了做广告和促销上，大块大块户外广告牌、横幅，众多车身广告、制作精美宣传册、传单、DM 宣传品，金额巨大电视、报纸、期刊广告，令人神往的互联网广告、还有办不完的房展会，以及动辄就请知名度极高的名人助兴，或者开发商亲自出马，举办大型的文艺、竞技活动等。开发商对于做广告和促销可谓挥金如土，但是没有“卖像”的物业仍然无人问津。笔者深入分析造成该现象的原因，并通过温江永康花园的前营销策划实践，得出以上现象其本质背后是开发商们忽视了房地产的前营销，在项目开发前没有进行项目的可行性分析。那么，什么是前营销?它在房地产开发中有什么作用 ?由哪几个步骤组成 ?这些问题在本文中得到阐述。 第一章是问题的提出。这部分主要就目前我国及成都市房地产市场的发展概况及目前面临的问题作了简单的介绍，并指明这些问题中有很大一部分是由于开发商忽视项目的前营销造成的。 第二章概括说明了市场营销理论的观念、营销管理及房地产营销的主要特点，论述了房地产营销与一般营销理论的关系。介绍了房地产市场营销策划的程序和步骤。 第三章较为详细地介绍了房地产前营销策划的实施过程和步骤，对前营销重中之重的房地产市场定位进行了探讨。文章指出任何房地产企业都不可能满足整体市场中所有顾客的需求，而必须以一定的市场细分变量为标准归并具有相同需求的消费者群体，形成各种细分市场。然后再充分评估细分市场的基础上，根据自身优势选择适宜的目标市场，为项目进行市场定位。同时也探讨了如何从三个重要因素- 价格、促销、公共关系入手制定房地产营销策略。 第四章介绍了成都泰孚实业公司和永康花园项目，着重分析了泰孚公司的营销现状和不足之处，从而指出对永康花园项目实施前营销的必要性和现实意义。 第五章是永康花园项目前营销策划方案的分析和制定。首先是项目市场营销环境分析。二是通过列举项目优势和劣势，公司发展的机会与威胁的分析，对该项目进行了 SWOT分析。三是依据市场营销理论进行市场调查及市场细分。四是由以上分析结果得出项目定位方案。第五步是定位方案的经济分析并指出了项目的风险因素。第六步从建筑学的角度得出项目的规划与设计方案。最后，制定出项目的市场营销策略。 第六章是笔者通过永康花园项目的实践，得出对房地产前营销的几点思考。如何进行有效的市场定位?在市场定位中有哪些原则和技巧，同时重点强调如何处理前营销策划中应当关注的房地产企业的品牌建设问题。7.学位论文王婧 基于市场均衡的房地产调控研究以上海为例2007 随着社会经济的快速发展，公平问题越来越受到政府的重视，建设和谐社会成为新一轮宏观调控的政治目标。房地产业作为国民经济的重要产业，其健康稳定发展是建设和谐社会的一个重要方面。近年来我国房地产市场出现的局部不均衡状态，曾引发了一系列诸如房价过高、投资增长过快、供需结构不合理等问题。如何采取有效调控措施实现房地产市场均衡成为目前政府、学术界普遍关注的课题。 本文研究目的在于通过对房地产市场均衡的定性定量分析，探讨我国房地产市场调控问题，具体研究了以下内容：(一)房地产市场均衡的理论研究。以市场均衡为出发点，界定均衡、非均衡和失衡三种状态，并着重比较均衡与非均衡之间的区别；在对房地产供需范畴进行系统分析的基础上，介绍房地产市场供需特点，并构建房地产供需体系；研究房地产市场非均衡模型，为测算房地产市场非均衡程度提供理论基础。(二)我国房地产市场调控机制的探讨。以房地产业特征与政府调控之间的关联性为切入点，提出房地产市场中政府调控的必要性；分析我国1990 年以来的政府调控轨迹，并重点对新一轮房地产调控脉络进行梳理，从而对我国的房地产调控历程有所了解；以均衡目标为归宿点，提出均衡目标下的政府双向调控方式。(三)上海房地产市场非均衡度的测算。首先是通过灰色关联度分析方法确定房地产市场供需方程的自变量；再采用Burkett双曲线聚合方程对上海房地产市场非均衡度进行测算和结果分析；针对近年来上海房地产市场“短缺与过剩”现象，分析供需结构失衡原因。(四)“十一五”上海房地产均衡发展的政府调控措施。在上海“十一五”房地产发展宏观环境分析的基础上，确定“十一五”上海房地产调控的五大原则及三大目标；探讨“十一五”上海房地产调控措施，提出政府应进一步完善住房保障措施、优化土地供应结构、发展房地产金融体系、完善房地产中介服务水平等建议。8.学位论文姜万勇 山东房地产市场研究2005 房地产业是国民经济的支柱产业，房地产市场是国民经济景气与否的晴雨表。近年来，房地产业在我国保持快速增长的势头，房地产市场的发育也日臻完善。 山东省是我国的经济大省，一直以来，山东省的房地产发展规模存在偏小的问题，与经济社会特别是人口规模不相适应。因此，认真研究山东房地产市场，成为山东省行业界面临的重要课题之一。 本文依据市场研究理论、市场营销理论的框架，利用一系列市场分析方法，从山东省房地产市场现状出发，通过地区环境分析，对山东省房地产市场发展前景进行了预测，将市场进行了细分，最后，对市场营销战略进行了探讨。 本文试图通过对山东省房地产市场进行研究，为广大房地产投资商、开发商、专业服务机构、行业主管部门提供决策参考，以促进本地区房地产行业健康、长远发展。9.学位论文徐耘 城市地产业发展的新路径 -城中村改造兼析泰兴隆地产的得失2007 房地产市场今天在中国是一个非常热门的话题，对开发商来说，随着土地资源的日益稀缺，从竞争开发用地开始，到产品、市场营销、目标客户的竞争，都越来越激烈。参与城市的“城中村”改造，是地产业发展的新路径，做好了，其实是可以得到一个多赢的局面：对开发商来说，城中村改造名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 8 页 - - - - - - - - - ，是获取土地资源的一个丰富来源，有政策优惠，利润空间丰富，很容易树立口碑；对政府来说，利用市场化运作促进城市建设发展，保障原住居民权益的同时可以解决一些困难人群的问题；对原住居民来说，可以利用城中村改造的机会，外部投资力量的撬动，改变原有生活环境和生活质量。 本文不追求房地产市场的广而全，重点是应用房地产开发和营销的前沿理论，通过泰兴隆地产的一个实例，从开发商市场竞争战略和市场定位的一个特殊角度，去探索开发商参与城中村改造的操作性，以及如何达到社会和谐的统一。 首先通过回顾房地产市场的发展，为城中村改造留下伏笔。其次从理论与现实多个角度论述了城中村改造的现状分析。本文从笔者亲自参与过的昆明市最大的城中村一东庄拆迁改造实例，通过宏观环境、微观环境分析和SWOT分析等市场分析，论述了开发商通过差异化的竞争战略参与城中村改造，在不同的时期，应用不同的创新优势竞争战略、联盟优势竞争战略、制度优势竞争战略等以及应用这些战略存在的风险。说明开发商通过参与城中村改造，可以获取城市核心区的土地资源，在房地产市场中处于一个特殊的位置，来求证参与城中村改造不失为城市地产业发展的一条新路径。10.学位论文姜晋南 中国铁道建筑总公司介入北京房地产市场的投资策略研究1998 实行建筑业与房地产业的兼营 ,在建筑业内部形成以建筑业生产力为发展基础,以房地产经营为发后劲的产业结构 ,有利于促进建筑业经济增长方式向集约化转变 ,有利于增强建筑业作为支柱产业带动整个国民经济增长和经济结构调整的作用.因此,国有大型建筑企业要加强国有资产的运营,充分发挥建筑企业自身的优势 ,努力开拓建筑业的房地产开发经营 .该文是作者直接参与北京市房地产市场调研的基础上形成的.作者力图从国内、北京市房地产投资宏观环境分析 ,北京市房地产市场供需情况分析 ,中铁建总公司自身具备的条件和素质以及北京市住宅市场供求分析等几方面,充分说明北京住宅房地产市场是大有可为的.本文链接： http:/ 年11月6日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - 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