2022年2022年集体土地评估 .pdf

集体土地评估技术路线和方法信 息 来 源：沈 阳 市 房 地 产 研 究 所编 辑：孙 晓 涛浏 览 次 数：419 加 入 时 间：2013-04-15 10:35:03 评 论(0)我 们 平 常 的 土 地 评 估 业 务 大 部 分 为 国 有 土 地 使 用 权 评 估，主 要 有 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 价 格 评 估、出 让 国 有 土 地 使 用 权 抵 押 贷 款 评 估，企 业 改制 所 涉 及 的 国有 土 地 使 用 权 价 格 评 估 等。而 集 体 土 地 评 估 业 务 很 少，一 是 因 为 集 体 土 地 流 转 的 限 制；二 是 因 为 当 前 评 估 行 业 内 没 有 形 成 对 集 体 土地 评 估 统 一 的、权 威 的 技 术 路 线 和 评 估 方 法 等。但 是 近 几 年 因 为 城 市 化 进 程 需 要 征 用 集 体 土 地 和 集 体 土 地 流 转 限 制 的 放 宽 等，涉 及 到 很 多 关 于 集 体 土 地 包 括 农 用 地、建 设 用 地 和 未 利 用 地 等 的 评 估工 作。不 管 是 集 体 土 地，还 是 国 有 土 地，都 有 其 客 观 价 值 的 存 在。当 前 我 国 的 土 地 所 有 制，分 为 两 类，一 是 城 市 土 地，归 国 家 所 有；二 是 农 村 土 地，归 农 民 集 体 所 有。国 家 所 有 的 土 地，享 有 完 全 的 占 有、使 用、收 益 和 处 分 权；而 集 体 所 有 的 土 地，其 土 地 使 用 权 享 有 占 有、使 用、收 益 和 受 限 制 的处 分 权。具 体 表 现 为，国 有 土 地 使 用 权 可 自 由 公 开 交 易，但 集 体 土 地 却 只 能 限 于 耕 种 用 地 或 集 体 经 济 组 织 内 建 设 用 地 等。集 体 土 地 通 过 征 用 变 成 国 有 土 地 重 新 规 划 后，以 招 拍 挂 的 方 式 出 让，其 土 地 使 用 权 的 权 利 价 值 就 会 变 得 很 高。中 共 中 央 关 于 推 进 农 村 改 革 发 展 若干 重 大 问 题 的 决 定（以 下 简 称 决 定）中 保 留 土 地 分 别 由 国 家 和 农 民 集 体 所 有 的 制 度 框 架，与 此 同 时，改 革 现 有 征 地 制 度，逐 步 建 立 城 乡 统 一 的 建设 用 地 市 场。决 定 打 破 了 现 有“非 农 建 设 用 地 必 须 征 为 国 有”的 格 局，赋 予 农 村 集 体 土 地 与 国 有 土 地 同 等 的 地 位。虽 然 决 定 中 非 农 建 设 用 地只 允 在 集 体 成 员 内 部 流 转，但 确 实 也 充 分 肯 定 了 集 体 建 设 用 地 该 有 的 价 值。藉 此，仅 从 估 价 的 角 度 来 谈 谈 集 体 建 设 用 地 使 用 权 评 估 时 的 技 术 路 线 和 采 用 的 估 价 方 法：一、集 体 土 地 价 格 构 成 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 第 二 条 规 定“国 家 为 公 共 利 益 的 需 要，可 以 对 集 体 所 有 的 土 地 实 行 征 用。中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 实 施 条 例 第 二 十 六 条 规 定：“土 地 补 偿 费 归 农 村 集 体 经 济 组 织 所 有，地 上 附 着 物 及 青 苗 补 偿 费 归 地 上 附 着 物 及 青 苗 的 所 有 者 所 有。征 用 农 民 集 体 所 有 的 土 地，应 当 按 照 下 列 规 定 支 付 征 用 费 用：(一)向 被 征 地 的 村 民 委 员 会 或 者 村 民 小 组 支 付 土 地 补 偿 费；(二)向 被 征 地 上 的 房 屋、青 苗 等 附 着 物 的 所 有 人 支 付有 关 的 补 偿 费；(三)向 被 征 地 的 农 村 村 民 支 付 安 置 补 助 费。那 么 集 体 土 地 价 格 构 成 如 下：土 地 取 得 费(包 括 土 地 补 偿 费、地 上 附 着 物 和 青 苗 等 补 偿 费、安 置 补 助 费 以 及 各 项 税 费 和 管 理 费 用 等)、土 地 开 发 费，相 应 利 息 与 利 润 和 土 地 增 值 收 益 等。土 地 增 值 收 益 为 按 区 域 土 地 因 改 变 用 途 和 进 行 土 地 开 发，达 到 建 设 用 地 的 条 件 利 用 条 件 而 发 生 的 价 值 增 加 额。土 地 增 值 额 的 实 质 是 土 地 性 能 改 变 而名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 5 页 -带 来 增 值 地 租，这 种 增 值 是 因 为 农 地 转 变 为 建 设 用 地，新 用 途 土 地 的 土 地 收 益 远 高 于 原 用 途 土 地。二、集 体 土 地 评 估 技 术 路 线 和 方 法(一)集 体 建 设 用 地在 集 体 建 设 用 地 土 地 使 用 权 流 转 这 一 特 定 的 市 场 环 境 下，其 流 转 和 出 租 案 例 较 为 丰 富，并 且 在 前 分 析 了 使 用 集 体 建 设 用 地 的 土 地 使 用 权 价 格 构 成，因 此 宜 采 取 市 场 比 较 法、成 本 逼 近 法、剩 余 法、收 益 法 进 行 评 估，还 可 以 采 用 基 准 地 价 系 数 修 正 法 进 行 评 估。1.宅 基 地 使 用 权宅 基 地 使 用 权 是 经 依 法 审 批 的 由 农 村 集 体 经 济 组 织 分 配 给 其 成 员 用 于 建 造 住 宅 的 没 有 使 用 期 限 限 制 的 集 体 建 设 土 地 使 用 权。我 们 来 分 析 其 定 义 要点：权 利 属 性，即 集 体 土 地 使 用 权；权 利 主 体，即 农 村 集 体 经 济 组 织 成 员；权 利 取 得 条 件，即 经 过 依 法 审 批；权 利 取 得 方 式，即 集 体 经 济组 织 分 配；用 途 限 定，即 建 住 宅；权 利 存 续 状 态，即 没 有 使 用 期 期 限；其 他 限 制：用 地 规 模 限 制。透 过 要 点 分 析，宅 基 地 使 用 权 跟 国 有 划 拨 住 宅 用 地 使 用 权 类 似，都 是 以 无 偿 或 是 以 很 低 的 成 本 取 得 土 地 使 用 权，没 有 使 用 期 限。若 如 决 定 中 所说 的 将 打 破 现 有“非 农 建 设 用 地 必 须 征 为 国 有”的 格 局，赋 予 农 村 集 体 土 地 与 国 有 土 地 同 等 的 地 位；并 改 革 现 有 征 地 制 度，逐 步 建 立 城 乡 统 一 的 建 设用 地 市 场。那 样 就 会 产 生 宅 基 地 使 用 权 流 转 需 要 评 估 的 情 形，评 估 的 理 论 及 方 法 可 参 考 国 有 划 拨 住 宅 用 地 使 用 权 的 评 估 方 法，体 现 农 村 集 体 建 设 用地 与 国 有 土 地“同 权 同 价”。集 体 建 设 土 地 使 用 权 评 估，考 虑 到 集 体 土 地 流 转 有 较 多 限 制，通 过 市 场 竞 价 方 式 体 现 价 值 不 明 显，因 此，在 价 值 方 面 重点 从 成 本 构 成 方 面 分 析，评 估 方 法 主 要 有 以 下 几 种：市 场 比 较 法。其 评 估 思 路 为，由 于 农 村 宅 基 地 可 以 在 村 集 体 经 济 组 织 内 部 成 员 中 流 转，我 们 可 以 通 过 流 转 过 程 中 产 生 的 交 易 实 例，采 用 市 场 比 较法 进 行 评 估，通 过 相 关 因 素 修 正 等 最 终 得 出 宗 地 使 用 权 价 值。估 价 规 范 规 定 必 须 有 三 个 和 三 个 以 上 成 交 案 例 才 可 以 用 市 场 比 较 法 进 行，但 是 我 们 对宅 基 地 使 用 权 的 特 殊 性，成 交 案 例 少 等 的 特 殊 情 况，可 以 采 用 一 个 或 二 个 成 交 案 例 进 行 评 估，前 提 是 这 一 个 或 二 个 成 交 案 例 必 须 真 实、成 交 价 格 必须 客 观、区 位 相 近 等 等，然 后 通 过 对 这 一 个 或 二 个 成 交 案 例 进 行 相 关 因 素 修 正 等 最 终 得 出 宗 地 使 用 权 价 值。当 然 有 三 个 或 三 个 以 上 成 交 案 例 更 好。收 益 还 原 法。其 评 估 思 路 为，有 的 住 宅 确 实 存 在 出 租 使 用 情 况，租 金 收 益 可 观，存 在 客 观 收 益，因 此 可 采 用 收 益 还 原 法 进 行 评 估。测 算 过 程 中 重点 考 虑 的 技 术 要 点 是，由 于 此 类 用 地 交 易 受 限，不 能 在 市 场 上 流 转，或 仅 能 在 集 体 组 织 成 员 内 部 流 转，市 场 竞 价 体 现 价 值 不 充 分，其 价 值 权 益 也 表现 有 缺 陷，价 值 相 对 也 会 比 较 低。另 外，此 类 用 地 的 使 用 方 式 只 能 出 租 不 能 变 现，存 在 较 大 的 资 金 风 险 与 时 间 价 值 风 险。因 此，与 同 类 用 途 的 国 有用 地 相 比，其 风 险 大，其 还 原 利 率 就 会 相 对 较 高。基 准 地 价 系 数 修 正 法。其 评 估 思 路 为，在 制 定 了 基 准 地 价 的 城 区 周 边，可 参 考 相 近 区 片 的 基 准 地 价，采 用 基 准 地 价 系 数 修 正 法 进 行 评 估。即 先 按 宗地 的 区 域 因 素 条 件、个 别 因 素 条 件，采 用 基 准 地 价 系 数 修 正 法 评 估 正 常 的 宗 地 市 场 价 格 后，根 据 国 有 用 地 使 用 权 与 集 体 土 地 使 用 权 在 增 值 收 益、基础 设 施 条 件 等 因 素 的 不 同 程 度 进 行 修 正，最 终 得 出 宗 地 作 为 集 体 建 设 用 地 的 宗 地 价 值。剩 余 法。对 已 经 在 宅 基 地 上 建 成 住 宅 的 宗 地 可 以 采 用 剩 余 法 进 行 评 估 宗 地 价 值。其 评 估 思 路 为，先 通 过 市 场 比 较 法 等 测 算 住 宅 房 地 产 的 市 场 价 值，名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 5 页 -然 后 通 过 剔 除 相 关 费 用，剥 离 得 到 宗 地 的 价 值。即 扣 除 建 筑 物 建 造 费 用 和 与 建 筑 物 建 造、买 卖 有 关 的 专 业 费、利 息、利 润、税 收 等 费 用 后 以 价 格 余额 来 确 定 宗 地 土 地 价 值。当 然 与 建 筑 物 建 造 相 关 税 收 等 肯 定 要 和 国 有 土 地 使 用 权 上 住 宅 房 地 产 有 区 别 的，评 估 时 需 要 注 意。运 用 上 述 几 种 评 估 理 论 与 方 法，还 需 考 虑 集 体 建 设 用 地 流 转 与 国 有 土 流 转 的 根 本 区 别，这 点 对 使 用 权 价 值 的 影 响 较 大。这 是 因 为 国 有 土 地 流 转 范 围大，企 业、法 人、自 然 人 都 可 以 是 土 地 流 转 的 主 体，市 场 因 素 充 分，通 过 市 场 竞 争 较 能 充 分 体 现 其 土 地 使 用 权 价 值，因 而 其 价 值 表 现 就 高；而 集 体建 设 用 地 使 作 权，只 能 在 所 在 集 体 范 围 内 流 转，市 场 小，无 法 体 现 由 于 市 场 竞 争 所 能 充 分 体 现 的 价 值，其 价 值 表 现 就 低。流 转 范 围 受 限 制 这 是 集 体建 设 使 用 权 价 值 内 涵 的 一 个 重 要 内 容，因 此，我 们 在 对 宅 基 地 使 用 权 评 估 时，须 对 市 场 交 易 充 不 充 分 进 行 比 较 分 析，制 定 合 理 的 修 正 系 数 修 正，才能 准 确 的 评 估 集 体 建 设 用 地 使 用 权 价 值。2.乡 镇 企 业 用 地 使 用 权乡 镇 企 业 用 地 使 用 权 是 经 审 批 的 由 农 村 集 体 经 济 组 织 通 过 投 资 或 其 他 方 式 向 从 事 非 农 生 产 经 营 性 活 动 的 乡 镇 企 业 提 供 的 集 体 建 设 土 地 使 用 权。其定 义 要 点 为：权 利 取 得 基 本 程 度，即 经 过 依 法 审 批；权 利 取 得 方 式，即 集 体 经 济 组 织 以 土 地 使 用 权 作 为 投 资；权 利 主 体，即 乡 镇 企 业，包 括集 体 经 济 组 织 独 家 设 立 的 企 业 和 集 体 经 济 组 织 与 其 他 组 织、个 人 以 各 种 形 式 合 资 设 立 的 企 业；土 地 用 途，即 从 事 非 农 业 生 产 经 营 活 动。权 利 存续 状 态，占 用。透 过 要 点 分 析，对 比 国 有 工 业 用 地 划 拨 土 地 使 用 权 的 特 性 分 析，我 们 不 难 发 现，这 两 种 用 地 性 质 的 内 涵 较 为 相 似，其 评 估 理 论 与 方 法 可 以 采 用 成 本逼 近 法、基 准 地 价 系 数 修 正 法 等。实 际 的 工 作 中 要 注 意 比 较 分 析 国 有 工 业 用 地 使 用 权 和 集 体 工 业 用 地 使 用 权 在 土 地 增 值 收 益、基 础 设 施 等 的 不 同 之处，注 意 区 分 两 种 土 地 的 价 值 内 涵，准 确 评 估 出 集 体 工 业 用 地 使 用 权 宗 地 价 值。有 如 下 两 种 方 法：成 本 逼 近 法。其 评 估 思 路 为，我 们 把 这 块 地 还 原，假 定 用 地 为 生 地(农 用 地 或 是 未 利 用 地)，通 过 层 层 开 发 建 设 资 金 的 投 入，最 终 形 成 可 利 用 地 块 所付 出 的 各 项 费 用，包 括 农 用 地 取 得 费(征 地 费、补 偿 费、青 苗 费)，对 集 体 建 设 用 地，此 部 分 价 值 的 测 算 可 理 解 为 农 用 地 转 为 建 设 用 地 后 耕 种 该 宗 地的 损 失，还 得 考 虑 相 关 税 费、土 地 增 值 收 益 等 等，根 据 用 途 特 性，通 过 相 关 因 素 修 正 最 终 得 出 宗 地 使 用 权 价 值。当 然 各 地 在 实 际 发 生 的 时 候 实 际 情况 会 有 所 不 同，采 用 的 具 体 标 准，可 以 通 过 调 查 后 进 行 具 体 分 析 和 比 较 后 得 到，也 可 以 通 过 各 省 制 定 的 征 地 区 片 价 标 准 来 确 定。如：辽 宁 省 国 土 资 源 厅 二 一 年 一 月 七 日 发 布 的 辽 宁 省 人 民 政 府 办 公 厅 关 于 实 施 征 地 区 片 综 合 地 价 标 准 的 通 知 中，明 确 了 辽 宁 省 各 地 征 用 一 般农 用 地 的 土 地 补 偿 费 与 安 置 补 助 费 具 体 标 准。基 准 地 价 系 数 修 正 法。其 评 估 思 路 为，在 制 定 了 基 准 地 价 的 城 区 周 边，可 参 考 相 近 区 片 的 基 准 地 价，采 用 基 准 地 价 系 数 修 正 法 进 行 评 估，即 先 按宗 地 的 区 域 因 素 条 件、个 别 因 素 条 件，采 用 基 准 地 价 系 数 修 正 法 评 估 宗 地 正 常 的 市 场 价 格 后，根 据 国 有 用 地 与 集 体 土 地 在 增 值 收 益、基 础 设 施 条 件等 因 素 的 不 同 进 行 修 正，最 终 得 出 宗 地 作 为 集 体 建 设 用 地 的 宗 地 价 值。3.其 它 建 设 用 地 使 用 权其 它 建 设 用 地 使 用 权 通 常 指 除 宅 基 地 和 工 业 用 地 以 外 的 其 他 各 业 建 设 用 地，具 体 如 农 贸 市 场 用 地、办 公 房 用 地 等。其 用 地 特 性 有：权 利 属 性，名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 5 页 -即 集 体 土 地 使 用 权；权 利 主 体，即 农 村 集 体 经 济 组 织；权 利 取 得 方 式，即 政 府 征 用 农 民 集 体 土 地 后 的 安 置 用 地；用 途 限 定，其 它 建 设 用 地(一般 禁 止 流 转)；权 利 存 续 状 态，即 没 有 使 用 期 期 限。透 过 要 点 分 析，此 类 用 地 条 件 限 制 得 更 加 严 格，此 类 宗 地 一 般 不 能 转 让，只 能 用 于 开 发 建 设 后 出 租 使 用 等。若 此 类 用 地 不 考 虑 权 属 性 质 的 因 素，土地 的 开 发 利 用 经 济 效 益 也 相 当 明 显（例 如 作 为 农 贸 市 场 出 租，租 金 收 益 可 观，存 在 客 观 收 益，因 此 可 采 用 收 益 还 原 法 进 行 评 估。其 评 估 思 路 为，在 测 算 过 程 中 重 点 考 虑 的 技 术 要 点 是，此 类 用 地 交 易 受 限，不 能 在 市 场 上 流 转，或 仅 能 在 集 体 组 织 成 员 内 部 流 转，市 场 竞 价 体 现 价值 不 充 分，其 价 值 权 益 也 表 现 有 缺 陷，价 值 相 对 也 会 比 较 低。另 外，此 类 用 地 的 使 用 方 式 只 能 出 租 不 能 变 现，存 在 较 大 的 资 金 风 险 与 时 间 价 值 风 险。因 此，与 同 类 用 途 的 国 有 用 地 相 比，其 风 险 大，其 还 原 利 率 就 会 相 对 较 高。(二)集 体 农 用 地农 用 地 是 指 用 于 农 业 生 产 的 土 地，包 括 耕 地、林 地、草 地、养 殖 水 面 用 地 等。根 据 农 用 地 的 自 然 因 素、社 会 经 济 因 素 和 特 殊 因 素 等 能 够 实 现 的 价 格即 为 农 用 地 价 格。农 用 地 使 用 权 是 根 据 集 体 经 济 组 织 人 口 数 量，经 依 法 审 批 平 均 分 给 给 农 村 集 体 经 济 组 织 成 员 来 使 用 的。我 们 来 分 析 其 定 义 要 点：权 利 属 性，即集 体 土 地 使 用 权；2.权 利 主 体，即 农 村 集 体 经 济 组 织 成 员；3.权 利 取 得 条 件，即 经 过 依 法 审 批；4.权 利 取 得 方 式，即 集 体 经 济 组 织 分 配；5.用 途 限定，农 用 地；6.权 利 存 续 状 态，有 使 用 期 期 限。透 过 要 点 分 析，农 用 地 不 同 于 集 体 建 设 用 地，农 用 地 是 靠 种 植 农 业 作 物 而 产 生 价 值 的，因 此，在 土 地 价 值 方 面 评 估 方 法 主 要 有 以 下 几 种：收 益 还 原 法。采 用 收 益 还 原 法 的 评 估 思 路，是 将 待 估 农 用 地 未 来 各 期 正 常 年 纯 收 益，通 过 适 当 的 土 地 还 原 利 率，从 而 估 算 出 待 估 农 用 地 价 值。年总 收 益 要 按 照 法 定 用 途，合 理 有 效 利 用 土 地，取 得 持 续 而 稳 定 的 客 观 收 益。年 总 费 用 是 土 地 使 用 者 合 理 有 效 利 用 土 地，在 生 产 经 营 活 动 中 所 支 付 的各 项 费 用。如 农 用 地 维 护 费 用、农 产 品 经 营 过 程 中 所 支 付 的 直 接 费 用、肥 料 费、人 工 费、机 械 费、材 料 费、水 电 费 等 以 及 有 关 税 费、利 息 等。进 而求 取 土 地 纯 收 益，通 过 适 当 的 土 地 还 原 利 率，估 算 出 待 估 农 用 地 价 值。2.区 片 价 格 修 正 法。农 用 地 征 用 区 片 价 格 是 指 为 宏 观 调 控 农 用 地 征 用 价 格 水 平，在 市(县)行 政 区 范 围 内 对 不 同 征 用 区 片，按 照 不 同 用 途，分 别 评估 确 定 的 某 一 估 价 基 准 日 的 农 用 地 平 均 价 格。采 用 区 片 价 格 修 正 法 的 评 估 思 路，是 在 已 经 制 定 农 用 地 征 地 区 片 价 格 的 地 区，根 据 已 经 制 定 的 农 用 地 征 地 区 片 价 格，先 按 宗 地 的 区 域 因 素 条 件、个别 因 素 条 件 等，通 过 修 正 后 估 算 出 宗 地 价 格。根 据 各 项 修 正 因 素 所 占 比 重 的 大 小，来 确 定 修 正 系 数。3.农 用 地 基 准 地 价 系 数 修 正 法。农 用 地 基 准 地 价 是 指 市(县)政 府 根 据 需 要，针 对 农 用 地 不 同 级 别 或 不 同 均 质 地 域，按 照 不 同 利 用 类 型，分 别 评 估确 定 的 某 一 估 价 基 准 日 的 平 均 价 格。采 用 农 用 地 基 准 地 价 系 数 修 正 法 的 评 估 思 路，是 在 已 经 制 定 农 用 地 基 准 地 价 的 地 区，根 据 已 经 制 定 的 农 用 地 基 准 地 价，先 按 宗 地 的 区 域 因 素 条 件、个 别 因 素 条 件 等，通 过 修 正 后 估 算 出 宗 地 价 格。但 先 要 确 定 制 定 的 农 用 地 基 准 地 价 的 国 有 农 用 地 基 准 地 价 还 是 集 体 农 用 地 基 准 地 价。若 是 集 体 农 用名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 5 页 -地 基 准 地 价 按 宗 地 的 区 域 因 素 条 件、个 别 因 素 条 件 等，通 过 修 正 后 就 可 估 算 出 宗 地 价 格；若 是 国 有 农 用 地 基 准 地 价 还 要 根 据 国 有 农 用 地 和 集 体 农 用地 在 增 值 收 益、基 础 设 施 条 件 等 因 素 的 不 同 程 度 进 行 修 正，最 终 得 出 宗 地 作 为 集 体 农 用 地 的 宗 地 价 值。(三)集 体 未 利 用 地未 利 用 地 是 指 目 前 尚 未 进 行 开 发 利 用 的 各 类 荒 芜、废 弃、闲 置 的 土 地，经 过 改 造、加 工、复 垦 重 新 土 地 整 理 后 可 以 利 用 的 土 地。评 估 时 可 采 用 剩 余法 进 行 评 估。剩 余 法 评 估 未 利 用 土 地 的 主 要 评 估 思 路，是 首 先 假 定 其 为 农 用 地，用 上 述 农 用 地 评 估 方 法 评 估 出 其 为 农 用 地 的 价 格，然 后 减 去 未 利 用 地 经 过 重 新土 地 整 理 达 到 可 利 用 的 农 用 地 条 件 后，期 间 发 生 的 成 本、相 关 费 用 和 利 润 等。当 然 在 集 体 土 地 日 常 评 估 工 作 中，要 根 据 当 地 的 实 际 情 况，来 确 定 各 项 发 生 的 费 用 和 制 定 适 当 的 修 正 系 数、修 正 体 系、还 原 利 率 等，来 评 估 集 体 土地 使 用 权 价 格。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 5 页 -