2022年成立业主大会和业主委员会工作指引 .pdf

成立业主大会和业主委员会工作指引第一部分首次成立业主大会和业主委员会程序一、申请成立首次业主大会（一）成立条件物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：1.交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十 或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；2.首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；3.物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90 天。（二）提出申请1.具备成立首次业主大会条件之日起30 日内，建设单位应当向物业管理区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出申请设立业主大会的书面报告。2.建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。二、成立首次业主大会筹备组（一）筹备组成员的组成名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 6 页 - - - - - - - - - 首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）由业主代表、建设单位、住房城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会代表组成。筹备组中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。筹备组人数由街道办事处（乡镇人民政府）根据物业管理区域的规模合理设置，总人数为单数。筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会组织业主推荐或者自荐产生，街道办事处（乡镇人民政府）应当对业主代表的身份进行核实。（二）筹备组组长筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府） 的代表担任，履行以下职责：1.召集和主持筹备组会议；2.对筹备组会议的会议记录予以签字确认；3.签发筹备组公告；4.在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；5.筹备组赋予筹备组组长的其他职责。筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中三分之二以上成员签字确认，可以向街道办事处（乡镇人民政府）书面申请另行指定组长，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时指定。（三）筹备组业主代表应符合的条件筹备组业主代表建议从具备以下条件的业主中产生：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 6 页 - - - - - - - - - 1.具有完全民事行为能力；2.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；3.模范履行业主义务，遵守（临时）管理规约，按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金，无损害公共利益行为；4.本人及其近亲属未在为本小区提供物业服务的企业及其下属单位任职。（四）成立首次业主大会筹备组程序1.制定筹备组工作方案符合业主大会筹建条件的，街道办事处 （乡镇人民政府）应当认真审核，在收到建设单位或业主提出筹备业主大会书面报告之日起15 日内，会同物业管理区域所在地区县住房城乡建设行政主管部门组织成立筹备组，并自筹备组成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。街道办事处（乡镇人民政府）应根据小区规模、物业管理区域类别的实际情况会同物业管理区域区县住房城乡建设行政主管部门研究制定筹备组的工作方案，明确筹备组人数、候选人的条件、产生的方式、报名期限等内容，开展组织筹备成立业主大会筹备组的相关工作。筹备组工作方案制定后应在物业管理区域显著位置进行公布。2.业主自荐或推荐按照筹备组工作方案拟定的程序和要求，由自荐或推荐名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 6 页 - - - - - - - - - 参与筹备组成员的业主填写业主大会筹备组成员业主代表自荐（推荐） 表，并将表格送街道办事处（乡镇人民政府） 。3.筹备组的产生街道办事处（乡镇人民政府）收到业主大会筹备组成员业主代表自荐（推荐）表后，应对照筹备组业主代表的条件进行核实，对不符合条件的自荐（推荐）人，应取消其候选资格，并告知相关自荐（推荐）人。街道办事处（乡镇人民政府）应按照筹备组工作方案的要求选举产生筹备组成员。考虑到筹备组成员的代表性和广泛性，筹备组成员原则上从拥有不同用途物业的业主中产生。业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组，应当书面委托。街道办事处（乡镇人民政府）应当书面通知该物业小区建设单位授权委托一名代表参加筹备组工作。建设单位收到通知后 5 日内，应当将建设单位参加筹备组成员的名单及时提交街道办事处（乡镇人民政府）。建设单位已不存在或者未及时回复街道办事处（乡镇人民政府）通知的，视为其放弃筹备组成员资格。筹备组业主代表候选人人数不足的，街道办事处（乡镇人民政府）组织业主再次推荐；经再次推荐，业主代表候选人人数仍未达到规定人数的，筹备首次业主大会工作终止。筹备组成员确定后，街道办事处（乡镇人民政府）应当以书面形式将筹备组成员名单在物业管理区域内张贴公示不少于 7 日，公示期间，业主有异议的，应当向街道办事处名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 6 页 - - - - - - - - - （乡镇人民政府）提出书面意见。业主代表存在不符合筹备组业主代表条件情形的，由街道办事处（乡镇人民政府）取消其业主代表资格。因取消筹备组业主代表资格造成筹备组人数不足的，筹备组工作方案有补充规定的从其规定；无补充规定的，可以按照选举筹备组业主代表得票数依次递补。4.筹备组的确立街道办事处（乡镇人民政府）应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告 7 日以上，筹备组自公告之日起成立。建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起七日内，向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用部位、共用设施设备承接查验证明材料、物业服务用房、业主委员会议事活动用房配置确认资料、其他有关的文件资料等。建设单位已经注销的，由物业服务企业提供有关资料。筹备组应当将以上资料自业主大会成立后三十日内交街道办事处（乡镇人民政府）建档保存。筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费由建设单位承担，建设单位于筹备组成立后三十日内存入街道办事处（乡镇人民政府）指定的银行账户。筹备组按照筹备经费开支预算方案向街道办事处（乡镇人民政府）申请使用。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布，接受全体业主监督。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 6 页 - - - - - - - - - （五）筹备组应当开展的筹备工作业主大会筹备组应当做好以下工作：1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；2.拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则等草案；3.确认业主身份、业主人数、业主投票权数和业主专有部分面积；4.提出首届业主委员会委员候选人建议名单；5.依法确定首次业主大会会议表决规则；6.制定筹备经费开支预算方案；7.召开首次业主大会会议的其他准备工作。以上内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见。业主对前款内容提出异议的，业主大会筹备组应当记录、处理并答复。筹备组应当自组成之日起90 日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会和业主委员会依法成立完成之日起10 日内，筹备组将业主大会会议资料、业主名册等有关资料移交给业主委员会，其职责自行终止。三、确定业主人数和投票权数（一）业主的面积表决权数按照下列方法认定1.专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 6 页 - - - - - - - - -