2022年现代城住宅小区建筑物及其附属设施管理规约 .pdf

现代城住宅小区建筑物及其附属设施管理规约（2010年 3 月日现代城住宅小区代表制集体付式业主大会临时会议通过）第一章 现代城住宅小区基本情况第一条现代城住宅小区基本情况：小区名称：现代城住宅小区地理位置：北京市朝阳区建国路88号占地面积：7.9 公顷总建筑面积：200548平方米国有土地使用证明文件政府批文号：京朝国用（地）字第 000427、京朝国用（地）字第 000344 号、京朝国用（地）字第000502 号、京朝国用（2000 出）字第 0014 号、京朝国用（1999 出）京第 00047号、京朝国用（1999 出）字第 00120 号。第二章 建筑物及其附属设施的共有和共同管理权第二条建筑物及其附属设施的所有权性质：根据物权法规定，业主对建筑物内的住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的建筑物及其附属设施，基于土地用益物权而产生的按规划建设的各种配套设施等共有部分享有共有和共同管理权。他具有以下特征：1.共有的权利主体是多元的；2.共有的客体是一项统一的财产；3.共有的内容是各共有人对共有财产共享权利共负义务；4.共有是所有权的联合，不是个人独立的所有权，而是基于共同生活，共同管理，共同经营而发生的相同性质的所有权之间或不同性质的所有权之间的联合。共有权也就是联合起来的个人所有权。第三条由于业主建筑物专有部分和专有部分以外的共有部分不可分割，建筑物和附属设施不可分割，土地使用权和附着于该土地上的建筑物及其附属设施不可分割，业主建筑物区分所有权，本质上就是业主共有权，即联合起来的业主个人所有权。现代城业主是现代城共有财产（包括财产权利）的法定共有人，享有直接支配权、排他权、共同管理权和自行管理权，同时承担管理共有财产的法定义务。第四条现代城业主作为土地、建筑物及其附属设施的共有人，对小区共有财产实行自我管理、自我服务、自我教育、自我监督，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，保障共有人的知情权、参与权、表达权、监督权。第五条将分散的共有人联合成为企业法人北京摩登城物业管理有限公司，是实现其直接支配权、排他权、共同管理权和自行管理权的最好形式。北京摩登城物业管理有限公司代理制集体讨论式共有人大会是最高权力机构。每栋楼按楼层划分为6 个共有人小组，每个小组共有人以委托代理人的方式推选一名代理人。小组的划分是：第一小组：1、2、3、5、6 层第二小组：7、8、9、10层第三小组：11、12、15、16、17 层第四小组：18、19、20、21、22 层第五小组：23、24、25、26、27 层（1、3、4、5、6 号楼没有 24 层）第六小组：28、29、30、31、32 层（2 号楼没有 32 层）代理人可以是共有人本人，也可以是经共有人委托授权配偶或其他家庭成员。委托代理人可以采取书面形式，也可以采取手机短信形式，代理人得到该小组5 人（包含 5 人）以上的共有人委托授权推选，该代理人就可以代理该小组共有人参加共有人大会会议，并在共有人大会相关表决书及文件上代共有人签字。在一个小组内，代理人获得 5 人（包含 5 人）以上共有人的委托授权推选就具有该小组代理人资格。在参加共有人大会时，对已有书面或短信委托授权的共有人，可以直接行使代理权；对未经书面或短信授权的共有人，在召开共有人大会3 日前，就大会拟讨论决定的事项在网站及各楼大厅公布，同时，以手机短信的形式将代理意见通知该小组被代理人，被代理人应当已短信作出回复，凡需投票表决的，被代理人的赞成、反对及弃权的意思表示，由代理人在共有人大会投票时如实行使代理权；被代理人未作否认表示的，视为同意。被代理人人回复的短信打印后作为共有人大会资料存档备查，短信原件在手机内保存三年，以便接受共有人查询。第六条如果一个共有人小组内没有共有人或经共有人委托授权的配偶及家庭成员愿意担任该共有人小组的代理人，该楼或其他楼的共有人或经共有人委托授权的配偶及家庭成员，经该小组共有人委托授权推选，可以成为该共有人小组的代理人。第七条楼层代理人，因故不能参加共有人大会的，必须以书面形式转托该楼其他共有人代理人代为名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 3 页 -参加共有人大会，但在事先或事后应取得被代理共有人的同意。即使未取得被代理人的同意，只要是为了维护共有人的共同管理权和共同利益，又未损害被代理人的合法利益，该转托代理行为有效。第八条共有人代理人的代理权限：代为参加现代城共有人自治经济联合体北京摩登城物业管理有限公司共有人大会，对现代城建筑物及其附属设施等共有财产行使直接支配权、排他权、共同管理权和自行管理权，代共有人行使表决权、选举权和被选举权并在包括提案在内的相关共有人大会的文件和决议上签字。每个代理人所代理的共有人人数最多不超过80 人。第九条现代城代理制集体讨论式共有人大会实行少数服从多数的民主集中制，对需作出决定的问题应该进行充分讨论，听取各方意见，现场投票表决，在3 名监票员严格监督下当场开箱验票，按照到会代理人所代理共有人的人数和专有部分建筑面积计算投票结果。第十条下列事项由代理制共有人大会会议讨论决定：1制订和修改共有人自治经济联合体北京摩登城物业管理有限公司章程；2制订和修改建筑物及其附属设施的管理规约并决定其管理方式；3选举、罢免共有人大会秘书处秘书、共有财产管理委员会委员和监督委员会委员；4选聘和解聘物业服务企业或其他管理人员；5筹集管理和使用公共维修资金；6改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项；7决定加强和发展小区共有人自我服务的有关事宜。决定前款第 5 项、第 6 项规定的事项，应当经所代理人的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占共有人总人数三分之二以上的共有人同意。决定前款其他事项，应当经所代理人的专有部分占建筑物总面积过半数且占共有人总人数过半数的共有人同意。第十一条共有人大会由大会秘书处召集。定期共有人大会会议每半年召开一次。遇到下列情况时应当召开共有人大会临时会议：1、30 名以上共有人或 5 名以上共有人代理人提议时；2、三分之一以上共有财产管理委员会委员提议时；3、监督委员会提议时；第十二条共有人大会实际到会代理人人数达到应到会代理人人数百分之五十以上为有效。按照本规约通过的决议，对全体共有人具有约束力，全体共有人应当遵守和执行决议。第十三条建立完善的共有人诉求表达机制，十名共有人联名、三名共有人代理人联名可以形成一件提案。共有人大会秘书处受理共有人获共有人代理人的提案。共有人的投诉和举报由监督委员会授理。共有人表达诉求可以是信函形式、也可以是手机短信形式、传真形式和电子邮件形式。共有人大会秘书处秘书、共有财产管理委员会委员、监督委员会委员如有损害共有人利益和接受贿赂或贪污行为，10 名以上共有人联名或3 名以上共有人代理人联名可提出罢免案，经共有人大会秘书处核准后，提交共有人大会会议讨论表决。共有人代理人、共有人大会秘书处秘书、共有财产管理委员会委员、监督委员会委员因辞职、罢免出缺时，应在一个月内通过补选充实。第十四条共有人大会下设秘书处、共有人财产管理委员会、监督委员会。第三章 公共维修资金的筹集、管理和使用第十五条公共维修资金的筹集，由共有财产管理委员会在通过召开座谈会征求部分共有人的意见的基础上提出方案，由共有人大会讨论通过决定后执行。第十六条公共维修资金由共有财产管理委员会统一管理，设立专门账户并为共有人设立个人账户，共有人缴纳的公共维修资金、利息收入以及支付的维修资金，都记入共有人个人账户。第十七条对维修资金分为一年、三年、五年以上以定期存款存入银行，其中较长时间不会使用的维修资金，可以购置中长期国债。维修资金不得购买股票或对外投资，以确保零风险。第十八条因共有财产大中维修需要使用公共维修资金时，由共有财产委员会提出方案，包括具有资质的专业机构的检测报告、三家维修单位的报价、工程预算，由共有人大会讨论决定。第十九条一部分未办理房产证因而未缴纳公共维修资金的共有人，要求他们按规定交纳维修资金。对少数拒不交纳的共有人，每次使用公共维修资金时按其专有部分的面积计算应缴维修资金的份额。第二十条关于公共维修资金的续筹、管理、使用情况，每年向共有人大会提交一份专题报告。第四章建筑物及其附属设施经营收益与分配第二十一条共有人自治经济联合体北京摩登城物业管理有限公司的经营收益包括三部分：第一部分是建筑物共有部分及其附属设施经营收益有停车服务收益、广告位出租收益、其他共有设施出租收益：第二部分是其他服务业经营收益，有餐饮服务收益、家电维修收益、房屋中介收益、家政服务收益等；第三部分是维权收益，有追讨中海物业公司捲走的中修费，开发商少交的物业管理启动资金、14000 平米共用停车位，城市绿洲公司八年的广告位出租收入、供暖费的节余、挪用的物业费等。物业管理费、供暖费属于代入代管项目，不计算公司收益专款专用，其节余可减收下年度的物业费和供暖费。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 3 页 -第二十二条上述第一部分、第二部分经营收益的总利润按四、三、三进行分配，风险投资人占40%，其余共有人占 30%，积累 30%。风险投资十年后退出。公司股东由共有人大会推选产生，负责工商登记和工商年检。第三部分维权收益，按二八比例进行分配，20%在共有个人之间进行分配，记入共有人个人账号，80%作为公共积累，用于为共有人创造福利或投资其他产业。第二十三条凡反对共有人自治和拒绝承担共同管理义务的共有人，十年内不能享受分配利润的权利和不得分享共同管理成果。第五章 共同管理权的行使和共同利益的维护第二十四条现代城小区的物权，就是共有人对小区7.9 公顷土地及其附着在土地上的建筑物和附属设施依法享有直接支配权和排他权。业主作为法定共有人对建筑物的专有部分可以有效行使直接支配和排他的权利，业主的个人利益也能得到有效维护，但是对于专有部分以外的共有部分的直接支配和排他的权利，对于共有人的共同利益，分散的业主是无法行使的。业主委员会也是无法行使的。只有将分散的共有人依法联合成企业法人，并建立代理制集体讨论式共有人大会制度，才能有效行使共同管理权，并有效维护共有和共同利益。第二十五条现代城共有人自治经济联合体北京摩登城物业管理有限公司代理制集体讨论式共有人大会，是实现共有人联合，行使共同管理权和维护共同利益的最好组织形式，是民主集中在住宅小区管理共有财产中的创新运用，共有人应当积极参与和维护。共有人大会下设共有财产管理委员会、大会秘书处、监督委员会，实行决策权、执行权、监督权三权分立。第六章共有人的权利和义务第二十六条共有人享有下列权利：1、有参与管理共有财产的权利，对小区建筑物及其附属设施等共有财产的管理、经营和收益享有知情权、参与权、表达权、监督权和分配权。2、30 名以上共有人联名或5 名以上代理人联名，或3 名监督委员会委员可以提议召开共有人大会临时会议；10 名共有人联名或 3 名代理人联名可以提交一件提案；30 名共有人联名或 5 名代理人联名，或 3名监督委员会委员可以提交一件罢免案。3、共有人对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。共有人行使权力不得危及建筑物的安全，不得损害其他共有人的合法权益。第二十七条共有人应承担下列义务：1、共同管理权关系到共有人的核心利益，共有人应承担参与共同管理共有财产的法定义务。2、共有人对专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。3、对建筑物及其附属设施的物业管理费和供暖费，按照专有部分的建筑面积计算负担金额，应当按时足额缴纳。4、共有人转让专有部分时，应在一周内到共有财产管理委员会办理变更手续。5、不得将易燃易爆物品带入或存放在建筑物内，防止发生火灾和爆炸。6、共有人应严格遵守国家有关共有和物业管理法规，遵守共有人大会和共有财产管理委员会制定的各项规章制度。7、按规划设计使用建筑物及其附属设施。合理使用共有部位和设施设备。不得擅自更改房屋结构、外观和用途；不得擅自占用共有部位和共有设施设备；不得擅自利用共有部分搭建建筑物、构筑物。8、共有人应及时对专有部分内的可能影响相邻共有人权益的易损坏的部分和设施设备进行维修；发现属共有部分和设施设备损坏时，应及时告知共有财产管理委员会的执行委员会进行维修。第七章违约责任第二十八条共有人拒不履行共同管理共有财产法定义务的，不得分享共同管理成果。第二十九条违反第条第款规定，恶意拖欠物业费、供暖费超过六个月的，由共有财产管理委员会执行委员会通知其限期缴纳，经三次催缴仍拒不缴纳的，共有人大会授权北京摩登城物业管理有限公司依法向人民法院起诉。第三十条违反本规约给共有人的私有财产或共有财产造成损失的，应当依法承担赔偿责任。第八章附则第三十一条本规约如有与国家现行法律法规相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。第三十二条本规约经 2010 年月日现代城代表制集体讨论式业主大会临时会议通过，自通过之日起生效。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 3 页 -