8.4房屋按揭：喜洋洋与灰太狼.pdf

8 8. .4 4 房屋按揭：喜房屋按揭：喜洋洋与灰太狼洋洋与灰太狼 大家知道房屋按揭计划里最重要的两个问题， 一个是客户能不能按时归还贷款本息， 第 二个问题是这个贷款本息对客户来说有多大的财务压力。 那么要解决这两个问题需要分析贷 款的方式， 房屋贷款可以采用公积金贷款也可以采用商业贷款， 还可以做公积金和商业的组 合贷款。 今天我们来谈谈 ，如何来做公积金贷款和商业贷款。先看公积金贷款，每个月在发工 资的时候，经常讲到“五险一金”的缴纳，“五险一金”中的金就是住房公积金。它是单位 职工每个月工资里面，按照规定的比例交一部分钱，然后单位 1：1 配套形成一种解决居民 住房问题的公积金，这么一个制度。它类似于社会保险的这么一个功能，也就是我们讲的众 人合力。住房公积金贷款有一些特点需要注意，第一、贷款年限最长是 30 年，第二、贷款 利率要比商业银行低。现在的政策，公积金贷款利率是 3.25，商业贷款利率是 4.90， 差异还是蛮大的。 还有一点， 公积金贷款的借款人需要提供一种贷款担保方式即将住房抵押。 公积金贷款也是房屋抵押贷款， 所以办理公积金贷款以后， 要把住房抵押给公积金管理中心。 公积金贷款的申请人，必须是公积金的缴存人或者他的子女，现在政策放开了，也体现了权 利与义务对等， 只有交了公积金的才能享受公积金的贷款。 各个地方对公积金贷款的额度有 一个限制，例如像杭州，每人最高只能贷 50 万元，贷款的总额度也有一个要求，它不能超 过房屋合同价格的70%。 也就是说这其中有一部分必须是首付的， 只能贷70%， 最高限额70%。 公积金贷款需要提供一些资料，第一、需要身份证和户口本等，还有公积金的储蓄卡，购房 合同，主要证明你买房了，首付款的资金证明。如果夫妻双方都要用公积金额度的话，要提 供夫妻双方的有关身份证件，如身份证、结婚证等，夫妻双方的收入证明。如果说是已购房 的， 那么就是房产证， 如果是新房子就要购房合同等。 这些资料需要提供给公积金管理中心， 向公积金管理中心进行公积金贷款申请。 除了公积金贷款以外，还有一种贷款方式称为商业贷款。商业贷款的贷款额度，有个具 体的规定，那么这个贷款额度的政策与前面讲的首付款确定是一致的。首付款比例高了，贷 款额度就低了， 贷款额度高了首付款比例就低了。 这个也是政府调控房地产的一个政策措施 或者手段，如何通过提高首付比例来调控房地产市场。所以这个比例有些时候是 70%，有些 时候是 60%，还有些时候是 80%，有些时候甚至于不能贷款需全额付款。还有些房地产调控 里面， 更严重的是不准买房。 如规定， 有三套房以后就不准买房了， 这是我们讲的贷款额度， 它是调控政策的反映。然后商业贷款的期限最长不超过 30 年，这个跟前面公积金贷款一样 的。商业贷款还有一个担保方式，常用的就是抵押，所以办理商业贷款以后，需要把房子抵 押给银行。除了个人住房贷款以外，还有一种贷款叫商业用房贷款，就我们平常讲的商铺， 或者说是商住两用的房子的贷款。 购买商铺也可以向银行申请贷款， 但是这里有个额度要求， 贷款额度不能超过房屋价格的 60%，期限也比较短最长不超过 10 年。前面讲的 30 年是住房 用于居住的，现在讲的 10 年是购买商铺的贷款，最高是贷 10 年。 接下来， 我们比较一下公积金贷款和商业贷款利息的差异。 假如说赵先生夫妇在当地都 缴纳了公积金， 当地的政策规定， 买房子每个人公积金额度可以用 50 万。 赵先生准备在 2014 年 12 月份买一套总价 140 万的房子，首付 40 万，贷款 100 万，期限 20 年时间，采用等额 本息偿还。如果说采用公积金贷款一个月是 3.25%，那月供是多少？如果采用商业贷款，它 的利率是 4.9%，它的月供是多少？我们来做个比较，如果采用公积金贷款，通过理财计算 器计算月供是 5671.96， 整个贷款期限， 利息合计是 361269.83， 这是公积金贷款。 同样的， 我们来测算一下商业贷款，如果 100 万全部使用商业贷款，不使用公积金贷款，它的月供是 6544.44，利息总计是 57 万多。那么这里面大家可以发现一个现象，月供商业贷款比公积金 贷款多得多，因为利息高了。然后利息总计呢我们来比较一下，月供每个月多 800 多，利息 总计呢总共要多 20 余万元， 那么 20 多万元什么概念呢， 就相当于采用公积金贷款比商业贷 款可以节约 37%的利息。 从这计算里面可以看出一个现象， 买房子要充分去享用公积金贷款。 公积金贷款有个问题大家要注意， 因为公积金贷款与商业贷款的区别， 除了利息低一些 以外， 另外一个区别就是公积金贷款的审批效率比较低， 商业贷款的审批效率比较高。 所以， 很多二手房买卖， 中介机构会告诉我们说你这个房子是不能公积金贷款的。 因为他目标很清 楚， 希望客户去做商业贷款， 因为这样的话卖家款项回笼比较快， 他希望把这个生意做起来。 但实际上大家要注意这个问题， 公积金贷款公积金管理中心它有明确的说法， 没有说排屋别 墅高档商品房不能使用公积金贷款， 公积金中心规定只要是住宅都可以采用公积金贷款。 所 以大家在进行住房决策的时候，要注意只要是住宅，只要你是公积金的缴纳人，你可以享受 公积金贷款， 大家要尽量去享受公积金贷款， 因为这个利率比较低， 利息总计会差的比较多。 那么组合贷款是什么呢， 如果说买的房子按揭贷款额度比较大公积金贷款不够用因为公 积金贷款有额度， 那么这时候房屋的贷款总额减去公积金贷款， 剩下一部分或缺口可以向银 行申请商业贷款， 就出现了房屋按揭贷款里面的公积金贷款加商业贷款。 实际上公积金贷款 和商业贷款，是分开来做的，公积金管公积金，商业管商业，它是分开来的。但是对一个家 庭而言呢，一套房子的贷款就包括两个内容，所以叫做组合贷款。 接下来把这一讲内容， 做个简单小结。 在制定住房按揭计划的时候要关注几个方面问题： 第一、客户能否如数归还贷款的本息；第二、客户归还贷款本息的压力有多大。这两个问题 需要关注，因为这是个财务安全问题，住房按揭贷款如果采用公积金贷款的话，能用公积金 贷款尽量用公积金贷款，因为公积金贷款的月供压力轻、利息总额小。