房地产营销策划流程(5页).doc

-房地产营销策划流程-第 5 页房地产营销策划流程：第一阶段：项目开发前期阶段对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订详细的计划，开展正式的房地产工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目进行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。主要工作内容：一、  对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划进行了解熟悉；二、开展房地产    市场环境调查分析对项目所在地的城市规划、宏观经济、人口规模、土地资源和房地产市场进行考察房地产分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道进行详细调查。三、项目初步定位 根据相应的分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、等，为项目开发提供切实可行的依据。四、提出初步的项目操作总体思路。第二阶段：项目开发阶段跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，进一步明确的和项目的总体操作思路，提出相应的；主要工作内容：一、    开展房地产市场动态调查深入了解项目所在区域的房地产市场供给、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析     竞争楼盘扫描    替在竞争对手进入可能扫描；    供应量分析    竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套；    竞争对手的市场定位及趋向    竞争对手的价格基准分析    竞争对手的背景和实力。三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群    消费者的二手资料分析    竞争对手消费者轮廓描述（职业特征、消费关注、消费心理、产品选择）四、明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路 根据深入的分析后，明确项目的形象定位、产品定位、等；明确项目的总体操作思路    产品分析    本项目的SWOT分析（优劣势分析）基于SWOT分析（优劣势分析）提出针对性的五、战略分析与规划项目卖点归纳 营销总策略总策略总推案分阶段策略公关与宣传总策略项目的策划* 各阶段推广主题策划* 各阶段营销分析与总汇* 各阶段市场动态分析与对策* 各阶段客户总体分析与推盘策略入市策划、强销策划、促进策划对本项目进行分析六、最终确定销售渠道选择自售代理：通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业代理公司对项目进行交底，要求各投标代理公司各自提交报告组织公司相关人员对报告进行评审，选取最优方案，确定物业代理公司。签订项目顾问服务合同或销售代理合同，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。注：如选择专业的物业代理，则本项目的全程及销售执行均由代理公司完成，贯穿项目的开发全程。第三阶段：资源整合，完善销售所需手续，蓄势待发，预备销售主要工作：一、        完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励，组织销售培训；二、        制定销售模式、设计销售组织的架构；三、        其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、房屋认购书样本、房地产买卖合同样本、售楼书和广宣彩页；第四阶段：销售执行制定详尽可行的及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率；主要工作：一、制定详尽可行的并组织实施    销售总体策略销售的总体战略思路和目标的制定销售模式的选择和设计销售阶段的划分和时机选择    推盘策略选择时机选择房源销控计划    价格策略总体均价的制定制定一房一价的价目表单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等付款方式优惠政策分期、分类的动态价格策略：内部认购的数量和价格政策 市场预热期的价格政策和数量控制 开盘价格的动态策略 SP（销售推广）活动价格策略和销售控制调价计划和调价技术整体价格和房源调价技术广告策略主题制定品牌形象定位媒体计划广告创意现场包装设计：1、围墙 2、广告牌 3、LOGO指引牌 4、大楼包装 5、样板房装修风格概念二、制订阶段性的销售目标和计划，全程监控销售执行情况，及时反馈市场信息、销售状况，对反馈的信息加以分析和汇总，适时做出具有针对性的调整；三、完成销售，实现公司项目的目标利润率，提交营销总结报告。