关于土地招拍挂制度的若干思考.doc

关于土地招拍挂制度的假设干考虑关于土地招拍挂制度的假设干考虑一、土地招拍挂制度的由来和影响20_2年5月国土资部发布第11号令，公布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让；20_4年,国土资部公布第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,规定20_4年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限.至此，土地招拍挂制度根本上开场得到刚性的落实。经营性用地招拍挂制度的施行对中国土地市场的开展有着深远的影响,一方面招拍挂制度进步了土地的使用率，可以防止暗箱操作、表达了公平的原那么;另一方面现行的土地招拍挂制度存在程序不严谨、商业规那么不完善、工业用地的招拍挂公开程度不够等三大问题,对于经营性用地的招拍挂制度探究研究有必要深化进展.土地招拍挂制度是通过土地市场竞价形成土地价格的一种市场机制，充分表达了市场机制在土地利用中所呈现出来的重要作用。理论说明，在土地利用中招拍挂有利于土地资价格的明晰和形成，是土地资的一种较好的交易形式，有利于建立一个公开、公平、公正的土地市场。但是，土地作为最根本的公共资、最根本的民生需求品，在社会中理应具有其独特的地位，不能完全任由市场自发形成。也就是说土地招拍挂过程中，如何使土地价格充分表达国家应有的意志和执政理念，促进土地集约节约利用、进而成为国家宏观调控管理国民经济事务的一种手段，不能不认真地予以研究。因为土地招拍挂制度意味着土地市场交易的根本性的变化，而这种变化对土地资管理而言无疑是一次宏大的变革，即：国家对土地资的管理从办理出让手续的审批管理变为：利用市场手段公开配置土地资；影响土地价格，使土地理所当然地成为国家公共管理、公共政策的一局部，成为名副其实的宏观调控的手段；参与土地价值分配，进而保证实现土地价值的“涨价归公”。可以认为土地招拍挂制度是土地资管理由单纯的审批管理转向审批、调控等其他综合管理的必然。二、施行土地招排挂制度的优点 (一)施行土地招拍挂制度，有利于标准土地市场，公平竞争。 土地使用权出让招拍挂制度的推行，以及与之配套的土地储藏制度的建立，使土地供给的信息公开化，土地出让规划的科学化，杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目性，有效防止了由于土地市场不标准导致的国有资产的流失以及由于规划不当造成的珍贵土地资的浪费。 政府通过招拍挂的方式推出地块，以城镇中长期开展规划和城镇土地利用规划为根底，制定详尽、科学的土地出让方案。并通过网络、报纸、电视等传媒方式进展公示，保证了信息的公开性。政府通过招拍挂转让方式中严格的评标拍卖制度，保证了房地产开发商的时机均等，保证了土地市场的公平性。开发商在同一时间获得信息，并可在规定时间内购置标书、现场踏勘、集中答疑，防止了由于信息不对称而造成不公平竞争。 (二)施行土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象，进步政府对城镇土地的管理才能。土地是全社会珍贵的公共资， 土地招拍挂制度并不是简单的土地交易手段，政府必须进展一系列相关工作以保证土地出让的科学性，土地交易市场的完善性，在此过程中政府对土地的管理才能必然大大进步。 首先，政府要运用宏观调控手段，提供与社会经济协调开展的土地供给量，对于每年土地市场的各类土地供给、征用数量进展总体规划，并建立相应的土地储藏制度，防止土地市场中的投机行为，保证市场的安康开展。制定和公布土地出让方案是完善城镇土地供给的根底，将有助于进步城市土地管理的科学性，促进城市土地市场的标准和完善。 其次，政府在招标出让前必须对土地进展前期规划和开发，逐步推进“熟地”招标出让，并要制定一系列的出让方案、招标程序和管理制度。政府要真正实现调控市场的才能，就必须对拟出让土地进展详细的分析p 规划，确定最正确的土地利用方式，针对土地特点灵敏选择招标方法和方式以进步工作效率，降低工作本钱等。 最后，要表达土地的使用价值，政府必须对土地进展正确的评估，采用合理的评标方法，公正地评出中标单位。 通过以上行为政府对城镇土地的综合运用管理能必将大大加强。 (三)施行土地招拍挂制度，有利于房产开发商综合实力的进步，促进房地产企业的整合。 土地通过招标、拍卖和挂牌等方式进展出让，有利于市场的竞争性，开发商可以从市场上通过竞争拿到“熟地”直接开发，缩短了开发周期，简化了开发程序和环节，从而降低了开发风险。可以进展专业化、规模化消费、把土地价值发挥最大化的房地产开发商将成为市场的主流，促进了房地产企业的优胜劣汰，真正通过的市场的力量对房地产商进展整合。同时，实行招拍挂的土地交易方式有利于打破房地产开发企业的地域限制。对外地开发商来说，由于可计算本钱，有了平等进入的时机，进入目的城市市场就相比照拟容易，为跨地域经营的房地产商提供了时机，这必将促使房地产市场的标准化。 (四)施行土地招拍挂制度，促进房地别离，有利于进步土地开发效率。 目前的土地招拍挂的供给方式，有利于土地的合理利用和总体规划。由于政府将逐步把生地转化为熟地后再行招标，动拆迁问题已妥善解决、土地的开发工作根本完成、周边的市政建立逐步完善、水电煤等市政配套都有方案地分配到位，开发商只要按规划要求有方案地做好设计图纸并得到答应后就可顺利开工了，大大缩短了房产开发周期，有效控制了开发本钱。因此，土地利用的高效率成为必然。 (五) 施行土地招拍挂制度，有利于优化投资环境，吸引外资。土地供给从划拨、协议出让到公开招标、拍卖、挂牌的转变，透明化程度越来越高，这是城市土地使用制度进步的一种表现。这标志着我们在土地市场上正在逐步与兴旺国家、地区接轨。这也是世界贸易组织(wT0)原那么的要求。WT0的非歧视原那么、公平原那么和透明度原那么等要求土地行政管理保证国民待遇普遍实现，保证市场公平竞争，保证统一、公开、公正地施行各项法律、法规、行政规章、司法判决等。参加WTO后，在土地市场管理方面，政府的职责是使市场可以稳定、公开、公平，而且可以平安运行，进而优化投资环境，并以此来吸引投资。实行土地招标、拍卖，可以说是一项重大的“土地革命”，土地最直接的与资本结合而不是与关系结合，进步了效率，同时有利于境外资金的流入和国际化进程的加快，这对城市开展经济，加快根底设施建立，具有非常重大的意义。三、土地招拍挂制度存在的问题一土地的社会需求极为复杂，土地市场满足其需求的有效性需要加强监管社会财富可以无限增长，但是人们赖以生存的土地确是有限的，即：无限的“财富”最终会在有限的土地上沉淀，故随着社会经济的开展，土地上所积累的社会财富价值实际上是难以“估量”的，特别是在城市化高速开展的今天，伴随农地大量转变为市地、工业用地变更为商业、居住使用等，因土地变性所带来的宏大的利益无疑会引发无数投机者的狂欢，形形色色的土地投机已成为土地市场紊乱的根。土地作为一种特殊商品，特别是在经济活动高度金融化的今天，已难以在土地市场的交易中解决这些直接面临的问题。土地价值是要通过可扩大消费的投资才能实现的。因此，土地市场运作的现实中必须区别土地投资与土地投机，由此判断其市场行为的后果区别对待。二土地招拍挂过程中过分强调市场化配置土地资，弱化资禀赋及国家管理、调控职能，不利于土地资的管理与利用的取向值得重视目前在土地市场上遵循“价高者得”的原那么来确定土地的使用者，看起来似乎公平合理，但是这种作法实际上是把“土地资”简单的等同于“土地资产”或“土地资本”，从而无视了土地资的价值在于通过土地利用可以产生利用土地所得到的与此相应的更多更广泛的消费价值。目前土地市场上“价高者得”的标准实际上是一种庸俗的简单的所谓价值观念，完全偏离了土地供给在维系经济社会可持续开展中所必须具有的促进消费、开展消费，以此获得更多社会效益、经济效益，这本质是将土地作为非社会公共资来对待。现实说明土地资是无可置疑的“社会公共资”，任何不妥的定位都将导致对土地作为资的错误认识，从而从根本上影响到资的合理配置及社会的持续开展。目前世俗的土地价值观念实际上透支了土地作为社会开展资的重要支撑作用。这无视了土地作为资的禀赋规律及其作用的后果、淡化了土地作为经济社会开展的根底价值作用。过分强调土地的所谓资产资本属性，特别是企图以土地开发带动经济增长及“土地财政”政策，势必会对土地资产生不实在际的遐想，违犯根本经济规律，最终会影响到土地作为公共资的合理化配置及社会经济的平稳开展。影响社会群众之福利。应该充分意识到目前单纯的“价高者得”的作法，忽略了不同的土地利用可能产生的社会效果，其结果不仅不可能促进土地利用，增进消费，反而容易造成土地的不合理开发与利用高强度使用或低效利用，增加社会本钱，浪费社会财富，阻碍消费力的开展。三地价的管理调控机制需深化考虑，特别是土地招拍挂的结果大财团借助政策破绽轰抬地价洗劫社会财富需要高度警觉土地价格为社会之根本价格，土地的基准地价更是国家管理土地、管理经济的重要工具之一，是衡量宏观经济是否正常的参考之一。作为国民经济的重要价格之一，由政府公布测定的地价构成了国家管理经济、进展宏观调控的一局部。应该充分意识到地价不同于房价，房产价格往往因为供需关系而飞涨，这是因为住房是最终消费品，在供不应求的市场规律下必须上涨，毕竟一个劣市场也比没有市场强；而土地价格那么不然，地价的上涨不仅会带来严重的通货膨胀等经济问题与社会问题，还会因此导致富人剥削穷人，有产者剥削无产者不应有的结果。譬如，奔驰、宝马的价格可以成倍上涨，但钢材的价格却不可以成倍上涨，因为造车需要钢材，消费农具、铁锅、消费钉子同样需要钢材，不能因为汽车疯涨而让钢材跟着同样疯涨。同理，豪华住宅可以一年上涨三倍五倍，但地价却不可以翻几番，因为地价的上升意味着征地、拆迁价也会翻番，而修路、建立廉租房、体育馆、办学校、医院、建造工厂等同样需要土地，地价上升意味着社会整体本钱的上升，社会负担的加重。富人买房一亩地多花100万元其可以承受，但是举办公共、公益事业一亩地多花100万无异于天方夜谭。房价飞涨是因为住房制度不合理或是错误的住房政策所致，地价飞涨那么说明国家对社会根底资失去控制力，必然带来严重的社会问题。20_2年土地招拍挂制度执行后，在最初的几年内，局部社会利益集团借助房屋预售制度不尽完善、房地产金融政策不尽健全及价高者得的土地拍卖制度，在全国大肆疯狂圈地，展露出了像顺驰等一批“黑马”公司，能在短时间内将公司扩大数十倍，不尽完善的制度造就“中国企业开展史上的奇迹”，也劫掠了大批社会财富。仅仅4年时间通过这一制度也使地方政府也成为地价狂飙的推手。20_6年后，随着金融体制的改革，上市企业又成为市场的主流，“融资-市场飙地-再融资”几乎成为天才的赢利形式，上市企业集团的疯狂行为引发了地价及房价的更大的非理性上涨，又是仅仅4年左右时间，北京远郊区的普通商品房价已从5000元/m2涨至2万元/m2左右，地价那么从120万/亩涨至700-800万/亩。如此之速度实在令人匪夷所思。土地市场与金融市场的高度联动，地方政府对土地资的不准确定位，致使招拍挂政策反而成为大财团炒作土地、洗劫社会财富的工具更成为绑架国民经济的推手，看看房奴们忠诚勤恳地工作以赚取不断地必须支付的贷款金额而安分守己以及因此而造就的“安定团结”与“社会和谐”，真不知道以追求社会公平正义、资可持续利用开展的土地工作者作何感想。四、对完善招拍挂制度的建议如今，政府已开场着手改革土地招拍挂制度，有不少专家学者建言献策提出了不少中肯的意见和看法，其中不少意见显然是冲着房地产行业来的。例如有人提出“捆绑限价”出让土地、“土地出让房价低者得”“土地出让配建公共房多的得”等意见，但是，市场机制下企业逐利是天经地义，没有几个以营利为目的的企业是为慈善事业而存在的。“公共房”的建立需有一种好的机制去标准，而非是土地出让的“携带品”故而这些建议和土地招拍挂制度仅仅是有一丝关系，应该不是招拍挂制度改革的方向。须知，今天的房价高涨而引起地价高问题，根子不在土地招拍挂制度，而是在于住房制度的缺失或失败，应该反省的是住房制度而非土地招拍挂制度。虽然土地招拍挂制度的不合理操作导致了地价的上升，但没有理由引起房价的飙升，毕竟这是两种市场，土地问题是资的利用分配问题，房地产及住房问题那么是社会问题、公共问题、消费品的消费问题、尽管二者在金融范畴有所联络，但丝毫不能动摇土地招拍挂制度所主导的方向。毕竟土地招拍挂制度的改革是在促进土地资节约、集约利用，需者有其所，进而实现地尽其力、地利共享这个根本上关系到我国经济社会可持续开展以及和谐社会的构建的大是大非，是社会公平公正之所在。对此我们必须有如下根本的考虑，而非朝着解决房地产问题而一边倒。一加强市场监管，打击各种各样的土地投机行为土地市场的投机多种多样，有拆迁户的投机，开发商的投机，房虫的投机等，当前针对目前房价飞涨、地价飞涨的现实及资利用、分配的现状，应特别打击圈地、圈房等房地产投机行为，征收环境资超额消费税占用土地实为占用社会环境资、土地增值税、空地税、空屋税等，这虽然不是最好的方法，但也不失为目前的一种选择。政府对土地的长期方案的完善也是保证房地产市场住宅价格稳定的重要手段，通过合理的土地供给量，透明的土地供给信息，防止在信息不对称情况下投机商对房地产市场的炒作行为，确保房地产市场乃至整个国民经济的平稳快速开展。二强化国家管理、调控职能，增进国家对地价形成的影响力“地者，政之本也”，在古代土地是国家管理的根本，在今天也不例外。在土地资价格的形成上，政府应站在资永续开发利用，社会永续开展繁荣、人民生活福利改善的角度上去调控管理土地资价格，而非任其开展、放任自流，或者干脆选择对自己有利的方式。古人说：“国不以利为利，以义为利”，在市场化改革中，可市场化的应该市场化，不宜过份市场化的那么不必强求。例如土地资管理有一套科学的理论体系，基准地价、标定地价等各有其功用，本应由政府定期公布以调控市场，但如今在地价问题上，政府过度依赖民间力量去咨询地价、评估地价，而较少去考虑管理自身的因素。当市场失灵时，地价体系混乱后政府又该采取什么手段和措施去影响地价进展市场管理呢？三反思土地供给形式，深化改革土地交易形式我国土地改革的出发点应在坚持公有制根底上促进地尽其利，将一定年限土地使用权根据用地者之合理需求以及考量其理应获得的社会、经济、环境效应的根底上出让给用地者使用，但目前不少土地实际上已背弃了此初衷。特别是在住房领域，开发商即非土地所有者又非土地使用者，其却借土地出让“批发”土地使用权，进而零售给土地使用者，从中反而大赚特赚土地增值钱。实际上，在后续的土地使用中，开发商对以后近70年的土地使用几乎毫无关系他们根本上为卖房后走人，这不仅让人感到疑惑：土地为什么要这样二传手？为何不创新形式将土地直接供给给用地者呢？另外，对土地的交易方式也应有所反思，要充分意识到土地虽为商品但更是资，而且其是根底生活要素而非最终消费品，岂可用最终消费品的交易方式去对待呢？古人曾言：“天子不言多少，诸侯不言利害，大夫不言得丧”，一项公共政策其出发点应该是为人民效劳，为社会群众谋福利，而非为一域一地之GDP增长，对土地招拍挂这一年轻的政策更应如此。土地领域的任何改革应放眼社会而回归于土地问题，回归于土地经济学，只有坚持社会公平，在公平使用资的根底和前提下促进土地节约、集约利用实现地尽其力，进而到达地利共享的目的造福社会群众，这才应该是土地招拍挂制度改革所应遵循的方向。第 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