某某大酒店项目可行性研究报告.docx

某某大酒店工程可行性研究报告第一章、项1.1工程基本情况I .1.1工程名称:某某国际大酒店工程1.1.2 项1.1.2 项委托单位名称:某某公司II .3工程委托单位基本情况委托单位:某某公司公司性质：有限责任公司某某公司成立于2007年11月21日，企业法人代表某某，公司注册资本壹仟万元, 主要从事餐饮娱乐及酒店管理。公司现有员工39人，其中高级管理人员16人，具有大专以上学历者占公司总人数 95%。1.2工程开发情况1.2.1 地理位置及四至范围该地块位于某某县县城西苑南路东侧，小鸭河北侧，馨福嘉园对面，工程用地约为 3839. 1平方米，该地块属于某某县国有土地使用权挂牌出让用地；宗地编号为县城 2007-4号地块。详见附图。1.2.2 周围环境与设施该地块处于某某县城新城区核心地段，西边紧靠县城西苑南路和宁连高速公路的出 入口，北边紧邻风景秀丽的苏北第一神山一大伊山。该工程是某某县政府打造新城区的 重点建设工程。工程附近有某某县政府、某某县实验小学、某某县公安局、某某县人民法 院、大伊山旅游风景区、某某县中医院、某某县广播电视局、某某县地方税务局、某某县经 济开发区、某某县体育场、市民广场等单位及活动场所。另外工程附近还有溢彩新都、云 海花园、金陵御花园、馨福嘉园等高档住宅区，在此建造大酒店是应势所需，此地是酒店 开发的黄金宝地。1.2.3 建设规模与主要经济技术指标另外，某某地处某某的南翼，位于宁连、沿海高速的交汇点，地理条件相当优越。相对 于新浦、墟沟而言，同等级的酒店在某某其价格要低很多，这个价格优势也吸引了大量消 费者。正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于某某酒店行业。3、从酒店经营状况来看从经营的角度来看，某某酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐三大收入三国鼎立，特 别是娱乐业，它已成为某某一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了某某 一个主要的创收经营工程。这是其他地方酒店市场所没有的特征。4、从酒店竞争能力来看某某现有酒店规划相对落后。某某酒店如林，但大多独体建设、散点布落，环境较差, 缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市 场空白。这是由某某酒店业的开展历史所决定的：一方面，某某酒店业开展才不过四、五年的 时间；另一方面，某某酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者国内还鲜有经验丰富的 本土管理人才；这些因素决定了某某酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深 厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没出现。3.2某某酒店消费者研究3.2.1 消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异经过详细的调查，就某某范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带 来便利：1、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如高速公路）附近，在这些 地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；2、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是 否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；3、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒 店要能够满足消费者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；4、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比拟多，相互之间的竞争比拟激列.八、，5、某某商务酒店逆黄金周现象特别明显。某某拥有众多的企业，这些企业的老板、高 级管理人员的商务往来、业务谈判没有淡旺季之分，因此某某的酒店除了每年的春节生 意较淡以外，其他时段酒店业务都很多。但是在黄金周，由于某某旅游资源缺乏深度开发, 大量的人员外出旅游，于是就形成了某某酒店业务逆黄金周的现象。6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为5分钟车程， 三级商圈半小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求 有所不同：1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置 与气候最好具有非常独特的特点；2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运 动等活开工程，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造 不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比拟泠淡。为了熨平 这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒 店配备了各种会议；5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、 生态环境、休闲配套的要求很高。3.2.2 某某酒店消费者特征：调查说明：1、从职业角度看，某某酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企 业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要 而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；第二种 是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要 而成为酒店的消费者；2、从籍贯角度看，某某酒店消费者主要是来自沪浙一带以及本省的苏、锡、常一带， 另外还有一局部是来自海外和珠三角的客人。这些苏、锡、常客户很多是因为自己在某某 拥有投资，或者是作为母公司派到某某的高级管理人员；而来自海外和珠三角的客户一 般都是作为上述公司的业务伙伴而来某某作商务逗留的；而且近年来受某某酒店的吸弓I, 这局部人越来越多，并逐渐成为某某酒店消费市场一支不可忽视的力量。3、从入住酒店的时间上看，来自海外和珠三角的客户入住的时间相对来说长一点， 一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；苏、锡、常客户因为是长驻某某, 一般在某某都拥有自己固定的住所，他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比 较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些工程的频率非常高；4、从消费偏好来看，一般来说，来自海外和珠三角客户更注重保健、休闲、平安与保 密（水疗、游泳、书吧），另外，因为体格的缘故，他们对房间的空间要求比拟多一些；苏、锡 、常等客户大多比拟喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务；5、另外，平均来讲，某某酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为政府部门的会议 、考察、度假、旅游，这些客户主要来自江、浙、沪、粤等沿海地带，某某本地也占有一定比 例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次这种消费机 会；6、从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科 学历的占据50%以上，也有少局部客户只接受过中学文化教育；酒店消费者文化程度分布图35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%初中大专研究生及以上7、从收入角度来看，某某酒店消费者特征比拟独特：低收入人群占客户总数的绝对 多数，而高收入阶层在总数中所占比例非常少；消费者收入分布图50.00% 140.00%-30.00%-20.00%-10.00%-0.00%-万 1-5万 5-10万 10-20万 20万以上第四章、工程分析与定位4.1工程资源分析1.1.1 目自然资源分析本工程地处淮北第一神山一一大伊山旁。大伊山风景区是国家级风景名胜区。它诞 生于太古代，迄今已有20亿年的历史了，它有12座山峰组成，方圆15华里，最高峰海拔 226.6米。是省域内南京以北所看到的第一座高山，素有“淮北平川第一神山"之称，大 伊山因“华夏第一贤相"、我国美食和创制中药汤液的始祖伊尹晚年曾隐居于此而得名 。在大伊山东侧的青风岭上，有我国发现最早、保存最为完好、新石器时期的石棺墓遗址, 这是全国重点文物保护单位，与故宫具有同等的价值，大伊山上还有某某省省级文物保 护单位一一元代梅鹿石岩画等。大伊山是一座奇山，一是奇在石上,有各种象形石，如:有形如人头的老人石、形似青 蛙的蛙王石、还有狮身人面石、象石、飞来石、鳄鱼石、龟石等，栩栩如生，应有尽有，可以 说是石头的动物世界。二是奇在岩画上，有各种石刻，星罗棋布，如省政府定为重点保护 单位的梅鹿石、还有被称为东方天书的星相石、海船石、美女石等；三是奇在山洞上，有各 种洞穴二十多处，如八一洞、六一洞、神仙洞、白云洞、盘丝洞等，每个洞都有动人的故事, 每个洞都是无价之宝，面积仅有五平方公里的景区内藏有这么多的奇洞即使是在名山上 也不多见。四是奇在岩崖上，有各种奇崖，不仅颜色奇而且形态奇，有红色崖、青石崖、黄 色崖等五彩缤纷的崖，还有升仙崖、望夫崖等，令人不禁惊叹不自然的神刀鬼斧。五是奇 在植物上，大伊山有植物种类近千种，珍奇植物上百种，如本地特有的金镶玉竹、生长非 常壮观的香樟树、形似母子的母子松、荣获省第九届陆羽杯特等奖和一等奖的卧龙云雾 茶等等。六是奇在水上，虽然大伊山水资源不是太丰富，但老龙涧远近闻名、飘儿井极富传奇色彩、茯苓泉水让人陶醉，还有人工开采的后形成的侍沟湖清澈见底，大伊山的瀑布 也是一景，由于大伊山峰多、涧多、雨后的大伊山成为彩虹瀑布的世界。一年四季皆有特 色。大伊山植被丰富，景色秀丽，山林幽静，环境幽雅。有各种植物上千种，珍稀植物数百 种。不但改进了大伊山的空气质量，也造就了幽静的环境。1.1.2 工程人文资源分析工程所在地伊山镇文化底蕴深厚，许多美丽的神话遍布大伊山的大小景点，比 如：“盘丝洞”、“濯垢泉”与蜘蛛精的故事，龙王、龟石与通天河的传说，“石佛寺”、 “古佛寺”、涉及到神话小说西游记中的猪八戒、孙悟空、如来佛主、观世音菩萨和 唐僧等。再如：“白云洞”又名“白龙洞”，与六月初三小白龙探望母亲传说在当地流传 甚广。民间传说虽不可信，但仅此就足以证明工程所在地实为“有山有水，有仙有灵”的 人文宝地。1.1.3 工程政府资源分析到目前为止，某某县城还没有一家能提供高水平接待能力的酒店，而其他县基本上 每县城都拥有一家四星级以上大酒店。从其他县区的情况来看，兴建一家四星级以上酒 店不仅能为当地政府创造可观的国民收入，更为重要的是，它能为当地的经济开展提供 良好的润滑作用。正是因为这个原因，某某县政府对本工程建设非常支持，这也是本工程 一项非常重要的资源。1.1.4 工程区位分析根据某某新的县城规划方案，本工程与某某县行政中心距离仅两分钟左右车程，同 时，本工程所在地正好是某某新城的中心，某某县经济开发区就在本工程附近（不超过五 分钟车程）。从区位上看，一方面，本工程建成之后，能同时为这两个办事机构提供急需的 服务；另一方面，这两个机构也能对本工程的经营产生一个强大的支托。另外，从某某县 范围来看，某某县未来的产业结构还会以劳动密集型产业和资本密集型产业为主，其中 资本密集型产业主要就是房地产业，本工程的建成，将能对全某某县区的房地产开展起 到抛砖引玉的作用。4.2工程定位4.2.1 项4.2.1 项总体定位酒店的总体定位：集度假、商务、会议、娱乐为一体的大伊山古文化主题型绿色生态 酒店；持续开展模式：旅游+酒店+酒店管理学院+地产+高尔夫；定位说明：1、在省政府拟编的新区位规划中，某某省新的开展格局：从“三沿”到“四沿”，某 某作为振兴苏北的极核，是拉动东陇海产业带与沿海产业带的龙头。某某作为某某的南 翼，跨越开展成为某某必然的选择。这对本工程来说无疑是非常有利的；另外，沿海铁路 建成后，某某的地位优势将更为明显，这对本工程而言更是锦上添花。2、工程总体方向为度假酒店，同时也注重商务与娱乐。从地理位置来看，工程做成纯 粹商务酒店没有便利性优势，而且以工程所在地为核心在10分钟车程的区域内，包含了 周边地区众多的商务酒店，竞争十分激烈，以本方向为思路，可以有效避开这种竞争；另外，随着某某经济开发区的飞速开展，工程周边的企业数量将越来越多，酒店的商 务及娱乐的需求量也会随之增长，从既有经验来看，商务与娱乐是某某酒店市场的重要 收入来源,所以不可忽视这些市场的需求量；同时，工程虽然具备一定的度假环境，但相对纯粹旅游胜地的旅游资源、文化底蕴、 生态环境、休闲配套等而言，两者之间还有相当大的差距，而且某某在工业化过程中环境 污染问题本来就严重，所以走纯粹的度假酒店的路子也是行不通的。近年来，随着政府工作的不断深入，某某县招商引资力度的加大，全县硬、软件环境 都得到了飞速的提升。每年都有众多企业考察团前来学习、考察，这局部客户同时也具有 旅游、度假、会议等需要，本工程位于核心区，在多方面都能更好地满足该类客户的需求；综合考虑，我们还是不能忽略商务与娱乐的存在；但是在工程的整体规划设计过程 中，我们将会充分考虑商务、娱乐与度假功能的相互影响；3、绿色、生态、自然是人的需求开展到一定阶段后的必然选择，酒店也是如此，无论 是度假酒店还是商务酒店，注重酒店内外自然生态环境的营造，表达人与自然的和谐，将 是一种潮流。本工程本身就具备天然的绿色自然生态环境，再经过营造，这些条件将会有 力地保证本工程在未来的竞争中不落人后；4、工程在本地人文历史底蕴的依托下，从酒店的建筑风格及园林艺术等方面多加考 虑，将更有利于提升酒店的文化内涵。某某现有酒店的设计基本上都是以欧陆风格或东 南亚风格为主题。为使工程不入俗套，独树一帜，可以考虑走差异化道路，选择古典园林 及建筑为主题风格。4.2.2 工程档次定位工程定位：白金四星级1、从某某其他县区酒店营运经验来看，就某某以及周边地区的社会经济条件以及其 自然、人文、政治等资源而言，它们完全有能力支撑一个四星级大酒店的正常运作并盈利;2、到目前为止，某某周围县区基本上都拥有本地的四星级大酒店，某某属于“中部 塌陷”地区，兴建一座四星级大酒店能弥补这个缺憾；3、如果兴建一座四星级大酒店，不仅可以弥补这种塌陷，而且可以把外出其他县区 消费的客人留在某某，为某某创造价值；如果兴建一座低于四星级的酒店，那么不仅很难抵 挡住周围县区其他酒店的竞争，而且也不能保证能有效地参与本县酒店市场的竞争；4、就工程地块综合素质而言，一座低于四星级的酒店与该地的环境极不相称，这不 仅会削弱地块本身的利用价值，更重要的是，它还会破坏工程地块所在片区的可持续开 发和利用。工程客户群定位属性具体描述年龄30-55 岁籍贯沪浙一带、珠江三角洲、苏、锡、常等地职业外企高管与所有者及其业务伙伴、私企老板、公务员文化层次以大专和本科学历者为主、高中和研究生学历次之经济能力月收入在1-5万RMB左右者为主、其他收入层次者次之消费时关注因素保健、休闲、平安、保密主要消费工程娱乐、康体、餐饮、商务相关服务消费目的商务需要、释放工作压力4.2.4 工程技术指标定位土建园林等技术指标序号名称面积（nV）1用地面积3838. 972建筑总面积17792. 653建筑占地1779.744客房楼6821.065卡拉OK、夜总会30006桑拿洗浴区1570.367会议室8008豪华包间18009园林绿地150010停车场2540.01机电设备类技术指标序号名称数量1供电:双回供电2000KVA2发电机500KVA3供水：日用水量300吨4 总机300门第五章,工程投资估算5.1工程投资估算工程投资概况本工程总投资5000万元，初步规划建设期为一年。为了减轻工程开发对融资的压力, 同时也为了减轻工程开发的风险，我公司拟向银行融通一局部资金作为本工程的投入。工程投资估算表工程投资估算表第六章,进度与计划安排6.1 工程实施进度计划编制依据工程实施进度计划主要考虑以下原那么：(1)业主对工程建设工期的意见。(2)工程施工通过公开招标方式，择优选择房屋建筑二级以上施工企业承建，以保证 工程质量和建设进度。根据工程规模及建筑物施工特性，各主要工程工程施工宜选用大、中型机械设备为主。施工安排应不影响公司的正常管理工作，应集中安排在一段时间内完成。6.2项实施总进度计划6.1.1 筹建准备阶段计划筹建期内开发商负责完本钱工程设计、招标、评标、签约等工作，为承建单位进场开 工创造前提条件。筹备工作应在开工前完成。6.1.2 工程施工阶段计划根据本工程特点及施工条件，开发期限12个月，开发量约为17792. 65平方米。经各 单项工程施工方法研究后确定，该工程施工总工期为10个月，其中：工程施工准备期半 个月（直线工期）；从工程施工到完工使用工期为9个月。工程竣工验收、决算期1个月。 本工程总工期宜安排在2008年4月开始实施，其中土建工程的实际施工期为8个月。前 半个月可安排施工准备，不占用直线工期。为确保建设工程全面完工，除要求土建承包单 位必须按总进度要求完成外，更需要工程发包单位按期拨付投资，方可保证在规定时间 内完成工程工程的施工任务。6.1.3 工程竣工验收及决算阶段计划本工程的施工，于2008年4月开始至2008年11月陆续完成，应及时组织竣工验收, 并于11月底完成所有工程的竣工决算工作。本工程的工程实施进度安排见下列图。第七章、项投资分析7.1工程投资分析7. 1. 1工程投资分析资料的预测和选定本可行性研究所使用的资料和基本条件,是根据某某市面上同类酒店的实际经营情 况作参考来确定的。、营业收入的测算标准客房营业收入本酒店有各类客房328间，某某县面上同类型酒店的房租一般每天在600-700元 之间（如御景湾酒店、塘厦三正半山酒店、喜来登大酒店等），本研究报告适当降低标准, 按客房每天每间550元计算。根据某某地区的客房情况，开房率按62%的标准计算，房租每年递增5%0饮食营业收入本酒店有1000人的宴会厅和30间中、西餐厅包房。某某同类酒店的饮食服务收入 一般为客房收入的L2T.4倍，本研究报告适当降低标准,选定饮食服务收入与客房收 入的比例为1:1,康体与娱乐营业收入本酒店康体与娱乐设施包括卡拉0K、歌舞厅、健身及桑拿浴、桌球、麻将等工程，KTV 包房为60间，桑拿房为80间。根据某某同类型酒店的营业资料，康乐与娱乐营业收入为 客房收入的100%,本研究报告按康体与娱乐营业收入与客房收入的比例按1"计算。其它服务收入其它服务收入包括旅游服务、客运服务、票务服务、电讯服务、会议服务、商场、洗衣 服务等，本研究报告按入住客人的40%,每人每天消费40计算，每年递增5% e营业本钱的测算标准客房营业本钱根据某某同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的7%计算。饮食业本钱根据某某同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的45%计算。娱乐营业本钱根据某某同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的30%计算。其它服务本钱根据某某同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的40%计算。营业费用测算标准人员编制及工资标准根据某某同类型酒店的标准，员工配置系数一般为之间，本研究报告按 1.6的系数配置员工，本酒店共有328间客房，需配置员工524.8人，考虑本酒店的经营 范围及酒店的形式，参考同类酒店的标准，总员工人数为780人，人平均工资按每月 1600元计算，工资总额每年递增5%e广告费根据某某同类型酒店的标准，按营业收入的3%计算。建筑面积（预计总建筑面积）：17792. 65平方米，其中地面总建筑面积15252. 64平 方米，地下建筑面积2540.01平方米，容积率3. 97,建筑密度46. 36%,绿化率30队开发 周期：12个月；工程计划总投资5000万元。1.3工程申请报告编写依据1、某某县馨都国际大酒店关于本工程申请报告的委托书；2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；3、某某县国民经济和社会开展第十一个五年计划纲要；4、某某县土地及规划管理部门签发的有关工程用地土地预审意见书、规划设计条件 等；5、国家开展和改革委员会、建设部公布的建设工程经济审评方法与参数（第三 版）及建设部有关设计规范、标准；6、根据工程需要进行调查和提供的设计基础资料，以及某某县馨都国际大酒店有限 公司提供的有关技术、经济资料。1.4工程申请报告编制原那么1、编制的全过程贯彻平安、规范、完善和经济的原那么；编制的成果需符合国家、省、部 委和某某市公布的相关法规、标准、规范和规划；2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低本钱的原那么；3、在某某县总体规划的指导下，以开展、提高为中心，满足某某县政策、环境、建筑与 城区建设规划整体要求的协调统一；4、通过该工程工程建设，逐步壮大某某新城区的基础设施，进一步带动某某新城区 的建设，促进某某服务业的全面开展.5、以人为本，精心设计，为开展某某经济建设作贡献。1.5工程申请报告编制范围本工程申请报告是对该工程在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面 可行与否的研究，并作出结论。研究范围包括：1、需要预测及建设规模的结论；2、建设条件与市场分析;水电煤气根据某某同类型酒店的标准，按营业收入的6%计算。维修保养费根据某某同类型酒店的标准，按营业收入的2%计算。逐年递增5%0行政管理费培训费营业期第一年为工资总额的8%,第二年为第一年的40%,以后每年递增5%0服装赛营业期第一年为每人1000元，第二年为第一年的50%,以后每年递增5%o办公差旅费根据某某同类型酒店的标准，按营业收入的1.5%计算。交际应酬费根据某某同类型酒店的标准，按营业收入的2. 5%计算。董事会费根据某某同类型酒店的标准，按营业收入的1.5%计算。顾问费根据某某同类型酒店的标准，按营业收入的1%计算。工会经费根据某某同类型酒店的标准，按当年工资总额的3%计算。保险费根据某某同类型酒店的标准，按固定资产原值的3%计算。土地使用费及税项土地使用费由酒店向国家征用土地，并按国务院规定，建设期免交土地使用费，营业期开始后按 每年每平方米20元计交，每隔五年递增10%。税项营业税根据国家有关规定，酒店内客房、餐饮及其他服务按营业收入的5. 5%计交，康体与娱乐按营业收入的22%计交。所得税根据中华人民共和国企业法及其它有关法律的规定，本酒店的所得税率33%, 从获利年度起计。(5)固定资产折旧和开办费摊销根据中华人民共和国企业法及其它有关法律的规定，属注册资本局部的固定资 产折旧不能作为归还投资本金和利润之用，只能留着企业使用。本研究报告把注册资本 局部的折旧作为酒店的固定资产更新、重置的费用。本酒店固定资产折旧和开办费摊销如下：注册资本金折旧按10年直线折旧，不留残值。注册资本以外局部折旧按10年直线折旧，不留残值。投资本息的归还贷款按分期等本归还方式安排贷款本金的归还和利息的支付。注册资本作为自有资 金，贷款投放的资金，可用折旧归还本金，贷款利息计入企业费用开支.并按年利率6.12% 计算，以10年为归还期。三项基金的提取根据有关的规定，应在企业的税后利润中提取企业开展基金、企业储藏基金和职工 福利基金，提取比例将由董事会决定。本报告按税后利润的10%提取。工程投资筹资分析工程投资筹资分析表单位:万元一，总投资：259641、土地使用费8802、前期费用34. 553、政府各类规税费1504、设计费503. 975、建筑工程费19606. 13其中：土建工程10292二次装修7793. 256、设施配套费用1256. 867、营销费用392. 128、财务费用2160. 069、不可预见费980.31二，总资金和资金筹措总资金（包含建设期间资本化利息）25964其中：注册资本10000工程投资相关财务分析工程营业收入税金及附加经估算，本工程建成后，每年营业收入超过一个亿，上缴税金及附加超过1千万，高 达2千万。具体情况详见营业收入税金及附加估算表。工程营业本钱费用估算经估算，工程投入运营后，在考虑了偶发事件影响的条件下，各种营业本钱费用都得 到了有效控制，具体情况详见营业本钱费用估算表。工程借贷还本付息计算在科学估算的基础上，我司对本工程各项借贷款项的还本付息做了科学安排，具体 情况详见借贷还本付息计算表；工程损益估算经估算，本工程正式投入运营之后，每年的税前、税后利润都相当可观，其他如所得 税、营业税等的及时上缴也得到了保证，具体情况详见损益估算。工程财务现金流量计算对本工程的财务分析评价均依据国家相关规定、同时结合工程实际情况进行的。具 体情况详见现金流量表。工程投资回收期计算表初步拟定工程建设期为两年，经营期十年，从工程开工开始到正式经营每年的投资 回收情况见投资回收期计算表。工程投资收益率计算表计算说明，本工程投资收益情况是有利于工程开发的，具体计算详见投资收益率计 算表。工程财务内部收益率计算表经科学计算，本工程的盈利能力比拟强，完全能满足最低要求，具体情况详见财务内 部收益率计算表。工程敏感性分析经过计算，我们对影响本工程财务效益的几种主要因素都做了敏感性分析，分析结 果详见敏感性分析表。第八章,项风险分析8.1 系统风险本工程的系统风险主要来自企石镇及其周边镇区的宏观经济运行所产生的不确定 性。虽然从整个某某来说，其宏观经济运行情况是令人乐观的，但是从前面的聚类分析我 们也看到，企石和周边几个镇的情况并不是那么乐观，这些镇区整体开展水平在整个某 某来说都处于相对较低的位置上。所幸的是，某某政府在这个地区设立了一个东部工业 园，所以本工程的系统风险主要就产生与此。8.2 市场风险某某酒店林立，竞争激烈程度异于一般。虽然企石地处某某欠兴旺的东部地区，可是 酒店县场的竞争程度也非同小可。来自周边大小酒店的竞争将是本工程必须面临的最直 接的压力。8.3 财务风险从财务角度看，通过静态和动态分析，在考虑各种因素上下浮动10%的情况下，本项 目将来的财务状况仍然能够保持良好，这说明本工程抵抗财务风险的能力也是非常强的8.4 其他风险除了上述三种主要风险之外，另外的如经营风险、技术风险等等也是本工程所需要 认真考虑的对象。酒店不同于其他的房地产产品，它在建造、经营等过程中对技术的要求 远远超过一般的房地产产品对各种技术的要求；与此同时，酒店正式投入运营之后的经 营管理风险更是我们必须认真对待的东西。第九章、结论本工程是我司在房地产行业实行多元化开展的第一步，它对我司与企石镇的开展都 具有非常重要的意义。如前所述，某某的宏观经济情况有利于本工程的开展。以某某GDP2000亿的基数 （2005年），加上高达18%的增长速度，它完全能够支撑本酒店完工后某某酒店县场的正 常运作与盈利；整个某某酒店县场竞争虽然激烈，可是企石属于东部塌陷地区（就酒店县场而言）, 相对来说竞争激烈程度并不是太高，开展空间还比拟丰裕，这也给本工程的开展提供了 可能；本工程建成之后，能够给当地政府带来3.5亿的直接税收收入，而2005年企石镇 全年的GDP才15亿。可见本工程的社会经济效益之巨大；同时也能给我司带来可观的利 润。从财务和社会角度来看，都不失可行性。本工程的主要风险来自东部工业园园区经济开展的不确定性，县场竞争风险并没 有到达令人生畏的程度。“十一五规划”已经确定了东部工业园为未来某某重点开展地 区之一，所以这个系统风险的不可控性也会大大降低；而且本工程定位于度假加商务，这 也将大大提高本工程抵御县场风险的能力。本工程所在地地质为冲积地，工程结构为多层框架结构，有半地下室，县政各项配 套都可以解决，所以，从工程技术方面来看，本工程不存在技术上的不可行。综上所述，本工程回报比拟理想，社会效益巨大，各种都在可以接受的范围之内，是 一个综合素质比拟高的优质工程。环境影响与评价10.1 环境保护执行标准1、中华人民共和国环境保护法2、建设工程环境保护保护管理方法3、建设工程环境保护保护管理方法实施细那么4、污水综合排放标准10.2 工程设施对环境不利影响工程建设对环境产生的不利影响，主要集中在工程工程施工期。工程工程在建设期 间，有土石方开挖，有杜搅拌，水泥，黄沙随时堆放，有施工人员，因此必然会产生不良影（1）对河流水质的影响：施工人员日常生活排出废水、垃圾和施工产生的废水对河流 水质有不良影响；施工机械的冲洗水及施工时产生的泥浆等也会对水体造成污染，这部分污染主要是COD,石油类芳煌和SS。其中泥浆影响最大。建议施工时将泥浆外运或临时 沉淀后排放。(2)对大气环境的影响：施工期机动车辆的往来，产生的扬尘、废气、生活烧煤排放的 气体、施工中舲、砂浆拌和时的扬尘，对大气环境有不良影响；(3)环境噪声影响：该工程地点大局部处在居民生活区，周围有大量的居民。施工期 间，施工人员、机械产生的噪音会对周围的环境产生一定的影响。(4)对施工人员的影响：施工时，人员集中居住卫生条件较差，施工中产生的废气、扬 尘、噪声等影响施工人员健康。10.3 施工期间环境不利影响的对策及处理措施该工程在建设中对周围环境的影响主要是噪声、污水、污物等三方面问题。噪声的来源是施工设备和运料车辆所产生的噪声。因此，在施工中要求施工单位严 格按照城管部门的要求，文明施工，严禁夜间混凝土浇灌和其他有噪声的施工。确保施工 区居民的生活和工作不受影响。为减少噪声和扬尘对大气的影响，可在繁忙地段设警戒牌，加强过往车辆管理，砂石 料堆放整齐，水泥包装保持完整，减少扬尘产生量，减轻大气污染。施工期间不会产生影响环境空气质量的排气，但建筑材料的运输、堆放和使用过程 中会产生扬尘。应采取洒水等措施，以减轻对附近居民学习、工作和休息的影响。污水、污物的主要来源是施工产生的建筑垃圾和建成后居民的生活污水、垃圾。建筑 垃圾按城管部门规定的时间、地点及时进行清理。生活污水经小区生活污水净化装置处 理后排入盐河。生活垃圾实行袋装化管理，集中至垃圾箱内，有环保部门统一运出郊外处理。施工泥 浆对环境的不利影响最大，建议施工时将泥浆外运或临时沉淀后排放。绿化是环境保护的重要组成局部。本工程在工程区内设置了大面积的绿化区，绿地 绿化达30%,可有效吸尘降噪。10.4 项投入运营后的环境控制1 .污染物与污染源本工程产生的主要污染物为：生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活垃圾废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排 入室外生活污水排水管网。2、环境保护措施(1)工程规划对排污管网作了合理的设计，与雨水合并集中，通过钢筋混凝土管排入 城市地下污水管网。(2)在规划区域内合理布置废物箱，以收集生活垃圾。并安排保洁人员进行定时清理 、清扫，以保持市场的清洁、卫生。有关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾场 处理。综上所述，该工程的兴建，经济效益明显，社会效益、环境生态效益、显著，对环境有 利影响是主要的、长远的，不利影响是次要的、暂时的，通过合理安排及时采取有效措施, 也是可以消除的。第十一章、消防、卫生和平安1.1 1消防根据建筑设计防火规范(GBJ6-87)要求，整个工程按照中华人民共和国民用建 筑防火规范进行设计，小高层、高层住宅均设有消防电梯，消防车能够到达每一单元，公 寓及住宅有足够登高面及场地，各楼满足规定的消防间距。工程在小高层、高层住宅、地 下车库、商场、会所等建筑设火灾报警及控制系统，消防中心或消防值班室设在一层，在 商场、公共场所、走道、电梯间、车库、娱乐活动用房等处设火灾探测器、手动报警器、警铃 、紧急 插孔、火灾事故广播及消防栓按钮。工程内消防系统分为室内消防栓系统、自 动喷淋灭火系统、灭火器灭火系统及二氧化碳气体灭火系统。同时培训物业工作人员与 居民正确使用灭火器。消防水源为城市自来水，消防用水按室外25L/S,室内15L/S计算，供水分别由小区 不同的方向两路市政供水管上各引出一根DN200管道在小区内形成环状供水管网，室外 消防栓直接由市政给水管网供水，水池进水及室外消防栓均由此引出。消防泵房设于小 区较中心的地下室，经消防泵加压后将消防水送至各栋住宅进行消防灭火，消防水池利 用室外景观水池作为消防水源；最高楼栋屋顶处设置水箱间，水箱内设置V=20立方水箱 及一套消防系统的稳压自动变频加压设施，供消防系统平时稳压及火灾初期灭火消防用 水。1.2 2卫生工程内设有大面积绿化为小区居民提供优美环境和新鲜的空气，并有利于防尘降噪, 各建筑单位之间的距离符合日照要求，每户均为两个以上朝南房间，明厨、明卫、明臣卜、明 厅，日照窗地比满足规范要求。1、规划区域绿化、路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设，防止尘土飞 扬。2、污水排放符合国家环保要求。3、垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理。4、小区内配有专职保洁员，定期有环卫人员将垃圾运至垃圾处理厂，以确保居民有 良好的生活环境。1.3 3平安1、防雷电平安:工程内高层建筑物为第二类民用防雷建筑物，其余为三类建筑物，设 计上采用避雷带防雷，利用建筑物柱主筋作为引下线，利用建筑物基础内钢筋作为接地 体，防雷接地、变配电所接地等各种接地共用同一接地系统。所有用电设备不带电的金属 外壳均应可靠接地，建筑物内所以配电线路均设专用保护接地线。另外采取防侧击雷及 防雷电波入侵措施。2、居住平安:该工程集营业用房与商品住宅为一体，平安问题较为重要。区内物业管 理和物业服务将实行专业化、智能化、多层化、立体化的保安系统，配备电视监控、电子保 安、可视对讲系统，对小区实行24小时有效监控，与110联网，可充分保障住户的生命财 产平安。第十二章,工程节能设计1.4 1建筑节能1、户外窗采用中空玻璃，型材选用节能断热型材；2、屋面采用保温、隔热板材；3、外墙和车库顶板均采用RE-II型保温砂浆粉刷。1.5 2给排水节能1、采用节水型卫生洁具及其配件；2、住宅局部大便器采用6升冲洗水箱;3、公共卫生间洗脸盆采用感应水嘴，大小便器均采用感应式冲洗阀；4、实行计量收费，不同使用性质的分别设置水表计量，每户在室外楼梯的公共部位 设置水表；5、消防栓、室外浇洒及室外水景用水均设置水表计量。消防水源利用室外景观水池 兼作消防水池；6、水池、水箱在溢流水位处设置自动控制报警装置；7、水泵设置在高效区，供水系统采用恒压变频调速控制，利用市政水压供至3层，尽 量利用市政管网供水压力直接供水。供水设备均选用节能产品。8、公共场所用热水处，饮食业及营业餐厅用水尽可能采用在屋顶设置太阳能热水器 供应热水；9、为实现污、废