2022年江西省房地产估价师高分提分题.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 房地产价格是由房地产的（ ）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场【答案】 C2. 【问题】 （）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。A.内部收益率B.基准收益率C.期望投资回报率D.名义投资回报率【答案】 B3. 【问题】 某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。A.923B.1111C.1353D.1872【答案】 C4. 【问题】 针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】 D5. 【问题】 (2015年真题) 采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是（）。A.工程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法【答案】 B6. 【问题】 下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】 D7. 【问题】 对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【答案】 B8. 【问题】 下列关于银行外部组织形式叙述错误的是( )。A.单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式B.总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理C.集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司D.连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的【答案】 C9. 【问题】 在估价中选择4个可比实例，甲成交价格12000元m2，建筑面积100m2，首次付清60万元，其余半年后支付40万元，一年后支付20万元；乙成交价格11000元m2，建筑面积120m2，首付88万元，半年后付清余款44万元；丙成交价格11500元m2，建筑面积90m2，成交时候一次性付清；丁成交价格13600元m2，建筑面积110m2，成交时支付100万元，一年后付清余款49.6万元。已知折现率10，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是（）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.丁甲丙乙D.丙乙丁甲【答案】 C10. 【问题】 房地产的投资价值就在于其位置，这是房地产投资特性中的（）。A.不可移动性B.适应性C.寿命周期长D.各异性【答案】 A11. 【问题】 物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 B12. 【问题】 旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】 B13. 【问题】 （2013年真题）某注册房地产估价师在房屋征收评估时，为被征收人谋取不正当利益，虚增建筑面积1500m2，致使国家损失1000万元，该房地产估价师涉嫌（ ）。A.金融诈骗罪B.提供虚假证明文件罪C.侵犯财产罪D.出具证明文件重大失实罪【答案】 B14. 【问题】 某在建工程于2017年4月1日开工，2018年4月30日因故停工，2018年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。A.10B.11C.13D.14【答案】 D15. 【问题】 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券【答案】 D16. 【问题】 在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额（ ）。A.用于购买股票B.用于购买国债C.用于商业投资D.为单位或个人提供担保【答案】 B17. 【问题】 因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定【答案】 D18. 【问题】 某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。A.37B.40C.43D.50【答案】 B19. 【问题】 2016年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.该市人民政府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府【答案】 A20. 【问题】 收集估价所需资料的渠道不包括（ ）。A.要求委托人提供B.在实地查勘估价对象时获取C.查阅估价机构自己的资料库D.自己直接判断【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 政府规范房地产市场行为的措施有（）。A.健全市场准入制度B.推动行业诚信体系建设C.调整银行贷款利率D.规范交易程序E.加强产权管理【答案】 BD2. 【问题】 下列原则中，属于我国民法基本原则的有( )。A.平等原则B.自愿原则C.公平原则D.诚实信用原则E.优先原则【答案】 ABCD3. 【问题】 关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（）。A.在合法利用下，现状价值不高于市场价值B.在合法利用下，（市场价值一现状价值）将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润C.在现状利用为最佳利用下，现状价值等于市场价值D.在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值E.同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值【答案】 ABC4. 【问题】 下列关于房地产测绘精度要求的表述中，正确的有（）。A.无论何种测量，均无法求得测量的真值B.往返丈量某一段距离，每次观测结果都不会一致C.自动化仪器不会受到操作者的影响D.观测时的自然界会使观测值产生误差E.各种测量仪器都会有一定的误差【答案】 ABD5. 【问题】 物业服务定价成本由（）组成。A.固定资产折旧B.绿化养护费用C.物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用D.人员费用E.财产保险费【答案】 ABCD6. 【问题】 政府宏观调控房地产的手段包括( )。A.严格控制建设程序B.金融政策和住房政策C.地价政策D.城市政策E 住房政策【答案】 BCD7. 【问题】 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B.市场法中交易情况调整C.比较相同类型不同期限价格的高低D.不同类型房地产不同使用年限价格的高低E 直接用于测算价格【答案】 AC8. 【问题】 下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。A.适当营销B.适当的期间完成交易C.谨慎行事D.公平交易E.熟悉情况【答案】 ACD9. 【问题】 下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述正确的是( )。A.一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师B.二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师C.新设立房地产估价机构要有1名以上专职注册房地产估价师D.三级资质要有5名以上专职注册房地产估价师E 三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师【答案】 AB10. 【问题】 烟囱作为环境污染源的类型有( )。A.固定污染源B.点源C.线源D.高架源E.地面源【答案】 ABD11. 【问题】 下列合同中，属于实践合同的有( )。A.保管合同B.借用合同C.买卖合同D.定金合同E.保证合同【答案】 ABD12. 【问题】 下列属于单位工程的有（）。A.土建工程B.安装工程C.装饰工程D.地下连续墙工程E.土石方工程【答案】 ABC13. 【问题】 棚户区改造的资金来源主要有（）。A.财政补助B.银行贷款C.企业支持D.社会捐赠E.群众自筹与市场开发【答案】 ABC14. 【问题】 按建设用地的用途分类，可分为（）。A.非农业建设用地B.农业建设用地C.未利用地D.其他建设用地E.临时用地【答案】 AB15. 【问题】 下列关于城市规划的说法正确的有（）。A.城市规划是代表国家意志的政府行为B.城市规划是引导和控制城市现在发展的纲领性文件C.城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段D.城市规划是政策形成和实施的工具E.城市形成了城市未来的空间架构【答案】 ACD16. 【问题】 以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（）。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值【答案】 C17. 【问题】 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为14000，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。A.进行实地查勘B.调查了解法定优先受偿权利情况C.要求甲公司提供国有土地使用证和房屋所有权证D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元【答案】 AB18. 【问题】 下列属于建设用地管理原则的是( )。A.规划总体控制的原则B.有偿使用土地的原则C.节约和集约用地的原则D.建设用地年度计划管理原则E.依法征地原则【答案】 ABCD19. 【问题】 市场营销因素调查包括( )。A.消费水平调查B.分销渠道调查、价格调查C.促销策略调查、产品调查D.人口数量调查E 产品调查【答案】 BC20. 【问题】 下列区域中，适用2 类声标准的环境功能区有（）。A.商业金融区B.仓储物流区C.科技研发区D.集市贸易区E.居住、商业混杂区【答案】 AD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间的转让；实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1四个交易实例是否可以选作可比实例？2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或调整？【答案】1（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。2四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：（1）对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。（2）对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。即测算合并后的增值收益。（4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。2. 房地产估价报告项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估估价委托人：××市房屋征收管理办公室估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）估价报告出具日期：2011年8月18日估价报告编号：××估字第××号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告【答案】1.估价对象缺维护保养及完损情况说明；2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。4.估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；5.依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据；6.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；7.注册房地产估价师不得以签章代替签字；8.比较法可比实例交易价格内涵未明确；9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；11.比较法中缺计算公式；12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租金；3. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人名称：××房地产开发有限公司联系人：××联系电话：××二、房地产估价机构估价机构：XXX有限责任公司住所：XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼法定代表人：XXX资质等级：一级证书编号：建房估证字2007XXX号有效期限：2015年XX月XX日至2015年XX月XX日【答案】1.估价结果报告中缺委托方机构地址和法定代表人；2.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；3.估价依据中缺少城市房地产抵押管理办法、房地产抵押估价指导意见；4.估价依据中不应有国有土地上房屋征收评估办法；5.假设开发法的定义中“实际支出”说法错误，应为“必要支出”；6.结果报告中估价结果缺少单价；7.没有指出无法定优先受偿款的公开市场价值和法定优先受偿款数额；8.成本法测算中，管理费用的计算基数有误，应为土地成本与建设成本之和；9.销售费用计算基数错误；10.投资利息计算基数错误，未计算销售费利息，应按复利计算；11.利润求取根据实际数据选取错误；12.成本法未计算销售税费错误；13.没有说明权重选取的理由，最终结果确定依据不充分。4. 某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第16幢办理了房屋所有权证，其中第12幢长期出租，第36幢自用，第710幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：1该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些?2造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些?【答案】1抵押估价的估价对象房屋为第16幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第110幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。2在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：（1）抵押价值遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。（2）征收补偿目的估价的估价对象建筑物数量（10幢）多于抵押目的估价的建筑物数量（7幢）；（3）抵押价值评估要考虑租约的影响。5. 房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某加油站房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括位于某市某区的某加油站,建成于1997年4月，建筑面积共454.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,其配套设施有加油机、储油罐等，消防设施齐全。该加油站共有6台计算机加油机，目前经营状况良好。土地剩余使用年限为38年。土地面积4296.32m2。【答案】(1)委托方缺少法人代表、地址、联系电话。(2)估价方缺少法人代表、地址、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)土地产权及四至等描述不全。(5)建筑物结构、实物状况等描述不全。(6)评估目的不应有两种。(7)缺少估价报告有效期。(8)缺少价值定义。(9)估价时点应该具体到某一天。(10)应该采用两种估价方法。(11)缺估价作业日期。(12)销售收入应为客观收入。(13)办公楼收益已经包含在总收益中，不应单独计算。(14)资本化率取值无依据。