2022年江西省房地产估价师通关模拟题.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 （ ）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 C2. 【问题】 投资组合是（）的一个有效措施。A.提高投资收益B.提高市场竞争力C.开拓投资领域D.规避投资风险【答案】 D3. 【问题】 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】 C4. 【问题】 甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。A.抵押估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值B.抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值C.征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值D.征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值【答案】 D5. 【问题】 某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.土建B.管道C.电气安装D.住宅【答案】 D6. 【问题】 甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续【答案】 A7. 【问题】 房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是（）。A.按套销售B.返本销售C.按房间销售D.售后包租【答案】 A8. 【问题】 在一些经济落后地区，可以适当降低城镇土地使用税的税额，但降低额不得超过最低税额的（ ）。A.20%B.30%C.35%D.25%【答案】 B9. 【问题】 房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系，甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2009年6月10日开始，为期半年，实际成交月租金500元。2010年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。A.房地产中介服务机构B.甲某C.房地产评估机构D.丁某【答案】 C10. 【问题】 在商品房开发项目综合验收中，（）是竣工项目投入使用前的关键环节。A.环保验收B.市政工程验收C.规划验收D.人防验收【答案】 C11. 【问题】 为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，一般很少通过强调（）来吸引租户。A.所处的位置B.周围景观C.通达性D.租金低廉【答案】 D12. 【问题】 评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元m2。A.2938B.2982C.3329D.3379【答案】 A13. 【问题】 房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（ ）。A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级【答案】 C14. 【问题】 （ ）是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。A.投标人B.招标人C.招标监管部门D.招标监管人【答案】 A15. 【问题】 在已知终值的情况下求年金时的系数称为（）。A.等额序列支付储存基金系数B.等额序列支付终值系数C.等额序列支付现值系数D.等额序列之府资金回收系数【答案】 A16. 【问题】 关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】 C17. 【问题】 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】 C18. 【问题】 下列关于收益率指标的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】 D19. 【问题】 房地产开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】 A20. 【问题】 下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式【答案】 BC2. 【问题】 评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】 CD3. 【问题】 成套房屋的建筑面积等于( )。A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积B.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积C.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内墙体面积D.套内使用面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积E.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积+套内阳台建筑面积+套内墙体面积【答案】 AD4. 【问题】 拍卖品展示的方式包括（）。A.固定展示B.巡回展示C.资料展示D.网络展示E.电视展示【答案】 ABC5. 【问题】 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】 AB6. 【问题】 财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括（）。A.会计假设B.会计确认C.会计计量D.会计记录E.会计报告【答案】 BCD7. 【问题】 (2015年真题) 房地产投资具有不可逆性的主要原因有（）。A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本【答案】 C8. 【问题】 根据土地管理法和物权法的规定，应由用地单位支付的征收耕地补偿费用包括( )。A.土地补偿费B.安置补助费C.征地管理费D.青苗补偿费E.社会保障费【答案】 ABD9. 【问题】 下列属于优先股股东享有权利的有（）。A.参加股东大会的权利B.分配股息的优先权C.分配剩余资产的优先权D.有限的表决权E.要求赎回权【答案】 BCD10. 【问题】 选取可比实例时，应符合的要求包括（）。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案】 BCD11. 【问题】 需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低档商品D.高档商品E.急需商品【答案】 AB12. 【问题】 2012 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。A.先行拆除，再作处理B.进行调查、认定和处理C.对未超过批准年限的临时建筑给予补偿D.对l.20 万m2 的违章建筑不予补偿【答案】 BC13. 【问题】 (2015真题) 房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称【答案】 ABC14. 【问题】 在正常使用情况下，开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限为1年的有（）等。A.屋面防水B.管道渗漏C.顶棚抹灰层脱落D.管道堵塞E.卫生洁具【答案】 BC15. 【问题】 酬金制物业服务费的构成包括（）。A.物业服务成本B.物业服务支出C.法定税费D.物业服务企业的酬金E.物业管理企业的利润【答案】 BD16. 【问题】 下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】 AC17. 【问题】 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括( )。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果【答案】 ABD18. 【问题】 调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.建筑物剩余技术【答案】 AB19. 【问题】 建筑物的耐久年限划分五个等级，正确的有（）。A.100年以上B.50100年C.4050年D.540年E.1540年【答案】 ABC20. 【问题】 房地产投资信托基金的特征不包括（）。A.现金回报较低B.市场价值稳定C.投资物业类型少且风险大D.流动性好E.抵御通货膨胀的能力较强【答案】 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）封面房地产估价报告估价项目名称：XX市XX路XXX号XX商业房地产价值评估?估价委托人：XX法院房地产估价机构：XX房地产估价有限公司注册房地产估价师：XXX（注册号XXX），XXX（注册号XXX）估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。【答案】1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.缺估价报告编号。3.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。4.结果报告中估价目的叙述不清。5.估价结果报告中土地实物状况缺少土地面积（或分摊土地面积）。6.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。或后面未进行租约期内租金计算应说明理由。7.区位缺少交通条件状况的介绍。8.缺少房地产估价基本术语。9.估价原则中有谨慎原则错误。10.不选用成本法理由错误，因为近几年xx市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。11.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。12.估价结果报告，估价结果缺少单价。13.估价结果报告和技术报告中，土地用途说法前后不一致，应是商业用地。14.商业用地出让年限50年错误，出让年限应为40年。2. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？【答案】1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定。(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定。(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。3. ××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。二、估价方××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物，客观性不够。全年收益天数按300天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。(14)缺附件的有关内容。4. 指出并改正下面估价报告片段中的错误下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得建设工程施工许可证。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。5. (2017年真题)计算题（二）某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）（12分）（与2013年真题计算题第二题类似）【答案】1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）；（2）建筑面积：66666.67×2.6173333.34（m2）。保障性住房建筑面积：60000×1.272000（m2）；商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）。2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000×600043200（万元）；（2）商品住房收益1）第一年：9000×20%×101333.3418240.00（万元）；2）第二年：9000×60%×101333.3454720.00（万元）；3）第三年：9000×20%×101333.3418240.00（万元）。（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.00×5.5%1003.2（万元）；2）第二年：54720.00×5.5%3009.6（万元）；