2022年浙江省房地产估价师通关题97.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 关于资金时间价值的说法，错误的是（）。A.现在的100 万元与5 年后的100 万元的价值相同B.现在的100 万元可能与5 年后的148 万元价值相同C.现在的100 万元可能与2 年前的121 万元价值相同D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较【答案】 A2. 【问题】 一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通，这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.位置B.为租户提供的服务C.交通方便性D.建筑设备系统【答案】 C3. 【问题】 在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值【答案】 B4. 【问题】 某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。A.6个月B.9个月C.1年D.2年【答案】 A5. 【问题】 （二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为A.0.03B.0.83C.0.85D.1.25【答案】 D6. 【问题】 收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格B.预期收益能力C.开发建设成本D.未来收益大小【答案】 B7. 【问题】 为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（ ）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 D8. 【问题】 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】 A9. 【问题】 竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（）是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程竣工验收B.分部工程验收C.综合验收D.单位工程验收【答案】 A10. 【问题】 政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括( )。A.调控土地供应计划B.城市规划指导C.控制人口D.税收调节【答案】 C11. 【问题】 中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（ ）征收的一种税收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民【答案】 C12. 【问题】 某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为 200 万元，则应纳房产税最低税额为（）万元。A.1.44B.1.68C.1.92D.2.16【答案】 B13. 【问题】 （ ）是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。A.永久荷载B.必然荷载C.可变荷载D.偶然荷载【答案】 D14. 【问题】 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】 C15. 【问题】 2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。A.4B.5C.73D.82【答案】 B16. 【问题】 某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.详细可行性研究D.辅助研究【答案】 D17. 【问题】 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（ ）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 A18. 【问题】 某已抵押的收益性房地产每年收益情况如下，有效毛收入500万元，房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，业主支付的水电费、供暖费等40万元，房地产税等65万元，抵押贷款还本付息额70万元，收益法估价中，该房地产的净收益为（）万元。A.245B.275C.315D.345【答案】 D19. 【问题】 某幢平房的建筑面积100 m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2,判定其有效 年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。A.7 915B.15 830C.16 670D.47 490【答案】 B20. 【问题】 成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是（）。A.价格B.利润C.生产费用D.劳动价值【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 二级资质的房地产估价机构不得从事以（ ）为估价目的的房地产评估。A.企业清算B.房地产课税C.公司上市D.房地产抵押E.房屋征收补偿【答案】 AC2. 【问题】 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。A.金融投资型B.收益型C.实物投资型D.机会型E.收益加增值型【答案】 BD3. 【问题】 下列关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】 BD4. 【问题】 个人转让购买满5 年家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有( )。A.土地增值税B.个人所得税C.增值税D.契税E.印花税【答案】 ABC5. 【问题】 广义的城市规模包括（）。A.用地规模B.人口规模C.经济规模D.技术规模E.生产力规模【答案】 AB6. 【问题】 房地产的特性包括（）。A.独一无二B.需求有限C.流动性好D.相互影响E.保值增值【答案】 AD7. 【问题】 房地产置业投资的清偿能力指标一般有( )。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E 速动比率【答案】 ACD8. 【问题】 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降【答案】 AC9. 【问题】 下列符合房地产开发项目转让条件的有（ ）。A.取得土地使用权证书B.土地出让金缴纳进度符合要求C.土地开发项目应形成工业用地条件D.总投资2000万元，已完成投资达到400万元E.总投资2000万元，已完成投资达到600万元【答案】 AC10. 【问题】 下列情形中，可以不办理出让手续的有（）。A.民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心B.林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼C.私有住宅转让后改为副食品加工车间D.职工已购公有住房首次上市转让E.国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房【答案】 AB11. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。A.房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅B.商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房D.在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续【答案】 ABD12. 【问题】 下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有（）。A.股票B.期货C.工业产权D.非专利技术E.建设用地使用权【答案】 CD13. 【问题】 在相隔20km的两地间通过电缆以100Mb/s的速率传送1518字节长的以太帧，从开始发送到接收完数据需要的时间约是（）（信号速率为200m/us）。A.131usB.221usC.1310usD.2210us【答案】 B14. 【问题】 2011年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.拍卖方式B.招标方式C.协议出让D.挂牌出让【答案】 ABD15. 【问题】 经济适用房的成本包括（）。A.土地房屋征收补偿费B.建筑安装工程费C.管理费D.贷款利息E.小区营业性配套公建费【答案】 ABCD16. 【问题】 房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A.竞争性B.垄断性C.外部性D.均衡性E.信息不对称性【答案】 BC17. 【问题】 房地产估价师注册证书失效的情形有（）。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超过60周岁的D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的E.不具有完全民事行为能力的【答案】 AD18. 【问题】 关于商业物业投资的说法，正确的有（）。A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势B.商业物业交易常在机构投资者之间进行C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性D.商业物业不适合长期投资E.商业物业投资收益全部来自出租收益【答案】 BC19. 【问题】 工程建设监理基本工作中的“三控”包括（）控制。A.工程进度B.工程合同C.工程质量D.工程投资E.工程总量【答案】 ACD20. 【问题】 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括( )。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排E 违约责任【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2·年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。【答案】【第一问解答】借款计划的原理：借款=当年投资-自有资金-预售收入（1）销售收入第一年末：无销售收入第二年末：7750万元第三年末：12600万元第四年末：21650万元（2）借款第1年年初：无借款第2年年初：13250-3250=10000（万元）第3年年初：12750-7750=5000（万元）（3）第4年还款情况第4年年初（3年末）需还款：10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）=17600（万元）可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600=5000（万元）2. 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。【答案】第一问解答借款计划的原理：借款当年投资-自有资金-预售收入1）销售收入第一年末:无销售收入第二年末：7750万元第三年末：12600万元第四年末：21650万元2）借款第1年初：无借款第2年初：13250-325010000（万元）第3年年初：12750-77505000（万元）3）第4年还款情况第4年年初（3年末）需还款；10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）17600（万元）3. 某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×1-1/（1+Y）n，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×1-1/1.0610A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）4. 估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。(2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)【答案】(1)土地重新购建价格市场法比准价格A2200×100/100×(1-1-0.5%)6×100/972336.94(元/m2)比准价格B2050×100/100×(1+0.5%)9×100/922330.56(元/m2)比准价格C2380×100/103×(1+0.5%)4×100/1052244.99(元/m2)估价对象的比准价格为：(2336.944-2330.564-2244.99)÷32304.16(元/m2)V2304.16×100230.416(万元)成本法最末级土地的重置价格则成本法估算的土地重置价格为：1016.79×22033.58(元/m2)估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)2168.87(元/m2)总价为：2168.87×1000216.89(万元)5. （二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供的年利率为8%，期限为10年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣【答案】1.（1）编制甲方案的资本金现金流量表，如表1所示。表1甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=300错误8%错误（1+8%）10/（1+8%）10-1=44.71（万元）。（2）编制乙方案的资本金现金流量表，如表2所示。表2乙方案的资本金现金流量万元2.用差额投资内部收益率法进行方案比选（1）进行单一方案评价NPV甲=300+67.79/15%错误11/（1+15%）5+73.41/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）5124.03/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）10+130.24/15%错误11/（1+15%）4错误1/（1+15%）15=300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06（万元）>0，甲方案可行。NPV乙=400+85/15%错误11/（1+15%）10+155/15%错误11/（1+15%）9