2022年江苏省房地产估价师模考考试题.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（ ）。A.投资报酬率排序插入法B.累加法C.市场提取法D.对比法【答案】 C2. 【问题】 某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36【答案】 B3. 【问题】 下列属于建筑物重要性等级中的特等的是( )。A.一般居住建筑和公共建筑B.中级居住建筑和公共建筑C.高级居住建筑和公共建筑D.具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑【答案】 D4. 【问题】 建设工程质量管理条例明确规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为2年的是（）。A.屋面防水工程B.装修工程C.地基基础工程D.外墙面的防渗漏【答案】 B5. 【问题】 下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。A.提高抵押贷款利率B.降低抵押贷款利率C.降低首期付款比例D.通货膨胀率上升【答案】 A6. 【问题】 某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 D7. 【问题】 资金运动起点时的金额称为（）。A.现值B.终值C.年值D.时值【答案】 A8. 【问题】 施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册监理工程师【答案】 C9. 【问题】 房地产置业投资项目的期间费用计入（）。A.管理费用B.财务费用C.运营费用D.开发建设投资【答案】 C10. 【问题】 下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（ ）。A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产【答案】 C11. 【问题】 对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】 A12. 【问题】 (2017年真题) 某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定方法是（）。A.领导定价法B.挑战定位法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】 A13. 【问题】 房地产开发投资活动可以从物质形态和（）两个方面进行考察。A.经营形态B.货币形态C.投资资金量D.资金流通方式【答案】 B14. 【问题】 根据房屋征收条例，（ ）组织实施本行政区的房屋征收与补偿工作。A.市、县级人民政府B.房屋征收部门C.房屋征收实施单位D.建设单位【答案】 B15. 【问题】 研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的（），就是房地产市场自然周期中的平衡点。A.空置率B.长期空置率C.长期平均空置率D.长期平均吸纳率【答案】 C16. 【问题】 两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低【答案】 A17. 【问题】 下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）。A.税前现金流有效毛收入经营费用B.税前现金流有效毛收入抵押贷款还本付息C.税后现金流税前现金流所得税D.税后现金流税前现金流准备金所得税【答案】 C18. 【问题】 若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。A.1.50%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】 D19. 【问题】 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】 D20. 【问题】 某房地产项目的初始投资额为310 万元，基准收益率为15，经营期为15 年，财务净现值为210 万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】 AD2. 【问题】 最高最佳使用同时符合( )标准。A.无任何风险B.法律上许可C.技术上可能D.经济上可行E 价值最大化【答案】 BCD3. 【问题】 优先股股东享有的权利有（）。A.要求赎回权B.分配股息优先权C.有限表决权D.重大决策表决权E.分配剩余资产优先权【答案】 ABC4. 【问题】 关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法，正确的有（）。A.挂牌出让，出价最高者得B.商业用地，只能采用挂牌出让方式C.在挂牌期限内，竞买人最多报价三次D.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布E.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件的，挂牌成交【答案】 AD5. 【问题】 (2016真题) 根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋【答案】 ABC6. 【问题】 划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳（）等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。A.安置费用B.补偿费用C.无偿取得D.转让E.出租【答案】 AB7. 【问题】 下列用地，法定出让年限为50 年的有( )。A.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地【答案】 BC8. 【问题】 会计的目标是向国家、企业内部、企业外部提供有助于（）所必须的、以财务信息为主的经济信息。A.实行宏观调控B.加强内部经营管理C.合理地进行投资和信贷决策D.优化社会经济资源配置E.加强外部经营管理【答案】 ABCD9. 【问题】 关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】 ABD10. 【问题】 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】 BC11. 【问题】 金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括（）。A.内部收益率B.销售利润率C.权益资金占总投资比率D.贷款偿还期E.敏感性评价【答案】 ABD12. 【问题】 收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业（个人）所得税E.房屋保险费【答案】 BD13. 【问题】 国家可以收回出让土地使用权的情况包括（）。A.土地使用权期限届满B.未按照合同约定支付土地使用权出让金C.司法机关决定收回D.房屋灭失E.土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地【答案】 ABC14. 【问题】 运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。A.项目选址不当B.建设成本偏高C.运营费用是否客观D.工程施工质量优劣E.该类房地产市场供求状况【答案】 AD15. 【问题】 关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A.利率是由储蓄和投资决定的B.利率是由货币的供求决定的C.利率是由可贷资金的供求决定D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性【答案】 B16. 【问题】 市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为（）。A.进行社会稳定风险评估B.足额到位征收补偿费C.评估被征收房屋的价值D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证E.公布补偿情况和审计结果【答案】 ABD17. 【问题】 项目融资主体的组织形式主要有（）。A.既有项目法人融资B.新设项目法人融资C.商业性法人融资D.政策性法人融资E.自然人融资【答案】 AB18. 【问题】 RIPv1与RIPv2说法错误的是（）。A.RIPv1是有类路由协议，RIPv2是无类路由协议B.RIPv1不支持VLSM，RIPv2支持VLSMC.RIPv1没有认证功能，RIPv2支持认证D.RIPv1是组播更新，RIPv2是广播更新【答案】 D19. 【问题】 评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】 CD20. 【问题】 一级房地产估价有限公司应具备的条件有（ ）。A.有15名以上专职注册房地产估价师B.专业技术人员达70%C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%E.股东中有3名以上专职注册房地产估价师【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？【答案】（1）由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要的是安全、稳健、谨慎。房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：估价目的。房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的，价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。价值类型。估价对象抵押的合法性分析。合理确定假设前提和限制条件。应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明。把握市场风险防止高估。估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价。2. 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。<1>、请问造成两者差异较大的原因有哪些？<2>、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？【答案】<1>、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。<2>、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。3. 某房地产开发企业于2010年3月末以20000万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于2010年6月末动工建设，建设投资中有12000万元为年利率7.5%、按季计息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为4000万元，发放时间为2010年6月末；第二笔贷款为6000万元，发放时间为2010年9月末；第三笔贷款为2000万元，发放时间为2010年12月末。借款合同约定的还款方式是：2011年6月前只计息不还款；2011年6月起在每期末支付当期利息；本金于2012年3月末归还5000万元，2012年6月末一次归还所剩本金和利息。请计算该项目各期借款的还本付息额。完成下面项目各期还本付息表（见表2）。表2项目各期还本付息表（单位：万元）【答案】计算该项目各期借款的还本付息额如下：（1）2010.6应计利息：（2）2010.9应计利息：（3）注意三笔贷款发生的时点，不能再假定每笔贷款发生在每季季中。（4）2012.6期末借款本息累计值等于期初借款本息累计值加上本期应计利息。依次计算，完成项目各期还本付息表如表3所示。表3项目各期还本付息表（单位：万元）4. 甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元m2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20、5以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60归甲公司所有，40归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20、25和30；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20、30、30和20，销售均价为8500元m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2、3和5.5。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为l0，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。【答案】（1）该开发项目财务内部收益率的计算总建筑面积=200×666.67×2=266668（m2）；总建设成本=3200×266668÷10000=85333.76（万元）；总销售收入=8500×266668÷10000=226667.80（万元）；计算该开发项目的财务内部收益率FIRR设i1=7由于乙公司的财务净现值FNPV=6091.05万元>0，因此乙公司的目标可以实现。5. 假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常建设成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：地价=预计开发完成后不动产总价一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费用1.预计开发完成后房地产价格由于上海社会经济的稳定发展和土地使用制度的不断完善，近年来上海市住宅价格保持了稳定增长势头。估价对象所在区域也处于开发建设期，随着交通、市政配套等生活条件的改善和居住规模的扩大，住宅价格会有所上升。因此，应在当前市场价格水平的基础上，根据住宅价格的走势，合理预测开发完成后的售价。(1)市场比较法评估当前市场价格。根据委托方提供的资料（表380)，调查目前待估宗地所在地区同类用途物业的售价水平多在每平方米建筑面积29003200元，类似的住宅楼盘较多，可应用市场比较法评估当前市场价格。1)市场比较法可比案例：XX苑：均价3080元/m2，XX路、XX路。XX花园：均价3150元/m2，XX路XX弄。XX花园：均价3050元/m2，XX路XX号。2)修正系数及说明:可比案例A、B均为2002年9月份销售均价，案例C为2002年5月份平均售价，根据区域住宅价格上涨情况（见XX区X环地区住宅预售价格及增长幅度表），分别给予2%、2%、4%的期日修正。估价对象为待建地块，与可比案例相比，交通条件、商服繁华程度和配套设施完善程度都稍差，分别作1%的修正。估价对象与可比案例均为住宅小区熟地，交易情况、个别因素均不作修正。见表381。【答案】改错如下：(1)预测开发完成后的售价=3083元/m2X(l+7%)=3300元/m2(取整）。(2)建安成本合计为1160元/m2。(3)专业费=1160元/m2X5%=58元/m2。(4)管理费=(1160+58)元/m2X5%=60.9元/m2。(5)建筑物建设成本合计为：（1160+58+60.9)元/m2=1278.9元/m2。(6)贷款利息=1278.9X0.0531+0.11X地价=67.91+0.11X地价(7)投资利润=地价X15%X2+1278.9X15%X1=191.84+0.3X地价(8)销售税费合计:8.065%X3300元/m2=266.14%/m2。(9)熟地楼面地价=33001278.9(67.91+0.11X地价）一（191.84+0.3X地价）一266.14=1495.21-0.41X地价楼面地价=1495.21万元/1.41万m2=1060.43元/m2。(10)楼面地价=(1060.43320)元/m2=740.43元/m2。(11)土地单价=740.43元/m2X1.3=962.56元/m2。