2022年青海省房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的风险试题 .pdf

2016年青海省房地产估价师房地产开发经营与管理知识：房地产投资的风险试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为180 分钟，总分 100 分，60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、某房地产开发项目的开发周期为4 年，其中前期工作为 0 5 年，建设期为 2。5 年，销售期为 1 年，建造成本估算为10 000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。A：75554 B：77284 C：1 40088 D：1 43390 E：借款合同2、某宗地的面积为1000，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为 2130 元，2190 元和 2220 元，如果赋予这三个价格的权重分别为 0.3，0.4 和 0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元。A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工业用地的监测点评估价格3、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3 600元，预测值为 3 630元，修匀常数为 065，则下一期房地产的预测值为。A：3 6105 元B：3 6195 元C：3 711 5 元D：3 7195 元E：工业用地的监测点评估价格4、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。A：建设施工制度B：建设投资规定C：建设规划制度D：建设监理制度E：执行层的组织协调5、是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。A：被保险人B：受益人C：保险人D：投保人E：执行层的组织协调名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 8 页 -6、以下房地产的估价，一般不适用收益法的是。A：游乐场B：影剧院C：公园D：写字楼E：工业用地的监测点评估价格7、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的。A：市场需求上限B：市场有效需求C：市场现实需求D：市场最低需求E：借款合同8、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起_日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A7 B10 C15 D20 9、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。A：税金B：拍卖费用C：土地使用权出让金D：土地使用成本E：工业用地的监测点评估价格10、职工上年结转的住房公积金按计息。A：结息日挂牌公告的活期存款利率B：结息日挂牌公告的定期存款利率C：结息日挂牌公告的3 个月整存整取存款利率D：结息日挂牌公告的6 个月整存整取存款利率E：执行层的组织协调11、在房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入(2006年试题)A：管理费用B：销售费用C：其他费用D：前期费用E：借款合同12、关于估价资料归档的说法，错误的是。A：估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档B：估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C：估价档案自估价报告出具之日起计算满10 年的，即可销毁D：估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 8 页 -部门或者其指定的机构E：工业用地的监测点评估价格13、下列选项不属于房地产开发前期工作主要内容的是_。A获得土地使用权B确定规划设计方案并获得规范许可C遴选工作人员D开工申请14、在某商业临街深度30.48m(即 100 英尺)、临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 1 200 万元根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72 m(即 150英尺)、临街宽度 20m 的矩形土地的总价为。A：1204万元B：1374 万元C：1404万元D：1536万元E：工业用地的监测点评估价格15、新成立的房地产评估机构，其资质等级从_资质开始。A临时B三级C四级D预备16、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等內容发生变更而进行的登记，属于。A：土地初始登记B：土地变更登记C：土地总登记D：土地注销登记E：执行层的组织协调17、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。A新开发房地产项目B用于出售用途的房地产项目C具有投资开发或再开发潜力的房地产D用于投资或再开发的房地产18、收益法的本质是以房地产的_为导向求取估价对象的价值。A预期收益大小B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落19、在总产量曲线上，边际产量达到最大值的点为_。A该曲线由向上凸转为向下凹的拐点B该曲线由向上凸转为向下凸的拐点C该曲线由向上回转为向下凹的拐点D该曲线由向上回转为向下凸的据点20、某宗房地产的收益期限为35年，预计第一年的净收益为20 万元，以后每年的净收益会在上一年的基础上增加3 万元，该类房地产的报酬率为8%，则该宗名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 8 页 -房地产的收益价格为（）万元。A581.38 B462.43 C268.06 D716.86 21、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。A：技术上的可能B：经济上的可行C：价值最大化D：法律上许可E：工业用地的监测点评估价格22、某房地产的报酬率为8，收益期限为 30 年的价格为 4000元若报酬率为 6，收益期限为 50 年，则该房地产价格为。A：3000元B：4500 元C：5200元D：5600元E：工业用地的监测点评估价格23、建筑物的所有权可以分为独有、共有和_三种。A区分共有B区分所有C公有D私有24、数列“12、13、14、15、16”的算术平均数是 _。A12 B13 C14 D15 25、下列不属于土地使用权的是。A：建设用地使用权B：宅基地使用权C：土地承包经营权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700 万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）A11.12%B11.36%C11.66%D12.95%名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 8 页 -2、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在。A：第一阶段B：第二阶段初期C：第三阶段初期D：第三阶段E：第四阶段3、非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前申请续期。A：3 个月B：6 个月C：1年D：2 年E：执行层的组织协调4、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于。A：交通的通达程度B：物业的规模大小C：人口的分布密度D：居民的购买能力E：借款合同5、房地产项目投资估算的范围，包括_。A土地费用B前期工程费用C销售利润D销售费用E设计费6、保险的最大诚信原则中，保证是指_。A在保险合同订立前、订立时以及合同有效期内，投保人对已知或应知的危险和与保险标的有关的实质性重要事实据实向保险人作口头或书面申报B保险人要求投保人或被保险人在保险期间对某一事项的作为与不作为，某种事态的存在或不存在作出的许诺C保险合同当事人一方放弃在保险合同中可以主张的权利D保险合同当事人一方如果放弃合同中可以主张的某项权利，日后不得再行主张该权利7、某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为 50 年，不可续期，至今已使用 36 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收人 8 万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为_。A90.52万元B91.52 万元C92.52万元D93.52万元8、建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是 _。A颁发土地使用证名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 8 页 -B签发用地证书C督促被征地单位按期移交土地D处理征地过程的各种争议E填写征地结案报告9、季节比率是 _。A说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重B说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重C说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重D说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重10、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。A：支付土地出让金的贷款B：支付开发费用的短期资金或“建设贷款”C：用于土地储备的贷款D：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”E：购房贷款11、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是_。A强迫出售或强迫购买的交易B交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解C急于出售或急于购买的交易D受债权债务关系影响的交易12、下列关于会计的权责发生制原则，表述正确的是。A：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，要等到实际收到现金或者支付现金时才确认B：凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用C：凡是不属于当期的收入或费用，即使款项已经在当期收到或支付，也不能作为当期的收入或费用D：权责发生制原则与收付实现制原则相对应E：根据权责发生制原则确认收入和费用，才能更真实地反映特定会计期间经营活动的成果13、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注C：在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束14、关于房地产投资特性的说法正确的是_。A所谓“房地产的价值就在于其位置”，就是强调不可移动性对房地产投资的重要性。B房地产的自然寿命比经济寿命长得多，我们看到的一些项目被拆迁是因为其自然寿命终结了，没有在被使用的价值。C对于特殊物业高速公路，由于对其施工技术和建筑水平要求很高，耐用期限会很长，所以其适应性很强。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 8 页 -D世界上没有完全一样的东西，这可以很好的解释房地产价格的异质性。15、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。A平均价格B加权价格C抽样价格D成交价格16、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为。A：空置率B：有效面积系数C：建筑密度D：建筑容积率E：借款合同17、根据所有权的结构，房地产企业可以分为_。A独资企业B房地产投资信托公司C有限责任合伙企业D无限责任公司E一般合伙企业18、某宗面积为 3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为 700 元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 5.0，楼面地价为 960元/m2。则理论上应补地价 _万元。A1270 B1271 C1272 D1273 19、投资者进行房地产投资的主要目的是为了_。A实现财富最大化B保值增值C降低投资组合的总体风险D降低通货膨胀的影响20、房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对都具有吸引力。A：置业投资者B：开发商C：承包商D：租客E：专业人士21、依据，可分为固定型和管理型。A：基金证券能否赎回B：基金的运用方式C：基金是否可以追加D：投资的对象E：执行层的组织协调22、下列属于承担民事责任的方式有。(2009年试题)A：罚款名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 8 页 -B：吊销证照C：赔偿损失D：赔礼道歉E：停止侵害23、砖木结构二等的残值率为_。A2%B4%C3%D5%24、用市场法对房地产进行估价时，需要进行_修正。A交易过程B交易情况C交易日期D交易价格E房地产状况25、下列说法正确的是 _。A当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增B当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定C内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 8 页 -