2022年河北省房地产估价师模考预测题29.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列关于房地产价格的说法中，错误的是（）。A.房地产价格实质上是房地产权益价格B.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格C.房地产价格容易受交易者的个别情况影响D.房地产价格形成的时间通常较短【答案】 D2. 【问题】 某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度【答案】 C3. 【问题】 甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是（ ）万元。A.16.821.6B.21.624C.24D.100【答案】 A4. 【问题】 中华人民共和国土地管理法规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。A.10B.20C.30D.40【答案】 C5. 【问题】 开发项目全部投资的内部收益率表明（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】 A6. 【问题】 市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】 D7. 【问题】 下列关于等产量线的特点，表述正确的是（）。A.等产量曲线的斜率为正值B.等产量曲线凸向原点，任意两条可以相交C.等产量曲线是一条从上方向右下方倾斜的曲线D.距离远点越近的等产量曲线，所代表的产量越大【答案】 C8. 【问题】 （2015年真题）建设工程竣工验收，应由（ ）单位组织实施。A.设计B.施工C.建设D.监理【答案】 C9. 【问题】 有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上【答案】 C10. 【问题】 李某购房，取得房屋所有权的时间是（）。A.签订房屋买卖合同B.付清房价款C.记载于不动产登记簿D.取得房屋所有权证书【答案】 C11. 【问题】 在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是（）。A.宏观区位B.中观区位C.微观区位D.其他区位【答案】 C12. 【问题】 甲公司2013年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到总价格60%。随后甲公司办理了权属转让手续后，甲公司又花费了10万元用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。2014年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2014年6月，该类工业用地地价已增值10%。设此时该房地产售价为V，则在正常市场条件下，V最可能取值为（）。A.106万元B.116万元C.小于106万元D.大于116万元【答案】 C13. 【问题】 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求B.供给C.竞争D.市场占有率【答案】 A14. 【问题】 （2010年真题）耕地占用税的计税依据是纳税人（ ）面积。A.经批准占用的耕地B.经批准占用的土地C.实际占用的耕地D.实际占用的建设用地【答案】 C15. 【问题】 某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24【答案】 C16. 【问题】 2011年8月，H省W市拟建设经济适用住房项目，以切实解决低收入家庭住房困难。该项目需要征收部分国有土地上房屋，涉及包括李某在内的300户被征收房屋所有权人。2011年10月，该市作出了房屋征收决定，并委托A房地产估价有限责任公司对被征收房屋进行评估。2012年3月，与所有被征收房屋所有权人订立了补偿协议。2012年4月9日房地产开发有限责任公司全面启动了该项目。A.W市人民政府房屋征收管理部门B.W市人民政府C.H省人民政府房屋征收管理部门D.H省人民政府【答案】 B17. 【问题】 某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A.形象B.产品C.人员D.服务【答案】 D18. 【问题】 下列关于保险经营规则的表述中，错误的是（）。A.必须依法办理再保险B.必须提存保险保障基金C.不得提取未到期责任准备金D.必须建立保险精算制度【答案】 C19. 【问题】 中华人民共和国土地管理法规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。A.5B.10C.15D.30【答案】 C20. 【问题】 房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下面的应用层协议中通过UDP传送的是（）。A.SMTPB.TFTPC.POP3D.HTTP【答案】 B2. 【问题】 物权变动中，物权公示的方式有( )。A.登记B.交付C.占有D.抵押E.转让【答案】 ABC3. 【问题】 甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。A.担保贷款B.信用贷款C.中期贷款D.短期贷款【答案】 AC4. 【问题】 甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。A.无偿收回B.延长动工开发期限C.置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地D.按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续【答案】 BCD5. 【问题】 成本法中房地产价格构成中的销售税费包括（）。A.增值税B.印花税C.教育费附加D.城市维护建设税E.土地增值税.企业所得税【答案】 ABCD6. 【问题】 世界各国实行的主要土地登记制度有( )。A.权利登记制B.契据登记制C.托仑斯登记制D.詹姆斯登记制E.科斯登记制【答案】 ABC7. 【问题】 影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。A.是否适于安装设备B.是否易于取得动力C.是否便于处理废料D.是否接近大自然E.是否利于获取原料【答案】 BC8. 【问题】 协调是建设监理能否成功的关键，其中内部的协调包括（）。A.项目系统各种需求关系的协调B.项目系统内部人员关系的协调C.项目系统组织关系的协调D.与业主有合同关系的设计单位的协调E.与业主没有合同关系的社会团体的协调【答案】 ABC9. 【问题】 下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（ ）。A.市区商品房价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路免费通行D.人们预期未来郊区房地产价格上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】 ACD10. 【问题】 某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元【答案】 ACD11. 【问题】 (2013真题) 下列金融工具中，属于短期信用工具的有（）。A.本票B.汇票C.支票D.股票E.大额可转让定期存单【答案】 ABC12. 【问题】 房地产企业债务融资的主要资金来源有( )。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E 信用贷款【答案】 CD13. 【问题】 在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。A.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.回收率高E.能深度访谈【答案】 AB14. 【问题】 按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为（）。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】 AB15. 【问题】 关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%【答案】 AC16. 【问题】 编译和解释是实现高级程序设计语言的两种基本方式，（）是这两种方式的主要区别。A.是否进行代码优化B.是否进行语法分析C.是否生成中间代码D.是否生成目标代码【答案】 D17. 【问题】 下列关于拍卖程序的表述中，正确的有（）。A.主持人点算竞买人B.主持人报出起叫价C.竞买人举牌应价或报价D.主持人落槌表示拍卖成交E.没有底价的，主持人不需要明确提示【答案】 ABCD18. 【问题】 房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（）。A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E.估价参数选取【答案】 ABD19. 【问题】 下列区域中，属于2类声环境功能区的有（ ）。A.康复疗养区B.居民住宅区C.文化体育区D.商业金融区E.集市贸易区【答案】 D20. 【问题】 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A.总量结构B.区域结构C.租买结构D.供求结构E.物理结构【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公楼房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m20三、估价日期2004年8月21日至8月25日。四、估价目的房地产拍卖。五、估价时点2004年8月21日。六、估价依据（略）七、采用的估价方法【答案】(1)缺少致委托方函。(2)缺少委托方。(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。(4)缺少估价原则。(5)缺少价值定义。(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。(8)估价结果还应写明单价。(9)地价应进行年限修正。(10)应说明24%的折旧率确定依据。(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。(12)估价结果不一致。(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。2. 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。<1>、这样的做法有哪些错误？<2>、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？【答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。3. 1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。××房地产评估有限公司法定代表人：×××二一二年四月十九日【答案】错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误3：缺估价机构盖章。4. 甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。问题：1小题>转让该项在建工程应具备哪些主要证件？2小题>简述评估技术路线。【答案】(1)国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。(2)用假设开发法。估算该工程完工后的价值。采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费，求得待估房地产的价值。试题分析此题为在建工程的转让。在建工程转让须具备各种必要的证件，对在建工程主要用假设开发法进行估价。您可能感兴趣的试题5. 封面和目录(略)致委托人函（略)估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范KGB/T502911999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师XXX已对本估价报告中的估价对象进行了实地査看，但我们对估价对象的现场査看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调査的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审査部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号XXXX):XXXX(签名盖章）【答案】1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权。3.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。4.市场法中缺计算公式。5.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。6.可比实例C未指明用途，应指明为办公用途。7.交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定（或者说，不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房46月份价格平稳）。8.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。9.“公共设施配套情况”应为外部配套情况。（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）10.临街状态应是区域因素。11.个别因素缺少物业管理的修正。12.可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，简装与普通装修的区别，应有详细说明）。13.成新率100%与“较新”不符，应为“全新”。14.估价对象共五层，可比实例均为四层，应调整或修正。缺少对可比实例层高的调整说明。