2022年中国房地产估价师自测题72.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成的物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。A.土地出让金差额B.管理费损失C.投资利息损失D.工程开发费损失【答案】 D2. 【问题】 国务院决定禁止（ ）。A.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C.商品房预购人购买未竣工的预售商品房D.商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房【答案】 A3. 【问题】 以下属于买方应缴纳税费的是( )。A.营业税B.城市维护建设税C.土地增值税D.契税【答案】 D4. 【问题】 按建筑物的层数分类，中高层建筑指（）层的建筑。A.13B.46C.79D.10层以上【答案】 C5. 【问题】 在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A.开发商B.承包商C.监理工程师D.使用单位【答案】 C6. 【问题】 除法律另有规定的外，可以不颁发证书或证明的登记是（）。A.设立登记B.异议登记C.转移登记D.查封登记【答案】 D7. 【问题】 关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度【答案】 D8. 【问题】 2011 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。A.甲企业B.该市人民政府土地管理部门C.该市人民政府房屋征收部门D.该市人民政府房地产管理部门【答案】 C9. 【问题】 (2015年真题) 以下不动产登记类型中，不动产登记机构不颁发证书或证明的是（）。A.更正登记B.查封登记C.变更登记D.异议登记【答案】 B10. 【问题】 某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。A.利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格B.利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格C.利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益D.该房地产估价时，需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题【答案】 B11. 【问题】 使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。A.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布【答案】 B12. 【问题】 下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（）。A.现金回报率B.投资回收期C.资本金利润率D.资产负债率【答案】 D13. 【问题】 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】 B14. 【问题】 某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。买方实际付出的价格为（）元/m2。A.2325B.2500C.2560D.2625【答案】 D15. 【问题】 在开发项目财务评价中，静态投资回收期肯定小于（）。A.基准回收期B.项目开发期C.项目销售期D.动态投资回收期【答案】 D16. 【问题】 关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息（年初借款本息累计本年借款额/2）×贷款利率D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】 D17. 【问题】 某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2011年4月动工，2011年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。A.H公司应缴纳增值税32万元B.H公司应缴纳契税C.担保公司可以为H公司提供1000万元担保额度D.合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效【答案】 B18. 【问题】 某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A.技术上的可能B.经济上的可行C.价值最大化D.法律上许可【答案】 D19. 【问题】 (2017年真题) 若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（）基准收益率的要求。A.未达到B.正好达到C.已超过D.接近于【答案】 C20. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B.对宗地整体评估，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C.对宗地整体评估，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 超额利润的表现形式有（）。A.创新利润B.风险利润C.垄断利润D.正常利润E.平均利润【答案】 ABC2. 【问题】 出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。A.销售收入B.租金水平C.运营成本D.营业收入E.出租率【答案】 BC3. 【问题】 某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。A.由被征人与征收部门协商确认B.甲估价机构的等级至少为二级C.甲估价机构应与征收部门签订估价委托合同D.由于被征收人意见不统一，以随机抽选方式确认【答案】 AB4. 【问题】 下列房地产中，属于按经营使用方式划分的有（）。A.销售的房地产B.收益性房地产C.出租的房地产D.自用的房地产E.有租约限制的房地产【答案】 ACD5. 【问题】 下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】 ABD6. 【问题】 下列千兆以太网标准中，传输距离最长的是（）。A.1000BASE-TB.1000BASE-CXC.1000BASE-SXD.1000BASE-LX【答案】 D7. 【问题】 房地产的独一无二性，也称为（）。A.独特性B.异质性C.非同质性D.个别性E.有限性【答案】 ABCD8. 【问题】 某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整【答案】 ACD9. 【问题】 下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费【答案】 AB10. 【问题】 实地查勘的工作内容，主要包括（）。A.感受估价对象的区位优劣B.核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况C.观察估价对象的内外部状况D.调查估价对象的历史使用状况E.检查房地产使用者生活习惯因素【答案】 ABCD11. 【问题】 假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】 AC12. 【问题】 下列系统风险属于政治风险的有（）A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】 AB13. 【问题】 调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.建筑物剩余技术【答案】 AB14. 【问题】 有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有( )。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.预期原理E 适合原理【答案】 AB15. 【问题】 某市 2009 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。A.应由拆迁人负责安置B.应由刘某负责安置C.如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务D.如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住【答案】 BCD16. 【问题】 在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】 AB17. 【问题】 下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】 CD18. 【问题】 假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】 AC19. 【问题】 下列IP地址中，不能作为源地址的是（）。A.0.0.0.0B.127.0.0.1C.190.255.255.255/24D.192.168.0.1/24【答案】 C20. 【问题】 下列各项中，属于变异指标的有（）。A.全距B.中位数C.平均差D.标准差E.变异系数【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2002年7月1日起计，土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月·m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2006年7月1日的保险价值。估价计算如下：有效毛收入=11000×90×90%×12元=10692000元总费用=8000×90×12×20%元=1728000元写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元写字楼用地净收益=建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元建筑物价值=【答案】有效毛收入计算错误，应为8000×90×90%×12元=7776000元总费用计算错误，应为8000×90×12×90%×20%元=1555200元用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错误，应为估价结果计算应适用建筑物资本化率，故建筑物价值计算错误。试题分析本题首先要明确房地产的投保价值仅指建筑物价值，不包括土地的价值。因此思路应为先求取房地产整体的价值，在此基础上减去土地的价值。对于收益性房地产，其价值的评估应使用收益法，收益法的核心是计算年净收益，即有效毛收入与年总费用之差，计算时要注意租售面积、租金水平、出租率等指标的选取要正确。计算土地价值是要进行年限的修正。计算建筑物价值时要注意资本化率指标的选择。您可能感兴趣的试题2. 甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？【答案】产生两者差异的原因有：(1)估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。(2)估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，等于市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。(3)设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。(4)购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。3. 某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）【答案】1.现金流出项目的计算1）第1年年初：投资8100万元，其中自有资金5400万元，贷款为2700万元2）第2年年初：投资5400万元，全部为贷款3）到第2年末，一次性本利清F2700×（19%）25400×（19%）9093.87（万元）由于项目全部出租经营，没有销售收入，所以偿还甲银行的本利总计9093.87万元的贷款，必须全部通过向乙银行申请抵押贷款为偿还，所以在第3年年初向乙银行申请的贷款本金为9093.87万元4）乙银行贷款期限为3年，年利率为7%，按年付息，到期还本第三、四年末的付息额：9093.87×7%636.57（万元）第五年末的还本付息额：9093.87636.579730.44（万元）2.现金流入项目的计算1）设年最低基础租金为A万元/m2年基础租金：15000×70%×95%A9975A（万元）年百分比租金：10000×10%1000（万元）第3、4、5年末的净经营收入（10009975A）×（135%）6506483.75A（万元）3.第5年末的转售收入：4. 某房地产转让价格评估报告致委托方函（略）封面及目录（略）估价师声明（略）估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象本次估价对象为某市某公司综合楼，建筑面积1362.36m2，占地面积656.83m2。该房地产坐落于某区某路某号，属某市某公司所有，有宗地征用和建房规划等手续，但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。该房地产建成于1996年，框架结构共四层，按综合营业楼设计，内外装饰具有一定档次，水、电、暖等配套设施比较齐全。估价前一、二层为酒店经营，三层北半部为“夜总会”舞厅经营，现因西四路规划改造已停业。三层南部及四层为服务公司办公用房。估价对象所处某市中心城区某区某路，系某城区中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面临街，具体位置比较优越。根据市政府规划，该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街，沿街两侧房屋均需按统一设计进行扩建装修，扩建装修由原房产主承担，如原房产主无能力承担，可将原房产转让他人，需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造，估价对象即属于这一范围。三、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为转让合资提供市场交易价格参考依据。四、估价时间【答案】(1)封面及目录与致委托方函的顺序不应颠倒。(2)缺少估价的假设和限制条件。(3)缺少委托方。(4)一次评估只能有一个估价目的。(5)估价时间应为估价时点。(6)缺少价值定义。(7)缺少最高最佳使用原则。(8)缺少估价作业日期。(9)估价报告有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整，错误。(10)个别因素的分析中有用词不妥的地方。(11)市场背景分析中其整体转让的市场将没有限制不妥。(12)估价结果中包括土地使用权出让金不妥。(13)市场比较法中可比实例B和C的交易日期距估价时点时间间隔较远，不宜作为可比实例。(14)总价缺少大写。5. 某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/m2，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。【解】(1)写字楼购买总价：27000m2X10000元/m2=27000万元(2)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.3%)=1296万元(3)投资者投入的资本金：27000万元X30%+1296万元=9396万元(4)抵押贷款金额：27000万元X70%=18900万元(5)抵押贷款年还本付息额：【答案】改错如下：(1)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.5%+0.3%)=1431万元(2)投资者投入的资本金：（27000X30%+!431)万元=9531万元