2022年重庆市业主大会和业主委员会 .pdf

-1-重庆市人民政府办公厅关于转发重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）的通知（渝办发 201254 号）各区县（自治县）人民政府，市政府有关部门，有关单位：市国土房管局拟定的重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）已经市政府同意，现转发给你们，请遵照执行。二一二年二月二十三日重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）第一条为规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例（国务院令第 379号）、重庆市物业管理条例等法律法规，结合本市实际，制定本规则。第二条本市行政区域内业主大会设立、活动及其监督适用本规则。第三条市房地产行政主管部门负责全市业主大会活动的指导和监督工作。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 26 页 -2-区县（自治县）房地产行政主管部门负责本辖区内业主大会活动的政策业务指导工作。街道办事处（乡镇人民政府）负责对辖区内业主大会的成立、业主大会召开、业主委员会选举产生等相关活动实施具体指导监督管理工作。居（村）民委员会协助、配合街道办事处（乡镇人民政府）做好相关工作。第四条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第五条一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积50%以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。符合本条第一款规定条件的，可由物业所在地居（村）民委会引导占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主提出书面申请。第六条占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。第七条占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主书面要求召开业主大会会议（含首次）的，该部分业主应向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出申请，并附上签字的书面要求原件和业主房地产权证复名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 26 页 -3-印件或房屋买卖合同复印件，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当将提出申请的业主名单在物业管理区域内公示。业主人数符合本规则第六条规定条件的申请予以受理；业主人数不符合本规则第六条规定条件的申请不予受理，并书面告之申请人。第八条街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到召开首次业主大会会议告知或者申请后30 日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料。建设单位应当在收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后10 日内报送以下材料，并协助成立筹备组。（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资。第九条街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后60日内负责成立筹备组，确定筹备组成员人数。首次业主大会筹备组成员一般为515 名，筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成，其中，业主代表不得少于筹备组人数的50%。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）派员担任。筹备组对筹备工作不能形成一致意见时，街道办事处（乡镇人民政府）应在充分考虑筹备组各成员意见后予以确定。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 26 页 -4-筹备组中的业主代表由业主推荐（自荐）产生。推荐人应到所在地居（村）民委员会将拟推荐的业主代表姓名、所住房号等基本情况进行登记。所在地居（村）民委员会将业主的推荐情况在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日，业主无异议后产生业主代表。业主自荐或互荐产生的业主代表人数较多时，由所在地居（村）民委员会根据楼幢的具体情况，考虑业主素质，兼顾均衡分布的原则在推荐人选中确定业主代表。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公布。第十条筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；（三）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；（四）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款第（一）项至第（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15 日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。第十一条业主委员会产生办法一般应包含以下内容：（一）业主委员会候选人资格；名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 26 页 -5-（二）业主委员会成员人数；（三）业主委员会候选人产生程序；（四）候补委员产生程序；（五）争议解决办法；（六）分期开发的物业管理项目增补业主委员会委员的办法；（七）召开首次业主大会会议其他需规定的内容。业主委员会产生办法应当在物业管理区域显著位置公示，公示时间不得少于 3 日，广泛听取业主意见。筹备组根据业主意见对业主委员会产生办法进行修改后确定。第十二条业主委员会委员候选人由筹备组推荐，30 名以上业主也可以联名推荐委员候选人1 名（1 名业主只能参加1 次推选）。业主委员会候选人人数一般不超过业主委员会委员人数的150%，业主推荐的委员候选人人数较多时，由筹备组根据业主委员会委员产生办法确定。业主委员会候选人应符合本规则第二十五条规定的任职条件。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。第十三条首次业主大会按下列程序召开：（一）由大会筹备组介绍大会筹备情况；（二）公布并通过业主大会议事规则；（三）公布并通过管理规约；（四）由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；（五）表决。第十四条业主大会首次会议应当讨论决定下列事项：名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 26 页 -6-（一）制定业主大会议事规则；（二）制定管理规约；（三）选举业主委员会成员；（四）决定物业管理其他重大事项。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。第十五条业主决定共同事务时，业主拥有物业的专用部分建筑面积按下列规定计算：（一）对已办理房地产权证的物业，按房地产权证记载的建筑面积计算；（二）对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上房地产权证或商品房买卖合同的，按一人计算。同一产权有两个及以上所有权人的，应自行确定一名表决权人。第十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式召开。业主大会会议表决应采用记名投票方式，一个业主只投一张表决票，表决票应详细列明业主需共同决定的事项，业主应当在表决票上签注业主名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 26 页 -7-姓名或加盖业主单位印章，同时应标明其房屋门号和所拥有物业的建筑面积。第十七条业主因故不能参加会议的，应书面委托代理人参加，并行使投票权，但代理人不享有被选举权；不具有完全民事行为能力的业主，由其监护人代为行使投票权。业主大会可以邀请一定比例的非业主房屋使用人列席会议。列席会议的成员没有投票权和被选举权。第十八条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见并将征求意见的结果在该单位（幢、单元、楼层）区域如实公示，公示时间不少于3 日。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。第十九条业主大会召开会议时，应当邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会参加。物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会应到场指导。第二十条业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会对提出改建、重建建筑物及其附属设施申请作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上的业主同意。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 26 页 -8-第二十一条业主大会议事规则应当依法包含以下几方面内容：（一）业主大会名称、物业项目地址、四至范围；（二）业主大会权利；（三）业主委员会职责；（四）业主大会的议事方式及表决程序；（五）业主委员会委员的组成和委员任期；（六）业主委员会活动经费及办公用房；（七）印章的使用和管理；（八）关于业主大会的其他重大事项。第二十二条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。第二十三条业主大会履行以下职责：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举、补选或罢免业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；（六）决定业主委员会的必要经费、来源及经费管理办法；（七）决定共用部分收益的管理、使用和分配；（八）决定全体业主参与的有关物业管理的相关诉讼活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 26 页 -9-第二十四条业主大会分定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。对于占总人数20%以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议的，该部分业主可直接向业主委员会书面申请，也可向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）书面申请。业主直接向业主委员会书面申请的，业主委员会应当签收申请并在30 日内组织召开业主大会。业主向街道办事处（乡镇人民政府）书面申请的，街道办事处（乡镇人民政府）应书面通知业主委员会在30 日内组织召开业主大会。业主委员会不组织召开业主大会的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数 20%以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后30 日内组织召开。第二十五条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府），并在其指导监督下，做好业主共同财产清算和资料清理工作，名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 9 页，共 26 页 -10-并在解散后3 个工作日内将业主大会印章及相关资料移交给物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。第二十六条业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会成员由业主担任，在业主中选举产生。成员人数由业主大会决定，一般为511人，应当为单数，业主大会选举产生的业主委员会成员人数为双数时，得票最后一名成员作为候补委员。业主委员会每届任期不超过5 年，业主委员会成员可以连选连任。业主委员会设主任1 名、副主任 13 名。第二十七条业主大会选举产生的业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会选举产生的业主委员会成员人数符合业主委员会产生办法或业主大会决定的，业主委员会即选举产生完成。当业主大会选举产生的业主委员会成员人数低于业主委员会产生办法或业主大会决定的业主委员会成员人数下限时，可在未当选的候选人中及时补选一次。经补选后人数符合业主大会决定的，业主委员会选举产生完成。对于经补选，业主委员会人数仍低于业主委员会产生办法或业主大会决定的业主委员会成员人数下限的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府）在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行业主委员会职责。街道办事处（乡镇人民政府）在征求该住宅区业主意见未取得过半数业主书面同意的，可以在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，暂由物业所在地的居（村）民委员会代行业主委员会的职责。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 10 页，共 26 页 -11-第二十八条业主委员会成员应具备以下任职条件：（一）具有完全民事行为能力，身体健康，无重大疾病；（二）模范履行业主义务，按期履行交纳物业管理服务费、物业专项维修资金等业主义务，无乱搭建行为。（三）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业内工作或兼职；（四）具有必要的工作时间，业主委员会副主任或主任原则上只在一个物业管理区域内担任。（五）具备一定组织能力，且热心公益事业，责任心强，具有社会公信力，未参加过违法组织；（六）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；（七）无挪用、侵占公有财产行为；（八）法律、法规和政策规定的其他条件。第二十九条业主委员会应当自选举产生之日起30 日内，持下列文件向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。（一）业主委员会名称（注明第几届）和业主委员会委员、主任、副主任名单；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会办公场地、联系电话；（五）业主大会召开及表决情况。对符合规定的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应在 5 个工名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 11 页，共 26 页 -12-作日内出具业主委员会备案证明；对不符合规定的，书面说明理由，5 个工作日内退回。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示。第三十条业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度，并依法按照业主大会议事规则规定开展工作。业主委员会会议由业主委员会主任主持，主任因故缺席时，可委托业主委员会副主任召集并主持会议。经 1/3 以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议；主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由居（村）民委员会指定一名委员召集和主持业主委员会会议。业主委员会委员不得委托他人参加业主委员会会议并行使表决权。业主委员会召开会议时，应邀请物业所在地的居（村）民委员会参加。研究物业专项维修资金筹集和使用，解聘、选聘物业服务企业以及涉及物业管理区域社会稳定、公共安全等重大事项，还应当邀请所在区县（自治县）房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所的人员列席。业主委员会会议应当有2/3 以上委员出席，作出的决定必须经过半数以上委员同意并书面签署意见。会后 3 日内，应将会议情况及决定事项以书面形式在物业管理区域内公告。未书面签署意见并公告的决定无效。业主委员会应当指定专人整理会议记录，会议记录经与会委员签字后归档保存。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 12 页，共 26 页 -13-第三十一条业主大会只能就重庆市物业管理条例第十一条第二款第七项的规定，授权业主委员会作出具体决定。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。不得作出与物业管理无关的决定，业主委员会不得从事经营活动，不得干扰物业服务企业的正常工作，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规及相关政策的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。第三十二条业主委员会履行以下职责：（一）制定业主委员会工作制度；（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；（三）为业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；（四）执行业主大会作出的决议，向业主大会报告有关决议执行的情况；组织并监督管理规约的落实；名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 13 页，共 26 页 -14-（五）公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；（六）每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；（七）及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；协调业主、使用人与物业服务企业的关系；（八）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；（九）配合有关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；（十）管理规约、业主大会赋予的其他职责。第三十三条业主委员会成员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其成员职务，并提请下次业主大会会议审议决定终止其成员职务：（一）挪用、侵占业主共有财产；（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；（四）不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；（五）泄露其他业主的信息；（六）一年内三次无故缺席业主委员会会议；（七）挪用共有部分收益；（八）利用物业共有部分从事经营活动；名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 14 页，共 26 页 -15-（九）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。第三十四条业主委员会成员有下列情形之一时，其成员职务自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（三）任职期间被依法追究刑事责任的；（四）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的；（五）业主大会议事规则约定的其他情形。第三十五条业主委员会成员资格被终止的，应当自终止之日起3 日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。第三十六条业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。业主委员会成员出缺时，由候补委员以得票多少依次递补。递补的委员作为候补委员参加业主委员会，并由下一次业主大会确认为正式委员。第三十七条业主委员会任期届满前两个月，应由本届业主委员会组织召开业主大会，选举下届业主委员会。逾期未换届的，占总人数20%以上的业主要求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后30 日内，按照首次业主大会程序组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起10 日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 15 页，共 26 页 -16-一届业主委员会，并做好交接手续。第三十八条资格被终止的业主委员会成员或原业主委员会未按本办法第三十五条、第三十七条、第三十八条规定，未在规定时间内移交印章、资料和财物的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）责令其 7 日内移交。仍不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会或新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。第三十九条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费筹集、管理、使用的具体办法由业主大会讨论决定。具体使用情况由业主委员会每半年以书面形式在物业管理区域内公示一次（7 日），并接受业主的质询。第四十条业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业的，招投标所发生的费用由业主大会垫付，垫付费用后由中标的物业服务企业在物业管理服务费中支付。第四十一条新建住宅小区业主委员会的办公用房应包含在房屋建设单位提供的物业服务用房中，单独划定用房位置。第四十二条业主委员会成立后15 日内，由业主委员会持备案证明到公安部门指定的单位刻制业主委员会印章，并报所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。业主委员会印章所刻名称应与区县（自治县）街道办事处（乡镇人民政府）出具的备案证明上所标注名称一致，具体刻制应符合公安部门有关印章管理规定。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 16 页，共 26 页 -17-第四十三条业主委员会印章由业主委员会在其成员中指定专人负责保管，并建立用印记录制度。印章遗失的，业主委员会应凭在我市主要新闻媒体上声明作废的凭证重新刻制，并到所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。第四十四条业主委员会应当根据业主大会或业主委员会的决定使用印章，主要用于以下四个方面：（一）业主大会与物业管理企业签订服务合同用章；（二）业主大会或业主委员会公示文书用章；（三）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁时用章；（四）物业专项维修资金管理、使用相关事宜用章。居（村）民委员会对业主委员会使用印章的情况进行监督，并加盖公章予以确认。业主委员会应依照法定职责使用印章，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。业主大会和业主委员会指导规则目录名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 17 页，共 26 页 -18-颁布机构业主大会和业主委员会指导规则第四十三条颁布机 构本规则由 中华人民共和国住房和城乡建设部于二 00 九年 十二月一日颁布，文件编号为建房 2009274 号。业主大 会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例等法律法规的规定，制定本规则。第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和 维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会 和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第六条物业所在地的区、县房地产 行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责 对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。第二章业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管 理区域成立一个业主大会。只有一个 业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积 50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行 政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 18 页，共 26 页 -19-（一）物 业管理区域证明；（二）房 屋及建筑物面积清册；（三）业 主名册；（四）建 筑规划总平面图；（五）交 付使用 共用设施设备的证明；（六）物 业服务用房配置证明；（七）其 他有关的文件资料。第九条符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60 日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹 备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。第十一条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人 民政府或者居民委员会组织业主推荐。筹备组应 当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业 主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。建设单位 和 物业服务企业 应当配合协助筹备组开展工作。第十二条筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确 认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确 定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草 拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依 法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业 主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（六）制 定业主委员会选举办法；（七）完 成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容 应当在首次业主大会会议召开 15 日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。第十三条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人(房屋产权 所有人)，应当认 定为业主。基于房屋 买卖等 民事法律行为，已经 合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主的投 票权数由专有部分面积和业主人数确定。第十四条业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备 组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 19 页，共 26 页 -20-第十五条筹备组应当自组成之日起 90 日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会 自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。第十六条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主 大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第十七条业主大会决定以下事项：（一）制 定和修改业主大会议事规则；（二）制 定和修改管理规约；（三）选 举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）制 定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选 聘和解聘物业服务企业；（六）筹 集和使用 专项维修资金；（七）改 建、重建建筑物及其附属设施；（八）改 变共有部分的用途；（九）利 用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）法 律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第十八条管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一）物 业的使用、维护、管理；（二）专 项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物 业共用部分的经营与收益分配；（四）业 主共同利益的维护；（五）业 主共同管理权的行使；（六）业 主应尽的义务；（七）违 反管理规约应当承担的责任。第十九条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（一）业 主大会名称及相应的物业管理区域；（二）业 主委员会的职责；（三）业 主委员会议事规则；（四）业 主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（五）业 主投票权数的确定方法；（六）业 主代表的产生方式；（七）业 主大会会议的表决程序；（八）业 主委员会委员的资格、人数和任期等；（九）业 主委员会换届程序、补选办法等；（十）业 主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 20 页，共 26 页 -21-（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。第二十条业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十一 条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会 定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情 况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积 20%以 上且占总人数20%以上业主提议的；（二）发 生重大事故或者紧急事件 需要及 时处理的；（三）业 主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。第二十二 条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以 采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面 征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。第二十三 条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专 有部分面积按照不动产登记簿记 载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行 实测的，暂按 房屋买卖合 同记载的面积计算；（二）建 筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第二十四 条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主 人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总 人数，按照前项的统计总和计算。第二十五 条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。一个专有 部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为 无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法 定监护人行使投票权。第二十六 条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委 托代理人参加业主大会会议。未参与表 决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 21 页，共 26 页 -22-第二十七 条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。第二十八 条业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体 委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。第二十九 条业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决 定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。第三十条业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会 的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。第三章业主委员会第三十一 条业主委员会由业主大会会议选举产生，由 5 至 11 人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全 民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。第三十二 条业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5 年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员 会应当自选举之日起7 日内召开 首次会议，推选业主 委员会主任和副主任。第三十三 条业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政 府办理备案手续：（一）业 主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管 理规约；（三）业 主大会议事规则；（四）业 主大会决定的其他重大事项。第三十四 条业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员 会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30 日内 将变更内容书面报告备案部门。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 22 页，共 26 页 -23-第三十五 条业主委员会履行以下职责：（一）执 行业主大会的决定和决议；（二）召 集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与 业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监 督管理规约的实施；（六）督 促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组 织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调 解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业 主大会赋予的其他职责。第三十六 条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：（一）管 理规约、业主大会议事规则；（二）业 主大会和业主委员会的决定；（三）物 业服务合同；（四）专 项维修资金的筹集、使用情况；（五）物 业共有部分的使用和收益情况；（六）占 用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；（七）业 主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（八）其 他应当向业主公开的情况和资料。第三十七 条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当 在 7 日内召开业主委员会会议。第三十八 条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员 会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员 会委员不能委托代理人参加会议。第三十九 条业主委员会应当于会议召开 7 日前，在物业管理 区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员 会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起 3 日内在物业管理区域内公告。第四十条业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：（一）业 主大会、业主委员会的会议记录；（二）业 主大会、业主委员会的决定；（三）业 主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；（四）业 主委员会选举及备案资料；（五）专 项维修资金筹集及使用账目；名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 23 页，共 26 页 -24-（六）业 主及业主代表的名册；（七）业 主的意见和建议。第四十一 条业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主 大会印章，应当根据业 主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。第四十二 条业主大会、业主委员会 工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作 经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费 筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。第四十 三条有下列情 况之一的，业主委员会委员资格自行终止：（一）因 物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）丧 失民事行为能力的；（三）依 法被限制 人身自由 的；（四）法 律、法规以及管理规约规定的其他情形。第四十四 条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员 会三分之一以上委员或者持有 20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：（一）以 书面方式提出辞职请求的；（二）不 履行委员职责的；（三）利 用委员资格谋取私利的；（四）拒 不履行业主义务的；（五）侵 害他人合法权益的；（六）因 其他原因不宜担任业主委员会委员的。第四十五 条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起 3 日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。第四十六 条业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当