物业管理基本制度与政策讲义 第18讲第四节.doc

第四节物业承接查验制度大纲要求：物业承接查验的定义；物业承接查验制度的必要性；物业承接查验应遵循的基本原则和指导思想；物业承接查验的主要依据和条件；物业承接查验的内容和程序；建设单位的义务和责任；物业服务企业的义务和责任；物业承接查验记录、协议与备案；保护业主权益的相关规定。2010年10月，住房城乡建设部印发了物业承接查验办法，将条例的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。知识点一：物业承接查验的定义（常考点）物业承接查验办法第二条规定：“物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”物业管理早期实践中，将物业承接查验混同于工程竣工验收的情况较为常见，有必要对二者进行明确的区分。物业承接查验，是指物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验，是物业服务企业接受建设单位委托开展前期物业管理工作的前提条件。工程竣工验收，是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、监理、施工、设备供应等单位，对该工程项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行的全面检验，是承包单位向建设单位交付工程项目的前提条件。知识点二：物业承接查验制度的必要性（一）物业承接查验制度是规范前期物业服务合同行为的需要（二）物业承接查验制度是保护业主物权的需要（三）物业承接查验制度是促进物业服务行业发展的需要物业承接查验制度，通过强化建设单位在承接查验工作中的义务和责任，通过加强对物业服务企业在承接查验工作中的指导和协助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为前期物业管理活动创造有利条件，以促进物业服务行业的健康发展。知识点三：物业承接查验制度的基本原则和指导思想物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。物业承接查验制度的指导思想如以下4项：(1)以合同法、物权法和物业管理条例为依据，尊重业主的物权，尊重物业服务企业与建设单位的契约自由；以维护业主的共同利益和物业管理市场秩序为目标，明确房地产行政主管部门的指导和监督职能。(2)正视前期物业服务合同双方权利义务失衡的现实，平衡建设单位与物业服务企业在物业承接查验中的利益；正视前期物业管理阶段业主大会缺失的现实，发挥物业服务企业在物业承接查验工作中的专业优势。(3)规范建设单位在物业承接查验中的责任和义务，督促建设单位提高物业共用部位、共用设施设备的建设质量；规范物业服务企业在物业承接查验中的权利和义务，为前期物业管理活动顺利开展创造条件。(4)强化物业承接查验工作的针对性和实用性，根据以往物业承接查验中存在的问题，有针对性地进行相关制度设计；强化物业承接查验工作的程序性和可操作性，通过具体详细的程序规定和操作规范，指导相关主体在实践中适用实施。知识点四：物业承接查验的依据和条件（一）物业承接查验的依据（轮换考点）实施物业承接查验，主要依据下列文件：(1)物业买卖合同；(2)临时管理规约；(3)前期物业服务合同；(4)物业规划设计方案；(5)建设单位移交的图纸资料；(6)建设工程质量法规、政策、标准和规范。应当约定物业承接查验相关内容的三个契约性文件。(1)建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准；(2)建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定；(3)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。（二）物业承接查验的条件（轮换考点）在各地取消综合性验收的大背景下，为保证物业硬件符合交付使用条件，为实施物业管理创造有利条件，物业承接查验办法规定，实施承接查验的物业，应当具备以下7个条件：(1)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；(2)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；(3)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；(4)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；(5)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；(6)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；(7)法律、法规规定的其他条件。知识点五：物业承接查验的内容和程序（一）物业承接查验的内容（常考点）物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施、共用设备进行检查和验收。(1)共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。(2)共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。(3)共用设施。一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。（一）物业承接查验的内容（常考点）建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。（二）物业承接查验的程序（常考点）物业承接查验按照下列程序进行：(1)确定物业承接查验方案；(2)移交有关图纸资料；(3)查验共用部位、共用设施设备；(4)解决查验发现的问题；(5)确认现场查验结果；(6)签订物业承接查验协议；(7)办理物业交接手续。知识点六：建设单位的义务和责任（一）建设单位在承接查验中的义务（轮换考点）为了加强对建设单位的约束，督促建设单位切实做到诚实信用，物业承接查验办法规定建设单位在物业承接查验中，应当履行以下8项义务：(1)建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。(2)建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。(3)建设单位应当在现场查验20日前，向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件；承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。(4)建设单位应当根据物业服务企业的书面通知，及时解决现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备数量和质量不符合规定的问题，并组织物业服务企业复验。(5)建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。(6)建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。(7)建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。(8)建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。（二）建设单位在承接查验中的法律责任（轮换考点）物业承接查验办法明确规定建设单位的四项法律责任：(1)物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；(2)物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建没单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任；(3)建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施没备的保修责任；(4)建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第五十九条的规定处罚。知识点七：物业服务企业的义务和责任（一）物业服务企业在承接查验中的义务（轮换考点）物业承接查验办法规定，物业服务企业在物业承接查验中应当履行以下4项义务：(1)物业服务企业应当通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。(2)物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施没备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。(3)物业服务企业应当在现场查验中，将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情况，书面通知建设单位。(4)物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。（二）物业服务企业在承接查验中的法律责任物业承接查验办法明确规定了物业服务企业的三项法律责任：(1)自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任；(2)物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管；(3)物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。知识点八：物业承接查验记录、协议与备案（轮换考点）（一）物业承接查验记录（轮换考点）(1)现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。(2)交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。（二）物业承接查验协议在物业承接查验全过程中，签订物业承接查验协议是最为关键的核心环节。签订物业承接查验协议，既是对现场查验结果的确认，也是物业服务企业接收物业共用部位、共用设施设备的先决条件。物业承接查验协议的内容、效力和违约责任：(1)物业承接查验协议的内容应当包括物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等；(2)物业承接查验协议是前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力；(3)物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任（三）物业承接查验备案（轮换考点）为了加强日常监管工作，物业承接查验办法明确规定了物业承接查验备案制度，要求物业所在地区、县（市）房地产行政主管部门在物业交接后30日内，根据物业服务企业提交的文件资料办理备案手续。申请办理物业承接查验备案手续，物业服务企业应当提交以下文件资料：(1)前期物业服务合同；(2)临时管理规约；(3)物业承接查验协议；(4)建设单位移交资料清单；(5)查验记录；(6)交接记录；(7)其他承接查验有关的文件。知识点九：保护业主权益的相关规定为防止前期物业服务合同终止后物业服务企业拒交物业承接查验档案，物业承接查验办法明确规定物业承接查验档案属于全体业主所有；为发挥业主在物业承接查验中的主观能动性，物业承接查验办法明确规定业主的知情权和监督权，并要求建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主；为保障物业承接查验的经费来源，物业承接查验办法规定由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定物业承接查验费用的承担，没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担；为发挥各方主体的监督作用，物业承接查验办法规定物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证，物业所在房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。1.为了加强日常监管工作，物业承接查验办法明确规定了物业承接查验备案制度，要求物业所在地区、县（市）房地产行政主管部门在物业交接后（）日内，根据物业服务企业提交的文件资料办理备案手续。a10 b20c30 d60答案：c