技能培训专题-物业管理基本制度与政策讲义第8讲第二节.doc

第二节物业服务收费大纲要求：物业服务收费原则；物业服务定价形式；物业服务费用的计费方式；物业管理服务成本的构成；物业服务费的明码标价；物业服务费的交纳和督促；代收代交费用。条例第四十一条对物业服务收费作出原则规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。知识点一：物业服务收费的原则（轮换考点）物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。（一）合理原则（二）公开原则（三）收费与服务水平相适应原则（一）合理原则物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平，进而造成业主房屋财产的贬损和影响群众生活水平的提高。因此，研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策。物业服务企业应当主动加强沟通，向业主作好宣传解释工作。一方面，要增强业主的物业服务消费意识。另一方面，要增强业主的公共财产意识。（二）公开原则2004年7月，国家发展改革委和建设部联合印发物业服务收费明码标价规定，从提高物业服务收费透明度的角度，进一步规范物业服务收费行为。物业服务收费明码标价规定明确规定，物业服务收费属于价格法调整范围，应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。（三）收费与服务水平相适应原则要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求质价相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业服务企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，同时，还应当接受消费者的监督。等价交换是商品交换的基本原则，也是民事法律关系关于有偿服务的基本要求。强调物业管理服务应当质价相符，是针对现实物业管理市场情况提出的。增强质价相符的物业服务收费意识，是缓解物业管理矛盾的根本所在。知识点二：物业服务收费形式（必考点）（一）物业服务定价形式（二）物业服务计费方式（三）物业管理服务成本构成（一）物业服务定价形式价格法对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：一是政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。二是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。三是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业服务企业根据不同的服务项目和标准协商议定物业服务费的标准。对普通住宅的物业服务收费，早期则采取了较为严格的管理措施，一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式，其中绝大多数物业项目都是采取政府定价管理方式。以政府定价方式管理物业服务收费，在物业管理活动开展初期，对于推行物业管理，稳定物业管理收费秩序，发挥了重要的积极作用。但随着物业管理活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，各种弊端也逐渐暴露，主要有以下方面：（1）不利于物业服务企业提高服务质量。（2）制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权。（3）因定价标准不客观产生了大量矛盾。（4）政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。物业服务收费管理办法不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。物业服务收费实行政府指导价的具体方式是，由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。采取政府指导价收费的物业服务项目，价格主管部门不再针对具体物业项目审批收费标准，而是针对物业管理主管部门制定的服务标准制定价格幅度，以便指导业主与物业服务企业根据具体服务情况协商服务价格。实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业服务企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府不予干预。考虑各地经济发展状况与市场环境不尽相同，物业服务收费管理办法规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。（二）物业服务计费方式1包干制计费方式2酬金制计费方式1包干制计费方式物业服务收费管理办法规定：“包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务收费包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的计费方式。包干制计费方式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业服务企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。换句话说，就是物业服务企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。包干式计费方式，适用的客户类型多为缺乏专业素养的分散产权业主。该模式的优点是，易于操作，简单便捷，有利于物业服务企业强化成本意识，提高内控水平；缺点是，交易透明度不够，容易导致交易信息不对称，企业难以取得客户的信任，在收费率偏低的情况下，容易导致亏损，企业的经营风险较大。在市场不规范时，个别物业服务企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。2酬金制计费方式物业服务收费管理办法规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。酬金制也称佣金制，这种物业服务计费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或者数额的酬金。酬金制计费方式，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。该模式的优点是，以服务成本作为定价基础，财务收支公开透明，减少交易双方的信息不对称，有利于消除服务买卖双方的误解和矛盾，对于物业服务企业来说，该模式有利于保证酬金收益和降低经营风险；缺点是，对交易双方的专业能力要求较高，业主监督物业服务企业的成本较高，对于物业服务企业来说，该模式下缺乏服务成本控制的内在动力，难以取得超额利润和实现快速增长。根据物业服务收费管理办法规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行以下义务：（1）物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；（2）业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复；（3）物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。（三）物业管理服务成本构成包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或者物业服务成本。知识点三：物业服务收费管理（轮换考点）（一）物业服务收费的明码标价（二）物业服务费的交纳和督促（三）代收代交费用（一）物业服务收费的明码标价物业服务企业向业主提供物业服务合同约定的物业服务及物业服务合同约定以外的服务，应当按照物业服务收费明码标价规定实行明码标价。物业服务企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度以及实际收费标准。实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。物业服务企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照规定实行明码标价。物业服务企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。物业服务企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理，政府价格主管部门对物业服务企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。对物业服务企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照价格法、价格违法行为行政处罚规定、关于商品和服务实行明码标价的规定、禁止价格欺诈行为的规定进行处罚。（二）物业服务费的交纳和督促1非业主使用人的交费责任2建设单位的交费责任3业主委员会对欠费业主的督促义务1非业主使用人的交费责任当业主将其物业出租给他人或者出借给他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用。实际上，这种情况下，物业使用人是代业主履行物业服务合同的义务。鉴于物业使用人实际占有和使用物业，是真正享受物业服务的人，条例规定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。为了保障全体业主和物业服务企业的合法权益，条例进一步规定，即使存在由物业使用人交费的约定，业主仍然负连带交纳责任。所谓连带交纳责任，是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用交纳的约定时，业主仍负交纳物业服务费用的义务，物业服务企业可以直接请求业主支付物业服务费用。2建设单位的交费责任作为商品房出售的新建物业，物业管理区域内房屋的出售和交付需要一个过程。由于已竣工没有售出物业的产权仍然属于建设单位，作为产权人当然有义务交纳服务费用；对于没有交付给物业买受人的物业而言，物业的实际占有人还是建设单位，物业的产权也还没有转移给买受人，买受人也没有享受到相应的物业服务，所以也应由建设单位交纳物业服务费用。因此，条例第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”3业主委员会对欠费业主的督促义务业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费用的情况客观存在，有些物业管理区域业主欠交物业费的情况甚至比较普遍。为维护业主的共同利益，物权法第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、赔偿损失。业主欠费行为不仅侵害了物业服务企业的合法权益，而且也损害了其他交费业主的合法权益，业主委员会有责任也有义务代表交费业主，督促欠费业主限期交纳物业管理服务费。为维护物业管理活动的交易秩序，条例和物业服务收费管理办法均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追索，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追索的方式，是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或者向人民法院起诉解决。（三）代收代交费用作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同的约定，行使合同权利和履行合同义务。向业主收取相应的水、电、气、热、通讯、有线电视费是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位的权利。物业服务企业并不是合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位和业主以及物业服务企业之间存在三个合同关系：业主与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间是水、电、气、热、通讯和有线电视的供用合同关系；业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系；物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间是委托合同关系。条例为保护业主与物业服务企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业服务企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”物业服务收费管理办法进一步明确：“物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。”其中，“最终用户”是指水、电、气、热、通讯、有线电视的最终使用人，即业主或者非业主使用人。“手续费”是指公用事业单位与物业服务企业，应当按照市场原则与委托合同的约定，在平等、自愿、协商、等价有偿的基础上，由公用事业单位支付给物业服务企业的代理费。1.目前，我国住宅物业服务收费普遍采取的形式是（）。a酬金制收费形式b佣金制收费形式c代收、代交费用形式d包干制收费形式答案：d2.对不交费的业主，物业服务企业不得采取的措施是( )。a通知业主委员会督促业主限期交纳b申请仲裁c向人民法院起诉d停水、停电答案：d3.包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括（）。a管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费b物业管理区域清洁卫生费用c物业服务企业固定资产折旧d经业主同意的其他费用e物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用答案：abcd4.物业服务收费管理办法实施后，物业服务收费以（）形式收费。a政府定价 b政府指导价c市场调节价 d市场定价e业主定价答案：bc5.物业服务收费的原则包括( )。a法定原则 b竞争定价原则c公开原则 d合理原则e收费与服务水平相适应原则答案：cde