某地产项目规划方案任务书.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第21页 共21页仁豪项目规划方案任务书一. 项目概况1. 项目地理位置Ø 项目所处位置属于郑州市与其他周边乡镇的连接线上，更是连接郑东新区CBD地块与经济开发区的主要交通枢纽上，交通较为便捷。Ø 但目前项目周边的生活配套尚未完善，市政交通只有两条线路到达，生活以及商业配套仍未能满足居住所需，而且邻近建材批发市场，对周边环境有一定的负面影响，住宅的档次有所影响。Ø 随着郑东新区的发展，这里必定会成为新的居住主要区域。Ø 本地块位于郑汴路东段，被体育南路以及珠江一路贯穿，分为四个地块。2. 宗地四至：Ø 北面：北临郑汴路，斜对面是香江家居市场（在建），对面是一村庄，尚未开发；Ø 南面：南临珠江路，对面是庄稼地，尚未开发；Ø 东面：东临一块待开发用地，但如今尚未开发，待开发用地东面紧靠泰山路；Ø 西面：西临一块长型待开发空地，待开发用地西紧靠市政规划路，再往西5分钟车程就是澳柯玛地块（在建）。3. 项目地块现状：Ø 整个地块被体育路以及珠江一路划分A2A1为四块（A1、A2、B1、B2）；Ø 四个地块基本成长方形；B2B1Ø 北地块（A1、A2）：规划成商业用地，并且临面郑汴路，A1较A2大；Ø 南地块（B1、B2）：规划成住宅用地，B1较B2大；Ø 体育南路与地块有三个交汇处；都形成广场态势，其中与珠江一路交汇点成为地块中心位置；4. 项目周边配套状况：Ø 商业配套：本案周围的商业配套暂时未有，现时主要集中在离本案距离十分钟车程的107国道以西的郑汴路沿线的商业配套；及离本案五分钟车程郑汴东路上在建的商业配套；项目西北斜对面为即将开业的香江家居市场用地。n 超 市：澳柯玛（麦德隆超市、在建）n 批发市场：东建材市场、中博家具批发市场、百年好批发市场、香江家具市场（在建）、澳柯玛商业（在建）n 菜 市 场：对面的村庄内有一简陋菜市场Ø 教育配套：回民东周小学（距离项目约800米）、育德中学（距离项目约800米）。Ø 医疗配套：管城骨科医院（距离项目约3公里）。以上的配套设施基本上未能满足居民日常生活需求，在规划设计时需要加以重视，以充分适宜居住为主。5. 项目地块总体建设指标要求：Ø 总用地面积：205,301Ø 建筑密度：25Ø 容 积 率：2.0Ø 绿 化 率：40Ø 车位配比：2:1Ø 退缩要求：按照政府规划红线退缩Ø 公共设施配套：会所、幼儿园、邮政、银行、超市等生活设施二. 项目定位1. 市场形象【中档·精品·社区】从价格上看属于中档型楼盘，但产品的缔造属于精品，并且要有浓烈的社区氛围；2. 建筑形象【北欧小镇】要通过略带异国的建筑风格和文化沉淀，拥有浓郁的居住气氛及建筑特色；3. 内涵形象【健康·运动·文化】通过运动而追求及体现健康的生活方式，邻里之间和谐的生活气氛，并且拥有一群中等文化的居住人群；4. 代表形象【精英城】居住人群主要是社会上企业的精英人群，也是各行各业的中坚力量，年轻而充满活力，追求时尚、彰显个性生活，开始脱离家庭，希望新家仍能有大家庭的感觉，希望自己的提升能得到大家的认同和赞许，希望新家能给予释放自己身体上、心灵上的压力；5. 目标客户群年龄：2540岁为主客户特征：郑汴路商人、公务员、投资者、与父母分居的人群以及社会精英层，有一定经济能力的年轻人，向往独自生活，进入新居住时代，对外国情调的事物十分感兴趣。收入特征：36万年收入为主三. 规划设计原则本项目的规划及建筑设计，应确立“创造社会精英人群的人居环境，开发竞争力强的产品”为原则。充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，关注目标客户群的文化素质层次、生活习惯等方面的需求，针对郑州市房地产市场再规划、建筑的薄弱点，进行务实创新的规划、建筑、环境设计。1. 注重效益的设计原则Ø 考虑发展商的开发效益，应将项目开发的最大效益作为设计出发点，合理组织小区功能分区关系，创造出高效、合理和方便的使用空间。同时符合以后的运营和管理要求。Ø 考虑使用者的效益，应为居民设计出“物超所值”的高附加值产品和优雅舒适的生活环境。Ø 考虑开发的社会效益，应考虑本项目对周边的辐射作用、部分配套设施（如：超市、会所等）针对的服务对象除了本区居民还应包括周边居民。从而树立项目的品牌和社会形象。2. 符合项目开发的定位的原则：Ø 规划及建筑设计，应符合项目开发的定位，体现主题概念的整体性，并以此作为总体规划、建筑风格、园林环境设计的指导。3. 设计方案应体现以下特征：Ø 时代性：用带北欧风情的现代建筑艺术手法，体现项目现代异国都市高尚小区的形象；Ø 人文性：结合区域文化特征和目标客户群的特点，以及北欧文化的融合，设计方案要具有独特的人文特性。Ø 合理性：结合项目为综合商住小区的特性，充分考虑各物业类型之间的关系，通过合理的布局使各物业之间产生良性的互动关系，分合有序。Ø 人性化设计：充分考虑居民的生活习惯，通过合理的室内平面设计、小区的配套设计布局以及人性化的细部处理，体现项目“以人为本”的精神。四. 规划设计要求1. 规划设计指导思想：Ø 以人本关怀为主导，结合北欧小镇的设计要素，借用文脉主义、引喻主义、装饰主义来赋予建筑历史和传统，与现有环境融合，使其成为真正的经典建筑。Ø A1A2地块的商业规划以广场形式作为规划元素，以广场来聚集人流，通过广场来引导人流的走向与动线，使商业既有统一的地方，也有各自独立经营的街区Ø B1B2地块中以组团式进行规划，每个组团以广场为中心，一个组团带34个小院落，每个院落约140180户。Ø 规划以广场为节点，广场应有不同形状，不同面积，不同风格，不同主题，不同的绿化设计Ø 不同组团在建筑形态上应该有所区别，应用不同的北欧元素。2. 规划布局要求：Ø 商业规划布局的前提要求：n 满足容积率在2.5左右；n 满足建筑密度25；n 满足地块退红线的要求和保留绿地的要求；n 满足保护地下电缆沟的要求；n 充分利用项目潜在的商业价值，使小区的商业功能和居住功能相互有机的结合又互不干扰。Ø 住宅规划布局的前提要求：n 满足容积率在2.0左右；n 满足建筑密度25；n 满足地块退红线的要求和保留绿地的要求；n 满足保护地下电缆沟的要求；n 充分利用项目潜在的住宅价值，住宅与临街商铺进行有机的结合又互不干扰。Ø 住宅地块中的每层户数：一梯两户为主Ø 商业地块中的规划要求n A1地块ü 地块从西往东的1/2地块，临郑汴路建设成为集中的卖场形式，设计融入前广场，聚集一定人气ü 在卖场的南面做成独立的商铺，以背靠式进行统一的设计，给予可以通车内街；转角及端头位置可以建设高一点，而内街则可以建矮一点；ü 地块东面剩余的1/2地块，其中包括有集中的绿化及园林中心地带，形成悠闲广场，该广场具有观赏性、参与性、趣味性；园林广场用处是作为东西地块的分割，使东地块能形成较为独立的商业气氛；ü 东片地块作为其他商业用途，以风情商业街的形式进行规划设计，充分引入欧洲步行街道的设计与建筑手法，可以采用喇叭方式进行人流的牵引；建筑有高低错落的感觉，端头的商业面积可以稍微大一点ü 在最南端正对中央集中园林的地块及延伸到东面地块边缘，设置商务公寓，使商务公寓既有好朝向，又有好景观。n A2地块ü 由酒店、写字楼、酒店式公寓、会所、中高档次商业街进行统一的规划，形成一个相对档次较高的中高档次商业区ü 酒店建设在地块的西北方向，前面要留有足够的广场空间及园林绿化空间，形成比较上档次的气势感觉；酒店设计按照四星级别进行硬件上进行设计ü 写字楼设计在东北角地块，与酒店相互呼应形成在建筑体态上的统一化及档次化；写字楼以小高层建筑为主；写字楼按照甲级写字楼进行设计ü 在酒店与写字楼中间适当规划一条中高档商业步行街道，既可做到商业的档次感，也可以做到进行不要的分割的作用；街道建筑风格要与酒店、写字楼进行配合与同一；商业街从北面一直延伸到西面，形成了可以由郑汴路及体育南路进行的状况ü 会所位置做在地块的西南角，形成与住宅地块、商业地块共同使用的态势，建筑体形要具有现代感觉；可以使用中空采光设计，既省电又可以营造气氛ü 酒店式公寓设计在会所的东面，酒店与写字楼的南面，使其具有相对的独立性及安静性，以小高层为主Ø 物业高度的要求：n 商业地块中的要求：ü A1地块的独立商铺以两层为主，三层为辅，集中卖场以三层为主，设计体现是实用性强，商业人流组织要合理；ü A2地块中的商业以两层为主，设计形式要高档n 在满足规划布局的要求，要考虑朝向、通风及景观之间的关系同时，建造多层和小高层、一层商铺为主，提高居住的舒适度和使用率。Ø 景观轴线的要求：n 以弧线（非直线式）进行景观轴线设计n 有移步换景的要求n 景观轴线要为规划轴线一同考虑，以景观来规划各建筑间的关系Ø 车库布局的要求：n A1、A2地块在结构负一层满足，结构上不超出结构的需要，其他车位通过地面停车解决n 在B1、B2地块ü 在地块的北面小高层负一层设置车库；ü 负一层结构尽量做车库，不能满足指标的以地上车位补充；ü 地上车位放在噪音及环境最差处，但需要考虑不使居住环境变差；ü 部分特色户型下可设少量车位；Ø 提高四地块整体性的要求：n 由于地块被体育南路和珠江一路分为四块，在规划布局时要充分考虑如何通过建筑形态和道路布置的呼应提高两个地块的整体性和统一性。3. 规划整体分区和物业布局要求：Ø A1A2地块在商业地块中的要求中已经提及了Ø B2地块将分为两个组团Ø B1地块分为四个组团Ø 住宅用地商铺n 靠体育南路、珠江一路尽量设置商铺；n 珠江一路可以设置适量的商铺；n 商铺面积不超过10000；n 商铺基本做一层，在两排楼之间的适当可以做二层；n 商铺进深不宜超过10米，开间34米，有独立洗手间；4. 开发顺序要求：Ø 先开发B2地块，再开发B1地块Ø B2地块开发中，将由南向北开发一次开发Ø A2地块中的酒店公寓部分、A1地块中的西片建材卖场及独立尚铺和B1地块同时开发Ø A2地块将早于A1地块开发Ø B1地块将分两期进行开发，开发时各种不同的住宅都需要照顾到。5. 道路交通Ø 车辆的疏导：n 郑汴路时车流的主要来向，合理安排商业与商务楼的车辆进出流线，确保车流畅顺、安全。n 合理安排商业、商务车流与住宅车流的车行流线，尽量减少相互的交叉和干扰。Ø 小区人车分流：n A1地块中的独立商业可以让车进入到铺前n B1、B2地块独立布置车辆的出入口，两地块内部除了消防车道外，不设车行道路，以小区步行道为主。n 居住区应合理安排车辆主次入口和主次道路的位置，做到人车分流，以保证居住区的私密性和安全性。n 人行入口设在体育南路与珠江一路的交汇处。n 车行入口则可以参考在体育南路南端及珠江路上。Ø 区内车行系统的布置：n 车行系统（一级道路网）：这级道路主要是连接市政道路与准步行系统的行车系统。这级道路的两旁以栽植行道树为主，配上灌木与花卉，形成层次感较强的绿化效果，加上与住宅建筑风格雷同的建筑物及部分配套设施，减弱市政道路的形象，将之形成小区内道路的感觉。在体育南路的外设计中，避免采用常规的直线做铺、种树等手法进行设计，使道路感更弱化，成为小区内道路感。n 准步行系统（二级道路网）：此道路系统具备车行的条件。除紧急情况（消防、急救、搬家）外，一般为步行道路。这级道路应与街区的布置情况、绿化景观体系的设计相结合。在铺地用材上可考虑采用能承受消防车荷载的广场砖，或以硬地绿化的形式铺设，这样既扩大了绿化面积，又满足了紧急情况下的使用要求。n 纯步行系统（三级道路网）：这级道路应结合景观、绿化营造除特色，可设计成缓跑径或曲径通幽的休闲散步小路。这部分道路建议以亲人的空间尺度、人性化的环境小品及五彩缤纷的花卉植物，配合卵石、碎砖等较天然的铺地材料，突出休闲、舒适的生活情调。6. 空间与园林景观结合的要求：Ø 广场的中主要由广场拼砖、雕塑、休闲位置等组合，以不同的形式与方式进行合理的配搭Ø 用堆砌坡地的方式增加园林的空间感觉Ø 注重草地、树篱、树木等的综合考虑，使园林更加丰富多彩Ø 园林巧妙与北欧广场文化进行融合7. 小区配套的要求Ø 建材市场：Ø 建材卖场：Ø 风情文化商业街：在A1地块集中零杂商业与尚铺，并且兼顾饮食功能的需要；A2地块集中精品商业Ø 生活配套：便利店、餐厅、小吃店、超市、银行、邮政、医疗保健中心、公交车站、生活用品店（五金、窗帘、装饰等）、文娱用品店（音像、图书室、报纸摊等）。Ø 会所配套：前台接待厅、乒乓球、健身室、游泳馆、舞蹈室、棋牌室、攀岩、桑拿房、壁球、射箭馆、网吧Ø 教育配套：幼儿园Ø 商业配套：休闲用品店、露天咖啡厅、洗衣店、风情酒吧、精品店、运动器械店、运动专卖店、美容店、美发店、影像馆、花店、蛋糕店等；8. 定向开发Ø 写字楼：定向开发在A2地块的东面Ø 商业：在住宅地块的珠江一路，再到体育南路Ø 住宅：定向开发放在B2的东北及北面9. 会所位置设置在A2地块的西南角，与珠江一路、体育南路交汇，会所面积在2000，可以采用中空自然采光方式五. 建筑设计要求1. 建筑风格：建筑主体以异国现代主义清新、高雅的建筑风格为主，建筑细部和景观环境等借用北欧文化和历史的符号提升建筑的文化内涵。文化符号的提炼可以借鉴北欧小镇建筑的风格和设计手法。2. 建筑设计要求：Ø 对B1、B2地块住宅的设计要求：n 户型面积比例房型建筑面积()房间配比属性套数比例公寓50701房/2房商业主流二房78852主流产品30小三房951103辅助产品20%三房1151303（主人房带独立洗手间）主流产品35%四房1401504（主人房带独立洗手间）辅助产品10%特殊户型1803X（主人房带独立洗手间，确保开阔舒适）辅助产品5n 户型设计要求：ü 厅、主卧、次卧尽量朝南：要求客厅可以看到集中景观、园林及花园的景色，借景入室。ü 部分单元设计成带首层花园：要求客厅可以看到花园的景色，并且能通过客厅进入花园。ü 采用转角窗，飘窗：飘窗台等有赠送空间与面积的设计；ü 其他要求：² 景观和视线最好的位置布置面积较大的户型；² 明厨明厕；² 动静分区，功能分布合理；² 房间窗户采用飘窗台设计；² 根据朝向，部分房间可设置转角飘窗台；ü 部分采用退台式设计，使每户尽量有一个平台使用；ü 顶层部分单位可以设计成坡屋顶或平屋顶（有天台）的设计；ü 特殊户型（首层复式、顶层复式、大平层）：² 布置在区内景观最优的位置；² 复式单位不是简单的平层叠加起来，应具备更舒适和更有特色的空间，例如客厅采用中空设计，增加天台花园或客厅带采光蓬等特色设计。² 可以设计双套房、空中花园等具有较多亮点的产品；² 带保姆房，且保姆房自带洗手间，独立入户方式；² 明厨明厕；ü 首层单元要求：² 首层带2030（迁就规划布局，尽可能大面积）的花园；² 可以通过花园入户；六. 设计成果要求1. 设计成果必须符合本任务书的设计原则。规划设计要求、建筑设计要求等有关要点的规定。2. 设计图纸和文本文件所有文字说明和方案标注必须采用中文版本，尺寸标注必须采用国家标准计量单位，并做到清晰、完整、准确，同类图纸规格应尽量统一。3. 设计成果文件要求：Ø 项目总体规划构思设计说明。Ø 提供展示图一套，图纸内容为：设计说明、总体规划设计图，总体规划鸟瞰图，交通组织及配套布置分析图，特色代表住宅外观效果图，商业街的景观效果图，广场布置景观效果图，市政道路景观效果图，会所外立面及大堂效果图，销售中心外立面及内部布置效果图。Ø 所有单体提供各层平面、两个主要立面、剖面图。Ø 提供准确的经济技术指标及户型统计表。Ø 所有设计图纸及文件以A3（297mm*420mm）规格编排装订成册，一式3份。4. 设计成果电子文件要求：Ø 全部设计成果均应制作成电子文件，设计方案文本文件采用Microsoft word和doc格式文件；设计方案图形文件采用Auto CAD R14的dwg格式文件；如有电脑动画或电脑渲染图的电子文件应采用中国较为普及的应用软件。所有电子文档制作成光盘一套。5. 交纳方案的时间为：7月10日备注：Ø 以上要求未提及的部分按照国家或郑州地区的规划设计规范执行。河南合富辉煌房地产顾问有限公司二OO八年六月十八日，星期六第 21 页 共 21 页