房地产市场营销方案怎么写保藏_房地产营销策划方案.docx

房地产市场营销方案怎么写保藏_房地产营销策划方案 时间：20_-4-054-08 地点：1、海盐新天地广场 2、现场售楼处 活动目的： 聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣扬期间内，刺激大众，制造最佳口碑和打响海盐首盘小高层高档住宅小区的品牌。 活动方式：现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾 活动支配： 一、前期广告宣扬 3.30-4.05着重以信息发布为主宣扬，主要是摇号参与方法、地点、时间等信息告知。发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。 宣扬主题：将来城都市居住典范，海盐首期豪华高品位住宅楼销售在即。 引领都市时尚，坐居金仕海岸。 金仕海岸4月5号日真情放送，豪华住宅乍现海盐。 由于珍稀，所以宝贵。 金仕开盘有好礼，惊喜大奖等你拿。 二、摇号现场布置 1、摇号方式：现场公开，即选即定。详细摇号登记处暂定2处。 (确定小高层购买资格，建议摇号总数比实际户数多30%) 2、地点选定：海盐新天地广场 (a、需要肯定活动场地b、场地方有举办活动阅历c、有聚集人气的先例) 3、软环境布置： 高空气球4个;大型气拱门1个;30平方左右舞台1个; 楼盘效果展现牌1套;广告宣扬易拉宝4个;宣扬折页1000份 周遍跨街横幅、灯箱20套 4、员工统一着装 三、活动进程(4月5日) 1、下午14：00正式开头(13：5014：00礼炮、奖品展现) 2、14：0014：30 主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动解说8分钟、公证人讲话2分钟。 3、摇号开头(14：3015：00)同时登记汇总 4、摇号抽奖(15：0016：00) 奖品分1、2、3等奖和纪念奖(100份) 5、现场答谢演出、小消遣活动(16：0017：00)工作人员休息 6、公布摇号和抽奖结果(17：1017：30) 7、获奖群众领奖(17：3017：50) 四、摇号方法 1、一期总销售户 数为140套，暂定摇号总人数与实际销售户数为5：1，参与群众不定。 2、摇号实行实名登记制，不得替代或多摇，每套户型最多登记人数为5人。 3、凡登记在册的准购房者，登记同时需交纳1000元保证金，摇号当天如登记人中号并获得购房资格，该保证金则纳入房款，如不胜利则在原款反还的基础上增加200元作为答谢费用。 4、摇号登记时间自20_.4.054.10，为期5天。 5、登记地点：秦山房地产公司售楼处 6、摇号工具使用公开摇奖设备进行摇号打算。(中号比例为5：1) 7、关于没有中号群众的解决方法。均以纪念品赠送。并登入二期开盘购房档案。 五、工作人员分工 秦山房产公司职员做礼仪、保安等维护性工作;九洲广告做活动监测和媒体联络工作。 六、媒体发布 邀请当地知名各大媒体详细：海盐电视台、杭州交通之声广播台、中邮专递、钱江晚报、搜狐网络等记者参与活动，并赐予现场报道。 房地产市场营销方案怎么写(篇二) 一、活动背景及目的 五一劳动节做为全国法定假期，放假三天，放假时间较短外出旅游时间不够，留着深圳的客户较多，项目需要做些促销和暖场活动吸引客户，保证现场氛围，促进销售! 二、活动时间 20_年5月1- 3日 三、活动地点 金地名峰营销中心 四、活动对象 金地名峰全部到访业主、客户 五、活动主题 爱运动，爱健康，名峰运动闯关嬉戏总动员 六、活动内容 1、到访有礼5月1-3日到访金地名峰的客户，可领取精致小兔台灯1台。 备注：每日限前20名，每批客户限领取1台，先到先得，领完即止。 2、周末去名峰“你抢货，峰买单”活动 活动时间：5月1-3日 下午3:00开头 活动场地：金地名峰项目现场 活动对象：名峰业主、近期到访客户 活动内容：金地名峰为了感谢各位业主及.人士对项目的支持，特举办该活动，参加活动需要关注金地名峰官方微信，回复“我要抢万元商品”姓名及联系方式，活动当天依据报名业主抽取19个名额参加该活动(活动分10组进行，两人一组的形式参加(388元单独参与)，每次抽取4位的业主或客户，第一轮被抽取的业主或客户参加完活动再抽取下一轮参加者，直到19个名额用完)，被抽到的业主或客户从我们客服人员手中抽取金额卡一张，抽完金额卡的业主或客户在我们客服人员的指引下在指定的地点参加抢商品活动，客服人员会发出口令开头计时，必需在指定的时间内完成拿商品并按要求出商品区。 、假如在规定时间内拿出的商品总金额在所抽取的金额卡范围内(金额卡±10元范围内)，则商品归客户全部; 、假如客户在规定的时间内拿出的商品总金额不在所抽取的金额卡数额范围内，客户需要退回全部的商品，我们赐予一个鼓舞奖品。(可以从自己拿出的商品中任意选取一件作为鼓舞奖) 提示：超时则视为竞赛结束，参加活动时必需根据我们划定的地点范围内，假如超出范围则竞赛结束! 报名方式：参加活动需要关注金地名峰官方微信，回复“我要抢万元商品”姓名及联系方式，活动当天到场参加抽奖，被抽出的业主或客户才可以参加活动! 金额卡设置：共有以下4种面额，分别是88元、188元、288元和388元! 3、现场暖场活动 “峰狂”运动闯关嬉戏 ? 参加者需到营销中心前台领取金地名峰圣诞嬉戏券，需持有体验卷，才能参与活动，现场共设有3个互动嬉戏，可以选择性参加。每一项可盖戳一个，依据戳个数，兑换相应奖品. 活动详细形式： ? “峰狂”唱歌现场有点唱机，参加客户需持活动参加券，在工作人员的支配下完整演绎一首歌曲，便可获得一个戳。 ? “峰狂”投篮参加客户需持活动参加券，在工作人员的支配下参加投篮机嬉戏，通过3关及以上便可获得一个戳。 ? “峰狂”套圈参加客户需持有活动参加券，在工作人员的支配下参加该活动，在该套圈活动中参加者可以获得10个圈圈，套中目标5个及以上便可获得一个戳。 七、“峰狂”砸金蛋 凡是5月1-3日胜利认购金地名峰的客户可以参加砸金蛋一枚，金蛋奖品设置如下： 一等奖每天1个3个月物管费 二等奖每天2个足浴盆 三等奖每天3个电烤箱 四等奖每天4个榨汁机 房地产市场营销方案怎么写(篇三) 下面我依据最进房地产市场的状况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书： 精准推广规划： 1）楼盘客群细分； 2）精准短信营销平台； 3）精准邮件营销平台； 4）数据库发送执行； 5）目标客户dm营销设计与执行。 房产代理专项规划： 1）数据库建立； 2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台） 3）数据库发送执行。 商业地产集客规划： 1）商圈分析； 2）地产主题设计； 3）招商方案与执行； 4）集客策略。 中高端房产项目推广规划： 1）整合网络传播方案； 2）高端客户数据库分析； 3）数据库内容设计与推广执行； 4）项目推介会执行规划。 优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。 房地产市场营销方案怎么写(篇四) 一、活动背景： 在第31个老师节即将到来之际，为了向我们尊敬的人民老师致敬，龙登和城将开展庆祝活动。龙登和城项目四周毗邻十一中、宿城一中两所市重点学校，训练师资雄厚，长期在此任教，第一考虑的是置家问题，居住需求量较为可观，同时老师对居住环境要求较高，我项目小区配套正好能满意其需求（书吧、高尔夫会所、室内羽毛球馆、游泳池等）汉唐风格人文社区，绿化率高是首选居家之处。 二、活动目的.： 1、提升形象：通过本次活动，进一步宣扬提升公司声誉以及项目形象，提高公司影响力以及龙登和城项目在客户中的知名度和美誉度； 2、促进成交：通过该活动吸引老师与市民的关注，最大限度转化成交率，削减公司积房压力，并提高市场占有率； 3、聚集人气：增加客户来访量，拉近客户与项目的距离，促进客户对项目认可，增加项目在市场上的优势与特色； 三、活动时间 20xx年8月x日至20xx年9月x日 四、活动对象：全部客户群体； 五、活动内容： 1、活动期间，凡购房者均可享受xx元/每平米优待； 2、活动期间，每天前60名意向看房客户均可转取幸运转盘机会； 3、活动期间，意向购房客户可抽取千元购房券红包（1000元红包190个，20xx元红包10个）； 4、老带新客户再享3600元优待； 5、一次性付款总房款减5000元； 6、活动期间，老师或家人、亲友购房三天内签合同再享总房款优待31000元/套； 六、物料预备 1、活动物料： 幸运转盘、红色a4纸、宣扬单页、红包、红包墙、购房券、展架； 2、物料到位时间：8月10日到位； 七、幸运转盘活动：（只针对每天前60名来访意向看房客户） 1、轮盘设计： （1）面积划分均等的16块； （2）奖项分别划为： 现金奖：100元现金、90元现金、80元现金、70元现金、60元现金、50元现金、40元现金、30元现金、20元现金、10元现金； 奖品：茶具、抱枕、雨伞（公司已有） 2、活动规章： （1）本次活动只针对8月x日至9月x日期间每天前60名来访客户； （2）来访客户仅有一次转动轮盘的机会； （3）老师及家人或亲友来访都可获得两次转动轮盘机会； （4）客户转动轮盘，当转盘上的奖品项停留在“幸运指针”上时，摇奖人获得该奖项； （5）客户在轮盘转动过程中，不得用手或其它外力影响转盘转动，否则结果无效； （6）若轮盘指针停留在两个奖项的中间线上时，客户可重新转动轮盘一次； 八、红包抽奖：（只针对意向购房客户） 1、红包设计：将100个装有1000元及20xx元购房券的红包放置在红包墙上； 2、抽奖规章： （1）本次抽取红包活动只针对意向购房客户（由置业顾问确定）； （2）每位客户只能抽取红包一次； （3）红包奖项为价值不等的购房券； （4）客户所抽购房券只能充抵房款不行兑换现金： 九、推广： 1、网站通栏：龙登和城铭谢师恩，绝版多层八月火爆推出幸运转盘、千元购房券、老带新、老师节优待，一度升温；景观高层特惠一口价房源.一夏！ 2、短信群发、报纸、展架、网站软文： 3、公交站牌 房地产市场营销方案怎么写(篇五) 一、前言：营销理由 传统经济学认为，商品的价值打算于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地把握一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。 然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于熟悉到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。 现在已经步入了学问经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断端详、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的详细内容。 二、促销：点石成金 现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业假如仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最简单失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必需打破常规、标新立异，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到；多线共拉，布线为网，一网打尽。 （一）立异：以租带售 房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的状况下，要想靠急功近利的方式猎取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高超住宅的销售市场竞争非常激烈，市场明显供大于求。在此状况下，假如华翠园沉住气，以“不变应万变”（价格方面），倒也可以在高超独树一帜。但我们不能满意于此，必需尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，转变策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”（营销手段方面），实行“租售结合”的营销策略。 “租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供应过度，造成楼房难以销售时，应转变营销策略：先设法将手中的物业租出去；然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子临时未售出，我们也可以获得肯定的租金，而且，随着高超经济的进展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢的确，房地产行业本身就特殊注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行借款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发觉：随着大佛山的启动及招商成果的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋始终出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试！ （二）顶楼：困中创“圆”（园） 众所周知，顶楼几乎成了全部开发商的心头病，绝大部分避开不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了始终空置的状况。追本嗍原，我们必需找出导致其独特命运的缘由：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在打算高消费品时，他们都会“挑三拣四”“当心翼翼”，特殊是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。详细问题详细分析，一切从实际动身，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样；再者，它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺肯定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用（土坯本身具有非一般的吸热功能）。 并且，我们投入也不大，100平面也许只需2022元即可，同时，我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建设成本。至此，顶楼的逆境我们就可以“圆”满解决了。（详细操作方法可以到“永安新村”“取经”） 阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、简单漏裂。在这里，要解决过高的问题可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层（如本人）；另外，还必需实行低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以肯定的补偿，以弥补其不足。对于顶楼简单产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建筑的过程当中假如严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我要问的是您们对自己的产品有信念么？（当然我对您们还是有信念的），假如有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以“三包”的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。（其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，由于营销是“末”，而产品是“本”；营销是“术”，而产品是“道”） （三）中楼：以旧换新 俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不同情弱者，在产品同质化严峻、营销手段单一的竞争市场中，没有的、具有创新推广手段的企业，就没有长期的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最终也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有永久保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并胜利付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。 目前，作为弹丸之地的高超，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必需实行差异化的市场策略，努力制造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而猎取胜利。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高超低层消费群的成熟及.普遍存在的“2·8定理”（.中80%的钱把握在20%的人手中，而其余80%的人只掌握着20%的财宝。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者），二手房市场特别火暴，有些时日甚至赶超新居成交量。跟随本区农村人口的连续大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将连续甚至加深。二手楼交易已成为一种进展潮流，不行逆转！有时，机会就出现在市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。胜利者擅长并敢于抓住市场，而失败者之所以失败就由于他“茫然”于机会。我们必需抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。 关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有肯定的市场依据的。究竟，高超旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，平安系数更大。再加上老区环境污染严峻及人们的喜新厌旧心理作祟，在有肯定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣扬方法的基础上（后面提到），一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的胜利者的确是那些最能适应现行环境要求的公司它们向真正需要的“东西”（销售模式）而付出。 三、推广：多管齐下 一个成熟、胜利的品牌，到最终所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而是与消费者形成的坚固的心理上的联系。境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气概压人，而是以亲和友善的姿势向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战斗其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明白要敢于诉求的道理。举一个最简洁的例子：你爱上一个女孩必需英勇追啊！否则，你只能在单相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲伤呀！对吗？ 最主要的，由于房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那？如果我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗？这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力气（手段）全力去劝说他们、制服他们 （一）广告：媒体打压 广告宣扬主要以高超信息报、街巷横幅条为主，以高超有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来削减广告投入费用，限度地提高广告资金的回报率；二来高超电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道（只是在黄金时段插播少次），收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，实行任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的规律考核看它是否“经济”。 通过本人多次阅历的证明，现有个很好的考核方法： 假如广告后收益>广告费用，则是经济的，可行！可是，学过甚至关注、了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性打算了其在参加全部实际时都必需是以最小的投入而制造利润的化！好！既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必需将其费用投入结构化，以达到花最少的费用而猎取诉求的化。举个例子，假如你在安静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清晰楚，这是效果；而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是由于同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。 （二）造势：声势浩大 我个人比较观赏孙子兵法对“势”的阐述：“流水之激，至于漂石者，势也；故善战者，求之于势，而不求之于人。”造势主要靠进行一个帮助媒体广告的宣扬会、展销会。目的是进一步巩固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能。由于广告是一个很抽象化的东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调简单产生品牌的空心化，即单纯的符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度，品牌无一个个性化的内涵，它对消费者购买决策的影响力特别有限。这时，我们必需借助一两个推介会将原本“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”。 详细推介有多种操作方法： 1。利用突发大事(包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的大事)来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆识就能取胜的。借助突发大事宣扬自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。 2必要时可以在荷城广场绽开一个展销会，将商品主动送到人的生活中。这样的好处有二：一来，可以提高推销力度跟效率，由于这样的活动进行时，推销员跟顾客之间是一对多的关系。相比在售楼部的一对一模式而言更省力、更有效。二来，也就是最主要的一点，这样可以补充广告的不足，使消费者更充分、更全面、更真实地了解我们的产品。为其冲动购房时打了一剂强心针；让产品在消费者的意念当中构筑了一个清楚的模型；令其在打算购买意识时给我们的产品下了一个重重的砝码。 房地产市场营销方案怎么写(篇六) 一、前言 莱恩田园区的出现，体现了莱恩公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。 莱恩田园区的出现，使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现，或者说，莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的将来胜利预备了条件。 莱恩田园区的出现，顺应了当代人、当代.对绿色生态环境的憧憬与召唤，其深厚的进展潜力不行限量。 莱恩田园区在开发模式上，采纳了创新策划在先，规划设计在后，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一个超前性的景区与地产开发模式创新，它对莱恩公司的将来事业将产生深远的影响。 二、市场分析 1）市场背景 莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，前期果园开发已小见成效，大规模的综合性开发即将进行。 果园内的果树现在枇杷为主，同时预备进展一批相应的果树，形成一个有多种水果树的综合性果园。 在历史上，西彭镇是有栽种水果的悠久历史的，万亩红桔的壮丽至今仍为人津津乐道。如今，西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的进展战略构想，为金果园的可持续性进展供应了强有力的支撑。 现在，西彭镇已有常住人口约五万，随着渝西经济走廊的建设和新厂新单位的迁入，西彭镇的将来人口还会大量增加。西彭镇的现有休闲消遣设施特殊是新潮时尚的休闲消遣设施已经不能满意居民们的需要。 重庆主城区人口已超过600万，主城区居民的生活水平、消费力量都在不断的提高，休闲消遣的郊区化（由近郊逐步走向远郊）是一个不行阻挡的大趋势。 2）产品分析 莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，莱恩田园区是重庆的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。 优势： 一棵令人震动和赞美的超级百果树 它立在莱恩田园区的大门口或中心。 它那巨硕无比的下部（直径不低于十米）是钢筋水泥雕塑出来的，但形状与真树相比，足以乱真。 中心主要是空的，以泥土填满，使树根能够直通地下（包括外露一部分）；也可奇妙设计一些弯曲的树洞，供孩子们捉迷藏。 上部则有序地种植一批各种各样的果树，让其渐渐长大，仿佛是巨树的枝，是巨树的天生的组成部分。 还可为其编一个古老的神话传奇故事，让很多游客更加深信不疑。 果树命名为“仙醉百果树”，由闻名书法家题字，由闻名文人写一篇赋，立石碑刻于树旁。 这是果园独创的特色景观之一，是它的形象标志之一。 它是时尚气息浓郁的公园化，可以参照珊瑚公园的建筑风格； 在资金许可的前提下，公园的设计建筑应敢于适度超前（至少要有鲜亮的独家特色），不要认为远郊的公园设计就肯定比主城区的公园落后，这方面做好了，也是一个独特的卖点，同时也能有效阻挡竞争者的跟进。 劣势： 对进展商来说，是挑战，从规划设计的难度，建筑容积的降低，园林景观的增设造成的成本增加，将来物业管理服务的升级，都要求进展商投入更多的人力物力财力。 3）竞争对手分析 东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。东方半岛花园招标后，打出特大型低密度园林式住宅牌子，推出了绿色概念和环保概念。这是附和深圳目前地产进展阶段和消费潮流的。 东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念，大到小区的外围环境，内部环境，地形，布局，空间，庭院的序列，主题的不同，功能的组合，景观的效果，小到园中的一石一水，一草一木，都要纳入环境系统进行细心设计。 三、广告战略 1）广告目标 造市。制造销售热点。 造势。多种媒体一起上，掀起立体广告攻势。 大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。 扩大莱恩田园区的知名度、识别度和美誉度。 提升企业形象。 一年之内销售量达到80%以上。 2）广告对象 好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年； 对现代消遣公园情有独钟的西彭及周边地区青年； 喜爱到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民； 喜爱在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人； 宠爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民； 具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民； 愿意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民； 3）广告地区 在重庆这个城市及周边地区。 4）广告创意 广告主题： （1）每天活在水果的世界里 创意 选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用FLASH 动画的方式呈现孙悟空在那里的逍遥自在，然后跳到莱恩田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最终，莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。 （2）回到家，就是渡假的开头 创意 一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公：“老公我在家里好闷，我要去渡假。” 老公：“行，立刻带你上。” 上了车，不过多久就到了。 他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里，而且这里有新奇独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景，脱口而出：“老公，我要在这里住一辈子？！” 老公：“没问题。”孕妇：“真的可以吗？”老公：“当然，由于我早就在这为你买了一套你肯定会满足的房子。”孕妇：“哇，你好棒呀！我每天都可以渡假了！”老公：“回到家，就是渡假的开头。”你想每天都能渡假吗？就到莱恩田园区。 5）广告实施阶段 第一期：试销阶段（三个月） 行为方式新闻运作、广告、 时间20xx年2月1日 新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣扬。这种方式近年来被明智的地产商所采纳。新闻的力气远远在于广告的影响，而且少花钱，多办事，简单形成口碑，引起广泛留意。 大造声势。对重庆本地目标市场采纳密集轰炸式的广告宣扬，各种媒体一起上，采纳多种促销手段，造成立体广告攻势。以图一举炸开市常 让受众和消费群了解物业的基本状况，同时塑造进展商的良好公众形象。 在首期宣扬中，让40%的目标客户知道莱恩田园区，并在心目中留下深刻印象。 以内部认购为先声，以优待的价格和条件进行首轮销售，销售量达到10%。 吸引目标对象留意，诱导20%的目标顾客实行购买行动。 准时总结阅历和教训，对其次期销售方案进行补充，调整和完善。 其次期：扩销阶段（三个月） 行为方式新闻、广告、营销 乘第一期广告之余威，保持其热度不要降下来，连续实行宽正面立体推广，巩固已有成果，吸引目标受众更多的留意，变潜在客户为预备购买群。 一期的承诺已经兑现，要倍加珍惜已有的市场口碑，在园林风的大主题下，煽风点火，鼓舞和引导更多的人来买莱恩田园区。 此时前来看房和参观售楼处的人相应增多，此时广告投其所好，不失时机地扩大市场占有率。销售服务肯定要跟上去。 连续吸引目标受众，注目率已达40%左右，并形成肯定之口碑。 合力促进销售，引导30%的目标顾客实行购买行为，并连续产生边际效应。 第三期：强销阶段（四个月） 行为方式新闻、广告、营销 充分利用新闻的巨大效应，变广告行为为新闻行为，让记者和报纸的新闻版为售楼服务，评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。 部分客户进行现身说法，谈莱恩别墅区的好处，增加可信性。 市场口碑已初步建立，老客户会引来新客户。让莱恩田园区传为美谈，变成公众的.话题。 广告方面加大投入量，报纸电视在强度，广度和深度上做足文章。 加强管理和服务，让售楼现场服务的软功变成硬功，抓住后效应不放。 调动新闻的一切可以调动的手法和载体，进行深化宣扬。 合力吸引目标客户，引导30%目标顾客购买。 第四期：巩固阶段（三个月） 行为方式营销、广告 消化剩余楼盘，基本完成销售方案。 对前三期广告运动进行检验，对不足之处加以弥补和改进。 细水长流，渗透式的广告行为。 加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的仆人公观念。 留意后效益和市场消费心理贯性。 完善各项法律手续和文书文件，规范，科学，严谨地保证客户各项权益。